修订本
立法会
立法会CB(1)265/98-99号文件
(此份会议纪要业经政府当局审阅)
档 号： CB1/PL/HG/1
房屋事务委员会
会议纪要
| 日 期 ： | 1998年9月7日(星期一)
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| 时 间 ： | 下午4时30分
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| 地 点 ： | 立法会会议厅
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出席委员 ：
李永达议员(主席)
程介南议员(副主席)
朱幼麟议员
何世柱议员
何承天议员
李卓人议员
李华明议员
吴亮星议员
夏佳理议员
涂谨申议员
陈婉娴议员
陈鉴林议员
梁耀忠议员
黃宏发议员
刘江华议员
郑家富议员
司徒华议员
谭耀宗议员
缺席委员 ：
何俊仁议员
周梁淑怡议员
陆恭蕙议员
杨 森议员
霍震霆议员
出席公职人员：
- 参与议程第IV项的讨论
- 房屋局
- 首席助理局长(2)
- 陈佩珊女士
- 房屋署
- 署理副署长(管理)
- 贝德思先生
- 总产业测量师(商业楼宇科)
- 严家仁先生
- 参与议程第V项的讨论
-
房屋局
- 首席助理局长(1)
- 杜巧贤女士
- 参与议程第VI项的讨论
- 房屋局
- 首席助理局长(1)
- 杜巧贤女士
- 首席助理局长(2)
- 陈佩珊女士
- 房屋署
- 编配及销售总监
- 刘启雄先生
- 参与议程第VII项的讨论
- 房屋局
- 首席助理局长(1)
- 杜巧贤女士
应邀出席人士：
- 参与议程第V项的讨论
- 雅景台业主权益关注组
- 方智昌先生
董宝仪小姐
黃冠民先生
梁少珍小姐
唐宝志先生
- 香港房屋协会
- 执行总干事
- 苏庆和先生
- 总监(策划及发展)
- 罗浩仁先生
- 参与议程第VI项的讨论
- 香港房屋协会
- 执行总干事
- 苏庆和先生
- 总监(物业管理)
- 王丽珍女士
- 参与议程第VII项的讨论
- 地产代理监管局
- 行政总裁
- 周陈文琬女士
列席秘书 ：
- 总主任(1)2
- 梁小琴女士
列席职员 ：
- 高级主任(1)3
- 余丽琼小姐
I. 通过上次会议的纪要
(立法会CB(1)150/98-99号文件)
1998年7月23日会议的纪要获得确认通过。
II. 自上次会议后发出的参考文件
2.议员察悉，大窝口村第20座重建关注组的意见书已随立法会CB(1)103/98-99号
文件送交议员参阅。
III. 下次会议日期及讨论事项
3.事务委员会将于1998年10月5日(星期一)下午4时30分举行下次会议，讨论下列
事项：
－ 重新发展公共屋村的混合发展概念；及
－ 安置床位寓所住客。
IV. 减低公共屋村商业单位及工厂大厦的租金
(立法会CB(1)102/98-99、CB(1)104/98-99、CB(1)148/98-99(01)及CB(1)170/98-99号
文件)
4.关于冻结租金一年这项减轻租戶负担的措施，一位议员质疑商业单位的租金是
否冻结在一个合理水平，因为住宅物业市道已回落至1993年的水平。房屋署总产
业测量师(商业楼宇科)回应时表示，符合冻结租金资格的租约所订原来租金是在
1995年厘定的，当时的物业价格普遍处于较低水平。因此，把租金冻结在1995年
的水平一年，是协助纾解租戶当前困境的有效措施。他解释，住宅物业与商业楼
宇不宜作直接比较，因为前者的租值或售价下跌，未必会对后者有影响。尽管如
此，他表示房屋委员会(下称"房委会")将在本月较后时间，研究在冻结租金一年
期满后的租务安排。
5.议员要求当局把在1998年2月1日至12月31日期间生效或续期的租约，亦纳入符
合重估租金资格的范围內，因为这些租约所订的租金，是在新租约生效的数月前
厘定，而当时的租金水平仍然甚高。房屋署总产业测量师(商业楼宇科)答应把议
员关注的事项转达房委会考虑。
6.关于重估租金计划，议员不满房委会拒绝聘请独立机构进行重估租金工作，或
设立类似土地审裁处的上诉机制，处理对重估结果提出异议的个案。署理房屋署
副署长(管理)重申，由于租金是在房委会与商戶签订租约时双方同意的情况下订
定，并构成双方所订有约束力契约的一部分，因此重估租金的工作不宜由外间机
构进行。他向议员保证，房委会商业单位的重估租金工作，是由熟悉公共屋村商
业单位特点的房屋署专业产业测量师，以极审慎的态度进行。房屋署总产业测量
师(商业楼宇科)补充，房委会的目的是和所有准商戶达成租金协议。租戶如对重
估租金的结果不满，可提供租金资料或补充资料(包括营业额及私营机构测量师进
行评估的结果)，要求进行覆核。这个制度与上诉机制相似，租戶可藉此与房屋署
交換意见，以期就租金达成共识。申请覆核无须递交申请表或缴付申请费用。房
屋署会在4星期內回覆申请人，所有覆核工作将于本年10月底前完成。
7.虽然政府当局有如此解释，但议员仍坚持有需要设立上诉机制。一位议员指出
，在某些情况下，房委会商业单位的租金即使经过重估，仍较私人商业单位的租
金为高。此外，房屋署与私营机构测量师的评估结果，可能差别很大。耀东村街
市与邻近私营街市的情况，正好说明这点。为加深了解，该位议员促请房屋署透
露在评估租金减幅时，各项考虑因素所占的比重。房屋署总产业测量师(商业楼宇
科)解释，根据现行安排，房屋署在重估租金时会考虑多项因素，例如商戶的业务
性质、单位的位置和实际状况、顾客来源区的大小、签订租约日期及现有租金水
平等。至于耀东村的情况，房屋署总产业测量师(商业楼宇科)表示，有关的商业
单位原先由一个承办商管理，但该承办商在1998年4月放弃经营后，这些单位的管
理工作便由房委会接手，其间房委会陆续与各有关租戶重订租约。这些租戶在过渡
期间均获发临时牌照。房屋署总产业测量师(商业楼宇科)强调，房屋署在厘定耀东
村铺位及街市档位的租金时，邻近私营街市的租金只是众多考虑因素之一。
8.关于房委会商业单位的空置率，部分议员认为商业单位出现空置情况，是房委
会在重新出租有关单位时不愿调低租金所致。房屋署总产业测量师(商业楼宇科)
不同意议员的看法，因为房委会商业单位的空置率低至4.5%。尽管如此，房委会
正致力降低商业单位的空置率，并已试行一套先到先得制度，出租152个空置商
业单位，至今接获租用申请的单位有82个，其中35个已经租出。
9.至于政府当局为何未能应议员在1998年7月23日上次会议上所提出的要求，提供
有关过去5年所有屋村各类铺位或街市档位空置情况的资料，房屋署总产业测量师
(商业楼宇科)解释，由于房委会管理的商业单位类别众多而复杂，加上个别单位的
指定经营行业经常有变，故此未能提供所要求的资料。然而，房屋署会在切实可行
的范围內，尽力提供在某段特定期间商业单位空置情况的有关资料。在议员要求下
，政府当局答应提供资料，开列1998年第二季个别商场及街市的空置率，并特别列
明商场铺位或街市档位在新的先到先得制度下再租予新租戶前的空置期，以及新租
约所订租金与房屋署在旧租戶的租约期满时所订租金的差额。
10. 关于与阁楼相连的商业单位，房屋署总产业测量师(商业楼宇科)答应以书面回
覆陈鉴林议员在会议举行两天前提出的各项问题。至于停车场租金一事，署理房
屋署副署长(管理)答应待本月底完成每年租金检讨后，即向议员提供进一步资料。
V. 夹心阶层住屋计划
与雅景台业主权益关注组会晤
(立法会CB(1)148/98-99(02)号文件)
11.雅景台业主权益关注组的代表应主席所请，重点讲述意见书所载各项要点。他们
认为，香港房屋协会(下称"房协")以雅景台买家在房协于1998年8月7日公布推出第二
按揭贷款计划(下称"二按计划")前已完成买卖为理由，决定把有关买家排除于二按计
划的范围外，实有欠公允。在经济低迷的情况下，关注组代表促请房协重新考虑他
们的要求，让雅景台买家可参与二按计划，从而纾解他们的经济困境。
与政府当局会晤
(立法会CB(1)148/98-99(03)号文件)
12.房协执行总干事回应主席时解释，二按计划是一项财务安排，旨在协助购买夹
心阶层住屋计划(下称"夹屋计划")单位而遇到经济困难的人士完成买卖。他强调
这是另一种可供选择的付款方法。根据二按计划，房协会向买家提供不超过原本
楼价20%及5年免息免供的第二按揭贷款。就雅景台而言，由于大部分买家在房协
于1998年8月7日公布推出二按计划前已完成买卖楼宇交易，因此房协最后认为这
些买家并不符合该计划的申请资格。
13.议员认为，房协在1998年6月29日向雅景台买家发出入伙通知书，继而在1998
年8月7日公布推出二按计划，两者在时间上甚为接近，故此，房协应采取较灵活
的方式，处理雅景台买家提出的要求。再者，二按计划应在哪一天生效，纯属行
政上的决定。房协执行总干事回应时强调，房协在订定公布二按计划的日期时，
并非蓄意要把雅景台买家排除于该计划的范围外，而是因为有需要咨询各有关方
面，包括政府在內，才能订出有关的公布日期。由于这些买家已获得援助，包括
最高达楼价八成的按揭贷款担保，以及首3年的按揭利息资助，因而得以完成买卖
，故此，若二按计划以追溯方式适用于这些买家，未免于理不合。先前的买家要
求把现行计划的效力追溯至他们购买单位的时候，会为过去所有房协单位的买家
开立一个很坏的先例。此外，房协执行总干事同意一位议员的看法，认为在交易
完成后为买家安排第二按揭贷款，在技术上会有困难。然而，议员对于会否有先
前的买家要求把现行计划的效力追溯至他们购买单位的时候表示怀疑，因为对上
一个夹屋计划项目是在两年前完成。
14.一位议员认为，房协独把雅景台买家排除于二按计划的范围外有欠公允，因为
这些买家亦与其他7个已预售单位的夹屋计划项目中符合第二按揭贷款资格的买家
一样，面对相同的经济困境。再者，雅景台买家在经济陷入不景气之初，已联同
该7个夹屋计划项目的买家，要求房协提供额外援助。房协总监(策划及发展)回应
时表示，房协曾查核雅景台买家的财务安排，发现除了20名买家因私人理由而未
能完成买卖外，雅景台的862名业主全部已完成买卖，其中25%借取款额低于楼价
七成的按揭贷款，33%选择了15年以下的按揭贷款还款期(当中有 10%所选择的还
款期不足10年)。上述统计数字清楚显示，这些买家在完成买卖时并未遇到严重的
经济困难。
15.鉴于向雅景台买家提供第二按揭贷款不会加重房协的财政负担，议员对房协拒
绝有关买家的要求并不信服。房屋局首席助理局长(1)重申，施行新政策不会溯及
既往，是一项原则问题。由于二按计划是另一种付款安排，故不适用于那些已完
成买卖的买家。此外，雅景台的平均售价是每平方呎2,348元，较现时市价仍低三
成左右，而每月13,000元的平均供款额，有关买家亦应负担得来。房协执行总干
事补充，房协是一个财政自给的机构，故必须在审慎理财及为买家提供弹性付款
方法两者之间，取得适当的平衡。
16.议员对政府当局及房协的回应未能信服。刘江华议员提出下述议案，并获陈婉
娴议员附议：
"本事务委员会促请香港房屋协会及房屋局接纳雅景台业主的要求，向雅
景台的买家提供'5年免息免供第二按揭贷款计划'的选择。"
该议案付诸表决，获得通过。主席指示把该议案转达房协，使房协在1998年9月23
日接受部分买家提出按揭利息资助申请的最后期限届满前，可重新考虑雅景台买家
的要求。
(会后补注：已于1998年9月9日就上述议案致函香港房屋协会。)
VI. 首次置业贷款计划及自置居所贷款计划的滥用情况
(立法会CB(1)148/98-99(04)及(05)号文件)
17.部分议员认为，近期一名首次置业贷款计划(下称"首置计划")受益人利用所得贷
款购买"豪宅"的事件，令公众人士关注到公帑是否用得其所。房屋局首席助理局长
(2)回应时表示，政府当局亦十分关注此事，并正在研究各种方法，防止日后再次发
生类似事件。但她强调必须求取平衡，一方面要确保公帑用得其所，另一方面又要
让首置计划申请人在选购居所时享有充分的灵活性。至于政府当局为何不仿效其他
资助自置居所计划的做法，对以首置计划购置的物业价格设定上限，房屋局首席助
理局长(2)认为，由于入息及资产的订明限额已把该计划的适用范围限于中等和低入
息家庭，因此，设定物业价格上限未必是最好的解决办法。她强调，有关个案的情
况非常罕见，因为首置计划受益人所购买的单位，大部分的价格均在250万元以下。
18.关于申请人不可拥有物业的规则，一位议员询问，如某人在10年的指明限期內曾
经取消买卖，因而从未拥有任何物业，其是否符合首置计划的申请资格。房屋局首
席助理局长(2)回应时表示，经征询法律意见后，当局所得的结论是，首置计划的用
意是向属于中等和低入息阶层而合资格的首次置业人士提供低息贷款，这些人士因
无法负担置业所需的大笔首期，而沒有能力购置居所。因此，以该计划资助那些有
能力缴付首期的人士未必适当，不论其最终能否完成买卖。房协总监(物业管理)回
答另一条相关问题时证实，任何人如属只拥有1%股权而并无参与业务的物业持有公
司合伙人，又或继承一份金钱价值不高的物业，只要其辞去该公司的职务或采取法
律程序放弃继承该物业，仍符合首置计划的申请资格。在上述特殊情况下，就有关
物业而言，申请人不可拥有物业的规则并不适用。
19.部分议员认为，租住公屋单位戶主的家庭成员如获准在首置计划下提出申请，而
其名字又同时保留在公屋租约上，是一项政策上的改变。房屋局首席助理局长(2)回
应时解释，按照现行政策，租住公屋单位的住戶即使其名字仍未从租约上删除，亦
可根据居者有其屋计划及自置居所贷款计划提出申请。因此，把这项政策扩及首置
计划，只是一项调整，而非政策上的改变。有关家庭成员一旦获得首置计划贷款，
其名字便须从租约上删除。她补充，该政策调整会有助减轻因纾缓挤迫居住环境而
对较大单位或额外单位需求所造成的压力。此外，有关住戶在其家庭成员的戶籍撤
销后，亦须按居住面积编配标准迁往面积较小的单位，而腾空的单位可重新编配予
其他有需要的家庭。但议员对当局的说法依然未能信服，因为首置计划并非专为环
境挤迫的租住公屋家庭而设。再者，此举会减低普通申请人的成功机会，对他们并
不公平。房协总监(物业管理)澄清，首置计划给予非核心受益人的配额定为20%，而
该计划推行至今，这个配额从未用尽。
20.主席不同意房屋局首席助理局长(2)所作的解释。他补充，在居者有其屋计划及
自置居所贷款计划中，租住公屋单位非核心住戶的申请向来甚少获得批准。现在容
许这些住戶在首置计划下提出申请，已暗示当局在政策上作出了重大改变。他又认
为，现时各项房屋贷款计划，即夹心阶层住屋贷款计划、自置居所贷款计划及首置
计划，令人感到混淆。他促请政府当局检讨这些计划目前的运作情况，以确保公帑
获得有效运用。房屋局首席助理局长(2)明白主席关注的事项，但强调各项计划有不
同的目的和对象。举例而言，夹心阶层住屋贷款计划的对象是中等入息家庭，自置
居所贷款计划的对象是低入息住戶，而首置计划则是为首次置业人士而设。虽然如
此，政府当局现正全面检讨各项计划的运作情况，检讨工作可望在1998年年底完成。
VII. 其他事项
清拆寮屋区及临时房屋区
21.主席请议员注意在会议上提交的钻石山区寮屋迁拆权益会的意见书。议员察悉该
会关注的问题，并认为寮屋区及临时房屋区(下称"临屋区")的居民如须接受全面经济
状况审查，包括入息及净资产的审查，才可入住租住公屋，便是一项政策上的改变。
李华明议员提出下述议案，并获司徒华议员附议：
"本事务委员会促请政府当局：
- 撤回对寮屋及临屋居民采取入息及资产审查的拟议措施；
- 落实原区安置受清拆影响的寮屋及临屋居民；及
- 增建出租公屋，以安置所有受清拆影响的寮屋及临屋居民，以及轮候册
上的申请人。"
该议案付诸表决，获得通过。主席指示在房委会于1998年9月10日举行会议前，把
该议案转达房委会考虑。
(会后补注：已于1998年9月8日就上述议案致函政府当局。)
《地产代理(登记及发牌)规例》
(立法会CB(1)148/98-99(06)号文件)
22.房屋局首席助理局长(1)应主席所请，重点讲述参考文件所载各项要点。议员继
而就有关规例各方面的事宜展开讨论。
23.在一般发牌条件方面，一位议员表示，有关人士须沒有犯罪纪录才可获发牌照
的条件，会剝夺过去曾犯罪的人改过自新的机会。房屋局首席助理局长(1)认同议
员所关注的事项，但强调有必要确保地产代理的专业诚信，而地产代理监管局在
批予牌照时，必须有权审核申请人过去的犯罪纪录，该项准则在其他发牌制度亦
普遍获采用。因此，把牌照批予曾被裁定犯有欺诈和舞弊罪的人应受到限制。
24.在学历方面，一位议员质疑把新入行人士须具备的最低学历定为中五程度的理
据何在。房屋局首席助理局长(1)解释，由于地产代理在物业交易过程中担当重要
角色，因此他们必须具备某些基本学历，以应付地产市场瞬息万变的营运环境、
消费者不断提高的期望，以及日益复杂的物业交易。长远来说，这亦配合招募和
吸引资历较佳的人士加入地产代理业，从而提高服务水准的目标。此外，中五程
度对一般文员职位来说，也是一项普遍的必需条件。房屋局首席助理局长(1)补充
，有关规例只规定申请人完成中五课程，而沒有指明须在香港中学会考中取得的
学业成绩。该位议员对政府当局的回应未能信服，并表示那些已达中三程度而又
完成了职业训练的人士，亦应获得考虑，务求充分善用人力资源。
25.在为现职从业员作出的安排方面，部分议员询问政府当局有否征询业內人士对
资格考试的意见。房屋局首席助理局长(1)证实，地产代理监管局在1998 年5月曾
发出咨询文件，以评估业內人士对地产代理业拟议发牌条件和执业规例的意见。
当局又举办了多个研讨会，与业內人士交換意见，尤其是对资格考试反应强烈的
新界区地产代理。其后，地产代理监管局于考虑过在咨询期內所收到的意见后，
修改了原来的建议，包括把执业地产代理在资格考试中取得及格的年期由两年延
长至3年。此外，地产代理从业员参加资格考试的次数不限。房屋局首席助理局长
(1)补充，这项考试著重实际知识，地产代理的试题为简短问题和多项选择题，营
业员的试题则全属多项选择题。
26.由于时间所限，主席表示议员可在有关规例提交立法会后成立小组委员会，进
行更详细的研究。
27.议事完毕，会议于下午7时15分结束。
立法会秘书处
1998年10月7日
