房屋事务委员会 (会议纪要)1999年7月5日

立法会

立法会CB(1)279/99-00号文件
(此份会议纪要业经政府当局审阅)

档　号： CB1/PL/HG/1

房屋事务委员会
会议纪要

日　期：	1999年7月5日(星期一)
时　间：	下午4时30分
地　点：	立法会会议厅

出席委员：

李永达议员(主席)
程介南议员(副主席)
朱幼麟议员
何世柱议员
何承天议员
何俊仁议员
李华明议员
吴亮星议员
夏佳理议员
陈婉娴议员
陈鉴林议员
梁耀忠议员
杨　森议员
郑家富议员
司徒华议员
谭耀宗议员

缺席委员：

李卓人议员
周梁淑怡议员
涂谨申议员
黃宏发议员
刘江华议员
霍震霆议员

出席公职人员：

参与议程第IV项的讨论
房屋局
首席助理局长: 陈佩珊小姐
助理局长: 黎日正先生
助理局长: 关婉菁小姐
参与议程第V项的讨论
房屋局
首席助理局长: 陈佩珊小姐
房屋署
助理署长(申请及居屋): 郑耀刚先生
民政事务局
首席助理局长(5): 卢志伟先生
民政事务总署
助理署长(特别职务): 陆绮华小姐
牌照事务处总主任: 袁汉权先生

应邀列席人士：

参与议程第IV项的讨论
全港夹屋屋苑代表大联盟
赖仁彪先生: 何剑玲女士
香港房屋协会
执行总干事(署任): 王丽珍小姐
总监(策划及发展): 罗浩仁先生
参与议程第V项的讨论
关注笼屋问题联席: 黃硕红小姐
李定豪先生
石锦明先生
刘剑锋先生
施志伟先生
救世军
高级行政主任: 郭原慧仪女士
义务工作发展局
总干事: 陈健基先生
单身人士宿舍经理(单身人士宿舍服务): 卢兆荣先生

列席秘书：

总主任(1)2: 梁小琴女士

列席职员：

助理秘书长1: 吴文华女士
资料研究及图书馆服务部主管: 刘骐嘉女士
高级主任(1)3: 余丽琼小姐
研究主任1: 胡志华先生

I. 通过以往会议的纪要
(立法会CB(1)1635/98-99号文件)

1999年3月30日的会议纪要获确认通过。

II. 自上次会议后发出的参考文件

2. 委员察悉，秘书处自上次会议后发出了下列参考文件：

立法会CB(1)1596/98-99号文件 -- 租者置其屋计划(下称"租置计划")下华明村出售公屋关注组提交的意见书及政府当局作出的回应。该意见书要求房屋署(下称"房署")在出售华明村的单位前，将村內现有水管更換为铜水管，以及豁免按租置计划购置公屋单位人士负担华明村天台游乐场设施的维修保养费用；

立法会CB(1)1624/98-99号文件 -- 房署就公屋及居屋申请、屋村管理、寮屋管制及清拆等一般政策出版的《房屋政策简介》(1998年12月)；及

立法会CB(1)1636/98-99号文件 -- 房署就私人机构参与房署的服务一事出版的《PSI快讯》。

III. 下次会议日期及讨论事项

3. 主席提醒委员，事务委员会将于1999年7月12日(星期一)下午4时30分举行特别会议，讨论"使用休憩用地兴建公营房屋"、"公屋租戶负担租金的能力"及"房屋署停止提供'租戶自付费用'计划"三个事项。

IV. 夹心阶层住屋计划

与全港夹屋屋苑代表大联盟举行会议
(立法会CB(1)1644/98-99(01)号文件)

4. 赖仁彪先生表示，香港房屋协会(下称"房协")应就夹心阶层住屋(下称"夹屋")计划的单位提供原价回购保证，以便因经济不景而出现真正财政困难的买家可按原价把单位回售予房协。对于已签署买卖协议但未有完成交易的夹屋买家，他不认同政府当局把他们视为曾经拥有物业，因而在日后不得享有其他资助房屋福利。他认为政府当局应放宽有关不得拥有自置物业的规定，以便放弃履行合约的夹屋买家可申请其他资助房屋福利。他又认为，房协在订定余下的夹屋单位售价前，应征询先前已购入夹屋单位人士的意见。他进一步建议，房协执行委员会(下称"执委会")成员中应有透过公开提名选出的夹屋业主代表。

与政府当局举行会议
(立法会CB(1)1644/98-99(02)号文件)

5. 关于回购保证，杨森议员认为，由于居者有其屋计划(下称"居屋计划")及夹屋计划均为资助房屋计划，居屋计划的原价回购保证亦应适用于夹屋计划。房屋局首席助理局长表示，虽然居屋计划及夹屋计划均属资助房屋计划，但两者的销售对象、管理机构及财务安排均有不同。她重申，为夹屋买家提供回购单位的安排旨在防止楼宇炒卖活动，而非为买家在经济情况有所改变或楼价下跌时提供安全网。此外，若提供原价回购单位的保证，可能会对房协的财政状况和或有负债造成严重影响。

6. 梁耀忠议员及陈婉娴议员不接纳政府当局的解释。梁议员认为，由于有关夹屋买家将单位回售予房协时会负责补地价及支付其他行政费用，因此，房协不会有任何金钱损失。房屋局首席助理局长解释，虽然政府按市值一半的优惠地价将土地批予房协发展夹屋项目，但房协作为一个自负盈亏的机构，必须从夹屋单位的预售收益中收回地价成本，用以支付辖下其他公共房屋计划的开支。若房协需回购所有夹屋单位，其财政状况将会大受影响。不过，梁议员指出，现时只是要求房协回购那些因为失业或被大幅减薪而要面对真正经济困难的买家的单位。

7. 关于享有其他资助房屋福利的资格，杨森议员亦同样关注全港夹屋屋苑代表大联盟(下称"夹屋大联盟")提出的问题，并促请政府当局对因为真正经济困难而无法履行合约的买家放宽不得拥有自置物业的规定，让他们在放弃履行合约后可立即申请其他房屋资助，例如租住公屋(下称"公屋")。房屋局首席助理局长解释，根据律政司提供的意见，已签署买卖协议的人士即使未有完成交易，亦已取得有关物业的"衡平法权益"。根据法律，买家即使尚未缴付全部楼价，但有关物业在衡平法上已然属于该买家。该类"衡平法权益"具有金钱价值，并可在公开市场上转让。基于这些考虑因素，已签署买卖协议的人士即使其后未能完成该宗买卖，亦会被视为已经拥有有关物业。至于不得拥有自置物业的规定，房屋局首席助理局长表示，该规定旨在确保有限的房屋资源能够分配予最有需要，并且在限期內沒有购置任何物业的人士。该项规定适用于所有申请人，故此对无法履行合约的夹屋买家放宽该项规定并不恰当。尽管如此，若无法履行合约的夹屋买家符合个别资助房屋计划的所有申请资格，包括物业拥有权的限制，他们在日后仍可享用其他资助房屋福利。举例而言，若无法履行合约的夹屋买家符合有关计划当时所订的其他各项资格准则，他们可在放弃履行合约两年后申请公屋、居屋或自置居所贷款计划，或在10年后申请首次置业贷款计划。至于已完成交易的人士，他们会被视为已享用公共房屋福利，并且不会享有政府提供的其他公共房屋资助。

8. 郑家富议员不同意当局以无法履行合约的夹屋买家在其从未拥有过的物业上有"衡平法权益"，而剝夺他们在指定限期內申请其他政府房屋资助的机会。他询问，政府当局会否考虑行使酌情权，豁免因为真正经济困难而无法履行合约的买家就其"衡平法权益"所需承担的法律责任。房屋局首席助理局长回答时强调，政府当局在行使酌情权时必须非常审慎，因为此举会为其他资助房屋计划订下殊不可取的先例。除了法律、技术及行政方面的考虑因素外，政府当局必须在协助无法履行合约的夹屋买家，与照顾从未获得任何形式房屋资助的各个资助房屋计划申请人的利益之间求取平衡。再者，当局实在难以界定放弃履行合约的夹屋买家是否面对真正的经济困难。杨森议员表示，政府当局可搜集有关证据，例如向其雇主查证等。

9. 在余下夹屋单位的售价方面，吴亮星议员亦同样关注夹屋大联盟提出的问题，即同一夹屋计划的相若单位在不同阶段出售时的价格有差距。他担心若当局进一步推迟售楼计划，售价的差距便会更大。房协执行总干事(署任)解释，在厘定余下夹屋单位的售价时，房协会顾及其他因素，例如建筑成本、市场情况及合资格家庭的负担能力等。

10. 鉴于夹屋单位的建筑质素差劣，陈婉娴议员询问房协会否准许所有夹屋买家在完成转让手续前检查其单位，一如叠翠轩的安排。房协执行总干事(署任)答称，叠翠轩是新发展项目，但现时出售的夹屋单位则属于以往发展项目的剩余单位。由于房协未有安排先前购入该等发展项目单位的买家在完成转让手续前检查其单位，故此不宜在现阶段作出不同的安排。她补充，房协即将出售的新夹屋项目均属已建成单位，例如悦庭轩。准买家届时可先行参观该等实际单位。关于建筑质素，房协执行总干事(署任)向委员保证，房协会负责跟进及修正买家在完成转让手续后报告的所有欠妥之处。吴亮星议员强调，房协作为夹屋计划的唯一发展商，有责任确保夹屋单位的质素物有所值。

11. 关于房协执委会的成员组合，房协执行总干事(署任)表示，根据房协的章程，房协执委会成员是由房协的普通成员在周年大会中选出。为了改进房协的工作，房协会不时邀请有不同背景、专长和专业知识的人士加入执委会。

总结

12. 夹屋大联盟代表赖仁彪先生认为，无法履行合约的夹屋买家只能在放弃履行合约两年后才可申请公屋或居屋，但购买居屋单位的公屋租戶若放弃履行合约，却可立即迁回公屋，有关安排实有欠公平。为跟进在席上提出的各个事项，赖先生要求政府当局安排与夹屋大联盟举行另一次会议。他补充，夹屋大联盟稍后会向房协提交一项提名，以供房协考虑在日后委任该人士为房协执委会委员。房屋局首席助理局长解释，每项资助房屋计划各有不同销售对象，以致适用的限制拥有物业限期亦有不同。为无法履行合约的公屋租戶作出特别迁置安排，是考虑到他们主要是负担能力不高的低收入人士。为增加对此事的了解，政府当局答允应委员的要求提供参考文件，确认无法履行合约的夹屋买家申请其他资助房屋福利的资格。

V. 床位寓所

与关注笼屋问题联席举行会议
(立法会CB(1)1644/98-99(03)号文件)

13. 李定豪先生认为《床位寓所条例》(下称"该条例")未能改善床位寓所现时的居住环境，尤其是在安全及居住环境挤迫方面的问题。石锦明先生补充，一些无良的床位寓所经营者将床位寓所分隔为细小的板间房，藉以避免遵守该条例所订的各项法定要求。因此，关注笼屋问题联席促请政府当局：

-- 加强执法工作，确保所有床位寓所均符合该条例所订的法定要求；

-- 按公屋现时每人5.5至7平方米的编配标准，在该条例中订明每名住客的最小居住面积；

-- 检讨民政事务总署(下称"民政署")辖下单身人士宿舍的入住准则及舍规，以期吸引更多住客；及

-- 增建单身人士公屋单位，以安置所有床位寓所及板间房寓所的住客。

有关私人住宅的房屋标准的研究报告
(立法会RP10/98-99号文件)

14. 应主席之请，资料研究及图书馆服务部主管向委员简介上述研究报告。该研究报告旨在就香港以外地方私人住宅的房屋标准提供参考资料，以协助委员研究各项措施，改善本港私人住宅居民的居住环境，尤其是床位寓所及板间房寓所住客的居住环境。

与政府当局举行会议
(立法会CB(1)692/98-99(07)、1197/98-99、1621/98-99及1644/98-99(04)号文件)

15. 委员自上述研究报告察悉，一些海外国家(例如英国及日本)已就居住空间及居住密度的标准订有法例或指引。陈婉娴议员询问，政府当局会否考虑采取相若的做法，以期改善床位寓所住客的居住环境。民政事务局首席助理局长(5)表示，虽然该条例旨在规管床位寓所的建筑物及防火安全，但床位寓所若能符合该条例所订的标准，床位寓所居住环境挤迫的问题亦可得到纾解。举例而言，该条例订明禁止使用三层碌架床，有助减少床位寓所住客的人数。民政事务局首席助理局长(5)重申，政府当局的立场是不宜由政府当局建议立法，以规管在私人楼宇居住的人士每人最小或最大的居住面积。个人居住面积应取决于多项社会经济因素，例如市场情况、经济、个人财政状况和个人选择等。即使就该方面作出规管，亦会难以执行。他认为应透过公共房屋计划解决有真正需要的床位寓所住客在房屋方面的需求。

16. 房屋局首席助理局长强调，政府知悉并关注到现时仍有很多家庭居于寮屋区、临时房屋区及床位寓所的共住单位或并无独立设施的单位。政府曾在《香港长远房屋策略白皮书》作出承诺，向有真正需要的家庭提供公共房屋。为确保公共房屋资源得以公平及平均分配，所有居住环境未如理想的家庭，包括床位寓所住客，均须在轮候公屋登记册(下称"轮候册")上登记。在编配公屋时，年龄在60岁以上的高龄单身住客将在登记两年內获优先分配房屋，但由于单身人士公屋单位的供应有限，其他单身人士则须轮候较长时间。不过，房屋局首席助理局长向委员保证，当局会致力增加该类单位的供应，例如检讨新建公共屋村不同类别单位的比例。政府当局现正全面检讨非高龄单身人士对公屋单位、资助居屋单位及房屋贷款的需求，并会研究哪类协助最能解决他们的房屋需求。政府当局会在适当时候将检讨结果知会各委员。

17. 在规管住宅的居住密度方面，何承天议员认为，政府当局若采用人口密度而非地积比率作为规划卖地的基础，将会更具成效。但何世柱议员不赞同由政府当局规管私人楼宇的居住空间及居住密度。他认为政府当局应检讨现行规管住宅设计及安全的架构，以确保与国际标准相若，例如研究报告附录II所载、有关适合人类居住的房屋标准。房屋局首席助理局长证实，政府当局在评估住宅是否适合人类居住时已采用相类的标准，尽管两者并非完全相同。她又指出，研究报告附录IV所载的英国公共房屋编配计划似乎与香港的情况大致相若。

18. 司徒华议员询问，政府当局会否在根据《经济、社会与文化权利国际公约》第2至16条作出的定期报告內，提及公屋及私人住宅的挤迫情况，并将香港住宅适合人类居住的情况与有关的国际标准作一比较。房屋局首席助理局长表示，政府在最近向联合国经济、社会与文化权利委员会提交的报告中，已提及立法会议员先前提出的多项问题，以及当局为解决该等问题采取的各项措施。司徒华议员关注到，该报告只是概括地提及香港的整体情况，但沒有就个别问题之处详加阐释。

19. 李华明议员察悉，床位寓所住客不愿入住民政署辖下的单身人士宿舍，是因为该等宿舍在开放时间及探访时间方面均订有严格的舍规。民政事务局首席助理局长(5)答称，虽然单身人士宿舍的住客需要遵守若干基本规则，但该等规则均是合理和必需的，藉以确保住客之间和睦相处。义务工作发展局总干事表示，除湾仔的一所单身人士宿舍设有舍监服务外，义务工作发展局管理的其他宿舍的住客均配有大门入口钥匙，方便他们随时进出。但由于该等宿舍的面积不大，故此不鼓励外人到访，以免对其他住客造成滋扰。救世军高级行政主任补充，曦华楼的舍规与其他宿舍的舍规大致相同。住客会获发一张聪明卡，以便他们随时进出宿舍。他们亦可在指定楼层接待访客。

20. 在入住率方面，救世军高级行政主任表示，曦华楼现时有138名住客。入住率偏低是由于有需要为实施该条例预留足够宿位，安置须迁出床位寓所的住客。由于床位寓所经营者可能选择减少床位寓所的数目或在到期续牌时结业，因此，预计不久便会有另一批床位寓所住客申请入住。主席询问，若再无其他须迁出床位寓所的住客，政府当局会否准许其他住客提出申请。民政事务局首席助理局长(5)答称，由于政府当局曾承诺不会让任何人士因实施该条例而变得无家可归，故此有必要确保曦华楼有足够宿位安置须迁出床位寓所的住客。他认为，由于民政署现正为须迁出床位寓所的住客提供居所，故此单身人士宿舍现时的入住率或许未能反映其受欢迎程度。当局预计该等宿舍的入住率会不久便会上升。

21. 为提高单身人士宿舍的入住率，谭耀宗议员认为应加强宣传该等宿舍的好处，以吸引更多住客入住。民政事务局首席助理局长(5)知悉谭议员的意见，并表示已安排床位寓所住客参观单身人士宿舍等活动，让他们知道该等宿舍的居住环境已有改善。他亦同意，单身人士宿舍所在地点是床位寓所住客所关注的问题，而民政署辖下的单身人士宿舍已设于人口稠密的市区地方，附近亦有不少床位寓所。此外，政府当局已计划在高街兴建一所新宿舍。

总结

22. 为方便日后就该事进行讨论，主席要求政府当局：

-- 就随立法会RP10/98-99号文件发出的"私人住宅房屋标准"的研究报告，以及随立法会CB(1)1621/98-99号发出的"床位寓所：公众对现行规管措施的成效及有关事宜的意见和政府的回应"的文件作出回应；及

-- 研究在香港进一步提出规管居住空间及居住密度的法例所带来的影响。

议员亦请秘书处资料研究及图书馆服务部就香港的主要房屋标准进行研究。

VI. 其他事项

23. 议事完毕，会议于下午6时55分结束。

立法会秘书处
1999年11月3日

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