目的

本文件旨在告知各议员，为落实《私人楼宇消防安全改善建议咨询文件》中的
有关建议，当局拟对《建筑物管理条例》(第344章)(条例)作出若干修订。

背景

2.保安局局长与民政事务局局长曾于一九九八年六月联合发表上述咨询文件。
该份文件现载于附件，以供参阅。

3.为期两个月的咨询工作已于一九九八年八月二十四日结束。在咨询期內，政府
曾咨询过立法会及辖下的保安事务委员会、十八个临时区议会或辖下的委员会、
超过50个专业团体、关注团体、政党和地区组织。期间我们共收到75份意见书。
市民普遍支持政府就改善私人楼宇的消防安全和管理而建议的各项措施。我们在
考虑过咨询公众所得的意见后，已于一九九八年十月七日发出立法会参考资料摘
要，阐述我们计划制订的具体措施和法例，以落实有关建议。

4.在私人楼宇管理方面，民政事务局负责落实附件第27至29段所建议的长远措施
。这些措施的详情和其他建议的法例修订，载于下文第5至13段。另一方面，保
安局正在研究如何落实咨询文件其他部分就提高私人楼宇消防安全标准所提出的
立法建议。

问题

5.在咨询文件中，我们建议推行下列长远措施，以改善私人楼宇管理：

1. 订定业主立案法团(业主法团)须遵从的管理和维修标准，并订明对
   违例者的罚则；
   
   
2. 对被消防处处长和屋宇署署长确定为有问题的楼宇实施强制性管理
   ；以及
   
   
3. 规定新楼宇业主自动／必须成立业主立案法团。

6.为实施这些建议，我们必须对有关法例作出修订。鉴于现行的《建筑物管理
条例》已经就楼宇业主成立业主法团及楼宇管理等事宜订定条文，我们认为藉
修订该条例来落实上述建议是适当的做法。此外，我们还会藉这个机会建议对
该条例作出其他修订，以改善业主法团的运作，详情请参阅下文第7及8段。

保险

7.除了咨询文件所载的建议外，我们亦注意到许多业主法团并沒有为所属楼宇
的公用部分投购火险、公共责任保险或其他保险。以备受社会人士关注的新兴
大厦个案为例，在这宗个案中，法庭命令业主法团须向一名在为大厦进行维修
时受伤的工人作出钜额赔偿。由于业主法团沒有投购该项责任保险，业主须各
自出资以支付该笔赔偿。虽然条例第18(2)(d)条授权业主法团酌情决定"为建筑
物或其任何部分购买火险或其他保险，并保持各项保险生效，保额则以能使建
筑物恢复原状所需款额为准"。不过，事实上，现时很多业主法团都沒有为楼宇
的公用部分投购保险。为保障楼宇业主和使用者的利益，我们认为当局有必要
规定业主法团必须为楼宇的公用部分投购火险、公共责任保险或其他保险，而
保额则由业主法团自行决定。

帐目审计

8.根据条例第27(1A)条的规定，业主法团的帐目现时可由法团聘请的会计师或
法团藉业主大会通过的决议所批准的其他人士审计。不过，由于业主法团的运
作与一般公司的运作大致相同，多层大厦业主法团的帐目可能相当复杂，不合
资格的会计师未必具备有关经验和专业知识去妥当地审计法团的帐目。因此，
我们认为当局必须规定业主法团的帐目只可由合资格的会计师审计。根据条例
第2条的释义，"会计师"指《专业会计师条例》(第50章)所界定的执业会计师。
我们会考虑在条例中增订一项条文，豁免部分小型楼宇(例如单位数目少于50个
的楼宇)履行这项规定。

建议

具体的管理和维修标准

9.条例第18(1)条特别订明业主法团在管理﹐保养和维修楼宇公用部分方面所须
负的若干责任。简单来说，业主法团须使楼宇公用部分维持良好合用的状况和
保持清洁，并在公职人员行使任何条例所赋权力，命令就公用部分进行某项工
程时，遵照办理。然而，这条条文并无具体订明业主法团在管理和维修方面要
达到什么标准，也沒有订明业主法团如未有履行管理和维修楼宇公用部分的责
任会受到什么惩罚。因此，我们建议修订该条例，授权主管当局(即民政事务局
局长)在咨询过消防处处长、屋宇署署长、机电工程署署长和民政事务总署署长
后，拟备一套有关管理和维修标准的实务守则，然后将之刊登宪报，以供业主
法团或业主遵行。此外，主管当局亦须不时检讨该套实务守则，务使守则更臻
完善。

对有问题的楼宇实施强制性管理

10.根据消防处于一九九八年进行的全港楼宇勘查，许多有问题的楼宇均欠缺管
理。管理完善的楼宇，发生火警的机会亦较低。目前，本港法例并无规定楼宇
业主必须聘请楼宇管理人。我们认为，凡经消防处处长或屋宇署署长确定为有
问题的楼宇，其所属业主必须(a)执行特定的楼宇管理措施去改善楼宇的消防安
全；及/或(b)聘请具备足够相关经验的楼宇管理人。法例会清楚订明不遵从(a)项
规定的罚则。如业主沒有履行(b)项，聘请合适的楼宇管理人，民政事务局局长
可代为委聘，然后向业主收回有关开支和行政费用。至于管理费这项经常开支
，则由业主向管理人缴交。

规定新建楼宇自动/必须成立业主法团

11.楼宇设立业主法团会有助改善楼宇的管理工作。不过，在现行条例下，楼宇
是否设立业主法团完全由业主自行决定。虽然，我们会继续鼓励现有楼宇的业
主成立业主法团，但对于属共有业权的新建楼宇，我们建议设立一项机制，规
定这些楼宇的业主，在向土地注册处处长登记业权后一年內，成立业主法团。

强制性投保

12.根据现行条例第18(2)(d)条的规定，业主法团可自行酌情决定是否投购保险
。我们认为这应改为一项强制性的条文，规定业主法团必须投购保险，而保单
则应订明包括楼宇公用部分的公共责任。

由合资格的会计师审计业主法团的帐目

13.条例第27(1A)条应该作出修订，藉以规定业主法团必须委聘合资格的会计
师，负责审计业主法团的帐目。如果楼宇內的单位数目只有或不足50个，则
毋须遵守这项规定。主管当局(民政事务局局长)可行使酌情决定权，豁免某一
楼宇遵守这项规定，惟有关的业主法团必须以书面提出申请，并列出充分的支
持理由。

目前情况

14.我们正订定上文所建议的法例修订的细节，并希望能在一九九九至二○○○
年度的立法会会期內，把修订条例草案提交立法会审议。

征询意见

15.请议员览阅本文件并提出意见。


民政事务局
一九九九年二月
档号﹕L/M(6) in HAB/V/BM/2/12


C/Paper/BMO/Chi2-99amendBMO.doc.