一九九九年一月十九日会议
审议项目

立法会规划地政及工程事务委员会
《土地业权条例草案》

目的

本文件旨在向议员简介建议的土地业权注册制度及《土地业权条例草案》。

背景

2.有关土地注册的现行制度，只管制已注册契约的优先次序，及规定若其后有真正
买家或承受抵押人提出有值代价时，未经注册的契约即属无效。注册本身并不赋予
契约任何本来就沒有的效力。因此，尽管有人已在土地注册处注册为物业拥有人，
但可能由于物业业权未得确定或有欠妥之处以致不属于法定拥有人，又或其业权可
能受到并无名列在土地注册处土地注册纪录册人士提出申索所影响。业权若未得确
定，买家会冒上风险，而且物业的商业潜力在某些情形下亦会减低。

3.就确定物业业权而言，现行制度亦造成费用高昂。就每宗个案来说，必须审慎地
查核由物业现行售卖合约日期起计至不少于15年前载录影响物业的各项交易的文件
，包括业权契据及政府批地书。

4.业权注册工作小组在一九九八年五月成立，由当时的注册总署署长出任主席，成
员包括著名的业权转让事务律师行的执业律师及香港大学法律学院代表，负责研究
是否适宜把现时的契据注册制度改为土地业权注册制度。工作小组研究其他司法管
辖区现行的各种主要注册制度后，认为改为土地业权注册制度是适宜的。工作小组
就有关建议征询香港律师会的意见，该会原则上支持有关建议。

5.其后，香港大学前法律教授及法律专业学系主任Peter WILLOUGHBY教授获委任为
顾问，详细研究转換上述制度的工作。他在一九九一年三月发表的报告中，就现时
的契据注册制度改为土地业权注册制度提出了详尽的建议。当局亦再次征询香港律
师会、大律师公会、会计师公会、银行公会、消费者委员会及多个其他有关团体对
该建议的意见。

《土地业权条例草案》

6.我们在一九九四年向当时的立法局提交《土地业权条例草案》，该条例草案旨在
将现时的契据注册制度改为土地业权注册制度。根据建议的制度，凡有人注册为拥
有人，即获赋予有关物业的全部及绝对业权，其业权须受到的规限，仅为土地注册
纪录上的注册事项、若干凌驾权益及法院作出的更正。拥有人的律师不再需要查阅
和核准所有业权契据，以查明业权。土地注册纪录册将是确定物业业权的不可推翻
的证据，任何就未有注册的物业(不包括受凌驾权益及法院作出的更正所规限的物
业)提出的申索，均属无效。现将该条例草案主要条文的內容和拟议的土地业权注
册制度运作特点列述如下：

1. 新制度实施后，土地注册处现有的土地注册纪录册，将视为适用于新
   制度的纪录册。

2. 在土地注册纪录册上注册为拥有人的人士，将视为有关物业的法定拥
   有人。自新制度实施的日期起计，已在土地注册纪录册上注册的拥有
   人，须受到任何可针对他们强制执行对土地有影响，并在指定日期前
   已存在的未经注册权益的规限。

3. 任何人倘因土地注册处的错误而蒙受实际损失，会获政府赔偿。因受
   欺诈而有实际损失的人士，亦会获政府赔偿，赔偿额设有上限，但政
   府会向要对欺诈负责的人如数追讨偿款。

4. 任何人倘声称在他人名下注册的物业拥有权益，即使注册拥有人不同
   意其声称，仍可把一份针对该物业的"非同意警告书"注册。任何人倘
   错误地或并无合理原因把"非同意警告书"注册而导致他人蒙受损失，
   可能要负责赔偿。

5. 物业的买卖协议及衡平法押记不再可予注册，不过，买家或承押记人
   的权益，可通过把一份"同意警告书"注册而受到保障。

6. 注册拥有人的物业业权将继续像目前一样，受若干"凌驾性权益"影响
   。这些"凌驾性权益"的例子包括：

   1. 公众或法定权益，例如公众通行权、铺设公共设施的权利、
      政府对物业的收地权、封闭权及清拆权；

   2. 政府或其他人根据有关物业的政府租契得享的权利；

   3. 《新界条例》第II部內提及可能影响有关物业的中国习俗或传统权
      益；以及

   4. 在新制度实施当日已存在的私人权益，例如私人通行权。

7. 土地注册处处长有权-
   1. 就已注册的土地颁布限制令，以防止欺诈或不当的交易；

   2. 更正土地注册纪录册上并不严重的错误，或在征得各有关
      方面的同意后，更正其他错误；

   3. 指明文件格式，包括转让物业文件的格式；以及

   4. 在遇到疑问、困难或法例并无规定的事宜时，向原讼法庭申请
      指示。

7.虽然条例草案审议委员会原则上支持土地业权注册制度，却不同意条例草案
中若干条文的內容。到了一九九五年七月前立法局会期结束时，上述分歧仍然
未获解决，条例草案的审议工作亦告搁置。条例草案审议委员会关注的问题可
归纳为以下两点：

1. 条例草案审议委员会认为，如有欺诈情况，有关物业的原拥有人应可
   取回该物业的业权，而有关物业的真正买家，则应获金钱赔偿；以及

2. 条例草案审议委员会支持以循序渐进方式改行新的注册制度(例如在若
   干年內或分区改行新制度)。

8.就(a)项而言，条例草案审议委员会的建议会使真正买家承受物业业权未得确定
的风险，这有损新制度的整体精神。关于(b)项，我们明白条例草案审议委员会提
出这建议是出于好意，不过，并行实施两种土地注册制度会引起混乱，而且沒有
充分理由支持此举所需的资源和费用。虽然我们同意应作好充分准备才改行新制
度，但我们相信"午夜改制"的方法更为可取。

9.尽管条例草案在一九九五年七月搁置，我们一直继续定期与香港律师会讨论，
以期解决他们所关注的问题。其后，我们对原来的条例草案作出一些修订(附件I
综述有关修订)。我们相信，这些修订已解决香港律师会所关注的大部分问题。
附件II载录条例草案最新版本(第十四稿)，供议员参考。

未来路向

10.我们打算在一九九九年三月三十一日向立法会提交该条例草案，并于二零零一
年年底实施土地业权注册制度。犹如我们在一九九四年向前立法局提交原来的条
例草案拟稿之前的做法一样，我们现正征询有关专业团体对修订后的条例草案的
意见。

征询意见

11. 请议员就拟议的土地业权注册制度及《土地业权条例草案》提供意见。

规划环境地政局
一九九九年一月

附件1

于1994年刊登宪报的土地业权条例草案的主要修订

原来及新增的条文	修订	修订的原因
1.未经注册权益 - 新条文的第 19(2)(d)条 原本有关条例第19条规定，此 类业主并不受任何未经注册权 益的限制。香港律师会对此表 示反对，因为若然实施条例草 案会导致剝夺他人在土地上所 享有的权利，这是不合理的。 律师会建议，只要在指定日时 ，已注册业主的业主身分仍然 未变，并且沒有以有值代价将 其权益转让予另一名买家，则 持有未经注册权益的人士，仍 然可以向上述业主强制执行有 关的权益。	1.加入第19(2)(d)条，以表明 在指定日期时已在土地注册纪 录册上注册的业主，仍然须受 到任何针对他们强制执行，并 会影响土地的未经注册权益 （不论该等权益根据《土地注 册条例》是否可予注册）的限 制，而事实上，在Wong Chim Ying的个案中的未经注册权益 ，就正是针对此类业主而保留 的。 上述修订已可消除香港律师会 的疑虑。	1.(a)由于有关业主是根据 契约注册制度来购买有关 土地，因此仍然须受未经 注册权益的限制。 (b)享有有这些未经注册权 益的人士仍可在有关业主 将物业售予他人之前，对 该业主强制执行上述权益 。因此，强制执行申索的 期限，会较准备期的期限 为长。
2.对长期租契的保证 - 新条 文的第2、19(3)及44条 根据原来的条例草案，长期 租契是得不到保证的。香港 律师会认为，这些权益属于 实质的土地权益，因此应该 获得保证。	2.(a)已决定当长期租契注 册时，如该租契是由政府 土地承租人于指定日当日 或之后以一个数目的地价 授予，而租约的未满年期 为21年，（例如雍景台的 单位），则该租契的绝对 拥有权，以及附连于土地 的可凭藉该项租契拥有权 而行使的所有权利，均转 归予上述承租人（第19(3) 条。 (b)具备上述特点，但是在 指定日之前授予的租契， 亦可根据条例草案的规定 ，申请注册为长期租契， 以获取权益的保证（第44 条），不过，有关的律师 必须在申请表格上核证有 关租契的所有权清晰无误。 香港律师会对于上述修订 并非绝对满意。他们坚称 ，在指定日之前授予的长 期租契无须根据条例草案 的规定注册，以求获得权 益的保证。	2.(a)由于从租契年期的长 短来看，承租人在长期租 契下所享有的权益是较为 实质的，因此，有关的权 益已在新制度下获得保证。 (b)由于有关的租契是根据 契约注册制度，在指定日 之前签订的，因此承租人 可选择根据新的制度，将 其租契注册为长期租契， 以使权益获得保证。
3.遗产稅押记是凌驾性权 益 - 原来的第21(1)(e)(v) 条及新条文的第21(1)(g)(i) 条 原来的条文将遗产稅押记 定为凌驾性权益，而且是 沒有届满日期的。律师会 担心上述稅项押记会影响 查核业权的程序。	3.具有有关引起押记，并 在指定日之前已经注册的 文书（例如送让契）的遗 产稅押记，从文书的日记 起计，将会成为凌驾性权 益，为期12年。 律师会对上述修订并非绝 对满意。他们建议将遗产 稅押记保留为凌驾性权益 ，为期3年。	3.这是由稅务局局长建议 的，目的在确保可征收遗 产稅，而12年的期限则是 采用了新加坡的条例。
4.若非以有值代价完成的 交易，应将一份遗产稅押 记非同意警告书注册 - 新 条文的第66(5)及(6)条 原来的条例草案规定，由 在指定日之后注册的文书 所引起的遗产稅押记是属 于凌驾性权益。律师会反 对这项条款。	4.在指定日之后，当以非 有值代价进行的交易已注 册时，便必须将一份说明 有关土地是受或可受第18 (1)条所指的遗产稅押记规 限的非警告同意书注册。 上述的修订已可消除律师 会的疑虑。	4.这是由稅务局局长建议 的，目的是就可能引起的 遗产稅押记向市民发出通 知，并确保可收到这些稅 款。
5.印花稅押记作为凌驾性 权益 - 新条文第21(1)(g) (ii)条和随后修订的第55 段	5.如一份可予征收印花稅 的文书在指定日前已根据 《土地注册条例》注册或 已送交注册，而印花稅署 署长正裁定该文书应征收 的印花稅稅额，则有关土 地的印花稅押记便成为一 项凌驾性权益。 这项条文将会在指定日的 一周年期满，除非有关人 士在一周年到期前根据条 例草案前将第一押记注册。	5.稅务局局长希望确保可 以征收这些在等待裁定结 果期间注册的文书的印花 稅。
6.《公司条例》第148(1) 条项下的押记作为凌驾性 权益 - 原来条文第21(1)(e) (ii)条及新条文第66(4) (a)条 根据原来的条例草案，这 项押记已是一项凌驾性权 益。香港律师会反对保障 这项押记为凌驾性权益是 因为此举会令查核业权程 序更为复杂。	6.从凌驾性权益的清单內 删除这项押记。在指定日 后，具有说明有关土地会 成为受到第一押记限制的 司法程序支持的非同意警 告书，可进行注册。 这个问题已获得处理，有 关押记现须注册。	6.经与香港律师会讨论后 ，当局决定这项押记须透 过在有关司法程序开始日 期时注册非同意警告书， 以获得保障。这样可让市 民在查阅土地注册记录册 时，知道这项押记可能会 产生。
7.根据以下条文设定的押记 - 《遗嘱认证及遗产管理 条例》第14条（原本第 21(1)(e)(i)条）。 《合作社条例》第14(b) 条（原本第21(1)(e)(iii) 条）。 《法律援助条例》第 18A条（原本第21(1)(e) (iv)条）。 根据原本草案，这些押记 均列为凌驾性权益。香港 律师会爭辩谓这些押记应 通过注册，获得保障。	7.这些押记会从凌驾性权 益清单中删除。实际上， 根据草案，这些押记必须 在土地注册纪录册上注册 ，才可对土地拥有人有约 束力。 这项修订已消除香港律师 会的疑虑。	7.当局决定从凌驾性权益 之清单上删除这些押记， 进一步简化转易交易，因 为律师和市民在土地注册 纪录册上注册时，会知悉 有关押记。
8.当临时买卖协议或买卖 协议提交加盖印花时，备 有法定声明的同意警告书 ，可予注册（新条文第66 (2)、第30(4)(b)条）。	8.由于临时买卖协议或买 卖协议须先经加盖印花， 才可申请注册，因此，买 方可作出法定声明，表明 文书已提交加盖印花，具 有这个法定声明的同意警 告书，可予注册，以保障 所提述协议在加盖印花期 间的优先权益，如在一个 月內注册，便会追溯至第 一份同意书的注册日期生 效。 原本草案并无这项条文。 加入这项条文，是回应香 港律师会对加盖印花期会 延误买卖协议的优先权益 的关注。香港律师会对这 项条文沒有进一步意见。	8.这项条文令临时买卖协 议或买卖协议在提交加盖 印花期间，买家的优先权 益得到保障。
9.如有出现无效或可使无 效的文书 - 新条文第77条 ，可由原讼法庭作出更正。	9.加入这款旨在授权原讼 法庭更正土地注册纪录册 上透过无效或可使无效的 文书而作出的记项。 原本草案并无这项条文。 加入这项条文是回应香港 律师会建议，认为有关法 律范畴应予以保留。 香港律师会沒有任何意见。	9.加入这款旨在保留因错 误、受挫、威迫、不当影 响等因素令文书无效或可 令文书无效的普通法。
10.因影响有关土地的拥有 权或长期租契的欺诈而获 得弥偿 - 新条文第78(1) (i)(B)条 香港律师会反对这项条文 ，认为该制度如要有效运 作，依凭纪录册买卖注册 土地人士必须获弥偿，否 则，不享有弥偿权利的人 士，必须根据现行契约注 册制度，进行业权调查， 以保障自己。	10.任何人士因在土地注 册纪录册、土地业权记录 或申请记录加入或遗漏某 记项而蒙受实际损失，而 这记项是由于欺诈而取得 的，则可向弥偿基金追讨 赔偿。当局把可追讨弥偿 个案限于影响有关土地的 拥有权或长期租契的情况。 加入这条旨在澄清当局政 策。	10.这项限制旨在澄清， 如属于土地纪录册上产 业负担的记项的欺诈， 则弥偿基金不会作出赔 偿。
11.废除专业弥偿保险人 针对政府的代位权 - 新 条文第78(4)条。	11.任何人士因某一专业 、行业或职业执业的人的 欺诈、错误或遗漏而蒙受 损失索偿，支付申索给这 类人士的任何保险人、计 划或基金，不能代替申索 人地位，向政府追讨弥偿。 原本草案并无这项条文。 香港律师会反对，因为亦 有可能涉及土地注册处处 长或其雇员的欺诈或疏忽 。他们持保留态度，并会 咨询专业弥偿保险人意见。	11.这项条文是仿照澳洲 新南威尔斯法案制定的。 如申索人因这类人的欺诈 、错误或遗漏而蒙受损失 ，以及所述申索已获保险 人、其他计划或基金承保 ，则政府无须负责赔偿给 承保这些申索的保险人、 计划或基金，由香港律师 弥偿基金支付申索便是一 个例子。