立法会房屋事务委员会文件
出租公屋管理服务的外判情况

本文件旨在告知各议员出租公屋管理服务的外判现况。

背景

2.房屋委员会（房委会）把服务工作外判给私营机构承办已有一段时间。在下列
的情况下，房委会通常会将它的工作外判-

    (a) 外判工作合乎成本效益；

    (b) 房屋署內缺乏所需的人手及资源；

    (c) 只有外界才可提供所需的专业知识；

    (d) 有需要提供独立的服务；或

    (e) 在一段时间內服务需求的变动很大。

3.自80年代初开始，房委会已聘用私营承办商为其物业提供洁净及护卫服务，以及
聘用私人物业管理公司为居者有其屋屋苑、停车场及商场提供管理服务。自1996年
起，新建公共租住屋村的管理服务也交由私人物业管理公司承办。

由私人物业管理公司管理的租住屋村

4.截至1998年12月，以下的19个新出租屋村/腾空地盘发展注已经或将会交由私人
物业管理公司管理-

    已入伙屋村

      一、 明德村

      二、 兴东村

      三、 平田村

      四、 启田村

      五、 天慈村

      六、 富东村

      七、 田湾村

      八、 尚德村

      九、 翠屏村第十一期腾空地盘

      十、 云汉村

      十一、 宝林村腾空地盘

      十二、 华贵村腾空地盘

    还未/即将入伙屋村

      一、 颂安村第六期

      二、 康东村

      三、 常乐村

      四、 环翠村腾空地盘

      五、 何文田（南）村第一期

      六、 梨木树村第一期

      七、 丽瑶村腾空地盘

5.在1997-98年度，由私人物业管理公司所管理的租住屋村，每一个单位每月的平
均管理费用是365元。对比之下，由房屋署职员直接管理的出租屋村，每一个单位
每月的平均管理费用是505元。

房屋管理人员的流失率

6.把租住屋村的管理工作外判，可以抑制房屋署员工编制的增长。由1994-95至
1998-99年度，房屋管理前线员工的流失率（包括退休、离职、转任其他职系等）
如下：

房屋经理职系(%)其他支援职系(%)
1994/956.44.2
1995/967.65.2
1996/976.54.7
1997/984.74.2
1998/99*1.61.7
平均5.74.3

*截至1998年12月15日

让私营机构更多参与

7.我们最近曾向立法会公务员及资助机构员工事务委员会提交一份文件，陈述房
屋署现时如何利用私营机构的资源提供服务，及房屋署正在研究的有关新措施。
现将该文件夹附给议员参考。

房屋署
一九九八年十二月


附件

立法会公务员及资助机构员工事务委员会参考文件
让私营机构参与房屋署提供的服务

本文件旨在告知各委员现时房屋署如何利用私营机构的资源提供服务，以及房屋
署正在研究的有关新措施。

背景

2.为配合政府控制公务员人数增长的一般政策，房屋署在下列情况下会考虑把工
作外判：

    (a) 外判工作是合乎成本效益；

    (b) 部门內缺乏所需的人手应付有关工作；

    (c) 只有外界可以提供所需的专业知识；

    (d) 须提供独立的服务；或

    (e) 在一段时间內服务需求的变动很大。

3.房屋署把部分工作外判给私营机构承办已有一段时间。这些工作包括建筑及维
修工程；洁净及护卫服务；居者有其屋屋苑、新建公共租住屋村、停车场及商场
的管理；此外，房屋署亦聘请顾问负责工程策划管理、设计、工料测量及专门维
修保养工作，以及发展一些资讯科技计划。承办商的表现普遍令人满意，并且达
到房屋署的要求。

4.大部分外判的工作是由于推行新措施或扩大服务而产生，因此并沒有造成人手
过剩。在其他情况下，如出现超额人员，会藉內部重行调配人手的方法，加以吸
纳。

让私营机构更多参与的理由

5.鉴于顾客对回应迅速及以客为先服务的需求日益殷切、自置居所比率增加、建
屋量增加，以及为向员工提供更佳发展机会，房屋署认为是有充分理由，让私营
机构参与房屋署更多种类的工作。

顾客对回应迅速及以客为先服务需求日益殷切

6.对顾客的需求能作出迅速有效的回应，是现代房屋管理工作的必需条件。由于
房屋署在财政、会计、采购、薪酬或服务条件方面，均须按照政府规例行事，因
此，工作的灵活程度在某些方面受到限制，例如难以在短时间內调配人手来应付
突然转变的需求、或未能因应预料不到的顾客需求把服务迅速批予外界承办，以
及难以提供可与私营机构看齐的商业服务。

自置居所比率增加

7.新近推行的租者置其屋计划(租置计划)，令房屋署更须加快评估其日后在管理
及维修保养方面所需承担的工作。目前，在15 000名房屋署人员中，约有9 000名
是负责房屋委员会辖下约660 000个住屋单位的管理及维修保养工作。根据租置计
划，政府承诺在十年內提供最少250 000个单位，以供出售予租戶，即每年不少于
25 000个单位。当租戶成为业主后，房屋署便不再负责內部维修保养及租务管制
工作。此外，新的租置计划业主可在每个屋村发售后两年內，自行聘用管理公司
管理屋村。因此，房屋署须缩减运作规模。

建屋量增加

8. 政府承诺在2005年年底前把公屋申请人的轮候时间缩短至3年。为实践这个承
诺，房屋署须增加公营房屋的建屋量。房屋署亦将尽量利用现有的建屋资源。由
于人手需求因建屋计划的不同阶段而异，与其增聘人手，房屋署会考虑利用私营
机构的资源来达到建屋目标。

为员工提供更佳的发展机会

9.虽然房屋署预期须缩减管理及维修服务方面的运作规模，但私营机构的房屋管
理业务却因私人建屋计划数目日增而不断增长。市场对受过训练及经验丰富的房
屋管理人员需求甚殷。我们必须要有一些比政府部门运作方式更富灵活性和竞爭
力的安排，才能满足社会的需要，并为房屋署员工另辟事业发展途径。

公司化研究

10.房屋署已委聘了一间顾问公司，研究进一步让私营机构参与房屋署部分工作的
机会。在订定研究目的时，房屋署认为任何建议成立的新公司或同类机构必须达
到以下要求：

    (a) 须以财政自给的形式运作，并须自负盈亏；

    (b) 在相同服务上能与私营机构竞爭；以及

    (c) 可以为房屋署员工提供新的机会。

与员工沟通

11.房屋署的高层管理人员一直与各员工协会代表举行非正式会谈，就推行公司化
的机会进行讨论。举行这些非正式会谈的目的，是确保员工能接受有需要作出改
变，以及使员工更加了解公司化可能带来的各种机会。

12.今年三月，房屋署署长与署內所有员工协会代表举行会议，就公司化问题进行
更详细的讨论。此外，署方亦在三月举行的一个公开座谈会上，就有关问题向约
1 200名出席的员工初步征询意见。员工可透过房屋署的不同刊物，例如员工双月
刊《屋语》及每星期出版一次的《署长的话》，获悉这项计划的最新进度。

对员工的影响

13.在现阶段预测顾问研究结果对房屋署员工的影响，实属过早。如发现有超额人
员，政府的政策是在公务员队伍內尽量安排重行调配。假如在尝试各种方法后仍
无法安排重行调配，受影响员工便须根据法定条文，按取消职位的条件退休。

未来路向

14.预计顾问研究报告快将完成。顾问公司提交报告后，房屋署会仔细审议研究结
果及建议，并会考虑员工所关注的问题及此事对有关员工可能产生的影响。我们
会把进展情况通知员工，如预计有重大转变，亦会预先征询他们对人手安排及服
务条件的意见。

房屋署
1998年11月