房屋事务委员会 ( 会议纪要 )1998年7月23日

立法会

立法会CB(1)150/98-99号文件
(此份会议纪要业经政府当局审阅)

档　号： CB1/PL/HG/1

房屋事务委员会
会议纪要

日　期：	1998年7月23日(星期四)
时　间：	上午11时
地　点：	立法会会议厅

出席委员：

李永达议员(主席)
程介南议员(副主席)
朱幼麟议员
何世柱议员
何承天议员
李卓人议员
李华明议员
吴亮星议员
周梁淑怡议员
夏佳理议员
涂谨申议员
陈婉娴议员
梁耀忠议员
黃宏发议员
刘江华议员
郑家富议员
司徒华议员
谭耀宗议员

缺席委员：

何俊仁议员
陆恭蕙议员
陈鉴林议员
杨　森议员
霍震霆议员

出席公职人员：

参与议程第IV项的讨论
房屋局
署理首席助理局长(2): 曾爱莲女士
房屋署
商业及综合事务总监: 贝德思先生
总产业测量师(商业楼宇科): 严家仁先生
参与议程第V项的讨论
房屋局
首席助理局长: 杜巧贤女士

应邀出席人士：

参与议程第IV项的讨论
全港公屋商戶大联盟: 陈伟浚先生
刘耀南先生
马丽媚小姐
曹绍强先生
刘　贤小姐
七七全港商戶罢市联席: 王炎瑎先生
林伟贤先生
曾燕冰小姐
庄林章先生
林雅诗小姐
全港公屋商戶联席会议: 李敏腾先生
黃承德先生
顏楚贤先生
苏汉文先生
参与议程第V项的讨论
香港房屋协会
执行总干事: 苏庆和先生
夹屋准业主权益关注组: 黃志良先生
叶家源先生
李英杰先生
殷小曼小姐
杨蔚雯小姐

列席秘书：

总主任(1)2: 梁小琴女士

列席职员：

高级主任(1)3: 余丽琼小姐

I. 通过上次会议的纪要
(立法会CB(1)49/98-99号文件)

1998年7月14日会议的纪要获得确认通过。

II. 自上次会议后发出的参考文件

2.议员察悉，政府当局提供了一份有关"租者置其屋计划检讨"的参考文件，而秘书
处亦接获一位李女士的函件，表达对现行房屋政策的意见。上述的文件及来函已分
别随立法会CB(1)34/98-99及CB(1)51/98-99号文件送交议员参阅。

III. 下次会议日期及讨论事项

3.事务委员会将于1998年9月7日(星期一)下午4时30分举行下次会议。议员同意，
主席可与副主席磋商，拟定该次会议的议程。

(会后补注：下次会议将讨论的议题包括"公共屋村商铺及工厂大厦减租"、"夹心阶
层住屋计划"，以及"首次置业贷款计划及自置居所贷款计划的滥用情况"。)

IV. 公共屋村商铺减租

与全港公屋商戶大联盟会晤
(立法会CB(1)53/98-99(01)号文件)

4.全港公屋商戶大联盟代表知悉房屋委员会(下称"房委会")有意协助公共屋村零售
商戶应付目前恶劣的经济环境，但对于房委会在他们再三要求下，仍然坚持实施
重估租金计划，而不把所有商铺的租金一律减低三成，联盟代表感到失望。他们
认为重估租金计划并不公平，因为重估租金的所有工作均由房屋署的产业测量师
进行，而且并无上诉渠道，就关乎重估后租金的爭议作出仲裁。此外，租金获冻
结一年的租戶并不符合申请重估租金的资格。因此，联盟代表促请房委会：

与七七全港商戶罢市联席会晤
(立法会CB(1)53/98-99(02)号文件)

5.七七全港商戶罢市联席代表就重估租金计划提出类似的关注事项，他们认为房
委会应仿效临时市政局及临时区域市政局的做法，把所有商铺的租金一律减低三
成，因为这是更简单、公开、公平及直接的措施，有助纾解商戶的困境。

与全港公屋商戶联席会议会晤
(立法会CB(1)53/98-99(03)号文件)

6.全港公屋商戶联席会议代表亦认为房委会应把所有商戶(包括租金已获冻结一年
的商戶)的租金一律减低三成，并设立独立机制，处理有关重估租金的上诉个案。

与政府当局会晤
(立法会CB(1)53/98-99(04)、(05)及(06)号文件)

7.房屋署商业及综合事务总监回应主席时表示，房委会一直采取相当主动的做法，
致力纾解辖下商戶因目前经济低迷而遇到的困难。自1998年1月以来，房委会已采
取多项积极措施，包括减低或冻结所有在1998年2月1日至12月31日之间到期续约的
租约所订租金、免除租戶因提前解约而须预先向房委会送达迁出通知书和缴付赔偿
的规定，以及容许租约在1996年1月1日至1998年 1 月31日期间生效或续期的租戶申
请重估租金。如重估的租金低于租约所订的租金，则在余下租赁期內可获减租。

冻结租金一年

8.部分议员察悉，自冻结商铺租金一年的措施公布至1998年6月30日期间，共续订了
1 234份商业租约，其中1 006份所订的租金有所增加，最高增幅达80%。鉴于香港经
济自1998年2月起出现负增长，议员质疑加租的理据何在。房屋署总产业测量师 ( 商
业楼宇科)回应时澄清，在大部分个案中，租金的增幅均低于20%。此增幅不算太大
，因为该等租约原来的租金是在1995年厘定，当时的物业价格普遍处于较低水平。
除了在租约届满前重估租金的措施外，房委会亦采取另一措施，把到期续订的租约
所订租金冻结。根据惯常的程序，房委会会在租约续订时重估租戶应缴付的租金。
至于在1998年2月1日至12月31日期间到期续订的租约，如重估后的租金低于原来租
金，租戶只须缴交金额较低的新租金；如重估后的租金较高，则租金会获冻结一年
。房委会在目前经济不景气及物业租赁市场萎缩的情况下仍然增加商铺租金的做法
，未能令议员信服。此外，冻结租金一年亦未能有效纾解租戶的困境，因为他们在
一年的租金冻结期结束后，仍须缴付较高的租金。房屋署总产业测量师(商业楼宇科)
回应时答允将此事转达房委会，以便房委会就一年冻结期结束后的租金水平作出考
虑。

重估租金计划

9.议员认为重估租金计划有欠公允，因为重估的工作并非由独立机构进行。此外，
公众亦不知悉进行重估的准则，而且并无上诉机制，处理关乎重估工作的爭议。政
府当局回覆时强调，房委会是按照商业原则经营商业单位。由于有关单位的租金是
参照签订租约时的市场情况而订定，并属房委会与商戶之间具约束力契约的一部分
，因此重估租金的工作不宜由外间机构进行。房屋署总产业测量师(商业楼宇科)向
议员保证，房委会商业单位的租金重估工作，是由熟悉公共屋村商业单位特点的房
屋署专业产业测量师，凭著他们本身的专业技能，以审慎的态度进行。他们会运用
专业技能和判断力来评估租金，当中会顾及个别单位的行业、地点、面积、顾客来
源及行人流量等因素。房屋署欢迎租戶提供更多资料 ( 包括一位议员所建议有关营
业额的资料 ) ，以支持他们的重估租金申请。关于上诉机制，房屋署商业及综合事
务总监解释，一如私营机构的做法，商业租约是在业主及租客双方同意下签立的，
过去从未设立任何上诉机制。尽管如此，倘租戶对重估租金的结果不满，可提供补
充资料或租金资料，要求进行覆核。当局亦欢迎议员转介要求进行覆核的个案。政
府当局应议员的要求，答允提供资料，讲述会如何处理议员所转介的个案。

10.部分议员察悉，重估租金的工作旨在确定商业单位的公平市值。然而，由于房委
会是透过协商、公开投标及局限性投标等不同方式租出商业单位，他们质疑在此情
况下，如何能够确定公平的市值。重估租金的工作若欠缺客观准则，重估结果难以
令人信服。在同一商场內的一间电器商店及一间诊所，重估后的租金出现重大的差
别，正好说明此点。房屋署总产业测量师 (商业楼宇科) 解释，房委会在厘定辖下商
业单位的租金时，会参考市场情况及市值租金。他重申，重估租金的工作会顾及有
关单位的地点、面积、顾客来源及行人流量等因素。房屋署总产业测量师(商业楼宇
科)补充，上述两间商铺均于1997年以公开投标方式租出。当时投标价较高的一间获
减租的幅度较大。

11.至于已获冻结租金一年的租戶为何不符合申请重估租金的资格，房屋署总产业测
量师 (商业楼宇科) 解释，重估租金计划旨在为那些不会在短期內续订租约的租戶提
供即时的协助，以纾解他们的困境。由于房委会会在租约续订时评估商业单位的租
金，故不宜再把1998年2月1日至12月31之间到期续订的租约纳入重估租金计划的范
围內。然而，部分议员认为，那些在该段期间续约而租金有所增加的租戶，应获准
有第二次评估租金的机会，这才属公平的安排。房屋署总产业测量师(商业楼宇科)
应议员的要求，答允把议员的意见转达房委会考虑。

12.部分议员询问，由单一经营者管理的商业单位的租戶是否亦符合重估租金的资
格。房屋署总产业测量师(商业楼宇科)表示，单一经营者可申请重估租金，但他们
必须承诺按重估的结果，相应地调低其租戶的租金。然而，房委会不会干预单一
经营者与其租戶间的租务安排。房屋署商业及综合事务总监回覆一项相关问题时
证实，由房委会管理的分层工厂大厦的租戶可如其他商用物业的租戶一样，以同
样的方式申请重估租金。

13.至于房委会会否制订公布重估结果的时间表，房屋署总产业测量师(商业楼宇科)
认为暂时无法定出有关时间表，因为房屋署现正全力处理重估租金的工作。然而
，房委会会尽量在适当的时候披露重估结果。

14.为使议员对重估租金的工作有更佳了解，议员要求政府当局提供载列进行重估
工作的內部评估指南，以及重估商铺租金所用的准则，供议员参阅。

一律减租三成

15.议员认为应仿照临时市政局及临时区域市政局的做法，把租金一律减低三成，
并容许那些真正需要更多援助的租戶申请重估租金，才能最有效地解决租戶目前
的困难。房屋署总产业测量师 (商业楼宇科) 回覆时认为，把房委会与两个市政局
直接比较并不恰当，因为三者均为独立机构。房委会作为业主，有权就收取的租
金金额作最后决定。至于一律减租三成的建议，房屋署总产业测量师(商业楼宇科)
解释，租戶应缴付的租金反映他们与房委会签订租约时的市场情况。由于商铺的
面积和地点各不相同，而经济低迷对不同行业的影响亦有差别，故一律减租三成
并非公平的做法，亦不符合合理分配公共资源的原则。唯一能够公平地协助商戶
的做法，是邀请那些在业务上处于困境的租戶申请重估租金。此举的目的是确保
公共屋村的商戶能够保持竞爭力，同时尽可能维持为住宅租戶提供的服务。政府
当局的说法未能令一位议员信服，原因是尽管经济低迷对不同行业的影响各有不
同，但冻结租金一年的措施，仍一律适用于所有在1998年2月1日至12月31日期间
到期续订的租约。

房委会辖下商业单位的空置率

16.部分议员警告谓，如租戶认为租金过高而放弃经营，商业单位的整体空置率预
期会上升。房屋署总产业测量师(商业楼宇科)回应时同意一位议员的观察所得，即
街市的空置率介乎8%至30%，远高于维持在4.5%的商业单位空置率。当局会采取
各项措施，包括简化租赁程序及检讨商业单位的行业组合，以期吸引更多准租戶
。房屋署商业及综合事务总监补充，现时并无证据显示向房委会送达迁出通知书
的租戶数目有所增加。然而，房委会会继续注视有关情况。议员要求政府当局提
供资料，讲述过去5年不同行业的铺位或街市档位(例如菜档和肉档)的空置情况，
特别是铺位或街市档位再租予新租戶前的空置期，以及旧租约与新租约所订租金
的差异，从而令他们对有关情况有更佳了解。

17.鉴于此事相当重要，议员要求政府当局在两星期內就议员在会上提出的关注事
项作出回应。

(会后补注：政府当局的回应已随立法会CB(1)102/98-99号文件送交议员参阅。)

V. 夹心阶层住屋计划

与夹屋准业主权益关注组会晤
(立法会CB(1)53/98-99(07)号文件)

18.殷小曼小姐应主席所请，讲述关注组的意见书所载各项要点。殷小姐明白房屋
协会(下称"房协")已作出努力，协助夹心阶层住屋计划(下称"夹屋计划")购楼人士取
得按揭贷款。然而，她指出，尽管夹屋计划单位买家本身愿意完成转让契据的手
续，但不断恶化的经济环境已削弱他们的还款能力。为解决该批购楼人士的财政
困难，殷小姐促请房协考虑：

殷小姐强调，建议的弹性折扣率制度不会对房协的财政状况构成影响，因为售价
的差额会在单位转售时须缴付的地价中补回。黃志良先生亦促请房协切勿调低浩
景台余下单位及日后各期夹屋计划单位的售价，因为此举对先前购入单位的人士
不公平。此外，他对房协并无提醒浩景台买家可能会受到飞机噪音滋扰一事，表
示失望。

与政府当局会晤
(立法会CB(1)53/98-99(09)号文件)

19.房屋局首席助理局长回应主席时表示，政府当局及房协知悉部分夹屋计划购楼
人士所面对的困难。为此，房协已同意分担首 5 年內银行因购楼人士拖欠贷款而
招致的损失，以协助购楼人士取得足够的按揭贷款；此外，房协会把首 3 年的最
优惠利率和银行最优惠按揭利率的利息差额，退还给购楼人士，从而资助他们的
按揭还款开支。单是提供按揭利息资助，房协便须动用 6 亿元。房协至今已获26
间银行支持上述安排。房协执行总干事补充，浩景台余下单位现正以原价发售，
而日后各期夹屋单位的售价则会按市场情况厘定。他又认为不宜在现阶段评论浩
景台的飞机噪音问题，因为有关当局仍在讨论此事。

20.议员表示，由于经济衰退的情况愈趋严重，部分夹屋计划单位买家的还款能力
每况愈下，房协采取的措施未必足以解决他们的困难。议员普遍认为当局应制订
更多措施，协助该类购楼人士。部分议员询问政府当局会否考虑关注组提出的建
议，特别是弹性折扣率制度，因为此项建议不会为房协带来额外的财政负担。

21.房屋局首席助理局长回覆时强调，在考虑为夹屋计划购楼人士提供进一步援助
时，必须审慎行事，以免令人有错误印象，以为政府当局及房协只为某类人士提
供协助。事实上，政府当局曾考虑关注组的建议，所得结论是考虑到该等建议会
对现行房屋政策造成深远影响，当局不能答应有关要求。举例而言，采用具追溯
效力的弹性折扣率制度和重估已出售夹屋计划单位的十足市值的建议，会立下不
良先例，令人以为合约订明的责任可因应市场情况转变和价格波动而更改。该等
建议亦会对其他资助房屋计划，例如房委会的居者有其屋计划 (居屋计划) 及私人
机构参建居屋计划，造成严重影响。此外，容许购楼人士选择折扣率会令房协的
收入减少，并且影响房协的现金流量，因为房协须把部分售楼收益退还给购楼人
士。至于提供购回全部单位的保证，房屋局首席助理局长警告，此项措施会为房
协带来 170 亿元的或然负债，远远超出房协现时的总资产净值。政府当局亦不宜
为夹屋计划提供与房委会的居屋计划相同的购回全部单位的保证，因为居屋计划
是以低收入人士为对象。再者，房协已与银行作出安排，令夹屋计划购楼人士可
获得高达夹屋单位售价八成的按揭贷款，这一点使他们较私人楼宇买家可获的七
成按揭贷款上限优胜。因此，运用公帑进一步资助夹屋计划购楼人士，实属不当
。房协执行总干事补充，尽管近日楼价已下跌四成，但假如夹屋购楼人士的财政
状况维持不变，他们的还款能力应该不会受到影响，因为夹屋单位的价格仍然低
于市价。

22.政府当局的回应未能令一位议员信服，因为采取特别援助措施的目的，是帮助
那些在经济上极需援助的人，而并非使人人得到同样的帮助。他警告谓，如政府
当局及房协拒绝向夹屋买家提供弹性折扣率，他们或会集体取消买卖，而房协其
后如须以较低价格重售单位，房协将蒙受庞大的财政损失。房协执行总干事解释
，夹屋买家在决定购楼时，除考虑单位的折扣率外，还会考虑其他因素，例如单
位的地点及设计等。

23.至于房协豁免夹屋买家日后因取消买卖而须负上的法律责任是否可行，房协执
行总干事表示，房协须根据每宗个案的个别情况，作出审慎的评估，以防止可能
出现的滥用情况。

24.议员仍然认为房协应采取更具弹性的方法，以纾解夹屋计划购楼人士的困境。
虽然房屋局首席助理局长承认有需要灵活作出处理，但她强调不应为求尽快解决
问题而牺牲某些基本原则。房协执行总干事答应探讨在无须注入更多公帑的情况
下(为各项援助措施拨出的6亿元除外)，还有甚么其他可行办法，为夹屋计划购楼
人士提供协助。他答应在两星期內向事务委员会汇报有关情况。

VI. 其他事项

25. 议事完毕，会议在下午1时40分结束。

立法会秘书处
1998年9月2日

立法会

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