参考资料


背景

在一九九九年三月一日立法会房屋事务委员会会议上，我们就建议制定新法例
以规定物业发展商在发售未建成住宅物业时提供售楼说明书一事，向各位议员
作出简报。其后，各界人士对政府的建议，提出不少有用的意见。我们曾与有
关组织，包括消费者委员会、香港测量师学会、香港建筑师学会和香港地产建
设商会，作进一步讨论，以期改善有关的法例建议，从而更有效地达到我们的
目标，即提高售楼说明书所载售楼资料的透明度。

经修订的建议

2.我们考虑过有关方面提出的其他建议和所提交的意见书后，提议作出下述修订
︰

內部楼面面积

3.我们先前建议规定在售楼说明书须提供"內部楼面面积"的资料，经研究后，我
们认为这项建议会引起以下的问题。首先，根据先前建议的定义，"內部楼面面
积"，实指物业外墙內的面积，故此单位內所有內部间隔墙及支柱也计算在內。
这个定义容易引起混淆，因为消费者可能直觉以为"內部楼面面积"意指物业的可
用面积或可铺设地毯的面积。其次，有关的专业团体纷纷指出，要准确地量度"
內部楼面面积"，实际须面对种种技术性困难。举例来说，基于技术考虑，有时
可能需要以较厚的承重外墙代替外墙及与之融合的支柱。此外，墙壁的实际厚度
也受多个因素(例如装置、装饰和造工)影响。因此，根据新定义计算的面积，很
容易出现误差，也会引起爭端。再者，对消费者来说，如果能够知道外墙內所包
围的楼面空间的实际尺寸，应比祇有"內部楼面面积"的资料，更为有利。鉴于采
用"內部楼面面积"可能引致的种种问题，我们需要考虑其他可行方法。

4.为了给予消费者更多有关物业內部楼面空间的资料，我们建议收紧有关条文的
规管，规定楼宇平面图须要提供更多资料，详情如下︰

1. 楼宇平面图应列明外墙厚度的差距，即楼宇结构图所示的外墙厚度
   (不包括装置和装饰的厚度)。
   
   
2. 在一幢多层大厦內，各楼层的外墙和承重墙的厚度往往有若干程度
   的差别。一般来说，低层的外墙较高层的外墙厚。故此，我们建议
   规定售楼书须载列分别位于大厦低、中、高层的每一类型住宅物业
   的楼宇平面图。
   
   
3. 楼宇平面图应该显示外墙內所包围的楼面空间每分段在地面水平的
   实际尺寸，以代替"內部楼面面积"的资料。

5.我们认为，按上述建议改善楼宇平面图，可令买家对物业內部楼面空间的实际
尺寸有较全面的概念，同时又不致引起不必要的混淆。

楼宇面积

6.我们先前建议采用新的划一计算方法，量度住宅物业的楼面面积，以便列入
售楼说明书內。"楼宇面积"这个新定义，其中包括"实用面积"和按比例分摊公
用地方的面积。我们亦建议规定，按比例分摊的地方，例如管理处、看更室和
会所有盖部分等，必须与"实用面积"和其他按比例分摊的公用地方(例如电梯大
堂和机房)分开列出。

7.在咨询过有关的专业团体后，为了进一步提高"楼宇面积"的透明度，与及明确
表达"楼宇面积"的概念，我们建议公用地方应清楚划分为两个类别，即"按比例
分摊计入建筑楼面面积的公用地方"和"按比例分摊获豁免建筑楼面面积的公用地
方"。前者指那些经建筑事务监督核准的建筑楼面面积减去"实用面积"再按比例
分摊的面积。后者则指获建筑事务监督豁免计算入地积比率的楼面面积，但已
被一并计入物业的"楼宇面积"內的面积。

8.其次，售楼说明书应分别列出以上"按比例分摊计入建筑楼面面积的公用地方
"和"按比例分摊获豁免建筑楼面面积的公用地方"其中所包括的主要设施，例如
电梯大堂、楼梯、会所的有盖部分、管理处和看更室等。

实用面积

9.虽然"实用面积"一词自八十年代以来已广为使用，但我们建议将"saleable
area"现时的中文译名"实用面积"改为"出售面积"，俾能更妥善反映"saleable
area"一词的原意。"实用面积"一词虽然常用，但容易令人误以为是指物业的
实际可用面积。

10.附件所载的一览表，举例说明在销售未建成物业时，根据拟议法例须于售楼
说明书提供的"楼宇面积"及"出售面积"资料，供议员参考。

总结

11.上述修订的目的，是要在不会引致实际上及技术上不合理的困难的情况下，
提高售楼说明书所载物业资料的透明度。根据经修订的建议，售楼说明书会详载
有关外墙厚度和物业內部楼面空间的实际尺寸(连同墙壁的装置和装饰的厚度亦计
算在內)。至于已经计入"楼宇面积"而按比例分摊的公用地方，消费者也很容易在
售楼说明书內找到这方面的较为准确及详细的资料。经修订的建议已取得消费者
委员会的支持，而香港地产建设商会以及有关专业团体(包括香港测量师学会和香
港建筑师学会)亦表示具体赞同。


政府总部
房屋局
一九九九年五月

附件

		出售面积	附属地方(a)	按比例分 摊计入建筑楼 面面积的公用 地方(b)	按比例分 摊获豁免建筑 楼面面积的公 用地方(c) (如适用)	楼宇面积
层数	单位	(1)		(2)	(3)	(1)+(2)+(3)
8楼	A	842平方呎	46平方呎	72平方呎	106平方呎	1020平方呎
8楼	B	857平方呎	44平方呎	78平方呎	111平方呎	1046平方呎

注

(a) 附属地方指窗台、天台或平台等地方，应与出售面积分开列出。

(b) 包括电梯大堂、楼梯...........

(c) 包括机房、会所的有盖部分.......


总建筑楼面面积=49 689.517平方米(根据一九九九年二月XX日呈交的建筑图则计算)
获豁免建筑楼面面积的总面积=34 567.25平方米