PWSC(98-99)59
财务委员会
工务小组委员会讨论文件
1999年1月20日
| 总目703 | ─ | 建筑物
|
| 治安 | ─ | 警察
|
| 234LP | ─ | 湾仔军器厂街警察总部重建计划
(军器厂街警察总部范围第3期发展计划)
|
请各委员向财务委员会建议 ─
- 把234LP号工程计划的一部分提升为甲级，称为「湾仔军器厂街警
察总部重建计划(军器厂街警察总部范围第3期发展计划) - 第1阶段」
；按
付款当日价格计算，估计费用为4,510万元；以及
- 把234LP号工程计划的余下部分保留为乙级，改称为「湾仔军器厂
街警察总部重建计划(军器厂街警察总部范围第3期发展计划) ─
第2阶段」。
问题
以现今的标准来看，警察总部和湾仔警署现址均未有充分发展。此外，现有建筑物
的办公地方和警署在运作上所需的设施，均未能应付警方现时和预期的需求。为解
决这个问题，我们拟重新发展警察总部现址，以兴建一座新的综合大楼，除提供足
够的办公地方应付预期的需要外，还设置新的湾仔警署。由于当局沒有足够的內部
人手和某方面的专才，我们需要委聘顾问为拟建的新综合大楼进行某部分的详细设
计工作和图则绘制工作。
建议
2.建筑署署长建议把234LP号工程计划的一部分提升为甲级；按付款当日价格计算，
估计费用为4,510万元，用以进行湾仔军器厂街警察总部重建计划(军器厂街警察总
部范围第3期发展计划)的第1阶段工程(见下文第4(a)(i)至(iii)段)。保安局局长支
持这项建议。
工程计划的范围和性质
3.军器厂街警察总部范围第3期发展计划包括下文第4段所述的两个阶段工程，可提
供办公地方取代警察总部的梅理大楼和坚伟大楼、现有的湾仔区总部和分区警署，
以及目前警察总部其他单位在湾仔和尖沙咀地区租用的办公地方。
4. 发展计划分两个阶段进行，包括下述工程 -
- 第1阶段 － 预备工程
- 拆卸梅理大楼和附属建筑物／构筑物，包括后备发电机房、变压
房、地底油缸和洗车设备；
- 重建变压房、工场和地底油缸；以及
- 提供顾问服务，包括详细设计工作。
- 第2阶段 － 主要工程
第2阶段的发展计划包括打桩地基连四层地库和一座综合大楼的建造工程。
地库和综合大楼內设有 -
- 一幢多层办公大楼，为警察总部的单位(包括首长级高级人员)提
供办公地方；
- 湾仔区总部和分区警署；以及
- 辅助设施，包括停车场、检阅场、演讲厅、多用途礼堂、餐厅和
食堂、图书馆、枪械库和室內靶场。
5.现建议提升234LP号工程计划中的第1阶段工程(见上文第4(a)段)为甲级，这些工
程必须在第2阶段的主要工程展开前完成。
理由
6.现时位于湾仔军器厂街的警察总部由坚伟大楼、梅理大楼、警政大楼和警政大楼
西翼四座建筑物组成。有关土地在五十年代拨给警务处。坚伟大楼和梅理大楼先后
在1952年和1973至74年间建成，而警政大楼和警政大楼西翼则分别在1990年和1996
年落成。
7.梅理大楼楼高20层，大楼內大部分消防设备和屋宇装备装置，包括电力装置、空
气调节系统和升降机系统，均日趋陈旧，需要更換。香港警务处(下称「警务处」)
曾在1997年4月23日向工务小组委员会提交文件，建议以2亿3,080万元的估计费用
(按付款当日价格计算)翻新梅理大楼。不过，委员会认为建议的翻新工程并非最具
成本效益的方案，并要求当局考虑就警察总部现址制定长远的重建计划。
8.我们曾仔细考虑多个重建警察总部现址的方案。保留梅理大楼不但会引致庞大的
翻修工程费用，还会大大减低进一步重建的潜力。重建警政大楼和警政大楼西翼的
方案亦不可取，因为两座大楼皆落成不久，而且各方面均符合要求。经审慎研究后
，我们认为最可行和最具成本效益的方案是拆卸梅理大楼，在该大楼所在的土地和
对出停车场的地方兴建一座新综合大楼。
9.为尽量发挥可供使用土地的发展潜力，我们建议把湾仔区总部和分区警署迁往拟
重建的综合大楼內，这样，工程计划的成本效益便会大为提高。现时位于告士打道
的湾仔区总部和分区警署建于1932年，并设有40个初级警务人员已婚警察宿舍单位
。警署的设施和屋宇装备装置不合标准，而且未能配合现今的运作需要。由于建筑
物楼龄的关系，维修保养费用非常高昂。此外，建筑物过时的设计亦限制地方的使
用，以致沒有地方供扩充之用，未能应付在地方方面的增加需求，无法配合警署的
运作需要。把上述警署迁往军器厂街警察总部范围，一方面可腾出告士打道的土地
，另一方面又无需在湾仔区另觅地方迁建警署。警务处会安排腾空宿舍，我们无须
在这项工程计划下重建有关宿舍。
10.重建地点为梅理大楼和对出停车场的现址，占地约7 400平方米。拟建综合大楼
的楼面总面积约为110 000平方米，地积比率达15，相等于区內私人发展项目准许
的最高地积比率。
11.这项重建计划不单止合乎成本效益，还有其他可取之处，主要包括以下几项 -
- 新大楼会取代三座现有建筑物，即梅理大楼、坚伟大楼，以及湾仔区
总部和分区警署。这三座建筑物的保养维修费用高昂，而且所在的土
地亦未尽其用；
- 新大楼会容纳现时租用湾仔和尖沙咀区出租楼宇的警察总部单位，每
年会节省租金约3,350万元；
- 工程计划完成后，坚伟大楼现址部分土地，以及湾仔区总部与分区警
署和宿舍所在的整幅土地，可交还政府。这些土地的总面积超过7 800
平方米；以及
- 新大楼既能配合警务处的需要，有助提高运作效率，也符合成本效益
。各项设施和辅助服务均可供大楼內的不同单位／组别共用。新大楼
的內部装置不单止符合现今现代化警署和办公室的标准，还能配合现
时的运作需要，包括现代资讯科技的应用。新大楼的设计并会符合现
今需要，一方面可节约能源，另一方面可尽量减低保养维修方面的经
常费用。
12.我们会委聘承建商进行地盘工程、重建工程和拆卸工程。由于建筑署署长沒有
足够的內部人手和某方面的专才，我们建议委聘顾问为拟议工程计划进行某部分
的详细设计工作、图则绘制工作，以及实地监督石棉拆除工程。
对财政的影响
13.按1997年12月价格计算，估计军器厂街警察总部范围第3期发展计划的建设费
用总额约为27亿5,500万元。按付款当日价格计算，估计第1阶段工程的建设费用
为4,510万元(见下文第14段)，分项数字如下 -
| 百万元
|
|---|
| (a) 地盘工程 | | 1.4
|
| (b) 重建工程 | | 10.0
|
| (c) 拆卸工程 | | 15.2
|
| (d) 顾问费 | | 8.7
|
(i) 详细设计
(ii)图则绘制工作
(iii)实地监督石棉
拆除工程3.8
4.8
0.1
| | (e) 应急费用 | | 3.6
| | | ______
| | 小计 | | 38.9
| (按1997年12月
价格计算)
| | (f) 价格调整准备金 | | 6.2
| | | ______
| | 总计 | | 45.1 | (按付款当日价
格计算)
| | | ______
| |
按人工作月数估计的顾问费分项数字载于
附件1。
14. 如获批准，我们会作出分期开支安排如下 -
| 年度
| 百万元
(按1997年12月
价格计算) | 价格调整
因数 | 百万元
(按付款当日
价格计算)
|
|---|
| 1999-2000 | 21.7 | 1.12890 | 24.5
|
| 2000-01 | 17.2 | 1.19663 | 20.6
|
| ________ | | ________
|
| 38.9 | | 45.1
|
| ________ | | ________
|
15.我们按政府对1999至2001年期间工资和建造价格趋势所作的最新预测，定出按
付款当日价格计算的价格。由于可以预先清楚界定工程范围，出现不明确情况的
机会甚微，故我们会以固定总价的合约形式批出合约。另外，由于合约期不超过
12个月，故合约不会定有可调整价格的条文。
16.这项工程计划的第1阶段工程由于只涉及顾问服务与拆卸和重建工程，故此不会
引致任何经常开支。
公众咨询
17. 我们在1998年7月咨询湾仔临时区议会，区议员得悉有关工程计划，并无提出
异议。
18.我们在1998年10月13日向立法会保安事务委员会简介拟议工程计划，并已详细
考虑议员于会上表示关注的问题。就议员的建议，我们已进一步研究可否在满足
警务处在运作上的需要同时，削减这项工程计划的预算。这项工程计划的预算费
，是根据过往兴建类似政府大楼的预算费计算得出。这项工程计划与近期兴建的
其他政府合署大楼，即长沙湾政府合署和北角政府合署的建筑费用和屋宇装备费
用的比较载于附件2。我们已检讨这项工程计划的预算费和修订工程计划范围是否
可行。我们认为在现阶段削减预算费，可能要把规格降至低于须符合的运作标准
。缩减工程计划范围，便不能把湾仔警署和租用出租楼宇的其他单位迁往新综合
大楼，以致未能取得最大的效益。我们会密切留意有关情况，并会在工程计划的
详细设计工作完成，定出最终定案和规格后，根据所得的更多资料，检讨第2阶
段工程的预算费。我们预定在2000年年初把第2阶段工程提升为甲级。届时，我
们会运用专业的判断能力，严格控制这项工程计划的预算费和开支。
19.我们正研究一些议员提出在拟议重建计划中提供停车设施，供市民使用的建议
。我们一方面要确保拟建大楼方便使用者，另一方面要顾及警署的保安。供市民
使用的停车位的数目会在详细设计阶段确定。
对环境的影响
20.建筑署署长在1998年1月完成这项工程计划的初步环境检讨。检讨所得的结论
是，这项工程计划不会对环境造成长远影响。环境保护署署长审核检讨结果后，
同意无须进行环境影响评估。不过，在进行初步环境检讨时发现现有大楼可能有
石棉物料。因此，建筑署署长会委聘顾问评估梅理大楼和附属建筑物在拆卸时，
含石棉物料可能产生的影响。拆卸工程展开前，当局会严格遵照有关法定要求、
守则和指引的规定，预先处置含石棉物料。由于这项工程计划同时涉及迁移地底
油缸，建筑署署长会在建筑工程展开前，实地抽取土壤样本检查，以确定土地有
否受到污染。此外，他并会实施有关工程合约订定的适当纾减环境影响措施，以
控制拆卸工程进行期间的噪音、尘埃和地盘流出的水所造成的滋扰。
土地征用
21. 这项工程计划无须征用土地。
背景资料
22.我们在1998年9月把234LP号工程计划提升为乙级。我们计划在1999年5月展开
第1阶段工程，在2000年6月完成工程；另外在2000年6月展开第2阶段工程，在
2004年1月完成工程。
23.建议的军器厂街警察总部范围第3期发展计划的地积比率会达15，我们认为这
项工程计划已充分发挥该幅土地的发展潜力。
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保安局
1999年1月
PWSC(98-99)59附件1
234LP - 湾仔军器厂街警察总部重建计划
(军器厂街警察总部范围第3期发展计划)
顾问费详情估计顾问费的分项数字| 工程／项目类别 | | 预计的人
工作月数 | 总薪级
平均薪点 | 倍数 | 估计费用
(百万元)
|
|---|
| (I) 详细设计
|
| (a)土木工程 | 专业人员
技术人员 | 8.4
10.5 | 40
16 | 2.4
2.4 | 1.2
0.5
|
| (b)交通顾问 | 专业人员
| 2.8 | 40 | 2.4 | 0.4
|
| (c)面墙工程 | 专业人员
技术人员 | 3.5
4.2 | 40
16 | 2.4
2.4 | 0.5
0.2
|
| (d)保安顾问 | 专业人员
技术人员 | 4.2
8.4 | 40
16 | 2.4
2.4 | 0.6
0.4
|
| ______
|
| 小计 | 3.8
|
| ______
|
(II) 绘制图则
|
| (a)结构工程 | 技术人员 | 37.8 | 16 | 2.4 | 1.8
|
| (b)建筑 | 技术人员 | 42.0 | 16 | 2.4 | 2.0
|
| (c)屋宇装备 | 技术人员 | 21.0 | 16 | 2.4 | 1.0
|
| ______
|
| 小计 | 4.8
|
| ______
|
(III)实地监督石棉
拆除工程
|
| (a)建筑 | 专业人员 | 1.0 | 40 | 1.7 | 0.1
|
| ______
|
| 小计 | 0.1
|
| ______
|
| 顾问的员工开支总额 | 8.7
|
| ______
|
注
1.采用倍数2.4乘以总薪级平均薪点，以计算员工开支总额(包括顾问间接费用和利
润)，是因为有关人员会受聘在顾问的办事处工作(在1997年4月1日，总薪级第40点
的月薪为59,210元，总薪级第16点的月薪为19,860元)。如地盘人员由顾问提供，则
采用倍数1.7。
2.上述数字是根据建筑署署长拟定的预算计算得出。我们须待透过一贯的竞投方式
选定顾问后，才能知道实际的人工作月数和实际所需的费用。
PWSC(98-99)59附件2
234LP - 湾仔军器厂街警察总部重建计划
(军器厂街警察总部范围第3期发展计划)
234LP号工程计划与近期兴建的两幢类似政府合署大楼的
建筑费用和屋宇装备费用的比较
| 工程计划 |
建筑费用
(按投标价
格指数1051
计算)
(元)
|
屋宇装备
费用(按投
标价格指
数1051计
算)
(元) |
建筑费用
总额(按投
标价格指
数1051计
算)
(元)
| 建筑面积
(平方米)
|
建筑费用
的单位价
格(元／平
方米) | 备注
|
|---|
长沙湾政府
合署 | 753,547,000
| 439,517,000
| 1,193,064,000
| 78 603
|
15,178.35
(调整后的
价格) | 设有三层
半地库
|
| 北角政府合署
| 766,545,000
| 430,146,000
| 1,196,691,000
| 74 933
| 15,970.15
(调整后的
价格) | 设有层半
地库
|
警察总部第
3期发展计划 | 1,412,429,000
| 783,152,000
| 2,195,581,000
| 135 500*
| 16,203.55
(估计价格) | 设有四层
地库
|
* 约数
