一九九九年十月二十日会议
参考资料
立法局房屋事务委员会
地产代理监管局
目的
本文件呈交立法会房屋事务委员会，就地产代理监管局最新工作进度作一报告。本文件分两部份，第一部份详述监管局的角色及工作重点；第二部份阐释监管局对调低牌费的建议。
第一部份：监管局的角色及工作重点
监管局的角色
2. 地产代理监管局乃根据《地产代理条例》成立，负责规管地产代理的执业行为；提高地产代理业的服务水平和专业地位；以及为从业员提供适切的培训。监管局自成立以来，力求不偏不倚，在这三项功能上取得均衡。
3. 监管局为一财政自给的法定机构，收入来源主要依赖地产代理的牌费收入，监管局的成员由行政长官委任，来自不同专业，有相当广泛的代表性。近期地产代理市道不景，加上《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》行将实施，业界对前景感到忧虑。
4. 监管局有多重角色，一方面为业界提供实质的支援和协助，一方面要处理消费者对地产代理的投诉。监管局亦规管行业的执业手法，对市民提供有力的保障。
5. 监管局在分配资源和决定工作的缓急次序时，已充份考虑业界和市民对监管局的期望，并力求无偏颇地符合各方面的需要。在为行业提供适切的培训，协助业界提高专业水平的同时，监管局亦在处理投诉及检举违规事件时，尽可能注入教育元素，以协助从业员依法执业为依归。当然监管局亦不忘公众教育的重要，只有消费者确切认识自己的权利和义务，地产代理从业员守法自重，投诉个案自能减少。
监管局的工作重点
规例及执业指引
6. 《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》及《地产代理（裁定佣金爭议）规例》经一轮咨询及商讨后，于本年六月获立法会通过，定于11月1日开始实施。监管局已安排频密的培训项目，并研制一系列培训教材，供各商会及商戶作內部培训用。
7. 在发牌制度实施时，监管局已为业界制订了一套执业指引，作为向客戶提供服务时应依循的准则。在《常规规例》生效后，有关內容亦须相应作出更新，监管局已制订了第二套执业指引，供从业员参考。
培训及考试
8. 自成立至今，监管局共主办过数十次研讨会或讲座，详细介绍各项新规例、标准文件、查册方法及二手居屋买卖等，并解答从业员的问题，参与这些活动的业內人士超过9000人次。监管局的职员亦经常出席由商会或其他地产代理机构主办的研讨会，参加人次估计超过7000。大部份的研讨会或讲座的录影带，均会在监管局的资源中心定期重播，让错过了的从业员也有机会了解讲座的內容。
9. 除主办讲座外，监管局还制作各类培训教材及参考材料，供业界使用，包括导师手册、与地产代理有关的法例及实务的参考书目、应付资格考试的自学教材等。教材更以不同媒体制备，分别供地产代理从业员、培训人员及市民使用。
10. 在本年度7月举办的第二次执业资格考试中，共有6000多人应考，当中近三成考生于考试时并非从事地产代理行业。是次考试的平均及格率为55%。
投诉
11. 只有有效的投诉机制才可维护消费者的权益。监管局自本年1月迄今，共接获超过600宗投诉，包括900多项指控，当中大部份由投诉人直接向监管局投诉，部份则由消费者委员会、立法会议员、临时区议员和传媒转介。所有投诉经了解或调查后，若有关指控属实，除对违规者纪律处分外，并给予训示，以收教育之效。同期监管局亦接获近2000个与地产代理操守及服务有关的查询。
条例执行
12. 在本年度首9个月，监管局共巡察了500多处地产代理营业地点，及多处新楼盘销售中心。在巡察期间，监管局职员亦向从业员解释新法例及回答他们的询问，遇有违规事件，监管局会作出警告或训示，并于稍后再探访，确保代理遵守有关规定。在巡查期间，亦发现部份大厦管理员无牌从事地产代理工作，监管局已向违例者作出警告，或将案件转交警方处理。为让大厦管理员知悉从事地产代理工作必须领牌的规定，监管局已致函全港3000余个业主立案法团及百多家物业管理公司，解释有关法例。
13. 为协助业界为物业查册及准备物业资料表格，土地注册处已延长查册时间，屋宇署亦大大缩减申请入伙纸副本的时间。此外，差饷物业估价处亦与监管局合作，印制一张电脑光碟，方便业界利用资讯聆服务。
14. 《常规规例》行将实施，预计会有大量的查询，除原有电话热线服务外，监管局特开设执业规例热线，为从业员或市民解答有关新规例的问题。由本年10月开始，监管局亦安排前往一些大型屋苑，或物业交投频繁的地区，举办一系列社区讲座，向市民简介新规例。
裁定佣金爭议
15. 由本年11月开始，监管局将提供一个法律诉讼以外的佣金裁定渠道，为地产代理与客戶之间的佣金爭议作仲裁。监管局已制备简介单张及小册子，向从业员及消费者介绍是项服务。有关裁定的登记，和上诉机制的规定，亦已提交律政署，作适当的立法程序。
公众教育
16. 为配合《地产代理条例》和附属法例的实施，监管局必须向业界及社会大众灌输这方面的知识。为此，监管局曾在本港的主要报章撰写专题文章，介绍《地产代理条例》及附例。此外，透过政府新闻处的安排，在电台播放宣传声带，介绍新规例。为进一步引起社会人士对新执业规例的关注，监管局将会与消费者委员会及香港电台合作，在11月举办一个为期两星期的问答游戏，藉此介绍行将推行的《常规规例》。
17. 监管局印备了「物业交易须知」单张及「执业依规例，人人有保障」海报，让市民认识执业新规例，并提醒市民在物业交易中须注意的事项。监管局的外展服务，亦为公众教育重要的一环，监管局经常派员前往各区民政事务署及消费者委员会办事处，为市民解答《常规规例》及与地产代理服务有关的问题。
18. 监管局的资源中心，自本年8月成立迄今，已有近2500人次使用各项服务，包括查阅地产代理登记名册、使用图书馆、参加执业或填表讲座及观看讲座录影带。资源中心还备有自学教材，供从业员修习以提升专业知识。
第二部份：牌 费
背景
19. 目前的牌照收费率，乃监管局于1998年中筹备第一次发牌时，根据由业界协助所作之从业员人数调查统计而制订。由于实际发牌数目比原先预测为多，令监管局财政出现盈余。
20. 监管局的财务政策以能达到每年及长期收支平衡为原则。惟在作出财政预算时，最难掌握的是准确估计持牌人数。目前，监管局主要依赖业界商会提供的资料。但若有关资料高估或低估人数时，监管局的财政便会出现盈余或赤字，就如在估计1999/2000年从业员人数时，便因过份保守而导致监管局在本财政年度终结时大约有账面盈余约4000万元。在扣除营运开支后，监管局有约2500万元的实质盈余。从审慎理财的角度考虑，监管局的财政储备指标应为本年度开支的25%，即约为1500万元。因此，监管局若考虑调低牌费，必须动用其滾存盈余。
21. 鉴于监管局只有一年营运经验及支出可能增加，监管局属下的牌照委员会在本年八月三十一日决定不会调整来年地产代理牌费的水平。事后业界人士感到非常不满。监管局随后在九月九日的全体大会上考虑一份建议，将牌费减低百分之十;这项建议获得大部份委员通过。监管局在九月中向房屋局局长寻求批准这项牌费建议，裨能将有关的牌费调整以不否决或不提出修订的议定程序提交立法会审议。
建议2000年度牌费调低20%
22. 房屋局局长于九月二十七日直接听取五个地产代理联会负责人及两位立法会议员的陈述，他们反映业界对不同事项的强烈意见，包括要求把牌费降低百分之五十。房屋局局长承诺把意见向地产代理监管局主席反映。房屋局局长在信中表示:「立法会议员及业界人士的反应非常强烈，有见及此，我相信地产代理监管局会希望尽早与五个商会会面。监管局亦可能希望重新检讨该局的运作，其中包括如何处置累积的盈余、来年的牌费水平、监管局与业界的沟通、设立中央资料库的进展及其他事项。」监管局在十月十四日召开会议，会上成员投票通过把牌费照费减少百分之二十。
23. 监管局的牌费收入，乃按估计从业员人数推算而来。地产代理行业素以人力流动频仍见称。根据业界商会的估计，因市道欠佳，加上11月后经营成本上涨，将有不少从业员离开，经扣除预计新入行人数后，预计在2000年初行业的人数将流失约20%。在三年过渡期满后（2001年12月31日），一些从业员可能因未能成功通过资格考试而离开行业，流失率可能进一步增加10%。
24. 监管局在制订支出预算时，已充份克制及采取适当措施调控，其中包括：把监管局员工编制冻结于1999/2000年水平；所有员工均须采用二年或三年的合约制，以便更灵活控制员工人数；及积极采用各项「资源增值」措施。
25. 今后五年的财政状况推算详见附表。根据这些预算，减收牌费必须动用监管局的财政盈余。若减幅为20%，则两年后滾存盈余将减半，但盈余仍能维持相等于来年度开支的25%。若此推算准确，则到2004/05年，盈余将完全耗尽。
26. 为确保监管局有效地履行其各项法定职能，工作不受牌费收入减少所影响，监管局将经常检讨资源之适当调配，继续有效地推行业內培训及公众教育；处理投诉；以及筹备成立中央资料库等。此外，监管局亦会预留款项，用作因执行法例而可能引致的法律诉讼。
27. 明年1月续牌工作完成后，对从业员人数有更充份的掌握，届时监管局再作全面检讨，若人数保持稳定，则可望将牌费维持既定水平。日后若有需要，监管局须考虑向房屋局及立法会申请将牌费调整，以保持财政稳健。
地产代理监管局
一九九九年十月
