司法及法律事務委員會(會議紀要) -- 1999年3月23日

立法會

立法會CB(2)2824/98-99號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)

檔　號： CB2/PL/AJLS

立法會
司法及法律事務委員會
會議紀要

日　期：	1999年3月23日(星期二)
時　間：	下午4時30分
地　點：	立法會大樓會議室A

出席委員：

吳靄儀議員(主席)
曾鈺成議員(副主席)
何俊仁議員
李柱銘議員
涂謹申議員
劉健儀議員
劉漢銓議員
劉慧卿議員

出席公職人員：

參與議程第III項的討論
署理高級助理法律政策專員(中國法律組): 梅基發先生
房屋局首席助理局長(1): 杜巧賢女士
參與議程第IV項的討論
高級助理刑事檢控專員: 布思義先生
高級助理刑事檢控專員: 張維新先生

應邀出席人士：

參與議程第III項的討論
中國問題樓盤業主聯席會: 梁超明先生
梁文貴先生
楊秀玉女士
張錦成先生
彭立行小姐
中國委托公證人協會有限公司: 翁家灼先生
傅德楨先生
郭瑪琍女士
香港律師會: 會長周永健先生; 穆士賢先生; 薛建平先生; 柯嘉寶小姐

列席秘書：

總主任(2)3: 馬朱雪履女士

列席職員：

法律顧問: 馬耀添先生
高級主任(2)3: 胡錫謙先生

I. 通過會議紀要
(立法會CB(2)1510/98-99及CB(2)1508/98-99號文件)

1999年1月19日及2月4日會議的紀要獲確認通過。

II. 下次及其後會議的討論事項
(立法會CB(2)1506/98-99(01)號文件)

2. 委員同意在1999年4月20日舉行的下次例會上討論下列事項

政府內部及受政府資助和規管的機構在解決公元2000年數位問題工作上的進展；及
向終審法院提出"越級"上訴。

覆檢17條條例是否適用於"國家"駐香港特別行政區的機構

3. 委員察悉，政府當局擬備了一份文件(於1999年3月10日送交委員的立法會CB(2)1458/98-99(02)號文件)，以回應委員在1999年2月25日事務委員會會議上提出的關注事項。政府當局表示，由於保障個人資料私隱權的條文在香港是新引進的法例，加上《個人資料(私隱)條例》(下稱"該條例")相當複雜，香港特別行政區(下稱"香港特區")政府需要較多時間就該條例是否適用於"國家"駐香港特區機構一事與中央人民政府進行磋商。

4. 劉慧卿議員提述政府當局的文件的中文本第9段時表示，政府當局應澄清其論點，即資料使用者需要多些時間決定該條例會否及如何對有關機構的運作構成影響。她認為，在平等的大前提之下，該條例對所有資料使用者應同樣適用。

5. 委員同意在日後的會議上進一步研究該問題。在此期間，事務委員會應要求政府當局匯報香港特區政府與中央人民政府就該事進行磋商的進展，以及有關商討預計會在何時完成。

法律教育

6. 何俊仁議員建議在日後的會議上討論"法律教育"一事，委員表示贊同。

司法機構的資訊科技計劃

7. 何俊仁議員指出，在司法機構的資訊系統策略下，司法機構的電腦系統已與律政司的電腦系統連結，但似乎未能與法律專業團體的電腦系統配合。應何議員的建議，委員同意將該事列為有待研究的事項。

III. 香港律師及中國委托公證人在中國房地產交易中的角色及操守
(立法會CB(2)1506/98-99(02)號文件 -- 立法會秘書處就申訴部處理的有關投訴擬備的參考文件；
立法會CB(2)1506/98-99(03)號文件 -- 中國問題樓盤業主聯席會提交的意見書；
立法會CB(2)1506/98-99(04)號文件 -- 中國委托公證人協會有限公司提交的意見書；
立法會CB(2)1549/98-99(01)號文件 -- 香港律師會提交的意見書；及
立法會CB(2)1565/98-99(01)及(02)號文件 -- 中國委托公證人協會有限公司提交的補充資料，該等資料已於會上提交。)

序辭

8. 主席歡迎各團體代表出席會議。她表示，與其詳細研究中國問題樓盤業主聯席會就售賣內地樓花違約個案提出的投訴，事務委員會應集中討論此問題所涉及的政策事宜，即香港律師在中國房地產交易中同時作為本地買家的法律代表及中國委托公證人的角色及操守，以及當局是否設有妥善的監管機制，藉以處理可能出現的投訴個案。

9. 主席又提醒各團體代表，他們向事務委員會所作的發言將不受《立法局(權力及特權)條例》保障。

10. 劉健儀議員及劉漢銓議員就身為中國委托公證人一事作出申報。

中國委托公證人協會有限公司(下稱"協會")

11. 應主席之請，翁家灼先生向委員講述協會提交的意見書，當中詳述中國委托公證人(下稱"委托公證人")在內地房地產交易中的角色及提供的服務，以及協會如何處理其會員被指違反專業操守的事件。翁先生提出的要點如下

所有委托公證人均由中華人民共和國(下稱"中國")司法部委托。委托公證人必須是香港律師，但香港律師與委托公證人的職能各有不同。在涉及本地買家的內地房地產交易中，委托公證人的職責只限於認證在香港簽署的法律文件以供在內地使用，以及核證其他有關資料。他們在這方面的職責與內地公證員大致相同。
在1992年至1999年3月15日期間，協會共接獲62宗投訴個案，其中39宗涉及在香港購買的內地商品房，而"爛尾樓"個案則有14宗。若會員涉嫌違反專業操守，協會會成立專案委員會調查有關個案，然後向理事會匯報調查結果。若證實屬下會員違反專業操守，理事會會決定須採取甚麼適當行動，包括作出紀律處分。協會亦會就有關個案向中國司法部提交報告。
協會發現，部分投訴個案是由於投訴人對公證人與律師的職責有所混淆。由於委托公證人不是以法律顧問的身分行事，他們沒有責任詮釋內地的法律及就購買內地房地產可能涉及的風險提出意見；故此，若任何一方違約或不履行合約，他們亦不能因而負上責任。感到受屈的訂約方可按雙方正式簽署並經委托公證人認證的合約條款，根據中國法律在內地向另一方提起訴訟程序。

香港律師會(下稱"律師會")

12. 應主席之請，周永健先生向委員簡介律師會提交的意見書。該意見書集中論述香港律師在內地房地產交易中的角色及操守，以及律師會就投訴律師在該等交易中的行為操守的事件進行調查的結果。他表示，律師會在1996年8月成立工作小組，負責就涉及內地房地產交易的律師的投訴進行調查。工作小組轄下的調查委員會其後已就律師會截至1998年年底接獲的138宗投訴個案完成調查工作。在該等個案中，13宗已轉介協會採取跟進行動，因為該等投訴與委托公證人違反職責的指稱有關。另有10宗個案則交由紀律審裁小組，考慮是否向被指控的有關律師採取紀律程序。此外，在1999年接獲的5宗投訴仍在調查之中。周先生請委員參考隨附於律師會意見書的工作小組初步報告，了解該等投訴的詳情。

13. 周永健先生表示，律師會除了就接獲的投訴進行調查外，並致力加強宣傳，讓公眾更了解購買內地樓花所涉及的問題。為此，律師會印製了一份小冊子，重點講解香港與內地的物業轉易制度的差異，並提醒市民須要考慮的各個重要事項。該小冊子亦隨附於律師會的意見書。周先生補充，律師會在1998年共接獲15宗投訴，在1999年則只有5宗，投訴個案減少正好印證工作小組的工作成果。

中國問題樓盤業主聯席會(下稱"聯席會")提交的意見書

14. 應主席之請，梁超明先生向委員簡介聯席會提交的意見書。梁先生提出的要點如下

聯席會不能接受律師會的意見，即大部分投訴個案的主要成因，是內地樓花的買家不明白律師與只是以公證人身分行事的律師所擔當的角色有別，以及不了解香港與內地的物業轉易制度的差異。律師會提出上述論點，只是利用該等技術上的理由推卸其監管會員操守的責任，並藉詞"掩飾"在有關交易中以委托公證人身分行事的律師違反專業操守的行為。事實上，很多內地問題樓盤的本地買家都是被律師或律師行的職員欺騙，令他們以為在該等交易中簽訂的合約及其他文件均妥當無誤，以及發展商已完全遵守預售樓盤的條款和規定，而買家亦會受香港法律保障。
另有證據顯示，一些本地律師在該等交易中扮演多重角色。他們除了作為公證員外，同時亦代表買賣雙方，並且兼任發展商的代理人。然而，該等律師卻沒有向買家解釋他們身兼的不同角色及將會提供的服務。在發展商未能履行合約(例如延期交樓或樓盤爛尾)，而感到受屈的買家向律師求助時，他們往往以其只是以公證員身分行事，而非代表買家為理由，拒絕提供協助。在一些個案中，有關律師甚至強迫買家完成交易，即使他們已知道樓盤的業權欠妥，而發展項目尚未完工。
聯席會認為，部分律師除了犯上專業疏忽外，並利用公眾對法律專業誠實行事的信任，蓄意向買家作出虛假陳述，藉以獲取個人利益。因此，該等律師亦有份進行詐騙。

討論過程

15. 周永健先生回應主席時強調，律師會非常重視所有指稱其屬下會員行為不檢的投訴事件，並會以公平態度迅速作出處理。他認為梁超明先生對律師會會員提出的指控並無事實根據，並要求將律師會及其會員保留就該事採取其認為適當的行動的權利一事記錄在案。

16. 薛建平先生表示，律師會一向嚴格確保會員恪守適用於律師的專業行為守則，並會對違規的會員施以嚴厲處分。他舉出以下事件為例：一名並非委托公證人的律師在雙方簽訂買賣合約時擔任見證人。該個案其後交由紀律審裁小組(一個法定的獨立組織)進行調查。雖然紀律審裁小組最終裁定有關律師並非蓄意冒充委托公證人，但該律師仍被罰款150,000元。

17. 何俊仁議員詢問，委托公證人在內地房地產交易中如何履行職務，以及有否任何關於委托公證人未有妥當履行職務的投訴。翁家灼先生及傅德楨先生的答覆如下

委托公證人與內地公證員應受相同的規則及程序規管。在認證文件(包括發展商的營業執照、土地使用權證、建設規劃許可證、預售外銷許可證等)時，委托公證人應審核有關文件的合法性。但委托公證人將不會解釋合約的條文，亦不會就任何條文的法律後果或有關交易可能涉及的風險向買家提供意見。協會已通告屬下所有會員，他們在認證買賣合約時，應向買家清楚說明他們只是以公證員而非法律顧問的身分行事。
內地房地產交易會採用統一格式的合約。視乎樓宇的個別情況，一些交易的合約會附加若干條款，以彌補主合約的不足，而附加條款通常會由發展商聘用的內地律師草擬。有關文件經內地公證機關審批後，便會送交香港的委托公證人進行認證。
由律師會轉介的10宗投訴委托公證人個案，協會正在處理中。

18. 涂謹申議員指出，一般市民不可能對香港與內地所採用的不同物業轉易制度有深入了解。因此，以委托公證人身分行事的律師應提醒內地樓花的準買家可能要承擔甚麼風險。主席建議，有關方面應在買家簽署買賣合約前向他們發出一些明確的指引。

19. 薛建平先生回應時表示，律師會的工作小組曾考慮發出實務指引／指示予屬下會員參考。但由於當中涉及的問題複雜，而委托公證人和律師在房地產交易中所擔當的角色亦可能各有不同，因此，很難制訂簡單的指引。他補充，有人關注到，若該等指引過於嚴苛，或會使法律執業者不願為內地房地產買家提供有關的服務。現時似乎並無理據支持發出該等指引。

20. 翁家灼先生贊同薛建平先生的論點，並告知委員，很多以委托公證人身分行事的律師已擬備一份清單，列述其在內地房地產交易中擔當的角色及職責，並會向買家詳細解釋有關情況。他們亦會建議買家就購買房地產事宜諮詢本身的法律顧問，尤其是在詮釋合約的條款和條文方面。

21. 李柱銘議員表示，"中國委托公證人"的名稱可能令人誤以為經委托公證人認證的合約在執行方面，或由其認證的文件的法律效力，均會較有保障。他認為，必須向準買家清楚解釋公證人的職能及職責。

22. 翁家灼先生回應主席時答允請協會的理事會跟進委員就擬備關乎委托公證人地位、角色及職責的守則一事提出的意見。

23. 劉健儀議員詢問，若委托公證人在內地房地產交易中沒有核實某些文件或其他資料的真確性或合法性，感到受屈的買家有何渠道提出申訴。翁家灼先生回答時表示，協會有權調查關於屬下會員的投訴；若證明投訴行為不檢的個案屬實，便會採取適當行動。他補充，根據中國有關法律的規定，感到受屈的一方可在內地法院提起法律程序要求賠償。

24. 聯席會的梁文貴先生詢問，《中華人民共和國公證暫行條例》的條文是否規管委托公證人在中國房地產交易中的操守。翁家灼先生回應主席時表示，根據上述條例的其中一項規定，內地公證員具有某些與公安人員相若的權力，例如進入處所進行搜查以便取得證據。然而，在香港特區有關法例所訂範圍內行事的委托公證人卻沒有相若的調查權力。但他補充，在涉及內地房地產交易的事宜上，本地的委托公證人的職責較一般法律公證人為多，例如查核發展商的業權文件，以及有關物業現時的業權狀況等。

法律改革委員會(下稱"法改會")報告書

25. 房屋局首席助理局長回應主席時告知各委員，法律改革委員會在1997年9月發表了一份《境外未建成住宅物業售樓說明報告書》，就在香港出售境外未建成住宅物業時所需提供的售樓資料提出建議，並徵詢公眾意見。法改會報告書就多項已發現的問題作出論述，而其中一項主要建議是規定境外未建成物業的賣家必須聘請持牌地產代理商在香港進行銷售。在該報告書發表後，政府當局曾就法改會的建議諮詢有關各方的意見，當中包括地產代理商、地產發展商、各有關專業團體及消費者委員會。雖然有關各方支持該等建議的精神及整體目標，但對於在香港出售境外樓花時，地產代理商的權責範圍及執行法例規定所引起的相關問題，它們卻有不同意見。政府當局普遍同意法改會的意見，即應立法向地產代理商施加管制，以便境外未建成物業的準買家可從售樓說明書得知有關物業的準確基本銷售資料。在1997年《地產代理條例》制定後，政府當局已成立地產代理監管局，負責地產代理商的發牌及監管事宜。關於地產代理商的角色及其在出售境外未建成物業方面的職責範圍，房屋局首席助理局長表示，此事有待政府當局與地產代理監管局聯手作進一步檢討。政府當局會在適當時候就有關事宜諮詢立法會房屋事務委員會。

26. 房屋局首席助理局長進一步指出，須就境外未建成物業提供基本銷售資料的規定若然實施，雖然可為準買家提供更大保障，但卻不能解決已顯現的所有問題。延遲交樓或樓盤爛尾的原因很多，當中包括發展商出現財政問題，以及樓盤所在地對物業發展欠缺有效的監管。

27. 律師會及協會的代表就法改會各項建議置評時表示，地產代理商是本地買家的第一度"防線"。通常在物業交易進入涉及委托公證人的階段時，買家已經支付初步訂金及簽署臨時買賣合約。

總結

28. 主席感謝各團體代表就此事提出意見。

IV. 刑事法中公眾利益的辯護

29. 由於議程第III項的討論令會議超時，委員同意將上述事項押後至1999年4月20日下次例會上討論。

V. 其他事項

向終審法院提出"越級"上訴

30. 鑑於上文第29段所述的新安排，委員同意將原訂於下次會議上討論的"向終審法院提出"越級"上訴"一事押後至日後的會議上討論。

31. 議事完畢，會議於下午6時45分結束。

立法會秘書處
1999年8月4日

立法會

立法會 司法及法律事務委員會 會議紀要

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