房屋事务委员会 ( 会议纪要 )1999年4月19日

立法会

立法会CB(1)1416/98-99号文件
(此份会议纪要业经政府当局审阅)

档　号： CB1/PL/HG/1

房屋事务委员会
会议纪要

日　期：	1999年4月19日(星期一)
时　间：	上午9时45分
地　点：	立法会会议厅

出席委员：

出席委员：李永达议员(主席)
程介南议员(副主席)
何世柱议员
何承天议员
李卓人议员
李华明议员
吴亮星议员
周梁淑怡议员
夏佳理议员
涂谨申议员
陈婉娴议员
陈鉴林议员
梁耀忠议员
黃宏发议员
杨　森议员
刘江华议员
郑家富议员
司徒华议员
谭耀宗议员

其他出席议员：

李启明议员
张文光议员
陈国强议员
陈荣灿议员
梁刘柔芬议员
杨孝华议员

缺席委员：

朱幼麟议员
何俊仁议员
霍震霆议员

出席公职人员：

参与议程第IV项的讨论
房屋局
首席助理局长(2): 陈佩珊女士
房屋署
助理署长(租者置其屋): 骆品善先生
机构策略组主任: 黎志华先生
参与议程第V项的讨论
房屋局
首席助理局长(2): 陈佩珊女士
公务员事务局
首席助理局长(4): 谭惠仪女士
房屋署
副署长(管理): 邬满海先生
商业及业务发展总监: 李敬志先生

应邀列席人士：

参与议程第V项的讨论
房屋署工会大联盟: 林民焯先生; 唐永安先生; 关志芳先生; 黃展图先生; 郭锡通先生

列席秘书：

总主任(1)2: 梁小琴女士

列席职员：

总主任(2)5: 罗荣乐先生
高级主任(1)3: 余丽琼小姐
高级主任(1)7: 虑思源先生
高级主任(2)8: 苏美利小姐

I. 通过先前会议的纪要
(立法会CB(1)1072/98-99及1122/98-99号文件)

1999年1月4日及2月1日会议的纪要获确认通过。

II. 自上次会议后发出的参考文件
(立法会CB(1)1028/98-99号文件)

2.议员察悉，锦丰苑业主会曾就香港房屋委员会(下称"房委会")决定把锦丰苑3
座大厦按可租可买计划出售一事提交申诉书，而政府当局已作出回覆。

III. 下次会议日期及讨论事项

3.事务委员会将于1999年5月3日(星期一)下午4时30分举行的下次会议上讨论下
列事项：

V. 可租可买计划
(立法会CB(1)1123/98-99(01)号文件)

4.应主席之请，房屋署机构策略组主任扼要介绍参考文件的要点。他表示，可
租可买计划旨在为准公共屋村(下称"公屋")租戶提供多一个选择，让他们以折
扣价购买公屋单位。准租戶可自由选择购买或租住公屋单位。选择不购买单位
的准租戶会按正常程序获编配公屋单位。

5.关于计划的对象，涂谨申议员认为，公屋的现有租戶如欲购买其单位，须待
单位可按租者置其屋计划(下称"租置计划")出售时才可购买，但轮候公屋登记册
(下称"轮候册")申请人却一开始便有机会按可租可买计划购买新的公屋单位，此
做法并不公平。他认为，政府当局应分配某个比例的可租可买计划单位予现有
租戶购买。房屋署机构策略组主任回应时表示，当局决定不包括现有租戶于可
租可买计划內，是因为此等租戶已受惠于政府给予大量资助的租住公屋，而他
们亦可透过各个自置居所资助计划及贷款计划置业。他提醒议员，若现有租戶
获准购买可租可买计划的单位，则准租戶入住新公屋单位的机会会相应减少。
刘江华议员不信服政府当局的回应，因为可租可买计划的租戶的情况其实与现
有租戶差不多，他们在迁入公屋后亦有资格申请各个自置居所资助计划及贷款
计划。他指出，可租可买计划的申请人一开始便有机会购买新公屋单位，但现
有租戶却不知道其公屋单位何时才可按租置计划出售。刘江华议员认为，为消
除这个不公平情况，政府当局应准许所有现有租戶购买可租可买计划的单位，
并应尽早公布推出日后各期租置计划的时间表。

6.关于挑选屋村，主席忧虑若可租可买计划包括位于市区的新公共屋村，可供
受整体重建计划影响的租戶选择的迁置屋村便会减少。杨森议员在提出类似关
注事项时表示，当局应尽量确保有足够的同区迁置单位供受整体重建计划影响
的租戶入住。受影响租戶未有选择的余下单位则可拨给可租可买计划。房屋署
机构策略组主任回应时澄清，可租可买计划的屋村大部分是新界区的新公共屋
村，并非指定用作安置"需承担安置类别"租戶。他补充，政府当局仍然打算原
区安置受整体重建计划影响的租戶，但须视乎房屋资源的供应如何。该等租戶
可优先选择市区的新迁置屋村单位。在重建置业计划的资助下，受整体重建计
划影响的租戶亦可选择购买而非租住迁置屋村的新单位。鉴于重建置业计划及
可租可买计划相若，谭耀宗议员询问，政府当局会否将受整体重建计划影响的
租戶包括在可租可买计划內。房屋署助理署长(租者置其屋)证实，当局正在考虑
让受整体重建计划影响的租戶及可租可买计划的购楼者，自由选择另一计划所
出售在市区、扩展市区及新界地区的新单位。两个计划互相配合的有关细节安
排，将在1999年5月提交房委会居者有其屋小组委员会审议。

7.关于定价，周梁淑怡议员表示，自由党议员支持可租可买计划。她又询问，
政府当局在制订可租可买计划时，有否考虑在公众心目中，可租可买计划与居
者有其屋计划(下称"居屋计划")的单位在价值上的分别。房屋署机构策略组主任
回答时表示，他同意有必要明确界定该等计划在本港整体房屋发展中的不同角
色。当局曾考虑就个别房屋计划采用不同的设计，以显示其独特之处，例如居
屋计划采用新十字型设计，而可租可买计划则采用和谐式设计。

8.关于按揭还款补助金，陈鉴林议员认为，政府当局与其向可租可买计划购楼
者提供合共162,000元的按揭还款补助金，不如将该计划的单位售价调低相等
数额。房屋署机构策略组主任解释，给予补助金旨在减轻购楼者在按揭还款初
期的负担。可租可买计划购楼者在转售单位时，无需偿还按揭还款补助金，此
安排与重建置业计划无异。陈议员不信服政府当局的回覆。他依然认为，调低
售价会即时减少购楼者每月的按揭还款。吴亮星议员亦认为，按揭还款补助金
对可租可买计划购楼者可能帮助不大，因为他们大部分是轮候册中的低收入核
心家庭。若他们在购买可租可买计划单位后生儿育女，其经济状况会更见紧绌
。

9.关于售楼安排，房屋署助理署长(租者置其屋)表示，在决定发售可租可买计划
的单位前，房委会会评估接获的申请，以确定有多少申请人有兴趣购买该等单
位。例如，就第一期销售计划而言，半数作出回应的合资格准租戶选择购买单
位。在接获申请后，房委会会决定出售多少幢可租可买计划大厦。在可租可买
计划完成后，任何未售出的单位将在下一期居屋计划推出发售，供绿表申请人
选购，但该等单位的售价与其他居屋单位相同。程介南议员询问，规定绿表申
请人按居屋计划的条款购买可租可买计划单位的理据为何。房屋署机构策略组
主任解释，绿表申请人无需像可租可买计划申请人一样，须接受入息及资产审
查以确定其公屋申请资格，而大部分绿表申请人均是经济能力较佳的现有租戶
。因此，按居屋计划的条款向绿表申请人出售可租可买计划单位，并非不合理
的做法。然而，陈议员认为，考虑到居屋计划与可租可买计划单位的设计及质
素有分别，这项安排并不公平。

10.程议员亦关注到，若当局将余下未售出的单位出租，可租可买计划大厦內
便会出现租住单位及自置单位混合业权的情况。房屋署机构策略组主任表示
，虽然从管理角度而言，每幢可租可买计划大厦的单位全属租住或自置单位
会较为理想，但房委会必须把余下未售出的单位出租，以便房屋资源物尽其
用。但他向议员保证，当局会尽力确定准租戶对可租可买计划发售单位的实
际需求，以期尽量减少有混合业权的大厦数目。至于有混合业权的大厦如何
命名，房屋署助理署长(租者置其屋)表示该等屋村会称为"苑"。

11.李卓人议员察悉，可租可买计划的对象包括受临时房屋区(下称"临屋区")、
平房区及寮屋区清拆影响的居民。他关注到，那些尚未符合申请公屋资格的清
拆戶，按可租可买计划可无须入住中转房屋而得以在公屋居住。房屋署机构策
略组主任解释，在第一期可租可买计划的26 000个合资格住戶中，有21 000戶
是自1993年4月1日起已在轮候册上登记的住戶，而临屋区、平房区及寮屋区清
拆戶则有3 600个。他强调，有关清拆戶必须符合现行申请公屋的资格，才可参
加可租可买计划。房屋署机构策略组主任表示，只有在12个月內到期获配公屋
的轮候册申请人才有机会参加可租可买计划。

12.关于回复租戶身份，涂议员询问，可租可买计划申请人可否选择先租住后购
买其单位。房屋署机构策略组主任表示，选择不购买单位的可租可买计划申请
人会按正常程序获编配公屋。他们在成为公屋租戶后，有机会透过各个自置居
所资助计划(包括租置计划)及贷款计划购置其物业。房屋署助理署长(租者置其
屋)回应一项相关问题时证实，为与居屋计划的做法一致，可租可买计划单位的
购楼者在签订买卖合约后，不得回复准租戶身份。然而，房委会亦会基于恩恤
理由，考虑有关要求迁置往其他公屋单位的申请。吴议员不信服政府当局的解
释。他认为，若可租可买计划旨在为申请人提供多一个选择，让他们购买或租
住公屋单位，则他们在撤销购置其单位时，应可由业主身份回复为租戶身份。
他亦要求政府当局澄清，在甚么情况下批准以恩恤理由提出的迁置申请。房屋
署助理署长(租者置其屋)表示，当局会按现行适用于居屋计划的准则作出考虑
。

13.关于选择租住公屋单位人士的安排，李议员关注到，在实施可租可买计划后
，租住单位的供应量减少，该类人士轮候公屋的时间可能会延长。房屋署助理
署长(租者置其屋)回答时重申，可租可买计划发售单位的数目取决于准租戶的需
求。他以第一期销售计划为例作出说明。在3幢位于粉岭的大厦中，一幢指定供
出租之用，一幢则会出售，而余下一幢会视乎可租可买计划有关申请人的意愿出
租或出售。若申请人沒有购买意欲，房委会便会将该等单位出租，反之，房委会
便会将该等单位出售。但李议员指出，若购楼者众，希望租住粉岭计划单位的人
的成功机会便会减少。

14.至于有关政府当局会在可租可买计划內包括锦丰苑3座未建成大厦的指称，
房屋署助理署长(租者置其屋)解释，根据政府租契的规定，锦丰苑全数9座大厦
均指定作出售之用。迄今已有6座大厦按居屋计划出售。考虑到可租可买计划与
居屋计划的对象重叠，锦丰苑余下3座大厦或会按可租可买计划发售。然而，此
事仍未有最终决定。鉴于居屋计划与可租可买计划的转售规定(例如在地价方面)
不同，以致影响该等单位的转售价值，主席认为，若将余下3座按可租可买计划
出售，会对锦丰苑现时的业主不公平。房屋署助理署长(租者置其屋)表示，可租
可买计划的定价建议会参考居居单位的定价。因此，除了向可租可买计划购楼者
提供的按揭还款补助金外，锦丰苑现时的业主与可租可买计划购楼者的情况不应
有任何重大分别。郑家富议员表示，由于可租可买计划应只包括新公共屋村，因
此在该计划內包括锦丰苑一类现有居屋屋苑并不恰当，特别是有关业主对该建议
表示强烈反对。房屋署助理署长(租者置其屋)重申，将锦丰苑包括在可租可买计
划內只是一个建议方案，仍有待房委会批准。他向议员保证，房委会在作出最终
决定前会考虑锦丰苑业主的意见。

15.总括而言，议员普遍认为可租可买计划令人觉得混乱，而政府当局有必要清
楚界定居屋计划、可租可买计划及租置计划的不同角色。议员亦达成共识，现
有的公屋租戶应有权选择购置可租可买计划的单位，而政府当局应尽早宣布推
出日后各期租置计划的时间表及所包括的屋村名称。主席要求政府当局将议员
的意见转交房委会考虑。

(会后补注：秘书处已在1999年4月20日就此事致函政府当局。)

V. 香港房屋委员会公司化改革

与房屋署工会大联盟会晤
(立法会CB(1)1123/98-99(02)及(03)号文件)

16.应主席之请，林民焯先生表示，房屋署工会大联盟(下称"大联盟")同意有需
要就房屋署(下称"房署")进行改革。但"就私营机构更多参与屋村管理及维修保
养服务所进行之顾问研究"报告中提出的建议，即把所有屋村管理及维修保养
服务外判予私人物业管理公司，未必是改善房署运作效率及成本效益的最佳方
法。该报告夸大了私人物业管理公司的工作成效，亦沒有提及服务未如理想的
情况，例如兴东村及耀东村商场管理不善的个案。他补充，虽然房委会可终止
服务欠佳的私人物业管理公司的服务，但经常转換管理公司会影响屋村管理及
维修保养服务的延续性。关志芳先生亦指出，根据该报告的调查结果，私人物
业管理公司在物业管理和维修及改善服务方面的人手开支分别较房署低约45%
和42%，但此项资料却有误导成分，因为当中并无计及私人物业管理公司管理
的屋村全属新屋村，所需的维修工程亦较少，而且部分屋村管理工作仍由房署
负责。此外，把房署总部涉及的庞大间接开支计算在內，造成房署的人手开支
高昂。举例而言，房署现时管理的租置计划屋村的管理费为10.5元，当中只有
1.92元直接用于屋村管理，余额则用以支付总部的间接开支。为此，大联盟提
出了第6个方案，以期透过下列措施，增加房署的竞爭力：精简管理及执行两
个阶层的人手架构、剔除物业管理费內各项间接开支，以及授予前线人员更大
自主权，让他们可迅速回应租戶的需求。在该建议下，房署及私人物业管理公
司将分别获委派管理同类型屋村，并在两年试验期內独立运作，以便根据同类
情况作一比较。在两年试验期满后会进行意见调查，以评定租戶对两者服务表
现的意见。届时若租戶仍然属意使用私人物业管理公司的服务，大联盟会接受
将该等服务外判的建议。

17.至于如何缩减房署的高昂人手开支，林先生建议可精简整个人手架构，特别
是在管理阶层，因为执行人员在过去数年均维持零增长。他指出，现时房署共
有69名首长级人员，其中25名属助理署长或以上职级。该等人员的经常开支每
年共达9 000万元。故此，削减该等开支必定有助减少房署的人手开支。

18.关于服务的延续性，杨孝华议员询问，大联盟有否任何资料，说明有多少私
人物业管理公司因服务欠佳而被大型私人住宅屋村的业主立案法团辞退。林先
生回覆时提及民政事务局局长在最近发表的演辞中表示，大厦管理质素欠佳主
要是由于并无成立业主立案法团负责管理工作。据资料显示，香港只有10%私
人楼宇已成立业主立案法团。该等楼宇大部分属于由发展商管理的大型住宅屋
村。然而，该等发展商的管理方法跟房委会截然不同。发展商会设立附属管理
公司管理其发展计划，以确保服务的持续性和质素，而房委会则会将管理合约
招标，价低者得。若中标者将工程分包，服务质素会进一步受影响。

与政府当局举行会议
(私营机构参与屋村管理及维修保养服务检讨的最后报告、立法会CB(1)933/98-
99及1123/98-99(04)号文件)

19.在讨论开始前，房屋署副署长(管理)藉机会回应大联盟所提出的若干论点。
关于房署的间接开支，房屋署副署长(管理)澄清，每单位每月的间接成本总额
为109元，其中70元是提供物业管理服务的非屋村编制的直接人手开支，包括
约42元的分区保养办事处及区域物业管理办事处的人手开支。余下39元分别为
分处间接成本(17元)及总部支援服务开支(22元)。至于租置计划屋村的管理费，
房屋署副署长(管理)指出，上文第16段提述每平方米1.92元的开支，并未计及分
区保养办事处／区域物业管理办事处的开支。至于人手架构方面，房屋署副署长
(管理)表示，在首长级人员中，涉及屋村管理及维修保养服务的助理署长或以上
职级者只有15人。然而，他同意应精简房署的整体人手架构，以增加竞爭力。关
于私人物业管理公司的服务表现，房屋署副署长(管理)表示，当局会鼓励员工向
房署举报任何服务有欠妥善的私人物业管理公司，以便进行所需的跟进工作。应
议员的要求，政府当局答允提供资料，说明有多少私人物业管理公司管理居屋屋
苑的服务合约在期满前被终止。

(会后补注：所需资料已于1999年4月30日随立法会CB(1)1239/98-99号文件送
交议员。)

20.房屋署副署长(管理)补充，加快房署的改革过程实在刻不容缓，尤其是在租
置计划实施后，有关业主可在屋村首个单位出售两年后自行选择管理公司。鉴
于私人物业管理公司与房署的人手开支有很大差距，租置计划的业主在两年期
满后极有可能选择聘用私人物业管理公司。他表示，房署现时必须著手处理此
事，否则在10年后多出的员工数目可能约有4 000人。采用自然流失的方法，只
能把数目减至1 300人。为此，顾问公司研究出5个让私营机构更多参与房委会
工作的可行方案，而其最终结论是，只有逐步移交方案最切合房委会的需要，
但若员工可提出可行建议，房署亦可考虑采用员工自组公司的方案。根据逐步
移交方案，中标者透过外判程序会吸纳一些选择加入私营机构的员工。但李卓
人议员指出，若房署在日后不再把新公共屋村的管理工作外判予私人物业管理
公司，则过剩的员工可由房署吸纳。房屋署副署长(管理)表示，政府当局在研究
如何管理新公共屋村时，须考虑服务质素及成本效益等因素。

21.陈鉴林议员承认有必要进行改革，但他不同意房署采采此种高压手段强迫其
员工接受顾问报告的建议。他提醒与会各人，房委会必须审慎考虑整件事，因
为此事不单影响房署员工的福利，亦涉及房委会租戶及租置计划业主的生活。
周梁淑怡议员及李议员提出类似的关注事项，并询问房署在作出最终决定前会
否考虑大联盟提出的方案。房屋署副署长(管理)回覆时强调，顾问报告的建议仅
代表顾问公司的意见。房署会小心研究所有调查结果及建议，然后在1999年5月
将该等结果及建议提交房委会研究。至于大联盟提出的方案，房屋署副署长(管
理)指出，由于私人物业管理公司只获交付有关屋村管理及维修保养服务的工作
，它们无需负责租务管理、处理纾缓挤迫居住环境的申请，以及在屋村內向违
例停泊车辆发告票等工作(该等工作须由房署人员负责)，因此不可能就同类情况
作出比较。然而，由于现时所有屋村管理及维修保养服务会在5至7年间逐步移
交私人物业管理公司负责，政府当局欢迎有关方面提出任何建议，以提高房署
职权范围下各个屋村在过渡期间的管理工作的效率及成本效益。

22.张文光议员认为，在进行逐步移交方案的同时，房署应让大联盟实行第6个
方案。若根据租戶的意见，该方案行之有效，政府当局应重新考虑有否需要将
屋村管理及维修保养服务外判予私人物业管理公司。房屋署副署长(管理)答称，
政府当局有需要详细研究第6个方案的可行性。

23.吴亮星议员质疑将房委会作为顾客与房署作为承办商的角色区分有何理据。
房屋署副署长(管理)解释，此举主要是针对房署角色混淆而造成潜在衡突的问题
，因为房署一方面是房委会的主要服务提供者，而另一方面又须就更多利用私营
机构的服务向房委会提供公正的意见，而此举会为本身带来更多竞爭。

总结

24.大联盟的林民焯先生反驳政府当局的回应时强调，除了法律职务外，房署人
员须承担若干与屋村管理及维修保养服务有关的工作。为方便议员了解此事，
他提供了一个列表，载列在居屋屋苑管理服务外判予私人物业管理公司承办的
情况下私人物业管理公司与屋署人员的职务。林先生认为，政府当局以私人物
业管理公司未获赋权履行法律职务为藉口，避免考虑大联盟提出的方案。他指
出，当局可采取行政措施，让私人物业管理公司得以履行法律职务，正如私人
物业管理公司亦可管理停车场。

(会后补注：该份职务一览已随立法会CB(1)1154/98-99(02)号文件送交议员。)

25.房屋署副署长(管理)向议员保证，大联盟建议的方案及政府当局就顾问报告提
出的各项建议将于1999年5月提交房委会审议，以决定未来路向。在房委会决定
未来路向后，房署会审慎处理有关人手的问题，并会按照现行的公务员指引，就
有关的人手安排咨询受影响的员工。

26.鉴于此事影响深远，主席促请政府当局在作出最终决定前，考虑议员、房署
人员及租戶的意见。

VI. 其他事项

27.议事完毕，会议于正午12时结束。

立法会秘书处
1999年6月1日

立法会

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房屋事务委员会
会议纪要