立法局95-96年度第HB553号文件
(此份会议纪录的英文本业经政府当局审阅)
档号:HB/C/11/95
地产代理
条例草案委员会
第二次
会议纪录
日 期 | :一九九五年十二月十九日(星期二)
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时 间 | :下午三时三十分
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地 点 | :立法局大楼会议室B
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出席者:
郑家富议员(主席)
周梁淑怡议员
何承天议员
李华明议员
涂谨申议员
陈鉴林议员
罗祥国议员
顏锦全议员
缺席者:
夏佳理议员
陈伟业议员
李永达议员
陈婉娴议员
何俊仁议员
应邀出席者:
- 房屋科
- 首席助理房屋司
- 萧伟全先生
- 房屋科
- 助理房屋司
- 杜巧贤女士
- 律政署
- 高级助理法律草拟专员
- 莫伟声先生
列席者:
- 助理法律顾问(四)
- 林秉文先生
- 条例草案审议委员会秘书
- 总主任(条例草案审议委员会)(三)
- 梁欧阳碧提女士
- 高级主任(条例草案审议委员会)(三)
- 戴燕萍小姐
一九九五年十二月十三日会议的纪录拟稿(中英文本)于会
议上提交,并在毋须作出任何修订之下获得确认通过。该
份会议纪录其后随立法局95-96年度第HB374号文件送交议
员参阅。
2.议员获悉秘书处已于一九九五年十二月十七日(星期日)向
新闻界发出公告,邀请各界人士就条例草案提交意见书及
与条例草案审议委员会会面。该公告已于一九九五年十二
月十八日(星期一)发布,英文虎报更作出专栏报导。
3.陈伟业议员曾于一九九三年六月立法局会议上提出动议
辩论,促请政府制订法例,以发牌形式管制地产代理商。
有关该次动议辩论的立法局会议过程纪录(中英文本),已
于席上提交议员参阅。该份纪录其后亦随立法局95-96年度
第HB375号文件送交缺席是次会议的议员参阅。
4.议员要求秘书邀请曾对一九九四年《监察地产代理工作
小组报告书》作出评论的人士就条例草案发表意见。
5.主席欢迎政府当局代表出席会议。萧伟全先生应主席所
请,向议员简介条例草案的背景及主要条文。
6.萧先生表示,该条例草案是当局为实行监察地产代理工
作小组报告书內所载建议而制定的授权法例。条例草案获
通过成为法例后,当局将须制定若干附属规例。该报告书
提出的主要建议为:
- 界定地产代理的职责;
- 成立法定的独立组织,专责处理发牌事
务及监管制度的执行事宜;及
- 订定条文,制裁不遵守规定的地产代理
。
7.萧先生指出,当局将采取循序渐进的方式,有计划地推
行拟议的发牌制度,确保不会导致大量地产代理失业,并
避免可能因此而出现的大型地产代理机构垄断市场或市民
所获服务受到打击的情况。萧先生又强调,政府会考虑业
內人士、市民或专业团体的意见,对于条例草案中必需作
出的修订,政府当局愿意接纳,并会对草案的运作事宜作
出改善。
8.议员接著提出多项备受关注的事项以作讨论,而政府当
局亦一一作答。现将商议要点综述于下文各段。
9.何承天议员询问政府如何协助地产代理获取有关每一物
业的重要资料。.萧先生强调,条例草案所规定的六项资料(
包括业权、楼面面积、落成年份、核准用途、契约届满日
期及续期权利),均是关乎物业买卖的基本和重要资料,市
民只须缴付合理的查册费,瞬即可从土地注册处取得这些
资料。当局将提供查册表格样本及有关各种查册服务收费
的资料,供议员参阅。地产代理在登记成为土地注册处直
接查册系统的用戶后,亦可取得所需资料。直接查册系统
是一项完全电脑化的查册设施,使用戶可透过其办公室的
电脑终端机进行联线搜寻,查阅土地注册纪录册的资料。
此外,政府计划在差饷物业估价署装设电脑资讯检索系统
,方便市民翻查有关住宅物业楼龄及实用面积的资料,该
检索系统预期可于一九九六年年底装设妥当。政府的目的
是把所有有关资料集中储存在一个接触点內,使地产代理
易于获取这些资料。然而,他承认在旧型楼宇如战前旧楼
方面,公众未必可轻易查获条例草案所规定的若干资料。
10.萧先生表示根据地产代理条例草案,只要地产代理已采
取合理的步骤获取资料及验证其向客戶提供的资料准确无
误,则毋须承担刑事罪行的法律责任。物业业主亦有责任
作出声明,说明有关物业曾否进行任何未经许可的改建工
程。议员察悉草案第56条清楚列明,未有遵照规定行事的
地产代理仅在无合理辩解时,始须承担法律责任。合理辩
解此项抗辩理由,可为地产代理提供足够的保障。
11.何承天议员质疑土地注册处未必备有某些资料,萧先生
表示公众人士或可透过其他渠道如差饷物业估价署及屋宇
署取得这些资料。
12.就此方面而言,主席建议政府当局应在条例草案的附表
中清楚订明适当程序及有关表格。萧先生回应时表示,上
述事项将由地产代理监管局以规例的形式订定。
13.何承天议员进一步建议立法局资料研究及图书馆服务部
进行模式研究,供条例草案审议委员会审议,议员对此表
示同意。该项研究的目的是,就条例草案第37(2)条所列各
项与物业有关的资料,确定:(a)是否容易获取此等资料;
(b)地产代理需花费多少时间及金钱,包括从卖方、政府部
门(如土地注册处、差饷物业估价署及屋宇署)或任何有关
方面获取此等资料,并在合理的范围內确保本身能信纳此
等资料的准确性。该项研究应同时涵盖旧型及新型物业,
以作比较。涂谨申议员补充,是项研究应包括其他未有在
草案第37(2)条中订明的有关资料(例如有关工业楼宇楼面负
荷量的规定,以及即将改建为餐厅的商业单位的污水渠接
驳系统等资料)。萧先生指出,对于有关方面须就不同种类
物业提供的各种重要资料,地产代理监管局会加以指定及
作出统一。
14.涂谨申议员认为,由地产代理查证卖方根据草案第37(2)
(g)条的规定提供的声明中所载资料的准确程度,可能会为
地产代理造成过重的负担。杜巧贤女士解释,草案第37(8)
条免除地产代理核证声明中所载资料准确性的责任。她又
补充,此项条文亦不应解释为规定卖方保证所作声明准确
无误。如出现失实陈述的情况,卖方才需负上民事法律责
任。议员同意在条例草案审议委员会对草案条文进行逐条
审议的工作时,才就此项问题再作讨论。
15.鉴于地产代理监管局将是具有权力的监察机构,李华明
议员关注到利益或许互有关连的地产代理及有关行业人士
在监管局內的代表性过高,因此等人士共占监管局成员总
数的三份之二。萧先生回应时表示,为确保地产代理监管
局大公无私,局內三份之一成员将为业內人士(主席及副主
席除外),其余成员则为有关的专业人士及社会人士。他强
调地产代理监管局的重要任务之一是平衡各方利益,以确
保其公正无私及足可信赖。李华明议员就此提出建议,并
获萧先生答允考虑可否作出规定,使地产代理监管局的成
员中,有一半为业內人士及有关的专业人士,而另一半则
为社会人士(包括总督特派廉政专员公署及消费者委员会的
代表)。
16.李华明议员及何承天议员提出查询,并获萧先生证实,
由日后成立的地产代理监管局订定的发牌规定,将须按照
正常的立法程序提交立法局。郑家富议员建议政府当局参
考外地的发牌规定,在条例草案內订明有关的细则。萧先
生指出,根据条例草案的规定,地产代理监管局将制定详
细的发牌规定,他答允向日后成立的地产代理监管局转达
议员的意见。
17.顏锦全议员亦认为对于那些拥有不关乎其个人信用的刑
事纪录的人士,地产代理监管局在评核其领牌资格时应采
用较宽松的准则。萧先生解释,条例草案的目的是规定地
产代理从业员执行某些职务,并处罚那些严重触犯草案规
定的从业员,藉以保障消费者的利益。在决定申请人是否
具备领牌资格时,地产代理监管局必须考虑其过往的刑事
纪录,以确保业內人士的操守及保持地产代理业的形象。
18.罗祥国议员询问当局如何避免因实施是项条例草案的条
文而出现地产代理从业员流失的情况,萧先生回应时表示
,当局将订立一段过渡期,地产代理监管局于该段时间內
将签发供过渡期使用的牌照,使地产代理有足够时间作出
准备,以便能全面达到所需的发牌规定。
19.罗祥国议员询问当局,是项条例草案如何处理可能出现
的大型地产代理公司垄断巿场的问题。萧先生回应时表示
,在日后订立的监察制度下,所有地产代理均会获得公平
和合理的对待,地产代理监管局亦会以持平的态度行事,
避免出现大型机构垄断巿场的情况。是项条例草案旨在确
保地产代理具备所需能力,符合若干基本的执业条件,并
以公正及诚信的手法执行其职务。然而,草案內并沒有对
经营地产代理业务所需的最少资金及职员数目作出规定,
因为如作出此等规定,便会对小型地产代理公司带来不良
影响。
20.罗祥国议员提及草案第37(1)(a)(ii)条,该条文规定每名持
牌地产代理均须在合理的范围內确保自己能信纳物业资料
的准确性(不论该物业是位于香港或其他地方)。他质疑对
于那些尚未动工兴建的海外物业,此项规定如何能够适用
于和这些物业有关的广告內所列的物业落成日期。有关此
项问题,议员察悉法律改革委员会辖下一个小组委员会正
在研究海外物业售楼说明的事宜。当局将于适当时公布法
律改革委员会的建议,以便作出公众咨询。
21.周梁淑怡议员提及地产代理须确保广告內沒有虛假、不
准确或有误导性的资料的规定,她认为由于广告是用以吸
引及喚起他人的注意,而且是为了商业目的而发出,因此
,有关方面值得对此项规定再作仔细的审议。
22.顏锦全议员表示,当局宜规定任何人均须修毕某些指定
的训练课程后,始有资格申请地产代理牌照。较诸规定申
请人获取高水平的学历,此举实较为恰当。
23.周梁淑怡议员对此表示赞同,她表示领牌所需的学历如
订得过高,便会对业內的就业机会构成不良影响。她认为
与其作出此种规定,不如把著眼点放在申请人在业內的有
关工作经验及能力之上。地产代理监管局在订定申请人所
应具有的资格水平时,应以修毕一项特别设计的训练课程
或通过一项指定的考试为标准。萧先生回应议员的询问时
表示,草案第19(1)(b)(ii)条所述的学历,可以指一项指定的
训练课程或指定的基本教育水平,又或两者兼备,此事有
待地产代理监管局作出决定。在涂谨申议员建议下,政府
当局同意参考其他行业(并未订明从业员所需学历)的资格
检定考试,这些行业包括电气技术员、水喉匠及证券及期
货事务监察委员会的投资顾问。
24.杜巧贤女士在回应议员的询问时解释,草案第31(1)(v)
条及第56(6)(a)条并无矛盾之处。第31(1)(v)条授权地产代理
监管局作出处罚及行使其纪律制裁权,其中一项权力是撤
销现有牌照。第56(6)(a)条则赋予法庭有关权力,在某人被
定罪后取消该人获取牌照或申领新牌照的资格,停牌期最
长可达五年。萧先生补充,地产代理监管局必须拥有适当
的权力,以便对发牌制度作出规管。监管局在签发牌照前
,将会参考法庭的决定行事。
25.主席询问何以条例草案內并无条文禁止地产代理同时代
表买卖双方,因此举或会导致渎职行为。萧先生答称,双
重代理是地产代理业內存在已久的做法,此举使地产代理
在一般情况下,能以有效及具成本效益的方式处理物业交
易事务。条例草案使客戶可灵活处事,让地产代理可代表
卖方、买方或同时代表买卖双方。草案中有关地产代理须
向客戶披露其利害关系及把每项要约通知卖方的规定,已
是足够的保障。
26.有关主席建议成立赔偿基金一事,萧先生作出回应,表
示根据投诉方面的统计数字,并无侵吞或挪用客戶金钱的
问题。当局曾征询总督特派廉政专员公署及消费者委员会
的意见,并同意在现阶段毋须成立基金。他补充此项建议
或会对地产代理造成财务上的负担,且有可能导致大型地
产代理公司垄断市场的情况。主席表示旅游代理业的赔偿
基金一直运作顺利,萧先生则答称,赔偿基金的管理费用
庞大,此等费用最终可能会转嫁至消费者身上。为了保障
消费者的利益,条例草案建议地产代理应把从客戶处收取
的款项存入另外开设的银行帐戶內,而地产代理监管局则
有权查核帐戶的资料。
27.陈鉴林议员提及草案第45条就雇主因雇员的关系而须负
上转承法律责任一事所作的规定,并表示如所涉及的责任
是刑事方面的法律责任,则可能会对雇主有欠公平。莫伟
声先生指出,雇主只会因为雇员的作为或不作为,才须负
上转承法律责任。因此,第三者在参观地产代理按指示出
售的物业时的行为,并不会导致任何转承法律责任。杜巧
贤女士澄清,草案第45条的规定只适用于民事法律责任而
非刑事法律责任。除了此项条文外,在普通法下,如有关
人士存有雇员及雇主的关系,而雇员在受雇期间曾有任何
可被诉诸法律行动的作为或不作为,则转承法律责任的问
题便告存在。周梁淑怡议员表示,地产代理业人士有合理
理由支持其表达关注,因为并无犯罪意图的商业活动亦有
可能导致刑事法律责任。主席就此表达其意见,政府当局
亦同意就条例草案进行教育是一项重要的工作,因为此举
可令地产代理从业员清楚理解草案的內容,以及有关的法
律概念。
28.会议于下午五时四十分结束。
29.下两次会议的举行日期为:(a)一九九六年一月二十二日
下午四时三十分与代表团体举行会议;及(b)一九九六年一
月三十一日上午十时四十五分与政府当局继续讨论。
立法局秘书处
一九九六年一月二十九日
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