房屋事務委員會 ( 會議紀要 )1999年4月19日

立法會

立法會CB(1)1416/98-99號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)

檔　號： CB1/PL/HG/1

房屋事務委員會
會議紀要

日　期：	1999年4月19日(星期一)
時　間：	上午9時45分
地　點：	立法會會議廳

出席委員：

出席委員：李永達議員(主席)
程介南議員(副主席)
何世柱議員
何承天議員
李卓人議員
李華明議員
吳亮星議員
周梁淑怡議員
夏佳理議員
涂謹申議員
陳婉嫻議員
陳鑑林議員
梁耀忠議員
黃宏發議員
楊　森議員
劉江華議員
鄭家富議員
司徒華議員
譚耀宗議員

其他出席議員：

李啟明議員
張文光議員
陳國強議員
陳榮燦議員
梁劉柔芬議員
楊孝華議員

缺席委員：

朱幼麟議員
何俊仁議員
霍震霆議員

出席公職人員：

參與議程第IV項的討論
房屋局
首席助理局長(2): 陳佩珊女士
房屋署
助理署長(租者置其屋): 駱品善先生
機構策略組主任: 黎志華先生
參與議程第V項的討論
房屋局
首席助理局長(2): 陳佩珊女士
公務員事務局
首席助理局長(4): 譚惠儀女士
房屋署
副署長(管理): 鄔滿海先生
商業及業務發展總監: 李敬志先生

應邀列席人士：

參與議程第V項的討論
房屋署工會大聯盟: 林民焯先生; 唐永安先生; 關志芳先生; 黃展圖先生; 郭錫通先生

列席秘書：

總主任(1)2: 梁小琴女士

列席職員：

總主任(2)5: 羅榮樂先生
高級主任(1)3: 余麗琼小姐
高級主任(1)7: 慮思源先生
高級主任(2)8: 蘇美利小姐

I. 通過先前會議的紀要
(立法會CB(1)1072/98-99及1122/98-99號文件)

1999年1月4日及2月1日會議的紀要獲確認通過。

II. 自上次會議後發出的參考文件
(立法會CB(1)1028/98-99號文件)

2.議員察悉，錦豐苑業主會曾就香港房屋委員會(下稱"房委會")決定把錦豐苑3
座大廈按可租可買計劃出售一事提交申訴書，而政府當局已作出回覆。

III. 下次會議日期及討論事項

3.事務委員會將於1999年5月3日(星期一)下午4時30分舉行的下次會議上討論下
列事項：

V. 可租可買計劃
(立法會CB(1)1123/98-99(01)號文件)

4.應主席之請，房屋署機構策略組主任扼要介紹參考文件的要點。他表示，可
租可買計劃旨在為準公共屋邨(下稱"公屋")租戶提供多一個選擇，讓他們以折
扣價購買公屋單位。準租戶可自由選擇購買或租住公屋單位。選擇不購買單位
的準租戶會按正常程序獲編配公屋單位。

5.關於計劃的對象，涂謹申議員認為，公屋的現有租戶如欲購買其單位，須待
單位可按租者置其屋計劃(下稱"租置計劃")出售時才可購買，但輪候公屋登記冊
(下稱"輪候冊")申請人卻一開始便有機會按可租可買計劃購買新的公屋單位，此
做法並不公平。他認為，政府當局應分配某個比例的可租可買計劃單位予現有
租戶購買。房屋署機構策略組主任回應時表示，當局決定不包括現有租戶於可
租可買計劃內，是因為此等租戶已受惠於政府給予大量資助的租住公屋，而他
們亦可透過各個自置居所資助計劃及貸款計劃置業。他提醒議員，若現有租戶
獲准購買可租可買計劃的單位，則準租戶入住新公屋單位的機會會相應減少。
劉江華議員不信服政府當局的回應，因為可租可買計劃的租戶的情況其實與現
有租戶差不多，他們在遷入公屋後亦有資格申請各個自置居所資助計劃及貸款
計劃。他指出，可租可買計劃的申請人一開始便有機會購買新公屋單位，但現
有租戶卻不知道其公屋單位何時才可按租置計劃出售。劉江華議員認為，為消
除這個不公平情況，政府當局應准許所有現有租戶購買可租可買計劃的單位，
並應盡早公布推出日後各期租置計劃的時間表。

6.關於挑選屋邨，主席憂慮若可租可買計劃包括位於市區的新公共屋邨，可供
受整體重建計劃影響的租戶選擇的遷置屋邨便會減少。楊森議員在提出類似關
注事項時表示，當局應盡量確保有足夠的同區遷置單位供受整體重建計劃影響
的租戶入住。受影響租戶未有選擇的餘下單位則可撥給可租可買計劃。房屋署
機構策略組主任回應時澄清，可租可買計劃的屋邨大部分是新界區的新公共屋
邨，並非指定用作安置"需承擔安置類別"租戶。他補充，政府當局仍然打算原
區安置受整體重建計劃影響的租戶，但須視乎房屋資源的供應如何。該等租戶
可優先選擇市區的新遷置屋邨單位。在重建置業計劃的資助下，受整體重建計
劃影響的租戶亦可選擇購買而非租住遷置屋邨的新單位。鑑於重建置業計劃及
可租可買計劃相若，譚耀宗議員詢問，政府當局會否將受整體重建計劃影響的
租戶包括在可租可買計劃內。房屋署助理署長(租者置其屋)證實，當局正在考慮
讓受整體重建計劃影響的租戶及可租可買計劃的購樓者，自由選擇另一計劃所
出售在市區、擴展市區及新界地區的新單位。兩個計劃互相配合的有關細節安
排，將在1999年5月提交房委會居者有其屋小組委員會審議。

7.關於定價，周梁淑怡議員表示，自由黨議員支持可租可買計劃。她又詢問，
政府當局在制訂可租可買計劃時，有否考慮在公眾心目中，可租可買計劃與居
者有其屋計劃(下稱"居屋計劃")的單位在價值上的分別。房屋署機構策略組主任
回答時表示，他同意有必要明確界定該等計劃在本港整體房屋發展中的不同角
色。當局曾考慮就個別房屋計劃採用不同的設計，以顯示其獨特之處，例如居
屋計劃採用新十字型設計，而可租可買計劃則採用和諧式設計。

8.關於按揭還款補助金，陳鑑林議員認為，政府當局與其向可租可買計劃購樓
者提供合共162,000元的按揭還款補助金，不如將該計劃的單位售價調低相等
數額。房屋署機構策略組主任解釋，給予補助金旨在減輕購樓者在按揭還款初
期的負擔。可租可買計劃購樓者在轉售單位時，無需償還按揭還款補助金，此
安排與重建置業計劃無異。陳議員不信服政府當局的回覆。他依然認為，調低
售價會即時減少購樓者每月的按揭還款。吳亮星議員亦認為，按揭還款補助金
對可租可買計劃購樓者可能幫助不大，因為他們大部分是輪候冊中的低收入核
心家庭。若他們在購買可租可買計劃單位後生兒育女，其經濟狀況會更見緊絀
。

9.關於售樓安排，房屋署助理署長(租者置其屋)表示，在決定發售可租可買計劃
的單位前，房委會會評估接獲的申請，以確定有多少申請人有興趣購買該等單
位。例如，就第一期銷售計劃而言，半數作出回應的合資格準租戶選擇購買單
位。在接獲申請後，房委會會決定出售多少幢可租可買計劃大廈。在可租可買
計劃完成後，任何未售出的單位將在下一期居屋計劃推出發售，供綠表申請人
選購，但該等單位的售價與其他居屋單位相同。程介南議員詢問，規定綠表申
請人按居屋計劃的條款購買可租可買計劃單位的理據為何。房屋署機構策略組
主任解釋，綠表申請人無需像可租可買計劃申請人一樣，須接受入息及資產審
查以確定其公屋申請資格，而大部分綠表申請人均是經濟能力較佳的現有租戶
。因此，按居屋計劃的條款向綠表申請人出售可租可買計劃單位，並非不合理
的做法。然而，陳議員認為，考慮到居屋計劃與可租可買計劃單位的設計及質
素有分別，這項安排並不公平。

10.程議員亦關注到，若當局將餘下未售出的單位出租，可租可買計劃大廈內
便會出現租住單位及自置單位混合業權的情況。房屋署機構策略組主任表示
，雖然從管理角度而言，每幢可租可買計劃大廈的單位全屬租住或自置單位
會較為理想，但房委會必須把餘下未售出的單位出租，以便房屋資源物盡其
用。但他向議員保證，當局會盡力確定準租戶對可租可買計劃發售單位的實
際需求，以期盡量減少有混合業權的大廈數目。至於有混合業權的大廈如何
命名，房屋署助理署長(租者置其屋)表示該等屋邨會稱為"苑"。

11.李卓人議員察悉，可租可買計劃的對象包括受臨時房屋區(下稱"臨屋區")、
平房區及寮屋區清拆影響的居民。他關注到，那些尚未符合申請公屋資格的清
拆戶，按可租可買計劃可無須入住中轉房屋而得以在公屋居住。房屋署機構策
略組主任解釋，在第一期可租可買計劃的26 000個合資格住戶中，有21 000戶
是自1993年4月1日起已在輪候冊上登記的住戶，而臨屋區、平房區及寮屋區清
拆戶則有3 600個。他強調，有關清拆戶必須符合現行申請公屋的資格，才可參
加可租可買計劃。房屋署機構策略組主任表示，只有在12個月內到期獲配公屋
的輪候冊申請人才有機會參加可租可買計劃。

12.關於回復租戶身份，涂議員詢問，可租可買計劃申請人可否選擇先租住後購
買其單位。房屋署機構策略組主任表示，選擇不購買單位的可租可買計劃申請
人會按正常程序獲編配公屋。他們在成為公屋租戶後，有機會透過各個自置居
所資助計劃(包括租置計劃)及貸款計劃購置其物業。房屋署助理署長(租者置其
屋)回應一項相關問題時證實，為與居屋計劃的做法一致，可租可買計劃單位的
購樓者在簽訂買賣合約後，不得回復準租戶身份。然而，房委會亦會基於恩恤
理由，考慮有關要求遷置往其他公屋單位的申請。吳議員不信服政府當局的解
釋。他認為，若可租可買計劃旨在為申請人提供多一個選擇，讓他們購買或租
住公屋單位，則他們在撤銷購置其單位時，應可由業主身份回復為租戶身份。
他亦要求政府當局澄清，在甚麼情況下批准以恩恤理由提出的遷置申請。房屋
署助理署長(租者置其屋)表示，當局會按現行適用於居屋計劃的準則作出考慮
。

13.關於選擇租住公屋單位人士的安排，李議員關注到，在實施可租可買計劃後
，租住單位的供應量減少，該類人士輪候公屋的時間可能會延長。房屋署助理
署長(租者置其屋)回答時重申，可租可買計劃發售單位的數目取決於準租戶的需
求。他以第一期銷售計劃為例作出說明。在3幢位於粉嶺的大廈中，一幢指定供
出租之用，一幢則會出售，而餘下一幢會視乎可租可買計劃有關申請人的意願出
租或出售。若申請人沒有購買意欲，房委會便會將該等單位出租，反之，房委會
便會將該等單位出售。但李議員指出，若購樓者眾，希望租住粉嶺計劃單位的人
的成功機會便會減少。

14.至於有關政府當局會在可租可買計劃內包括錦豐苑3座未建成大廈的指稱，
房屋署助理署長(租者置其屋)解釋，根據政府租契的規定，錦豐苑全數9座大廈
均指定作出售之用。迄今已有6座大廈按居屋計劃出售。考慮到可租可買計劃與
居屋計劃的對象重叠，錦豐苑餘下3座大廈或會按可租可買計劃發售。然而，此
事仍未有最終決定。鑑於居屋計劃與可租可買計劃的轉售規定(例如在地價方面)
不同，以致影響該等單位的轉售價值，主席認為，若將餘下3座按可租可買計劃
出售，會對錦豐苑現時的業主不公平。房屋署助理署長(租者置其屋)表示，可租
可買計劃的定價建議會參考居居單位的定價。因此，除了向可租可買計劃購樓者
提供的按揭還款補助金外，錦豐苑現時的業主與可租可買計劃購樓者的情況不應
有任何重大分別。鄭家富議員表示，由於可租可買計劃應只包括新公共屋邨，因
此在該計劃內包括錦豐苑一類現有居屋屋苑並不恰當，特別是有關業主對該建議
表示強烈反對。房屋署助理署長(租者置其屋)重申，將錦豐苑包括在可租可買計
劃內只是一個建議方案，仍有待房委會批准。他向議員保證，房委會在作出最終
決定前會考慮錦豐苑業主的意見。

15.總括而言，議員普遍認為可租可買計劃令人覺得混亂，而政府當局有必要清
楚界定居屋計劃、可租可買計劃及租置計劃的不同角色。議員亦達成共識，現
有的公屋租戶應有權選擇購置可租可買計劃的單位，而政府當局應盡早宣布推
出日後各期租置計劃的時間表及所包括的屋邨名稱。主席要求政府當局將議員
的意見轉交房委會考慮。

(會後補註：秘書處已在1999年4月20日就此事致函政府當局。)

V. 香港房屋委員會公司化改革

與房屋署工會大聯盟會晤
(立法會CB(1)1123/98-99(02)及(03)號文件)

16.應主席之請，林民焯先生表示，房屋署工會大聯盟(下稱"大聯盟")同意有需
要就房屋署(下稱"房署")進行改革。但"就私營機構更多參與屋邨管理及維修保
養服務所進行之顧問研究"報告中提出的建議，即把所有屋邨管理及維修保養
服務外判予私人物業管理公司，未必是改善房署運作效率及成本效益的最佳方
法。該報告誇大了私人物業管理公司的工作成效，亦沒有提及服務未如理想的
情況，例如興東邨及耀東邨商場管理不善的個案。他補充，雖然房委會可終止
服務欠佳的私人物業管理公司的服務，但經常轉換管理公司會影響屋邨管理及
維修保養服務的延續性。關志芳先生亦指出，根據該報告的調查結果，私人物
業管理公司在物業管理和維修及改善服務方面的人手開支分別較房署低約45%
和42%，但此項資料卻有誤導成分，因為當中並無計及私人物業管理公司管理
的屋邨全屬新屋邨，所需的維修工程亦較少，而且部分屋邨管理工作仍由房署
負責。此外，把房署總部涉及的龐大間接開支計算在內，造成房署的人手開支
高昂。舉例而言，房署現時管理的租置計劃屋邨的管理費為10.5元，當中只有
1.92元直接用於屋邨管理，餘額則用以支付總部的間接開支。為此，大聯盟提
出了第6個方案，以期透過下列措施，增加房署的競爭力：精簡管理及執行兩
個階層的人手架構、剔除物業管理費內各項間接開支，以及授予前線人員更大
自主權，讓他們可迅速回應租戶的需求。在該建議下，房署及私人物業管理公
司將分別獲委派管理同類型屋邨，並在兩年試驗期內獨立運作，以便根據同類
情況作一比較。在兩年試驗期滿後會進行意見調查，以評定租戶對兩者服務表
現的意見。屆時若租戶仍然屬意使用私人物業管理公司的服務，大聯盟會接受
將該等服務外判的建議。

17.至於如何縮減房署的高昂人手開支，林先生建議可精簡整個人手架構，特別
是在管理階層，因為執行人員在過去數年均維持零增長。他指出，現時房署共
有69名首長級人員，其中25名屬助理署長或以上職級。該等人員的經常開支每
年共達9 000萬元。故此，削減該等開支必定有助減少房署的人手開支。

18.關於服務的延續性，楊孝華議員詢問，大聯盟有否任何資料，說明有多少私
人物業管理公司因服務欠佳而被大型私人住宅屋邨的業主立案法團辭退。林先
生回覆時提及民政事務局局長在最近發表的演辭中表示，大廈管理質素欠佳主
要是由於並無成立業主立案法團負責管理工作。據資料顯示，香港只有10%私
人樓宇已成立業主立案法團。該等樓宇大部分屬於由發展商管理的大型住宅屋
邨。然而，該等發展商的管理方法跟房委會截然不同。發展商會設立附屬管理
公司管理其發展計劃，以確保服務的持續性和質素，而房委會則會將管理合約
招標，價低者得。若中標者將工程分包，服務質素會進一步受影響。

與政府當局舉行會議
(私營機構參與屋邨管理及維修保養服務檢討的最後報告、立法會CB(1)933/98-
99及1123/98-99(04)號文件)

19.在討論開始前，房屋署副署長(管理)藉機會回應大聯盟所提出的若干論點。
關於房署的間接開支，房屋署副署長(管理)澄清，每單位每月的間接成本總額
為109元，其中70元是提供物業管理服務的非屋邨編制的直接人手開支，包括
約42元的分區保養辦事處及區域物業管理辦事處的人手開支。餘下39元分別為
分處間接成本(17元)及總部支援服務開支(22元)。至於租置計劃屋邨的管理費，
房屋署副署長(管理)指出，上文第16段提述每平方米1.92元的開支，並未計及分
區保養辦事處／區域物業管理辦事處的開支。至於人手架構方面，房屋署副署長
(管理)表示，在首長級人員中，涉及屋邨管理及維修保養服務的助理署長或以上
職級者只有15人。然而，他同意應精簡房署的整體人手架構，以增加競爭力。關
於私人物業管理公司的服務表現，房屋署副署長(管理)表示，當局會鼓勵員工向
房署舉報任何服務有欠妥善的私人物業管理公司，以便進行所需的跟進工作。應
議員的要求，政府當局答允提供資料，說明有多少私人物業管理公司管理居屋屋
苑的服務合約在期滿前被終止。

(會後補註：所需資料已於1999年4月30日隨立法會CB(1)1239/98-99號文件送
交議員。)

20.房屋署副署長(管理)補充，加快房署的改革過程實在刻不容緩，尤其是在租
置計劃實施後，有關業主可在屋邨首個單位出售兩年後自行選擇管理公司。鑑
於私人物業管理公司與房署的人手開支有很大差距，租置計劃的業主在兩年期
滿後極有可能選擇聘用私人物業管理公司。他表示，房署現時必須著手處理此
事，否則在10年後多出的員工數目可能約有4 000人。採用自然流失的方法，只
能把數目減至1 300人。為此，顧問公司研究出5個讓私營機構更多參與房委會
工作的可行方案，而其最終結論是，只有逐步移交方案最切合房委會的需要，
但若員工可提出可行建議，房署亦可考慮採用員工自組公司的方案。根據逐步
移交方案，中標者透過外判程序會吸納一些選擇加入私營機構的員工。但李卓
人議員指出，若房署在日後不再把新公共屋邨的管理工作外判予私人物業管理
公司，則過剩的員工可由房署吸納。房屋署副署長(管理)表示，政府當局在研究
如何管理新公共屋邨時，須考慮服務質素及成本效益等因素。

21.陳鑑林議員承認有必要進行改革，但他不同意房署採採此種高壓手段強迫其
員工接受顧問報告的建議。他提醒與會各人，房委會必須審慎考慮整件事，因
為此事不單影響房署員工的福利，亦涉及房委會租戶及租置計劃業主的生活。
周梁淑怡議員及李議員提出類似的關注事項，並詢問房署在作出最終決定前會
否考慮大聯盟提出的方案。房屋署副署長(管理)回覆時強調，顧問報告的建議僅
代表顧問公司的意見。房署會小心研究所有調查結果及建議，然後在1999年5月
將該等結果及建議提交房委會研究。至於大聯盟提出的方案，房屋署副署長(管
理)指出，由於私人物業管理公司只獲交付有關屋邨管理及維修保養服務的工作
，它們無需負責租務管理、處理紓緩擠迫居住環境的申請，以及在屋邨內向違
例停泊車輛發告票等工作(該等工作須由房署人員負責)，因此不可能就同類情況
作出比較。然而，由於現時所有屋邨管理及維修保養服務會在5至7年間逐步移
交私人物業管理公司負責，政府當局歡迎有關方面提出任何建議，以提高房署
職權範圍下各個屋邨在過渡期間的管理工作的效率及成本效益。

22.張文光議員認為，在進行逐步移交方案的同時，房署應讓大聯盟實行第6個
方案。若根據租戶的意見，該方案行之有效，政府當局應重新考慮有否需要將
屋邨管理及維修保養服務外判予私人物業管理公司。房屋署副署長(管理)答稱，
政府當局有需要詳細研究第6個方案的可行性。

23.吳亮星議員質疑將房委會作為顧客與房署作為承辦商的角色區分有何理據。
房屋署副署長(管理)解釋，此舉主要是針對房署角色混淆而造成潛在衡突的問題
，因為房署一方面是房委會的主要服務提供者，而另一方面又須就更多利用私營
機構的服務向房委會提供公正的意見，而此舉會為本身帶來更多競爭。

總結

24.大聯盟的林民焯先生反駁政府當局的回應時強調，除了法律職務外，房署人
員須承擔若干與屋邨管理及維修保養服務有關的工作。為方便議員了解此事，
他提供了一個列表，載列在居屋屋苑管理服務外判予私人物業管理公司承辦的
情況下私人物業管理公司與屋署人員的職務。林先生認為，政府當局以私人物
業管理公司未獲賦權履行法律職務為藉口，避免考慮大聯盟提出的方案。他指
出，當局可採取行政措施，讓私人物業管理公司得以履行法律職務，正如私人
物業管理公司亦可管理停車場。

(會後補註：該份職務一覽已隨立法會CB(1)1154/98-99(02)號文件送交議員。)

25.房屋署副署長(管理)向議員保證，大聯盟建議的方案及政府當局就顧問報告提
出的各項建議將於1999年5月提交房委會審議，以決定未來路向。在房委會決定
未來路向後，房署會審慎處理有關人手的問題，並會按照現行的公務員指引，就
有關的人手安排諮詢受影響的員工。

26.鑑於此事影響深遠，主席促請政府當局在作出最終決定前，考慮議員、房署
人員及租戶的意見。

VI. 其他事項

27.議事完畢，會議於正午12時結束。

立法會秘書處
1999年6月1日

立法會

房屋事務委員會 會議紀要

房屋事務委員會
會議紀要