供1998年12月22日
会议讨论之用


目的

本文件就逐步解除《业主与租客(综合)条例》下的租金管制一事，向各议员简介
现时的情况。

背景

2.现时的租金管制法例，即《业主与租客(综合)条例》是于1973年制定，适用于
少数战前(第I部)及一些战后(第II部)住宅租赁(后者在1983年6月10日前订立，所
涉及的楼宇在1981年6月19日前建成)。

3.逐步解除租金管制是政府的既定政策。前立法局在1993年通过条例建立一个
机制，将受管制租金逐步调整至市值租金水平(就第I部而言，最低租金是由1994
年7月前的市值租金60%上调至1996年6月以后的90%，就第II部而言，最低租金
由1994年7月前的市值租金75%上调至1996年12月的90%)。此分段进行的计划进
展良好，而租金的升幅一直维持在合理的水平。然而，立法局在1996年12月通过
一项决议，把解除租金管制的终止日期延迟至1998年12月31日，并决定就第II部
的加租机制作出其他修订，令逐步解除租金管制的计划亦因此受阻。

政策

4.逐步解除租金管制是政府一项长期政策。私人物业的租金不应受到人为操控，
而应由市场力量调节。数十年来，少数受管制物业的租金一直被故意压抑在一个
偏低的水平，业主的利益亦因而被牺牲。这情况对楼龄较高的物业的业主尤为不
公，因为越来越多这类业主须维修其物业，以符合多项关于建筑物、消防及保养
的要求。从现时的情况而言，租金管制只因有关物业的楼龄或租赁的订立日期而
适用于某一类租客，并不考虑这些租客的经济状况。由于大部分私人物业租客都
缴付市值租金，故这种特别待遇引致出现不公平的情况。有见及此，政府认为应
按照既定法例的规定，逐步而有计划地解除租金管制。一旦解除管制，以往受第
I及第II部保障的租客会受第IV部保障，并继续享有租住权保障。

5.为了评估解除租金管制对租客的影响，差饷物业估价署于本年年中对受管制租
赁进行了调查。最后报告已于上月(11月)完成，调查结果和分析概括如下。

调查结果

6.本港约有15,000个受管制租赁(约18,000个家庭)，约占全港私人住宅楼宇的1%
。这类租赁大部分受第II部辖管，占总数的97.6%。

第II部租赁

7.本港有14,661个租赁受第II部辖管。平均受管制租金为6,258元，即平均市值租
金7,586元的82.5%。为了获得更准确的评估，有关调查并不包括长期沒有加租或
沒有加租至该条例准许的最低租金的个案。如不计算这类租赁，则有11,996个物
业，而这些物业的租客缴交的租金已经接近市值租金的90%(87.8%)。这些租赁的
平均租金为6,610元，而其平均市值租金则为7,528元。过去一年住宅租金稳步下
调，故市值租金与受管制租金的差距已经收窄。因此，解除租金管制不会令有关
租客有太大的负面影响。

8.各位议员可能特别关注解除租金管制后，对居住在小房间、床位及阁仔的分租
客的影响。受第II部辖管的租赁约有4,500个分租客，他们缴交的租金平均高于市
值租金的90%。因此，解除租金管制后的租金增幅相当细小－


9.逐步解除租金管制并不会对分租客造成特别沉重的负担。此外，综合社会保障
援助计划已能为真正有困难的人士提供援助。

10.现时的租金管制最初引入时乃用以纾缓私人租住单位的严重短缺情况。然而
，随着私营市场租住单位整体供应量增加，而租金水平最近亦向下调整，租金
管制既沒有存在必要，亦不可取。事实上，大部分受第IV部保障的租客所缴交
的租金达到家庭入息的30%，但受管制租赁的租客所缴交的租金占入息的比率
却较低，使业主利益受损。这现象显然并不公平。

11.解除租金管制后，曾受管制的租赁有大部分(3,481个，即70%)均不会面对即
时加租，因为该等租赁的租客现已缴付市值租金，或有关租金已于本年调整。约
25%的租赁(1235个)在1999年到期调整租金，但加幅会少于现行租金的10%，而
这增幅是现行法例下已容许的。其余5%(323个租赁)在解除租金管制后则会有10
%(676元)的平均额外增幅。

12.整体而言，待1999年解除租金管制后，受影响的1,558个租赁及255个分租租
赁只有轻微租金增幅，数字现列如下：


第I部租赁

13.由于第I部租赁只占受管制租赁中一小部分(2.4%)，所以第I部租赁的主要数据
只在附件概述，以便各议员参阅。从数据可见因解除租金管制而出现的额外租金
增幅非常轻微。

总结

14.由于现行的租金管制法例已不可取，而调查亦显示解除租金管制的影响仅属
轻微，所以本局总结认为第I及第II部的租金管制应如立法局于1996年12月所议
决，在1998年12月31日如期失效。

15.以往受保障的租客可根据该条例第IV部获得租住权保障，若业主与租客不能
达成协议，租金可由土地审裁处厘定；再者，租客亦享有不受业主非法迫迁及
收楼的保障。


政府总部
房屋局

1998年12月

附件

受第I部管制的物业有367个。平均受管制租金为3,198元，即平均市值租金5,213
元的61.3%。如不计算长期沒有加租的个案(注)，则有142个物业，而有关租客现
已缴交平均市值租金的88%。

2.在367个受第I部管制的物业中，有181个分租客，这些分租客大部分(167个或
92%)租住房间，而缴交的租金为市值租金的88.5%。

3.解除租金管制后，曾受管制的整个出租单位中，有大部分(61%，即78个)均不
会加租，因有关租客现已支付市值租金。至于其余39%会在1999年到期调整租
金的物业(50个租赁)，有关租金增幅将为现时平均受管制租金(4,411元)的4.96%
(219元)。


注：指30个月以上沒有加租的个案。