房屋事务委员会 ( 会议纪要 )1999年2月1日

立法会

立法会CB(1)1122/98-99号文件
(此份会议纪要业经政府当局审阅)

档　号： CB1/PL/HG/1

房屋事务委员会
会议纪要

日　期：	1999年2月1日(星期一)
时　间：	下午4时30分
地　点：	立法会会议厅

出席委员：

李永达议员(主席)
程介南议员(副主席)
何世柱议员
何俊仁议员
李卓人议员
李华明议员
吴亮星议员
夏佳理议员
陈婉娴议员
陈鉴林议员
梁耀忠议员
杨　森议员
郑家富议员
司徒华议员
谭耀宗议员

其他出席议员：

刘千石议员

缺席委员：

朱幼麟议员
何承天议员
周梁淑怡议员
涂谨申议员
陆恭蕙议员
黃宏发议员
刘江华议员
霍震霆议员

出席公职人员：

参与议程第IV项的讨论
房屋局
首席助理局长(公营房屋): 陈佩珊女士
房屋署
副署长(管理): 邬满海先生
署理商业及综合事务总监: 冯浩棠先生
参与议程第V项的讨论
房屋局
首席助理局长(公营房屋): 陈佩珊女士
房屋署
署理商业及综合事务总监: 冯浩棠先生
高级房屋事务经理(物业代管): 王智清先生

列席秘书：

总主任(1)2: 梁小琴女士

列席职员：

助理秘书长1: 吴文华女士
高级主任(1)3: 余丽琼小姐

I. 通过先前会议的纪要
(立法会CB(1)782/98-99号文件)

1998年12月22日会议的纪要获得确认通过。

II. 自上次会议后发出的参考文件

2.议员察悉秘书处自1999年1月4日上次会议后发出了下列参考文件：

立法会CB(1)783/98-99号文件	--	爭取合法安装冷气机联委会提交的意见书；
立法会CB(1)784/98-99号文件	--	独居老人爭取亲属入戶联区会提交的意见书；
立法会CB(1)817/98-99号文件	--	政府当局就在规划署开设一个总城市规划师常额职位以掌管房屋事务专责小组的建议所提供的参考文件；
立法会CB(1)818/98-99号文件	--	一位黃大仙临时区议员的来函；
立法会CB(1)823/98-99号文件	--	独居老人爭取亲属入戶联区会提交的进一步意见书；及
立法会CB(1)828/98-99号文件	--	政府当局就房屋委员会资助自置居所计划单位的转售限制提供的参考文件。

III. 下次会议日期及讨论事项

3.事务委员会将于1999年3月1日(星期一)下午4时30分举行下次会议，讨论下列事项：

IV. 把公屋租住权转给戶主的第二代家庭成员的政策
(立法会CB(1)822/98-99(01)号文件)

4.陈婉娴议员认为，政府当局一律规定未能通过全面经济状况审查的公屋住戶第二
代家庭成员迁出其公屋单位，而沒有考虑他们最初是在甚么情况下获准入住公屋，
实非恰当的做法。她指出，过往在一些为收回土地而清拆寮屋区及平房区的行动中
，受影响居民亦曾获编配公屋单位，作为一种补偿。因此，有关居民应有权无限期
住在公屋。房屋署副署长(管理)回应时表示，政府于1996年在制订"维护公屋资源合
理分配政策"的过程中曾研究类似观点。此外，政府亦曾考虑过，如须根据《收回
土地条例》清拆在私人土地上兴建的寮屋，有关土地及物业的合法拥有人均可获得
足够的现金赔偿。事实上，在以往各次清拆行动中，所有合资格居民均已获得赔偿
，但政府土地上的寮屋居民在寮屋清拆时却沒有资格获得赔偿，因为他们并非有关
土地的拥有人。尽管如此，政府的政策是确保沒有任何人会因政府进行的清拆行动
而无家可归；受影响人士如符合现行资格准则，可获配公屋单位。订立这项政策是
考虑到他们的房屋需要，而绝非一种补偿。房屋局首席助理局长(公营房屋)补充，
当局有需要进行全面经济状况审查，以决定第二代家庭成员是否有资格继续接受公
共房屋资助。入息及资产净值超逾全面经济状况审查所订限额的住戶，应有能力照
顾本身的住屋需要，故有必要规定他们迁出其公屋单位，以便把有关单位重新编配
给其他有需要的家庭，确保公共房屋资源获得公平分配。然而，陈婉娴议员仍然认
为政府当局在研究转让公屋租住权的政策时，应考虑公屋住戶最初入住公屋的各种
原因。

5.关于把公屋租住权转给戶主第二代家庭成员的政策，陈鉴林议员指出，在维护公
屋资源合理分配政策下，家庭入息超逾指定限额的公屋住戶已须缴交额外租金或迁
出其租住的单位。他认为这并非继承公屋租住权的问题，而是规定住戶须接受全面
经济状况(包括入息及资产净值)审查的问题。因此，他促请政府当局在讨论转让公
屋租住权政策时，不要把两者相提并论。

6.李卓人议员亦表示，如房屋委员会(下称"房委会")准备采取宽松的做法，使以富戶
为对象的维护公屋资源合理分配政策所订入息及资产限额适用于戶主的第二代家庭
成员，转让公屋租住权政策实际上便等同维护公屋资源合理分配政策，惟经济环境
较佳的第二代家庭成员须在一年內迁出其公屋单位。然而，房屋署副署长(管理)表
示，转让公屋租住权政策的主要对象是已去世戶主的第二代家庭成员，而维护公屋
资源合理分配政策则适用于在公屋居住了10年或以上的住戶。房屋署副署长(管理)
回答主席的查询时表示，现时缴交双倍净额租金及市值租金兼差饷的公屋住戶共有
1 500个左右。虽然未必会有很多住戶申请转让公屋租住权，但房屋署副署长(管理)
强调，重要的是订立一套合理的政策。

7.根据维护公屋资源合理分配政策缴交市值租金的富戶均获准继续住在公屋，如其
家庭入息连续 3 个月跌破指定限额，更可申请减租。然而，公屋戶主的第二代家庭
成员如未能通过全面经济状况审查，须在一年內迁出所住公屋单位；若其财政状况
在一年后转坏，便须重新提出公屋申请。梁耀忠议员认为这情况并不公平。房屋署
副署长(管理)回应时表示，转让公屋租住权政策的建议入息及资产净值限额，分别
定为轮候公屋登记册(下称"轮候册")申请人入息限额的3倍及资产净值限额的102倍。
收入及资产超逾上述限额的住戶属本港最高入息组别人口的8%，及公屋最高收入人
口的1%。这些住戶的整体家庭入息即使略为减少，他们亦应有能力照顾本身的住屋
需要。房屋署署理商业及综合事务总监补充，当局现正考虑同样规定富戶须迁出公
屋单位。梁耀忠议员担心房委会日后会进一步调低入息及资产限额，迫使更多第二
代家庭成员迁出公屋单位。房屋署副署长(管理)回应时强调，规定住戶接受全面经
济状况审查并非一项新措施。公屋戶主的第二代家庭成员以往亦须接受入息审查，
藉以厘定他们在新公屋租约批出后所须缴付的租金。现时在全面经济状况审查中加
入资产审查，是为了确定这些人士是否有资格继续接受公共房屋资助。他向议员保
证，房委会会定期检讨现行房屋政策，以顾及不断转变的情况。

8.公屋戶主的第二代家庭成员如未能通过全面经济状况审查，须在一年內迁出公屋
单位，但在维护公屋资源合理分配政策下，经济环境较佳的住戶却可透过租者置其
屋计划(下称"租置计划")购买其租住的公屋单位，杨森议员质疑这两项安排是否互
相矛盾。房屋署副署长(管理)表示，如有关的第二代家庭成员所住公屋单位在一年
的宽限期內按租置计划推出发售，他们亦有资格购买其公屋单位，但不会享有租置
计划所提供的特别折扣。房屋署副署长(管理)又表示，除租置计划外，第二代家庭
成员将有机会以绿表申请的形式，透过各项资助自置居所计划及贷款计划购置居所
。那些沒有私人住宅物业的住戶将可享有以下优惠：以"第一优先"资格选购居者有
其屋计划(下称"居屋计划")／私人机构参建居屋计划(下称"私人参建计划")的单位；
以"第一优先"资格在第二市场选购居屋计划／私人参建计划的单位；或在自置居所
贷款计划下获免息贷款。房屋署副署长(管理)补充，由于拥有私人住宅物业的住戶
并无迫切的住屋需要，因此他们均沒有资格参与上述各项优先房屋计划。然而，主
席质疑作此安排理据何在，因为就财政状况而言，拥有私人住宅物业的住戶与那些
沒有物业但持有其他等值资产的住戶应无任何分别。对于第二代家庭成员参与租置
计划的有关安排，杨森议员仍表不满，因为即使第二代家庭成员的公屋单位已定于
他们迁出后一两年內出售，但他们始终被剝夺了购买其公屋单位的机会。

9.李华明议员认为，鉴于近期居屋计划／私人参建计划的反应欠佳，当局正利用全
面经济状况审查来强迫第二代家庭成员购买该两项计划的单位。房屋署副署长(管
理)回应时强调，政府当局无意强迫这些住戶置业。实施全面经济状况审查的目的
是确保按住戶的真正需要编配公屋。当局鼓励那些入息及资产超逾全面经济状况审
查所订限额的住戶自置居所，以便腾出公屋单位重新编配给其他有需要的家庭。何
俊仁议员关注到，有关的第二代家庭成员在迁出公屋后未必喜欢同住。由于个别家
庭成员的经济能力各异，沒有能力自置居所或租住私人单位的成员便须重新申请公
屋。至于选择购买居屋计划／私人参建计划单位的其他家庭成员，即使他们的财政
状况其后转坏，也不能再提出公屋申请，因为居屋计划／私人参建计划单位的前业
主及自置居所贷款计划的前领款人，均沒有资格申请公屋。为解决此问题，何俊仁
议员促请房委会考虑准许第二代家庭成员购买其所住的公屋单位，即使这些单位不
在租置计划出售单位之列。房屋署副署长(管理)表示，出售不在租置计划范围內的
个别公屋单位在技术上并不可行。他补充，公屋家庭成员在家庭环境改变时分开是
十分常见的。举例而言，根据现行政策，戶主其中一名已婚子女(亦是单位的认可
住客)可把配偶的名字加入租约中，以便其家庭的租住权可一直延续，但戶主的其
他子女却须在婚后迁出。何俊仁议员表示不宜直接比较因结婚而迁出公屋单位与因
戶主及其配偶去世而迁出公屋单位这两种情况，因为前者可预先计划，而后者通常
是无法预计的。

10.至于给予未能通过全面经济状况审查的第二代家庭成员迁出公屋单位的宽限期，
房屋局首席助理局长( 公营房屋 )表示政府当局曾考虑不同意见，结果认为建议的一
年限期实属恰当，一方面可让有关住戶有足够时间作出必要的搬迁安排，另一方面
又可确保及早腾出公屋单位以供重新编配。吴亮星议员同意，在公共房屋资源有限
及轮候册申请人众多的情况下，实有需要确定现有住戶是否有资格继续接受公共房
屋资助，但他认为把第二代家庭成员可购买居屋计划／私人参建计划单位的限期定
为一年未免太短，特别是在可供选择的单位有限的时候。他询问房委会会否考虑准
许有关住戶保留其"第一优先"资格两三年，以便他们可购买其后各期的居屋计划／
私人参建计划单位。房屋署副署长(管理)表示，拥有"第一优先"资格的居屋计划／
私人参建计划买家在一年內选购单位应无问题。尽管如此，他答应向房委会反映吴
亮星议员的建议，并考虑应否让未落成居屋计划／私人参建计划单位的绿表买家继
续住在其公屋单位，直至有关居屋计划／私人参建计划单位入伙为止。

V. 居者有其屋计划下屋村的管理费用
(立法会CB(1)822/98-99(02)至(04)号文件)

11.房屋署署理商业及综合事务总监表示，若居者有其屋计划屋苑(下称"居屋屋苑")
沒有业主立案法团，房委会将会行使公契所赋予的权责，委任私人物业管理公司管
理有关屋苑，并代表业主监督该物业管理公司的表现。房委会会向有关业主收取监
督费，用以支付所需的行政费用和职工成本。

12.部分议员留意到，房委会收取的监督费及付予私人物业管理公司的酬金均构成居
屋屋苑管理费的一部分。他们担心居屋业主在行政开支方面很容易被收取双重费用
。何俊仁议员尤其质疑房委会向每个单位收取约20元作为私人物业管理公司的酬金
之余，又向每个单位收取约30元作为监督费的理据何在，特别是在实际管理工作由
私人物业管理公司进行的时候。房屋署署理商业及综合事务总监回应时强调，房委
会是按成本收取监督费，以收回房屋署人员监督私人物业管理公司管理居屋屋苑的
表现及执行其他仍然由房屋署负责的工作( 例如楼宇结构修葺工程及维修斜坡等 )所
需的经常营运开支。虽然如此，房屋署承认有需要控制其间接成本，并已成功地把
1999至2000年度的监督费维持在现时每个单位30.30元的水平。房屋署署理商业及综
合事务总监补充，虽然监督费亦计入其中，但居屋屋苑的管理费整体而言仍较私人
楼宇为低。然而，何俊仁议员认为不宜直接比较居屋屋苑管理费与私人屋苑管理费
，因为后者沒有多重收费结构。依他之见，房屋署应进一步精简人手架构，以期减
低监督费。郑家富议员建议，不同居屋屋苑的监督费应定于不同水平，以顾及个别
屋苑的情况，例如居屋屋苑內有多少幢大厦及有否斜坡。主席又要求房屋署考虑分
别为每个居屋屋苑开立管理账戶。房屋署署理商业及综合事务总监察悉议员的意见
，并答允检讨居屋屋苑的管理费结构。

13.梁耀忠议员关注到，房屋署各房屋事务经理在处理居屋屋苑事务的同时如又要管
理公共屋村，未必有充足时间监察私人物业管理公司管理居屋屋苑的表现。为确保
服务质素，主席询问房委会会否考虑指派一名房屋事务经理专责处理所有居屋屋苑
的事务。房屋署署理商业及综合事务总监回答时解释，根据地区化的概念，房屋事
务经理会获派管理同一地区內的公共屋村及居屋屋苑，务求尽量利用资源；但他向
议员保证，房屋署已订出一个固定人手编制比例，以监督私人物业管理公司对居屋
屋苑进行的管理及行政工作。为了让议员有更深入的了解，政府当局答应提供资料
，载列房屋署人员在监督私人物业管理公司管理居屋屋苑的表现方面所用的时间。

14.至于有否任何机制可让居屋业主辞退房委会执行监督职务，房屋署高级房屋事务
经理(物业代管)解释，在有关业主自行成立业主立案法团前，房委会是唯一的法人团
体获《建筑物管理条例》赋权处理法律事务，例如与私人物业管理公司签订管理合
约，以及代表居屋业主进行诉讼。因此，现时沒有任何机制可让居屋业主辞退作为
屋苑经理的房委会。然而，房委会一向鼓励居屋业主成立业主立案法团，自行负责
物业的管理工作，以省却向房委会支付监督费。

VI. 床位寓所及相关事宜的研究
(立法会CB(1)692/98-99(07)号文件)

15.助理秘书长1应主席所请发言。她表示，事务委员会秘书已按照议员的要求，拟
备题为"床位寓所：床位寓所在建筑物及防火安全方面的规管及有关事宜"的文件。
该文件载述议员在各次会议上提出而有待政府当局处理的关注范畴，以及各项新提
出的问题，例如有关住客的安置问题和板间房寓所问题。为进一步探讨床位寓所的
规管事宜，或有必要进行更深入的研究，了解其他人口稠密的城市在订定供低收入
人士居住的私人住宅标准方面的经验，尤其是那些供单身人士或高龄单身人士租住
的住宅。

16.议员普遍同意有需要按文件附录所载建议展开研究计划。秘书处在进行研究时，
应以芝加哥和日本等背景与香港相似的海外城市作为参考。除展开有关研究计划外
，议员认为秘书处应邀请政府当局回应文件第35段概述的事项及在1998年10月14日
所通过有关安置所有笼屋居民和单身人士的议案。刘千石议员表示，事务委员会亦
应邀请各个与床位寓所有关的志愿团体发表意见。

VII. 其他事项

17. 议事完毕，会议于下午6时30分结束。

立法会秘书处
1999年4月16日

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