司法及法律事务委员会(会议纪要) -- 1999年3月23日

立法会

立法会CB(2)2824/98-99号文件
(此份会议纪要业经政府当局审阅)

档　号： CB2/PL/AJLS

立法会
司法及法律事务委员会
会议纪要

日　期：	1999年3月23日(星期二)
时　间：	下午4时30分
地　点：	立法会大楼会议室A

出席委员：

吴霭仪议员(主席)
曾钰成议员(副主席)
何俊仁议员
李柱铭议员
涂谨申议员
刘健仪议员
刘汉铨议员
刘慧卿议员

出席公职人员：

参与议程第III项的讨论
署理高级助理法律政策专员(中国法律组): 梅基发先生
房屋局首席助理局长(1): 杜巧贤女士
参与议程第IV项的讨论
高级助理刑事检控专员: 布思义先生
高级助理刑事检控专员: 张维新先生

应邀出席人士：

参与议程第III项的讨论
中国问题楼盘业主联席会: 梁超明先生
梁文贵先生
杨秀玉女士
张锦成先生
彭立行小姐
中国委托公证人协会有限公司: 翁家灼先生
傅德桢先生
郭玛琍女士
香港律师会: 会长周永健先生; 穆士贤先生; 薛建平先生; 柯嘉宝小姐

列席秘书：

总主任(2)3: 马朱雪履女士

列席职员：

法律顾问: 马耀添先生
高级主任(2)3: 胡锡谦先生

I. 通过会议纪要
(立法会CB(2)1510/98-99及CB(2)1508/98-99号文件)

1999年1月19日及2月4日会议的纪要获确认通过。

II. 下次及其后会议的讨论事项
(立法会CB(2)1506/98-99(01)号文件)

2. 委员同意在1999年4月20日举行的下次例会上讨论下列事项

政府內部及受政府资助和规管的机构在解决公元2000年数位问题工作上的进展；及
向终审法院提出"越级"上诉。

覆检17条条例是否适用于"国家"驻香港特别行政区的机构

3. 委员察悉，政府当局拟备了一份文件(于1999年3月10日送交委员的立法会CB(2)1458/98-99(02)号文件)，以回应委员在1999年2月25日事务委员会会议上提出的关注事项。政府当局表示，由于保障个人资料私隐权的条文在香港是新引进的法例，加上《个人资料(私隐)条例》(下称"该条例")相当复杂，香港特别行政区(下称"香港特区")政府需要较多时间就该条例是否适用于"国家"驻香港特区机构一事与中央人民政府进行磋商。

4. 刘慧卿议员提述政府当局的文件的中文本第9段时表示，政府当局应澄清其论点，即资料使用者需要多些时间决定该条例会否及如何对有关机构的运作构成影响。她认为，在平等的大前提之下，该条例对所有资料使用者应同样适用。

5. 委员同意在日后的会议上进一步研究该问题。在此期间，事务委员会应要求政府当局汇报香港特区政府与中央人民政府就该事进行磋商的进展，以及有关商讨预计会在何时完成。

法律教育

6. 何俊仁议员建议在日后的会议上讨论"法律教育"一事，委员表示赞同。

司法机构的资讯科技计划

7. 何俊仁议员指出，在司法机构的资讯系统策略下，司法机构的电脑系统已与律政司的电脑系统连结，但似乎未能与法律专业团体的电脑系统配合。应何议员的建议，委员同意将该事列为有待研究的事项。

III. 香港律师及中国委托公证人在中国房地产交易中的角色及操守
(立法会CB(2)1506/98-99(02)号文件 -- 立法会秘书处就申诉部处理的有关投诉拟备的参考文件；
立法会CB(2)1506/98-99(03)号文件 -- 中国问题楼盘业主联席会提交的意见书；
立法会CB(2)1506/98-99(04)号文件 -- 中国委托公证人协会有限公司提交的意见书；
立法会CB(2)1549/98-99(01)号文件 -- 香港律师会提交的意见书；及
立法会CB(2)1565/98-99(01)及(02)号文件 -- 中国委托公证人协会有限公司提交的补充资料，该等资料已于会上提交。)

序辞

8. 主席欢迎各团体代表出席会议。她表示，与其详细研究中国问题楼盘业主联席会就售卖內地楼花违约个案提出的投诉，事务委员会应集中讨论此问题所涉及的政策事宜，即香港律师在中国房地产交易中同时作为本地买家的法律代表及中国委托公证人的角色及操守，以及当局是否设有妥善的监管机制，藉以处理可能出现的投诉个案。

9. 主席又提醒各团体代表，他们向事务委员会所作的发言将不受《立法局(权力及特权)条例》保障。

10. 刘健仪议员及刘汉铨议员就身为中国委托公证人一事作出申报。

中国委托公证人协会有限公司(下称"协会")

11. 应主席之请，翁家灼先生向委员讲述协会提交的意见书，当中详述中国委托公证人(下称"委托公证人")在內地房地产交易中的角色及提供的服务，以及协会如何处理其会员被指违反专业操守的事件。翁先生提出的要点如下

所有委托公证人均由中华人民共和国(下称"中国")司法部委托。委托公证人必须是香港律师，但香港律师与委托公证人的职能各有不同。在涉及本地买家的內地房地产交易中，委托公证人的职责只限于认证在香港签署的法律文件以供在內地使用，以及核证其他有关资料。他们在这方面的职责与內地公证员大致相同。
在1992年至1999年3月15日期间，协会共接获62宗投诉个案，其中39宗涉及在香港购买的內地商品房，而"烂尾楼"个案则有14宗。若会员涉嫌违反专业操守，协会会成立专案委员会调查有关个案，然后向理事会汇报调查结果。若证实属下会员违反专业操守，理事会会决定须采取甚么适当行动，包括作出纪律处分。协会亦会就有关个案向中国司法部提交报告。
协会发现，部分投诉个案是由于投诉人对公证人与律师的职责有所混淆。由于委托公证人不是以法律顾问的身分行事，他们沒有责任诠释內地的法律及就购买內地房地产可能涉及的风险提出意见；故此，若任何一方违约或不履行合约，他们亦不能因而负上责任。感到受屈的订约方可按双方正式签署并经委托公证人认证的合约条款，根据中国法律在內地向另一方提起诉讼程序。

香港律师会(下称"律师会")

12. 应主席之请，周永健先生向委员简介律师会提交的意见书。该意见书集中论述香港律师在內地房地产交易中的角色及操守，以及律师会就投诉律师在该等交易中的行为操守的事件进行调查的结果。他表示，律师会在1996年8月成立工作小组，负责就涉及內地房地产交易的律师的投诉进行调查。工作小组辖下的调查委员会其后已就律师会截至1998年年底接获的138宗投诉个案完成调查工作。在该等个案中，13宗已转介协会采取跟进行动，因为该等投诉与委托公证人违反职责的指称有关。另有10宗个案则交由纪律审裁小组，考虑是否向被指控的有关律师采取纪律程序。此外，在1999年接获的5宗投诉仍在调查之中。周先生请委员参考随附于律师会意见书的工作小组初步报告，了解该等投诉的详情。

13. 周永健先生表示，律师会除了就接获的投诉进行调查外，并致力加强宣传，让公众更了解购买內地楼花所涉及的问题。为此，律师会印制了一份小册子，重点讲解香港与內地的物业转易制度的差异，并提醒市民须要考虑的各个重要事项。该小册子亦随附于律师会的意见书。周先生补充，律师会在1998年共接获15宗投诉，在1999年则只有5宗，投诉个案减少正好印证工作小组的工作成果。

中国问题楼盘业主联席会(下称"联席会")提交的意见书

14. 应主席之请，梁超明先生向委员简介联席会提交的意见书。梁先生提出的要点如下

联席会不能接受律师会的意见，即大部分投诉个案的主要成因，是內地楼花的买家不明白律师与只是以公证人身分行事的律师所担当的角色有别，以及不了解香港与內地的物业转易制度的差异。律师会提出上述论点，只是利用该等技术上的理由推卸其监管会员操守的责任，并藉词"掩饰"在有关交易中以委托公证人身分行事的律师违反专业操守的行为。事实上，很多內地问题楼盘的本地买家都是被律师或律师行的职员欺骗，令他们以为在该等交易中签订的合约及其他文件均妥当无误，以及发展商已完全遵守预售楼盘的条款和规定，而买家亦会受香港法律保障。
另有证据显示，一些本地律师在该等交易中扮演多重角色。他们除了作为公证员外，同时亦代表买卖双方，并且兼任发展商的代理人。然而，该等律师却沒有向买家解释他们身兼的不同角色及将会提供的服务。在发展商未能履行合约(例如延期交楼或楼盘烂尾)，而感到受屈的买家向律师求助时，他们往往以其只是以公证员身分行事，而非代表买家为理由，拒绝提供协助。在一些个案中，有关律师甚至强迫买家完成交易，即使他们已知道楼盘的业权欠妥，而发展项目尚未完工。
联席会认为，部分律师除了犯上专业疏忽外，并利用公众对法律专业诚实行事的信任，蓄意向买家作出虛假陈述，藉以获取个人利益。因此，该等律师亦有份进行诈骗。

讨论过程

15. 周永健先生回应主席时强调，律师会非常重视所有指称其属下会员行为不检的投诉事件，并会以公平态度迅速作出处理。他认为梁超明先生对律师会会员提出的指控并无事实根据，并要求将律师会及其会员保留就该事采取其认为适当的行动的权利一事记录在案。

16. 薛建平先生表示，律师会一向严格确保会员恪守适用于律师的专业行为守则，并会对违规的会员施以严厉处分。他举出以下事件为例：一名并非委托公证人的律师在双方签订买卖合约时担任见证人。该个案其后交由纪律审裁小组(一个法定的独立组织)进行调查。虽然纪律审裁小组最终裁定有关律师并非蓄意冒充委托公证人，但该律师仍被罚款150,000元。

17. 何俊仁议员询问，委托公证人在內地房地产交易中如何履行职务，以及有否任何关于委托公证人未有妥当履行职务的投诉。翁家灼先生及傅德桢先生的答覆如下

委托公证人与內地公证员应受相同的规则及程序规管。在认证文件(包括发展商的营业执照、土地使用权证、建设规划许可证、预售外销许可证等)时，委托公证人应审核有关文件的合法性。但委托公证人将不会解释合约的条文，亦不会就任何条文的法律后果或有关交易可能涉及的风险向买家提供意见。协会已通告属下所有会员，他们在认证买卖合约时，应向买家清楚说明他们只是以公证员而非法律顾问的身分行事。
內地房地产交易会采用统一格式的合约。视乎楼宇的个别情况，一些交易的合约会附加若干条款，以弥补主合约的不足，而附加条款通常会由发展商聘用的內地律师草拟。有关文件经內地公证机关审批后，便会送交香港的委托公证人进行认证。
由律师会转介的10宗投诉委托公证人个案，协会正在处理中。

18. 涂谨申议员指出，一般市民不可能对香港与內地所采用的不同物业转易制度有深入了解。因此，以委托公证人身分行事的律师应提醒內地楼花的准买家可能要承担甚么风险。主席建议，有关方面应在买家签署买卖合约前向他们发出一些明确的指引。

19. 薛建平先生回应时表示，律师会的工作小组曾考虑发出实务指引／指示予属下会员参考。但由于当中涉及的问题复杂，而委托公证人和律师在房地产交易中所担当的角色亦可能各有不同，因此，很难制订简单的指引。他补充，有人关注到，若该等指引过于严苛，或会使法律执业者不愿为內地房地产买家提供有关的服务。现时似乎并无理据支持发出该等指引。

20. 翁家灼先生赞同薛建平先生的论点，并告知委员，很多以委托公证人身分行事的律师已拟备一份清单，列述其在內地房地产交易中担当的角色及职责，并会向买家详细解释有关情况。他们亦会建议买家就购买房地产事宜咨询本身的法律顾问，尤其是在诠释合约的条款和条文方面。

21. 李柱铭议员表示，"中国委托公证人"的名称可能令人误以为经委托公证人认证的合约在执行方面，或由其认证的文件的法律效力，均会较有保障。他认为，必须向准买家清楚解释公证人的职能及职责。

22. 翁家灼先生回应主席时答允请协会的理事会跟进委员就拟备关乎委托公证人地位、角色及职责的守则一事提出的意见。

23. 刘健仪议员询问，若委托公证人在內地房地产交易中沒有核实某些文件或其他资料的真确性或合法性，感到受屈的买家有何渠道提出申诉。翁家灼先生回答时表示，协会有权调查关于属下会员的投诉；若证明投诉行为不检的个案属实，便会采取适当行动。他补充，根据中国有关法律的规定，感到受屈的一方可在內地法院提起法律程序要求赔偿。

24. 联席会的梁文贵先生询问，《中华人民共和国公证暂行条例》的条文是否规管委托公证人在中国房地产交易中的操守。翁家灼先生回应主席时表示，根据上述条例的其中一项规定，內地公证员具有某些与公安人员相若的权力，例如进入处所进行搜查以便取得证据。然而，在香港特区有关法例所订范围內行事的委托公证人却沒有相若的调查权力。但他补充，在涉及內地房地产交易的事宜上，本地的委托公证人的职责较一般法律公证人为多，例如查核发展商的业权文件，以及有关物业现时的业权状况等。

法律改革委员会(下称"法改会")报告书

25. 房屋局首席助理局长回应主席时告知各委员，法律改革委员会在1997年9月发表了一份《境外未建成住宅物业售楼说明报告书》，就在香港出售境外未建成住宅物业时所需提供的售楼资料提出建议，并征询公众意见。法改会报告书就多项已发现的问题作出论述，而其中一项主要建议是规定境外未建成物业的卖家必须聘请持牌地产代理商在香港进行销售。在该报告书发表后，政府当局曾就法改会的建议咨询有关各方的意见，当中包括地产代理商、地产发展商、各有关专业团体及消费者委员会。虽然有关各方支持该等建议的精神及整体目标，但对于在香港出售境外楼花时，地产代理商的权责范围及执行法例规定所引起的相关问题，它们却有不同意见。政府当局普遍同意法改会的意见，即应立法向地产代理商施加管制，以便境外未建成物业的准买家可从售楼说明书得知有关物业的准确基本销售资料。在1997年《地产代理条例》制定后，政府当局已成立地产代理监管局，负责地产代理商的发牌及监管事宜。关于地产代理商的角色及其在出售境外未建成物业方面的职责范围，房屋局首席助理局长表示，此事有待政府当局与地产代理监管局联手作进一步检讨。政府当局会在适当时候就有关事宜咨询立法会房屋事务委员会。

26. 房屋局首席助理局长进一步指出，须就境外未建成物业提供基本销售资料的规定若然实施，虽然可为准买家提供更大保障，但却不能解决已显现的所有问题。延迟交楼或楼盘烂尾的原因很多，当中包括发展商出现财政问题，以及楼盘所在地对物业发展欠缺有效的监管。

27. 律师会及协会的代表就法改会各项建议置评时表示，地产代理商是本地买家的第一度"防线"。通常在物业交易进入涉及委托公证人的阶段时，买家已经支付初步订金及签署临时买卖合约。

总结

28. 主席感谢各团体代表就此事提出意见。

IV. 刑事法中公众利益的辩护

29. 由于议程第III项的讨论令会议超时，委员同意将上述事项押后至1999年4月20日下次例会上讨论。

V. 其他事项

向终审法院提出"越级"上诉

30. 鉴于上文第29段所述的新安排，委员同意将原订于下次会议上讨论的"向终审法院提出"越级"上诉"一事押后至日后的会议上讨论。

31. 议事完毕，会议于下午6时45分结束。

立法会秘书处
1999年8月4日

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