房屋事务委员会 ( 会议纪要 )1999年6月7日

立法会

立法会CB(1)1968/98-99号文件
(此份会议纪要业经政府当局审阅)

档　号： CB1/PL/HG/1

房屋事务委员会
会议纪要

日　期：	1999年6月7日(星期一)
时　间：	下午4时30分
地　点：	立法会会议厅

出席委员：

李永达议员(主席)
何承天议员
李卓人议员
李华明议员
吴亮星议员
周梁淑怡议员
涂谨申议员
陈婉娴议员
陈鉴林议员
梁耀忠议员
杨　森议员
刘江华议员
郑家富议员
霍震霆议员

缺席委员：

程介南议员(副主席)
朱幼麟议员
何世柱议员
何俊仁议员
夏佳理议员
黃宏发议员
司徒华议员
谭耀宗议员

出席公职人员：

参与议程第IV项的讨论

房屋局

首席助理局长(2)
陈佩珊小姐

房屋署

总设计师／设计及标准策划
甘博礼先生

屋宇署

助理署长／拓展
毛剑明先生

参与议程第V项的讨论

房屋局

首席助理局长(1)
杜巧贤女士

参与议程第VI项的讨论

房屋局

副局长(1)
梁展文先生

首席助理局长(1)
杜巧贤小姐

应邀列席人士：

参与议程第V项的讨论

地产代理监管局

行政总监
周陈文琬女士

法律顾问
杨瑞眉女士

经理
曹永强先生

经理
李永志先生

列席秘书：

总主任(1)2
梁小琴女士

列席职员：

高级主任(1)3
余丽琼小姐

I. 通过以往会议的纪要
(立法会CB(1)1415及1416/98-99号文件)

1999年3月1日及4月19日会议的纪要获确认通过。

II. 自上次会议后发出的参考文件

2. 委员察悉，秘书处自上次会议后发出了下列参考文件：

立法会CB(1)1351/98-99号文件	--	关于享有香港居留权的內地新移民房屋需求的参考文件；及
立法会CB(1)1382/98-99号文件	--	香港基督教女青年会属下妇女自强同学会提交的意见书及政府当局就该意见书作出的回应。意见书中要求政府当局成立中介机构，负责收取、追讨和发放赡养费，并推行各项措施，减轻离婚妇女面对的困难，以及订立法例，惩罚通奸者。

III. 下次会议日期及讨论事项

3. 委员同意在1999年7月5日(星期一)下午4时30分举行的下次例会上讨论"夹心阶层住屋计划"及"床位寓所"两个事项。

4. 委员又同意在1999年7月12日(星期一)下午4时30分举行特别会议，讨论下列事项：

IV. 拆除居者有其屋单位內的固定装置
(立法会CB(1)1421/98-99(01)及(02)号文件)

5. 李华明议员注意到，不少居者有其屋(下称"居屋")单位的业主在入伙前拆除房屋委员会(下称"房委会")提供的铁闸、浴缸，洗手盆、墙身瓷砖及地板等。他对拆除该等固定装置所造成的浪费情况及环境问题表示关注。陈鉴林议员及梁耀忠议员认为，居屋业主因为不满意房委会提供的固定装置的设计及质素，故此拆除该等装置。梁议员促请房委会征询居屋业主的意见，以期改善居屋单位的设计，迎合不同的需求，并尽量减低拆除该等装置所造成的浪费。

6. 总设计师／设计及标准策划解释，现时有三种不同类型的居屋设计，即康和式大厦、新十字形大厦及和谐式大厦，为居屋业主提供一系列不同标准的室內装置设计，以配合不同需要。他同意有必要征询居屋业主的意见。他又表示，房屋署(下称"房署")已定期进行意见调查，藉以了解居屋业主的需求，并根据调查结果对浴室及厨房等的布置设计作出修改。除进行意见调查外，在过去10年，房委会曾就居屋单位新设计及对标准设计作出的主要改动提供示范单位，以便在房委会辖下的建筑小组委员会通过有关设计前，征询公众的意见。设备齐全的新康和式大厦便是其中一个例子，其最终设计反映了当局在1995年进行公众咨询期间收集到的意见。在天水围两座康和式大厦于1999年10月入伙后，当局会就有关业主对该类大厦的满意程度再进行意见调查。总设计师／设计及标准策划补充，当局正考虑在房委会总部附近提供场地设置示范单位，以便搜集公众的意见。

7. 至于房委会有否比较新建私人楼宇与居屋单位拆除装置问题的严重程度，总设计师／设计及标准策划认为，考虑到该两类房屋的发展规模及销售策略有明显分别，将两者直接作一比较并不恰当。他强调，居屋的发展规模远较任何私人楼宇发展计划为大。此外，私人楼宇的售楼期通常较长，以致拆除固定装置所造成的浪费不易为人察觉。

8. 为了尽量减少浪费，李华明议员表示，房委会应考虑提供只具备法例所规定最基本设施配套的居屋单位。提供基本设施配套单位亦有助减低居屋售价。总设计师／设计及标准策划表示，虽然房委会获豁免遵守《建筑物条例》的法定规定，包括有关提供厨房的洗手盆及地台瓦，以及浴室的坐厕和浴缸／花洒等的规定，但该项豁免却不适用于出售的单位，而房委会亦无意提供标准较低的单位。至于在基本设施配套单位內实际须提供甚么装置才符合规定，此事必须详加研究，因为房委会须考虑公众是否接纳该做法，而且亦有不少居屋买家不会在其单位內进行大规模改动。陈鉴林议员对"基本设施配套"概念亦表示有保留，因为许多居屋买家不会花费太多时间及金钱进行装修，他们宁愿尽快迁入其单位居住。

9. 鉴于晓丽苑4 000名业主之中，有3 000名在入伙前拆去原有的铁闸、坐厕及浴缸等，李华明议员坚持房委会应认真研究"基本设施配套"概念，以期尽量减少浪费。总设计师／设计及标准策划回答时表示，房委会知道不少居屋业主曾拆除其单位原有的铁闸，情况尤以和谐式大厦为甚。有鉴于此，房委会会在适当时候将在和谐式大厦提供铁闸的建议提交租住公屋小组委员会研究。至于康和式大厦的铁闸，总设计师／设计及标准策划表示，该等铁闸以不锈钢制造，较为接近私人楼宇的铁闸。无论如何，房委会会在1999年10月就康和式大厦的满意程度进行意见调查时，一并检讨有否需要为居屋提供铁闸。

10. 鉴于居屋计划第十九期丙的买家可选择其厨房及浴室的柜门及桌面的顏色，周梁淑怡议员询问，当局可否亦让买家选择需否在其单位提供装置。总设计师／设计及标准策划表示，虽然房委会希望为居屋买家提供较多选择，但周梁淑怡议员提出的方案必定会对居屋的建造及销售计划造成影响。他指出，若为买家提供不同选择，房委会便须将预售公屋单位的时间由现时建成楼宇前的18个月，改为建成楼宇前的24个月，以便买家可在较早阶段作出选择，并让楼宇承建商有充分时间依时完工。主席认为预售期太长，不能接受。他认为12个月的预售期较为合理。周梁淑怡议员表示，若可安排买家在适当时候行使其选择权，便可将预售期缩短。

11. 周梁淑怡议员及梁耀忠议员表示，房委会应进行全面检讨，确定居屋业主将新单位的原有固定装置拆除的原因，以便在有需要时制订应变措施或改变现行制度，减少浪费。为跟进此事，主席要求政府当局在康和式大厦入伙后，就居屋业主拆除固定装置的问题每半年向事务委员会作出汇报。

V. 地产代理监管局的工作计划
(立法会CB(1)1421/98-99(03)号文件)

12. 杨森议员对建议的《常规规例》及《裁定规例》须延至1999年11月才付诸实施表示关注。他询问政府当局有否制订补救措施，在期间为消费者提供保障。房屋局首席助理局长(1)回答时表示，押后实施日期是由于《常规规例》內容复杂，在草拟方面需要较长时间。然而，政府当局已于1999年5月底向立法会提交该两条规例。为使该等规例获立法会通过后，地产代理监管局(下称"监管局")有足够时间增加市民对该等规例的认识，并使业內人士有充足时间适应新做法，政府当局决定将该等规例押后至1999年11月实施。在补救措施方面，监管局行政总监表示，监管局接获的投诉个案大部分涉及佣金方面的爭议。由于现时已有建议将小额钱债审裁处审理案件的款额提高至50,000元，因此，在有关条例草案制定后，关于佣金的爭议便可藉该途径解决。

13. 在提供物业资料方面，房屋局首席助理局长(1)表示，根据建议的《常规规例》，地产代理须向准买家提供一份指定物业资料表格，载述现时拥有业权人士、有效产权负担、物业实用楼面面积、落成年份、用途限制、租契未满的年期和续契权利，以及租契年期等资料。地产代理透过下列途径可迅速取得该等资料：

14. 郑家富议员记得，当时负责研究《地产代理条例草案》的委员会曾要求政府当局就全港所有物业设立中央资料库。他询问设立该资料库一事有何进展。房屋局首席助理局长(1)回答时表示，就全港物业设立资料库的建议虽然值得落实推行，但却要用上很长时间筹备，因为需要处理大量有关土地和楼宇的资料，加上现时不同部门储存资料的格式各有不同，故此须要就该等不能兼容的资料进行大规模整理工作。鉴于政府当局已采取措施，方便业界人士从不同途径取阅物业资料，房屋局首席助理局长(1)认为，地产代理规管制度无需延至中央物业资料库设立后才予以实施。郑议员不信服政府当局的解释。他指出，若不设立中央物业资料库，地产代理便须前往不同部门进行查册。但周梁淑怡议员却有不同见解。她表示，科技发展使取览物业资料更为容易，沒有中央资料库亦不会构成重大问题。

15. 至于当时研究《地产代理条例草案》的委员会关注的主要事项之一，即有关物业內违例建筑工程的资料，为何并未纳入指定资料之內，房屋局首席助理局长(1)澄清，根据《地产代理条例》(下称"该条例")，地产代理无须查核楼宇图则以找出有否违例建筑工程，因为解释技术文件及图则以确定有否违例建筑工程的工作，已超出地产代理的专业知识范畴。为减少违例建筑工程可能引起的爭议，该条例第36条规定，卖方须在物业交易初期就其所知有关物业在结构上任何关于改建、增建、修葺或改善方面的资料作出声明。但主席认为，卖方的声明可能在地产代理及准买家之间引起爭议。作为《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》及《地产代理(裁定佣金爭议)规例》小组委员会(下称"小组委员会")的委员，何承天议员表示，小组委员会对卖方所作声明的效力亦有疑问，因为有关卖方可选墿不披露所需资料，以免承担作出虛假声明的责任。房屋局首席助理局长(1)回应时表示，卖方若拒绝披露有关资料，买方便会更审慎考虑应否继续进行交易。议员不满意政府当局的解释，并认为小组委员会有必要跟进该事。

16. 在取得指定类别资料的费用方面，房屋局首席助理局长(1)表示，目前查阅有关现时拥有业权人士、有效产权负担及续契权利的资料，注册处每次会收取15元，而查阅过往资料的收费则为每次30元。使用传真机从差饷物业估价署的24小时资讯热线服务下载物业实用面积和楼龄的资料，费用约为20元。屋宇署虽然会就每份入伙纸的认证副本收取190元，但由于入伙纸是就整个发展项目或整栋楼宇发出，因此，地产代理无需就同一发展项目或同一楼宇內的个别物业单位索取入伙纸认证副本。

17. 在处理投诉方面，主席对于监管局在1999年1月至1999年5月期间共接获多达351宗投诉表示关注。他表示，监管局应分析该等投诉的成因，并提出针对性措施，以期减低投诉个案数目；否则，当局将须耗用大量资源处理投诉。监管局行政总监回答时表示，监管局对于投诉个案数字偏高亦同样关注，因为预期在拟议规例获通过后，投诉个案会进一步增加。她亦同意有必要找出投诉个案的成因。根据监管局的分析，该351宗投诉个案大致上可分为佣金爭议、失实陈述、服务质素低劣，以及违反《地产代理条例》及有关规例等类别。在166宗已完成调查的投诉个案中，监管局已按情况作出适当处分，包括发出警告信、训诫、谴责，以至罚款等。对于未能查明是否属实的个案，监管局亦已发出劝喻信，以免同类事件再发生。

18. 在宣传及公众教育方面，监管局行政总监表示察悉杨森议员提出的意见，即需要让市民更认识该条例，以及该条例对消费者带来的好处。她表示，监管局会透过出版季刋、在公用事业机构服务中心派发的单张、海报、简介指南、在电台及电视播放的宣传信息，以及为报章杂志专栏定期供稿等途径，不时发放有关资料。此外，监管局更加强有关服务，于1999年7月在其办事处拨出地方设立新的资源中心，为业內人士及消费者提供更全面和方便的资讯服务。资源中心会收集与地产代理业务有关的书籍、备存一套供公众查阅的地产代理持牌人名册，以及提供其他有关资讯／文件。此外，资源中心会提供自学教材，供业內人士使用。当值的监管局职员并会为业內人士及市民解答有关地产代理业务的查询。

19. 至于监管局的外展队，监管局行政总监表示，外展队由一批接受过训练的职员组成，他们会轮流前往全港各区的民政事务处及消费者委员会(下称"消委会")咨询中心，负责介绍新规例、解答关于物业代理及物业买卖的查询，以及协助市民取阅与新规管制度有关的资料。程介南议员认为，监管局亦应考虑在各区的民政事务处及消委会咨询中心派驻一名外展队队员，为业內人士及市民解答问题。

VI. 《房屋经理注册条例草案》
(立法会CB(1)1232/98-99号文件)

20. 应主席之请，房屋局副局长(1)向议员扼要讲述《房屋经理注册条例草案》(下称"条例草案")的內容。他表示，条例草案就专业房屋经理的注册和纪律管制事宜订定条文，目的是要确保声称具有专业资格的人士确曾接受正式训练和取得有关资格。建议的注册制度有助提高和维持房屋经理的专业水准，以及确保该专业可自我规管。

21. 大部分议员均支持条例草案，因为该法案有助改善物业管理的质素，并可提高房屋经理的专业水准及工作表现，但李华明议员对拟议注册制度的成效表示有保留。他指出，房屋经理的情况与社会工作者不同，后者必须注册方可执业，但房屋经理无需注册亦可从事物业管理工作。房屋局副局长(1)表示，政府当局在拟备条例草案时，曾参考有关其他专业(包括社会工作者)的相类法例。条例草案旨在就"注册专业房屋经理"名衔的使用情况作出管制，而非禁止未经注册的人士执业。他提醒与会各人，若强制规定房屋经理必须注册方可受雇，可能会影响房屋经理的就业情况。何承天议员表示，拟议注册制度与其他专业(例如工程师、建筑师及测量师)的注册制度一致，目的在于提高房屋经理的专业水准，而不致为新入行者造成障碍。

22. 至于"注册专业房屋经理"注册管理局的架构，房屋局副局长(1)表示，该管理局的架构会以香港建筑师学会的架构为蓝本。拟议注册制度的营运费用将会由香港房屋经理学会全数负担，无须动用任何公帑。

23. 杨森议员询问，政府当局会否强制规定成立业主立案法团，以期提高大厦的管理质素。房屋局副局长(1)表示，由于此事属民政事务局的权责范围，他不宜就该问题提出意见。但他向议员保证，房屋局会继续鼓励受资助居屋单位的业主成立业主立案法团，负责自行管理有关物业。

VII. 其他事项

事务委员会向立法会提交的报告拟稿
(立法会CB(1)1421/98-99(04)号文件)

24. 议员审阅事务委员会根据《议事规则》第77(14)条的规定将在1999年6月30日提交立法会的报告拟稿。他们并授权事务委员会秘书因应是次会议上进行的讨论，对该报告作出所需修订。

25. 议事完毕，会议于下午6时40分结束。

立法会秘书处
1999年9月28日

立法会

房屋事务委员会 会议纪要

房屋事务委员会
会议纪要