法会房屋事务委员会文件
未建成住宅物业售楼说明
条例草案
引言
本港目前并无法例规定发展商须在售楼说明书內，就有关物业提供充分而准确的
资料，故未建成住宅物业的买家现时可获的保障并不足够。
背景
2.由于未建成住宅物业的准买家在买楼前沒有机会视察楼宇，故售楼资料內容不
全及含有误导成分的情况令他们关注。市民提出的投诉，包括物业面积不准确、
楼宇装置及装饰的说明含有误导成分、发展蓝图与位置图过于粗略等。
3.法律改革委员会(法改会)曾研究有关事宜，并在一九九五年四月发表了一份报告
。简而言之，该报告建议制订法例，规定发展商在发售任何本地未建成住宅物业
时，必须制备售楼说明书，而有关说明书必须载列若干指定资料。
建议
4.政府支持法改会的建议，即藉制订法例来改善未建成住宅物业售楼说明书的质
素，以加强对买家的保障。自我监管或行政措施是无法达致这个目标的。我们拟
在今年制订法例，以便实施法改会的建议。拟议的法例会：
- 规定发展商就未建成住宅物业的销售，提供售楼说明书；
- 规定在售楼说明书內提供若干指定资料；
- 授权政府执行拟议的法例，就发展商被指称未有提供指定资料的违
例个案，进行调查；
- 订明罚则，以惩处不遵照有关规定的发展商；以及
- 为因发展商违例或不遵照有关规定而蒙受损失的买家提供法律补救
。
5.售楼说明书必须提供的指定资料包括：
- 楼面面积；
- 装置及装饰；
- 位置图；
- 发展蓝图；
- 楼宇平面图；
- 停车位；
- 物业所在土地的核准用途；
- 政府土地契约的主要条件；
- 公契的主要条款；
- 保养期；
- 落成日期；
- 斜坡维修；
- 发售单位的价目表和数量；
- 财务及按揭安排；以及
- 取得管有权时应缴付的附加费用。
条例草案的主要条文
建议法例的涵盖范围
6.有关提供售楼说明书的规定，将适用于销售给一般市民的本港未建成住宅物
业，包括私人住宅楼宇、资助自置居所单位和新界获豁免屋宇。
位置图、发展蓝图和楼宇平面图
7.售楼说明书须包括展示有关发展计划和毗邻范围的位置图。该位置图须说明
在该图范围內发展商已知的主要公用设施和土地用途。售楼说明书亦须提供一
份发展蓝图，展示发展计划范围內的建筑物，如属适用，亦须展示该范围內的
主要道路、空旷地方、主要的交通、公用与康乐设施，以及未发展的用地。如
有关的政府土地契约订有特定的条款，规定发展商须把发展计划范围以內或以
外的任何用地，预留作特别用途，发展商亦须在售楼说明书加以说明。此外，
售楼说明书须载有清晰易看并按比例绘制的楼宇平面图，以展示各典型和非典
型的楼层，包括天台、入口处楼层和停车场。
楼面面积
8.在计算楼面面积时缺乏划一的方法，是悠来已久的问题。拟议的法例会统一量
度住宅物业楼面面积的方法，以便在售楼说明书提供有关资料。条例草案会为"
楼宇面积"界定新的定义，以取代"建筑楼面面积"(售楼说明书常用但沒有划一的
计算方法)。"楼宇面积"是指物业"实用面积"和按比例分摊公用地方(供共用和为
了共同利益而设的地方)的面积的总和。为增加透明度，按比例分摊公用地方的
面积必须与实用面积分开列出。若有将任何设施如管理处、看更室及会所的有
盖部分等计算在"楼宇面积"內，则该等按比例分摊的地方亦应分开列出。
9.由八十年代起，"实用面积"(saleable area)一词已在售楼说明书和买卖协议中
划一使用。"实用面积"是单位围墙內的范围量度至外墙外面或与毗邻单位连接
的分隔墙的中线(视乎情况而定)的面积。換句话说，到目前为止，单位的"实用
面积"包括单位外墙、內部支柱和间隔墙的厚度。至于窗台、天台、露台或停
车位等业主专用的附属范围，则分开列出。我们认为不必更改实用面积的定义
，因为这是计算楼面面积最可靠的方法。不过，我们建议将"saleable area"("实
用面积")的中译改为"可售面积"，以免引起混淆。
10.我们又建议应在售楼说明书列出"內部楼面面积"。內部楼面面积是单位围墙
內的范围量度至外墙向內一面或与毗邻单位连接的分隔墙向內一面的面积，但
单位內所有內部间隔墙及支柱也须计算在內。此外，发展商也须说明单位內结
构墙的厚度范围。
装置、装饰和示范单位
11.售楼说明书应列明有关物业的装置及装饰。如果设有让市民参观的示范单位
，则示范单位的大小，须适当地反映所发售的住宅物业类型的面积。发展商应
在示范单位的当眼地方张贴告示，列明有关物业的楼宇面积、可售面积和內部
楼面面积，并说明示范单位的室內装饰、装置、固定装置、器具和家俬是否已
包括在物业的售价內，又或是否与出售的物业有所不同。
罚则
12.拟议的法例将会订明，发展商如在出售未建成住宅物业时未能提供载有指定
资料的售楼说明书，最高可被罚款500万元。该法例亦有就发展商不遵照其他规
定的情况，订明罚则。这些情况包括发展商未能提供有关住宅物业的大厦公契、
建筑图则和买卖协议的副本供市民参阅，或未有在示范单位內张贴告示。
法律补救
13.拟议的法例为因发展商不遵照有关规定而蒙受损失的买家，提供明确的法律
补救，使他们可以追讨赔偿。售楼说明书所载的某些重要资料，例如土地用途
、政府土地契约和公契的主要条款，以及斜坡维修等，是发展商向买家作出的
事实陈述。如发展商作出失实陈述，买家可采取法律补救，就有关损失追讨赔
偿。售楼说明书所载的其他资料，例如装置、装饰和保养期等，将会属于合约
的隐含条款。如发展商沒有遵从，买家可循民事诉讼索回欠缺的项目或就有关
损失追讨赔偿。
免责辩护
14.鉴于拟议的法例规定提供的资料不少，加上在售楼说明书发出后，某些说明
资料可能会基于发展商不能控制的理由而有所变更，故我们建议准许发展商提
出已尽应尽的努力为免责辩护(即他们已采取所有合理行动并已尽一切应尽的努
力以避免触犯法例)。
法例执行
15.拟议的法例针对发展商不遵照有关规定的情况，订定制裁和法律补救办法。
政府会在有人士违反拟议法例的条文的情况下，执行法例，但不会介入发展商
与买家之间的民事诉讼，因为这些诉讼是属于私人合约的事项。
咨询工作
16.我们已咨询物业发展商、地产代理、消费者委员会和有关的专业团体。普遍
来说，对于提高未建成住宅物业销售透明度的建议，社会人士均予广泛支持。
政府总部
房屋局
一九九九年二月
lb1263.doc
