立法會房屋事務委員會
議員在1998年7月23日會議上提出
須由政府當局跟進的關注事項

(A) 公共屋邨商舖減租

凍結租金一年

議員得悉在1998年2月至今續期的1 234份商業租約中，超過八成所訂的租金較原來為
高，其中一半的租金增幅在15%以上，最高甚至超逾40%。鑑於目前經濟不景氣，物
業市場的租金水平亦相應下跌，議員對上述情況感到意外。雖然有關租戶可獲凍結
租金一年，但這些租戶認為加租並不公平，理由如下：(a)他們在3年前簽訂租約時，
物業市場的租金水平正處於高峰，但租金水平在1998年已回落，因此，他們所繳的
租金應相應調低；及(b)他們在一年後仍須繳付較原來為高的新租金。議員普遍認為
凍結租金一年的措施，未能協助租戶解決在目前惡劣經濟環境下所遇到的困難。

重估租金

由於重估租金工作並非由獨立機構進行，而房屋署(房署)又沒有公開重估租金所用
的計算方法，議員認為整個重估租金過程不能令人信服。他們要求政府當局提供內
部評估手冊，以助進一步了解重估租金工作。議員又認為房署應制訂公布日後重估
租金結果的時間表、提高重估租金工作的透明度，以及設立上訴渠道。議員亦希望
知道房署會如何處理由他們轉介的有關投訴個案。

房屋委員會轄下商業單位的空置率

議員亦關注房屋委員會(房委會)轄下商業單位的空置率偏高。議員明白若租戶因無
法負擔高昂的租金而被迫結業，商業單位的空置率便會進一步上升。為更深入了解
房委會轄下屋邨商業單位現時的空置情況，議員要求政府當局提供有關過去 5年各
類舖位或街市檔位(例如菜檔和肉檔)空置率的詳細資料，當中應包括舖位或街市檔
位再租予新租戶前的空置期詳情，以及舊租約與新租約所訂租金的比較。

總括而言，議員認為凍結租金一年及重估租金這兩項措施，均未能有效紓解租戶的
困境。他們促請政府當局把商戶租金一律減低三成，並在實行減租三成的措施後，
因應不同行業在經濟低迷下受到不同程度的影響，按需要重估個別商舖的租金。

(B) 夾心階層住屋計劃

就夾心階層住屋單位準業主所表達的不滿，議員認為政府當局應了解到，雖然這些
準業主購入的單位已變成負資產，但他們仍然願意完成買賣。依議員之見，政府當
局應採取更靈活的處理手法，並應重新考慮讓準業主選擇以40%、50%或60%的折扣
率購買單位的要求。採用彈性折扣率制度不會增加政府的支出，因為業主在轉售單
位時會悉數繳回折扣款額。議員察覺到，為準業主提供按揭利息資助的6億元撥款，
未能獲得充分善用。然而，若採用彈性折扣率制度，則可令需要援助的對象直接受
惠，從而紓解他們的困境。議員又認為，在目前經濟低迷的情況下採取特別的措施
，目的並非使人人得到同樣的幫助，而是為了向那些有需要的人提供適當而合理的
援助。彈性折扣率制度不會損害任何人的利益，而只會令房屋協會(房協)及準業主
同樣受惠。議員預計這些準業主一旦取消買賣，房協所蒙受的損失會更大。

立法會秘書處
1998年7月27日

立法會房屋事務委員會
回應議員在一九九八年七月二十三日
會議席上提出的問題

議員曾在一九九八年七月二十三日立法會房屋事務委員會會議席上，討論房屋委
員會的商業租金問題，並要求政府提供更多資料。以下是議員所需的資料。

把在一九九八年二月一日至十二月三十一日期內到期續約的租約所定租金凍結一年

2.把所有在一九九八年二月一日至十二月三十一日期內到期續約的租約所定租金凍
結一年，是房屋委員會在現時的經濟環境下，為紓解商戶當前面對的困難而採取的
積極措施之一。房屋委員會在續約時會重估租金。如果重估的租金低於原定租金，
則租戶可繳交較低廉的新租金。但若重估的租金較高，則租戶的租金會獲凍結一年。

3.議員關注到，為何在一九九八年二月一日至六月三十日期內續約的租約所定租金
經重估後，約有81%(在1 234宗申請中，有1 006宗)的租約須要加租。議員或會注
意到，當中超過77%(770宗)的租金加幅低於20%。這個加幅不算太大，因為這些租
約原來的租金是在一九九五年釐定的，當時的物業價格水平相對來說普遍較低。儘
管在評估後，這些租約的租金有所增加，但房屋委員會會把租金凍結在現有水平，
為期一年。

租金重估機制

4.房屋委員會按商業原則經營商業單位。租金是房屋委員會與商戶之間具約束力
契約的一部分。房屋委員會商業單位的租金重估工作，是由房屋署的專業產業測
量師，憑着他們的專業技能，以極審慎的態度進行的，他們並很熟悉公共屋邨商
業單位的特點。

5.房屋署轄下的產業測量師都是專業團體的成員，受到嚴格的專業操守和規則所
規管。他們憑着本身的專業技能和判斷力來評估租金，其間會計及個別單位的行
業、地點、面積、顧客來源和行人流量等因素。房屋署並沒有內部的租金評估指
南，作為重估個別商業單位租金的準則。不過，房屋署已向屋邨管理人員發出行
政指引，幫助他們處理有關重估租金申請手續的查詢。

6.房屋署已承諾在收到申請書當日起計四星期內，完成租金重估工作。如重估的
租金低於租約所定租金，則餘下租賃期內可獲減租。房屋署歡迎租戶提供資料，
以支持他們的重估租金申請。根據既定的做法，租戶如對重估租金結果不滿，可
要求覆核，但須提供更多資料證明或租金資料。這些覆核租金的要求會由較高級
的人員處理。至於立法會議員轉介的投訴，會由房屋署首長級人員負責監督。議
員或會知道，房屋署已印製了小冊子，告知商戶申請重估租金的手續和重估租金
的依據。

7. 房屋署現正全力處理租金重估工作，以期達致在四星期內完成重估租金的承諾
。截至一九九八年六月底為止，已有超過3 000名租戶申請重估租金。雖然房屋署
沒有定出向市民公布申請結果的時間表，但相信在本月較後時間，當有關各個行
業申請結果的資料充足時，便會公布下批申請的結果。

房屋委員會商業單位的空置情況

8.房屋委員會商業單位的整體空置率，一直維持在低水平，而且遠遠低於私人商
業單位的空置率。在一九九七年一月至一九九八年六月期間，按季統計的房屋委
員會商業單位空置率如下：

		空置率(%)
1997年	第1季	2.50
	第2季	2.83
	第3季	2.93
	第4季	2.94
1998年	第1季	3.52
	第2季	4.50

9.房屋委員會管理的商業單位種類繁雜，加上個別單位的指定行業時有變更，
因此房屋署沒有備存統計數字，記錄在過去五年，所有屋邨不同行業的商舖或
街市檔位的空置情況。議員如需要某個屋邨特定單位空置情況的資料，房屋署
會在可行範圍內，盡力提供有關資料。

總結

10.總括來說，房屋委員會認為，凍結在一九九八年二月一日至十二月三十一日
期內到期續約的租約所定租金，並為那些在一九九六年一月一日至一九九八年
一月三十一日期內生效或續期的租約，推行租金重估計劃，都是協助租戶紓解
經濟困難的積極措施。一律減租30%的做法，既不符合合理分配公共資源的原
則，對租戶也欠公平，因為經濟低迷對他們的生意造成的影響並不一樣，而且
他們現時繳交的租金金額也有差別。

房屋署
一九九八年八月