房屋事務委員會 ( 會議紀要 )1998年12月7日

立法會

立法會CB(1)915/98-99號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)

檔　號： CB1/PL/HG/1

房屋事務委員會
會議紀要

日　期：	1998年12月7日(星期一)
時　間：	下午4時30分
地　點：	立法會大樓會議室A

出席委員：

李永達議員(主席)
程介南議員(副主席)
朱幼麟議員
何世柱議員
李卓人議員
李華明議員
吳亮星議員
周梁淑怡議員
夏佳理議員
涂謹申議員
陸恭蕙議員
陳婉嫻議員
陳鑑林議員
黃宏發議員
楊　森議員
劉江華議員
鄭家富議員
譚耀宗議員

缺席委員：

何承天議員
何俊仁議員
梁耀忠議員
司徒華議員
霍震霆議員

出席公職人員：

參與議程第IV項的討論
房屋局
副局長: 梁展文先生
首席助理局長: 陳佩珊女士
房屋署
編配及銷售總監: 劉啟雄先生
總房屋事務經理(重建): 李鑄然先生
地政總署
總產業測量師(產業管理): 陳國輝先生
參與議程第V項的討論
房屋局
副局長: 梁展文先生
首席助理局長: 陳佩珊女士
房屋署
商業及綜合事務總監: 馮浩棠先生
總產業測量師(商業樓宇): 嚴家仁先生
參與議程第VI項的討論
房屋局
副局長: 梁展文先生
首席助理局長: 陳佩珊女士
房屋署
編配及銷售總監: 劉啟雄先生
助理署長(租者置其屋): 駱品善先生

列席秘書：

總主任(1)2
梁小琴女士

列席職員：

高級主任(1)3: 余麗琼小姐

I. 通過先前會議的紀要
(立法會CB(1)505/98-99號文件)

1998年10月13日特別會議的紀要獲得確認通過。

II. 自上次會議後發出的參考文件

2.議員察悉，中國問題樓盤業主聯席會提交的意見書及雅景臺業主權益關注組致
房屋協會的函件，已分別隨立法會CB(1)529/98-99及CB(1)561/98-99號文件送交
議員參閱。

III. 下次會議日期及討論事項

3.議員同意在1999年1月4日(星期一)下午4時30分舉行下次會議，討論下列事項
：

IV.為清拆臨時房屋區及平房區提供所需的經費
(立法會CB(1)562/98-99(01)號文件)

清拆臨時房屋區

4.李華明議員查詢有關撥款建議所涉及6個臨時房屋區(下稱"臨屋區")的清拆時間
表，以及接收受影響居民的屋邨名稱。總房屋事務經理(重建)回答時強調，清拆
進度將視乎有否安置資源而定，因此不宜過早披露清拆計劃的詳情，以免計劃
一旦出現延誤，可能會令居民的希望落空。他向議員保證，有關居民會在實際
清拆行動展開的15個月前接獲通知，以便他們可作出各項必要安排。至於房屋
署能否在2000年年底前清拆所有臨屋區，房屋署編配及銷售總監表示，鑑於臨
屋區居民的數目大幅下降，政府當局有信心可按承諾如期清拆所有臨屋區。雖
然如此，劉江華議員及楊森議員要求政府當局在其向財務委員會提交的文件中
，述明所有臨屋區最遲會在2000至01年度清拆。

清拆平房區

5.由於部分平房區的居民正與房屋署商討清拆其所住平房區的賠償事宜，議員擔
心事務委員會現在就有關撥款建議作出任何決定，會影響這些居民的談判形勢。
房屋局副局長回應時強調，清拆與賠償是兩件不同的事情。現行建議只是為了讓
房屋署可預先籌劃清拆工作。房屋署與平房區居民在撥款建議獲得通過後，仍可
繼續就賠償事宜進行磋商。房屋局首席助理局長補充，政府當局已考慮平房區居
民的要求，並準備給予這些居民第一優先綠表資格，以及在平房區清拆時豁免他
們接受入住公屋所需的入息及資產審查。當局亦曾就賠償問題徵詢法律意見，證
實平房區居民沒有資格獲得賠償，因為他們並非有關土地的業權人。然而，由於
有關居民聲稱他們有新證據證明本身擁有土地業權，因此政府當局須研究這些證
據，然後才就賠償一事作最後決定。

6.鑑於賠償事宜最近有新發展，議員詢問政府當局會否考慮待賠償方面的爭議獲
得解決後，才提交撥款建議。房屋署編配及銷售總監提出警告，表示一旦延遲批
出撥款，便會影響臨屋區及平房區的整體清拆計劃。他指出，平房區居民如能提
供足夠證據證明其所作聲稱屬實，即使在獲得安置後仍可就賠償問題再採取行動
。

7.主席詢問當局會否向那些因清拆行動而喪失家園的平房區居民發放特惠津貼。
房屋署編配及銷售總監表示，只有前調景嶺平房區居民曾因為本身的歷史背景特
殊而獲發放特惠津貼。除此以外，其他受清拆平房區影響的人士均無資格領取這
項津貼。

8.為免拖延臨屋區清拆計劃，議員要求政府當局就清拆臨屋區另行提交撥款建議
，供財務委員會考慮。政府當局同意此事。與此同時，議員又促請政府當局與有
關平房區居民聯絡，以期在賠償一事上達成共識。

V.公共屋邨商業單位減租
(立法會CB(1)562/98-99(02)號文件)

重估租金結果

9.吳亮星議員得悉，在9 400個有資格申請重估租金的租戶中，有1 209個並無提
出申請。他詢問這些租戶是否不滿重估租金工作，以及當中(按不同行業計算)有
多少已向房屋委員會(下稱"房委會")發出遷出通知。房屋署總產業測量師(商業樓
宇)回應時表示，雖然房委會不時接獲租戶的遷出通知，但沒有跡象顯示這類通
知的數目因實施重估租金計劃而有所增加。至於有關租戶所屬的行業，房屋署
總產業測量師(商業樓宇)表示，由於租戶分別屬於各種不同行業，要就此提供更
準確的資料實有困難。

10.部分議員知悉，租戶如不滿重估租金結果，可提供補充資料(包括私營機構測
量師進行評估的結果)，要求進行覆核，但這些議員仍關注房屋署如何釐定最終
租金，因為該署與私營機構測量師重估的租金可能差距很大。房屋署總產業測
量師(商業樓宇)回應時表示，房屋署進行租金重估時會考慮各個公共屋邨個別商
業單位的特點，例如所經營的行業、單位的位置和面積、顧客來源，以及行人
流量。然而，由於私營機構測量師沒有這些資料，他們在評估租金時往往會參
照私人市場情況，因而得出不同的評估結果。儘管如此，房屋署會非常審慎地
研究租戶所提供的租金評估報告，並會在有需要時與有關的私營機構測量師交
換意見。在理由充分的情況下，房屋署會調整其評估的租金金額。至於重估租
金的覆核結果，房屋署總產業測量師(商業樓宇)表示房屋署仍在調查所接獲的
88宗覆核申請，因此尚未有覆核結果。政府當局應議員的要求，答應在調查完
成後匯報重估租金的覆核結果。

(會後補註：重估租金覆核結果的報告已隨立法會CB(1)827/98-99號文件送交議
員參閱。)

11.至於那些在1998年1月31日後與房委會簽訂租約的新租戶為何沒有資格申請
重估租金，房屋署總產業測量師(商業樓宇)解釋，房委會實施租金重估計劃，是
因為體察到一些在經濟蓬勃時投得商舖的租戶，現在已因經濟衰退而陷入困境
。然而，新租戶清楚知道本港受金融風暴影響，在遞交標書前理應衡量過營商
環境，因此租金重估計劃不適用於這些新租戶。陳鑑林議員認為，新租戶不獲
准參與租金重估計劃實有欠公允，尤其是那些在1998年1月31日前投得單位，
但因房委會延遲交出單位而到該日仍無法完成簽訂租約手續的租戶。陳婉嫻議
員對此亦表關注。她促請房委會把重估租金工作的適用範圍擴及所有新租戶，
因為在現時經濟萎縮的情況下，這些租戶與租約獲得續期的租戶一樣面對相同
的經濟困境。

12.在貯物室及宿舍方面，政府當局解釋，出租作貯物及宿舍用途的單位不屬商
業單位類別。主席對此表示有所保留，並指出這些單位的用途與所經營的生意
有關，故此亦應納入重估租金工作範圍內。李華明議員又促請房委會考慮調低
租予非資助志願機構的單位的租金。房屋署總產業測量師(商業樓宇)答應把議員
關注的事項轉達房委會考慮。

13.關於由整體承租經營者管理的商業單位，房屋署總產業測量師(商業樓宇)表
示，整體承租經營者可申請重估租金，但他們必須承諾按照租金重估結果，相
應調低分租單位持牌人的租金。然而，黃宏發議員指出，有關持牌人未必可因
租金重估而受惠。整體承租經營者可能是以低租金水平投得整批商業單位，繼
而以高昂的租金把個別單位分租出去，因此，雖然整體承租經營者與持牌人所
得的租金減幅相同，但持牌人實際上所繳付的租金仍高於市值水平。房屋署總
產業測量師(商業樓宇)回應時表示，黃宏發議員所述的情況不大可能出現，因
為投標者在競投整體承租街市及商場方面的競爭非常激烈，而最終的出價通常
具有甚高競爭力。

房屋委員會商業單位的空置率

14.鑑於房委會商業單位的空置率由1998年首季的3.5%上升至同年第三季的4.9%
，楊森議員提出警告，指房委會在1998至99及1999至2000年度分別再推出總面
積達33 613及55 831平方米的出租商業單位，會令情況進一步惡化。他認為房委
會有需要檢討商業單位的租金水平，以吸引更多準租戶，從而提高單位的租用率
。房屋署總產業測量師(商業樓宇)解釋，房委會商業單位的租金由市場力量決定
，並在投標結果中反映出來。然而，房委會會因應經濟環境及市場情況，考慮調
整租金底價，並已採取措施降低商業單位的空置率，例如實施租金重估計劃及簡
化出租程序。房委會亦會與其租戶保持密切聯絡，研究可採取甚麼行動，協助他
們適應低迷的營商環境。舉例而言，房委會已同意減少一名食肆經營者所租用商
業單位的出租面積，以便其可用較低的間接成本繼續經營。有關資料亦顯示，部
分租戶在減租後有能力繼續經營。周梁淑怡議員明白，食肆經營者是房委會的主
要客戶，因此房委會優待這些租戶實無可厚非，惟她對那些經營小生意的東主尤
感關注，因為與從事飲食業的租戶比較，他們未必能夠得到同等待遇。但房屋署
總產業測量師(商業樓宇)指出，在重估租金後租金減幅百分比最高的是一名經營
菜檔的租戶。為協助議員有更深入的了解，政府當局答應按行業提供重估租金結
果的分項數字，以及每個行業的租金減幅。

(會後補註：政府當局的回覆已隨立法會CB(1)717/98-99號文件送交議員參閱。)

15.至於因商業單位空置率由3.5%上升至4.9%而造成的租金損失，房屋署總產業
測量師(商業樓宇)表示，由於房委會管理的商業單位類別眾多而複雜，加上個別
單位的指定經營行業經常有變，故此難以對租金損失作出估計。儘管如此，房
委會會致力降低單位空置率，以期盡量善用資源。房屋署總產業測量師(商業樓
宇)回答李卓人議員的問題時證實，房委會在計算轄下商業單位的空置率時，並
無把整體承租經營者管理的單位計算在內，因為這些經營者無須向房委會報告
所管理單位的空置率。在議員要求下，房屋署總產業測量師(商業樓宇)答應提供
以下資料：

(會後補註：所需資料已隨立法會CB(1)717/98-99號文件送交議員參閱。)

16.主席察悉，在房委會選定以"先到先得"申請方式出租的152間商舖中，只有60
間得以租出。他認為房委會有需要大幅調低租金底價，以吸引更多準租戶；並應
致力簡化出租程序及每當空置單位未能租出時，應立即安排重新出租有關單位。
房屋署總產業測量師(商業樓宇)澄清，以"先到先得"申請方式進行的租賃計劃反
應欠佳，是因為沒有人有興趣提出申請，而非關乎租金水平。部分議員認為房委
會應作出安排，透過"先到先得"的申請方式出租更多空置單位，以提高單位的租
用率。為此，議員要求政府當局提供文件，解釋挑選商舖以"先到先得"申請方式
出租所依據的準則。

(會後補註：政府當局的回覆已隨立法會CB(1)717/98-99號文件送交議員參閱。)

VI.租者置其屋計劃
(立法會CB(1)562/98-99(03)號文件)

租者置其屋計劃第一期

17.在銷售情況方面，李華明議員指出，在居者有其屋計劃中發售租者置其屋計
劃(下稱"租置計劃")第一期屋邨約450個空置單位的安排與原有建議不符，因為
根據原有建議，租置計劃屋邨的空置單位會售予邨內住戶，然後售予同區屋邨
住戶。房屋署助理署長(租者置其屋)澄清，根據已通過的政策，空置單位會首
先供邨內居民認購，當中擠迫戶有權優先購買單位，隨後會按抽籤次序把單位
分配給認購的住戶。在認購程序完成後所剩的空置單位和後來空出的單位，將
會連同居者有其屋計劃單位在居屋中心推出，供"綠表"申請人(即公共屋邨住戶
、輪候公屋登記冊申請人及受清拆影響人士)購買。政府當局答應提供該450個
單位的詳細資料，包括地點、面積及售價。

(會後補註：所需資料已於1998年12月28日隨立法會CB(1)688/98-99號文件送
交議員參閱。)

18.在撤回申請方面，譚耀宗議員詢問住戶為何不滿政府土地契約及公契的最終
條款而撤回認購申請。房屋署編配及銷售總監解釋，由於租置計劃第一期是在
政府土地契約及公契備妥前推出，故此須在後期對關乎業主權利與責任的條款
作出輕微修訂。經修訂的條款雖不遜於售樓說明書所載的條款，但已令準買家
產生一些誤解。當局已設法與有關買家達成協議，此後情況已大為改善。在租
置計劃第一期撤回申請的957個家庭中，有357個重新提交認購申請書。

19.周梁淑怡議員明白由房委會協助那些因經濟困難而未能完成簽立轉讓契據程
序，以致要撤回認購申請的住戶，並不恰當，但她認為房委會應顧及這些住戶的
財政狀況，把意向金退還給他們。房屋署助理署長(租者置其屋)回應時表示，由
於購買條件已在售樓資料中詳細訂明，有關住戶在決定購買單位前理應清楚知道
當中涉及多少款項，因此，房委會不會因住戶經濟困難而退還意向金，實屬合理
。再者，意向金已用來支付處理申請所需的行政費用。然而，周梁淑怡議員始終
認為房委會在處理這些個案時，應採取更為體諒的態度。

20.在修葺方面，房屋署編配及銷售總監表示，在26 896個租置計劃單位的住戶
中，約有半數提出為單位進行小型修葺工程的要求。楊森議員對於要求進行維修
的個案數目眾多表示關注，並認為房委會有需要增加每個租置計劃屋邨維修保養
基金的撥款，以確保有足夠資金支付大型維修保養工程的開支費用。這對長安邨
及華貴邨等有斜坡的租置計劃屋邨尤為重要。房屋署助理署長(租者置其屋)回應
時表示，鑑於斜坡修葺工程並非經常進行，這方面的費用應無須特別擔心。房屋
署編配及銷售總監補充，房委會為租置計劃第一期出售的每個單位提供約14,000
元的一筆過撥款，加上每月從管理費中撥給維修保養基金的款項，應可支付大型
維修保養工程的開支費用。

租者置其屋計劃第二期

21.在定價方面，劉江華議員詢問房委會會否因應近期私人樓宇價格下跌，考慮
調低租置計劃第二期單位的售價。房屋署助理署長(租者置其屋)解釋，第二期單
位的定價會沿用第一期單位的定價方法，即參照經調整重置成本釐定。經調整重
置成本是根據當前重置單位的成本作出調整，當中顧及各項因素，例如樓齡及地
點。他強調，當局只會在有需要計算買家在轉售租置計劃單位時所須繳付的地價
時，才會參考評定市值。此外，房委會在首兩年會繼續向第二期單位的買家提供
特別優惠，以確保大部分住戶在購樓後的每月住屋總開支不會超過租金的兩倍。
據初步計算所得，第二期單位與第一期單位的售價會相當接近。然而，劉江華議
員擔心其後各期單位的準買家可能會因重置成本上升而須繳付更高的樓價。房屋
署助理署長(租者置其屋)向議員保證，若經調整重置成本大幅上升，而令住屋開
支與租金失去平衡，房委會將會考慮調整特別優惠，確保單位售價維持在有關住
戶負擔得來的水平。但他拒絕預測租置計劃日後各期單位的售價，因為這些單位
的售價將視乎當時的經調整重置成本而定。

22.在土地權利與責任方面，房屋署編配及銷售總監向議員保證，政府土地契約
及公契均會在單位出售前供購樓人士索閱。

未來計劃

23.至於房委會會否基於租置計劃第一及第二期反應良好而考慮把日後各期計劃
合併，房屋署編配及銷售總監表示這未必可行，因為有關屋邨在推出單位發售
前，須先按現行維修保養計劃完成各項大型修葺工程。

VII.其他事項

發展公共屋邨的混合發展概念

24.李卓人議員表示，議員在1998年10月5日的會議上討論此事時，曾詢問房委
會有否促請政府當局重新發展新發邨原址，用作興建租住公屋。然而，規劃環
境地政局表示，房委會及房屋署均未有要求當局撥出該地點作建屋用途。因此
，主席認為房委會或房屋署須以文件為佐證，澄清其有否與政府當局研究此事
。

(會後補註：房委會的覆函已於1999年1月5日隨立法會CB(1)711/98-99號文件
送交議員參閱。)

25.議事完畢，會議在下午7時結束。

立法會秘書處
1999年2月24日

立法會

房屋事務委員會 會議紀要

房屋事務委員會
會議紀要