立法会房屋事务委员会
议员在1998年7月23日会议上提出
须由政府当局跟进的关注事项

(A) 公共屋村商铺减租

冻结租金一年

议员得悉在1998年2月至今续期的1 234份商业租约中，超过八成所订的租金较原来为
高，其中一半的租金增幅在15%以上，最高甚至超逾40%。鉴于目前经济不景气，物
业市场的租金水平亦相应下跌，议员对上述情况感到意外。虽然有关租戶可获冻结
租金一年，但这些租戶认为加租并不公平，理由如下：(a)他们在3年前签订租约时，
物业市场的租金水平正处于高峰，但租金水平在1998年已回落，因此，他们所缴的
租金应相应调低；及(b)他们在一年后仍须缴付较原来为高的新租金。议员普遍认为
冻结租金一年的措施，未能协助租戶解决在目前恶劣经济环境下所遇到的困难。

重估租金

由于重估租金工作并非由独立机构进行，而房屋署(房署)又沒有公开重估租金所用
的计算方法，议员认为整个重估租金过程不能令人信服。他们要求政府当局提供內
部评估手册，以助进一步了解重估租金工作。议员又认为房署应制订公布日后重估
租金结果的时间表、提高重估租金工作的透明度，以及设立上诉渠道。议员亦希望
知道房署会如何处理由他们转介的有关投诉个案。

房屋委员会辖下商业单位的空置率

议员亦关注房屋委员会(房委会)辖下商业单位的空置率偏高。议员明白若租戶因无
法负担高昂的租金而被迫结业，商业单位的空置率便会进一步上升。为更深入了解
房委会辖下屋村商业单位现时的空置情况，议员要求政府当局提供有关过去 5年各
类铺位或街市档位(例如菜档和肉档)空置率的详细资料，当中应包括铺位或街市档
位再租予新租戶前的空置期详情，以及旧租约与新租约所订租金的比较。

总括而言，议员认为冻结租金一年及重估租金这两项措施，均未能有效纾解租戶的
困境。他们促请政府当局把商戶租金一律减低三成，并在实行减租三成的措施后，
因应不同行业在经济低迷下受到不同程度的影响，按需要重估个别商铺的租金。

(B) 夹心阶层住屋计划

就夹心阶层住屋单位准业主所表达的不满，议员认为政府当局应了解到，虽然这些
准业主购入的单位已变成负资产，但他们仍然愿意完成买卖。依议员之见，政府当
局应采取更灵活的处理手法，并应重新考虑让准业主选择以40%、50%或60%的折扣
率购买单位的要求。采用弹性折扣率制度不会增加政府的支出，因为业主在转售单
位时会悉数缴回折扣款额。议员察觉到，为准业主提供按揭利息资助的6亿元拨款，
未能获得充分善用。然而，若采用弹性折扣率制度，则可令需要援助的对象直接受
惠，从而纾解他们的困境。议员又认为，在目前经济低迷的情况下采取特别的措施
，目的并非使人人得到同样的帮助，而是为了向那些有需要的人提供适当而合理的
援助。弹性折扣率制度不会损害任何人的利益，而只会令房屋协会(房协)及准业主
同样受惠。议员预计这些准业主一旦取消买卖，房协所蒙受的损失会更大。

立法会秘书处
1998年7月27日

立法会房屋事务委员会
回应议员在一九九八年七月二十三日
会议席上提出的问题

议员曾在一九九八年七月二十三日立法会房屋事务委员会会议席上，讨论房屋委
员会的商业租金问题，并要求政府提供更多资料。以下是议员所需的资料。

把在一九九八年二月一日至十二月三十一日期內到期续约的租约所定租金冻结一年

2.把所有在一九九八年二月一日至十二月三十一日期內到期续约的租约所定租金冻
结一年，是房屋委员会在现时的经济环境下，为纾解商戶当前面对的困难而采取的
积极措施之一。房屋委员会在续约时会重估租金。如果重估的租金低于原定租金，
则租戶可缴交较低廉的新租金。但若重估的租金较高，则租戶的租金会获冻结一年。

3.议员关注到，为何在一九九八年二月一日至六月三十日期內续约的租约所定租金
经重估后，约有81%(在1 234宗申请中，有1 006宗)的租约须要加租。议员或会注
意到，当中超过77%(770宗)的租金加幅低于20%。这个加幅不算太大，因为这些租
约原来的租金是在一九九五年厘定的，当时的物业价格水平相对来说普遍较低。尽
管在评估后，这些租约的租金有所增加，但房屋委员会会把租金冻结在现有水平，
为期一年。

租金重估机制

4.房屋委员会按商业原则经营商业单位。租金是房屋委员会与商戶之间具约束力
契约的一部分。房屋委员会商业单位的租金重估工作，是由房屋署的专业产业测
量师，凭着他们的专业技能，以极审慎的态度进行的，他们并很熟悉公共屋村商
业单位的特点。

5.房屋署辖下的产业测量师都是专业团体的成员，受到严格的专业操守和规则所
规管。他们凭着本身的专业技能和判断力来评估租金，其间会计及个别单位的行
业、地点、面积、顾客来源和行人流量等因素。房屋署并沒有內部的租金评估指
南，作为重估个别商业单位租金的准则。不过，房屋署已向屋村管理人员发出行
政指引，帮助他们处理有关重估租金申请手续的查询。

6.房屋署已承诺在收到申请书当日起计四星期內，完成租金重估工作。如重估的
租金低于租约所定租金，则余下租赁期內可获减租。房屋署欢迎租戶提供资料，
以支持他们的重估租金申请。根据既定的做法，租戶如对重估租金结果不满，可
要求覆核，但须提供更多资料证明或租金资料。这些覆核租金的要求会由较高级
的人员处理。至于立法会议员转介的投诉，会由房屋署首长级人员负责监督。议
员或会知道，房屋署已印制了小册子，告知商戶申请重估租金的手续和重估租金
的依据。

7. 房屋署现正全力处理租金重估工作，以期达致在四星期內完成重估租金的承诺
。截至一九九八年六月底为止，已有超过3 000名租戶申请重估租金。虽然房屋署
沒有定出向市民公布申请结果的时间表，但相信在本月较后时间，当有关各个行
业申请结果的资料充足时，便会公布下批申请的结果。

房屋委员会商业单位的空置情况

8.房屋委员会商业单位的整体空置率，一直维持在低水平，而且远远低于私人商
业单位的空置率。在一九九七年一月至一九九八年六月期间，按季统计的房屋委
员会商业单位空置率如下：

		空置率(%)
1997年	第1季	2.50
	第2季	2.83
	第3季	2.93
	第4季	2.94
1998年	第1季	3.52
	第2季	4.50

9.房屋委员会管理的商业单位种类繁杂，加上个别单位的指定行业时有变更，
因此房屋署沒有备存统计数字，记录在过去五年，所有屋村不同行业的商铺或
街市档位的空置情况。议员如需要某个屋村特定单位空置情况的资料，房屋署
会在可行范围內，尽力提供有关资料。

总结

10.总括来说，房屋委员会认为，冻结在一九九八年二月一日至十二月三十一日
期內到期续约的租约所定租金，并为那些在一九九六年一月一日至一九九八年
一月三十一日期內生效或续期的租约，推行租金重估计划，都是协助租戶纾解
经济困难的积极措施。一律减租30%的做法，既不符合合理分配公共资源的原
则，对租戶也欠公平，因为经济低迷对他们的生意造成的影响并不一样，而且
他们现时缴交的租金金额也有差别。

房屋署
一九九八年八月