临时立法会
临立会CB(1)1355号文件
(此份会议纪要的英文
本业经政府当局审阅)
档 号: CB1/BC/6/97
《土地(为重新发展而强制售卖)条例草案》
委员会
会议纪要
日 期: | 1998年2月19日(星期四)
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时 间: | 上午8时30分
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地 点: | 立法会大楼会议室A
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出席委员:
夏佳理议员(主席)
何世柱议员
何承天议员
何锺泰议员
林贝聿嘉议员
黃英豪议员
杨孝华议员
杨耀忠议员
叶国谦议员
刘汉铨议员
简福饴议员
顏锦全议员
缺席委员:
王绍尔议员
朱幼麟议员
吴清辉议员
马逢国议员
杨 钊议员
廖成利议员
罗祥国议员
蔡素玉议员
出席公职人员:
- 规划环境地政局首席助理局长
- 陆仿真先生
- 规划环境地政局助理局长
- 何绍舜先生
- 高级助理法律草拟专员
- 霍思先生
应邀出席人士:- 香港地产建设商会
- 代表
- 麦耀鋆先生
- 代表
- 李森先生
- 代表
- 黃浩明先生
- 代表
- 卫少羽先生
- 香港律师会
- 副会长
- 梁云生先生
- 物业委员会会员
- 康信先生
- 执业者事务部副总监
- 朱颖雪女士
- 香港规划师学会
- 副会长
- 林筱鲁先生
- 理事
- Ian BROWNLEE先生
- 香港测量师学会
- 产业测量组委员
- 刘德先生
- 产业测量组名誉秘书
- 林家辉先生
- 产业测量组名誉司库
- 刘振江先生
- 土地发展公司
- 总裁
- 石礼谦先生
- 副总裁
- 麦振芳先生
- 高级助理总监(地产部)
- 祈能贤先生
- 高级助理总监(社区事务)
- 刘曼薇女士
列席秘书:- 总主任(1)1
- 梁庆仪小姐
列席职员:- 助理法律顾问1
- 黃思敏女士
- 高级主任(1)2
- 邓曾蔼琪女士
与团体代表会晤
香港地产建设商会(下称"地产建设商会")
地产建设商会代表表示,该会欢迎当局提出条例草案
,以助进行市区重建。然而,他们担心条例草案实施
起来会有一些实际困难。属于行政长官会同行政会议
所指明地段类别的地段,最低收购下限为不分割份数
的80%以上,要达到这个下限已有困难,更遑论把下
限订为90%。他们预计在地产建设商会会员目前进行
的重新发展项目中,能符合建议最低下限者只有 5 个
左右。他们请议员留意,就湾仔及上环常见的楼高 4
层每层一个单位的建筑物而言,要达到最低收购下限
会有困难,因为只要某一单位的业主拒绝出售其单位
,即可令整个重新发展项目无法进行。他们吁请当局
更有弹性地订立最低收购水平。
2.地产建设商会代表对"地段"一词定义限制颇大尤表
关注。为利便进行市区重建,并使土地的重新发展潜
力得以尽用,他们认为当局在研究重新发展事宜时,
应以重建项目而非"地段"为基础。他们建议赋权土地
审裁处酌情决定重新发展的规模是否合理,而条例草
案亦应准许拥有相连地段合共的不分割份数平均达
90%的多数份数拥有人申请售卖令,以期进行整体发
展计划。
3.对于地产建设商会建议给予土地审裁处行事弹性,
可酌情裁定重新发展的规模,一位议员担心在大规模
综合重建中,少数份数拥有人的权益或会被忽略。一
旦进行大规模综合重建,即使有些楼宇的龄期及维修
状况仍未到理应重建的地步,这些楼宇亦可能需要清
拆。
4.地产建设商会代表回应时表示,条例草案旨在促进
市区重建以利公众。条例草案已订有条文,保障少数
份数拥有人。土地审裁处负责确保有关方面向受影响
人士提出公平合理的条件。地产建设商会代表同意剝
夺产权是颇令人难以接受的事,因此,地产建设商会
认为必须为受影响人士提供足够保障。
5.地产建设商会关注"地段"的定义及"单幢"式重建计划
数量大增预计会带来的后果,高级助理法律草拟专员
就此表示,售卖令申请可涉及多个地段,但多数份数
拥有人须在每个地段中取得不分割份数的90%或行政
长官会同行政会议指明的百分比。
6.关于重新发展综合发展区范围內的某个地段,地产
建设商会代表表示,重新发展计划须在规划用途获批
准后才可进行。对综合发展区施加的限制,在《城市
规划条例》(第131章)第4A条中有所规定。
7.至于向租客及业主作出赔偿一事,地产建设商会代
表表示,应否批出售卖令及一旦批出售卖令所须支付
的赔偿款额,将会由土地审裁处决定,考虑因素包括
受影响业主可能面对的困境。与土地发展公司进行的
重建计划不同,私人重建计划不能提供原区安置。
8.主席同意著令居民迁出原来居所有实际困难,有些
情况下可能需要政府协助。他感谢地产建设商会代表
提出意见,并欢迎他们进一步就条例草案发表意见。
香港律师会(下称"律师会")
(临立会CB(1)974(01)号文件)
9.主席请议员参阅律师会就条例草案提交的详细意见
书。律师会代表表示,律师会认同有需要制定法例,
以便在符合广泛公众利益的前提下进行市区重建,因
此该会普遍支持条例草案。他们同意条例草案性质敏
感,会剝夺个别人士的所有人权益。律师会认为有必
要改善条例草案的条文,以保障声称在地段中拥有权
益的任何一方的权利,特别是声称藉逆权管有取得任
何权益的租客、承按人及寮屋居民的权利。依律师会
之见,保障个别人士权益的最佳办法,是准许他们委
托法律代表在土地审裁处席前陈词。
10.康信先生应主席所请,引领议员参阅律师会的意见
书,并重点讲述当中各项要点。议员察悉,律师会关
注的主要事项之一,是申请售卖令所需达到的最低收
购百分比。律师会认为,规定持有不分割份数不少于
90%或行政长官会同行政会议指明的百分比(应不少于
80%)的拥有人,才有资格申请售卖令,限制未免太大
,更会令政府受到不必要的约束。律师会同意有需要
厘定一个最低收购百分比,但认为降低该百分比的权
力应由土地审裁处而非行政长官会同行政会议负责行
使。土地审裁处应有权按照条例草案所订的一套明确
指引或准则,权衡多数份数拥有人与少数份数拥有人
的权益,酌情决定接纳还是否决售卖令申请。在裁定
应否作出售卖令时,土地审裁处须采用 " 衡量困难的
验证 " 。康信先生又认为,收购下限的百分比若定于
较高水平,专业投机者只须购买少量单位,便可要胁
多数份数拥有人。反之,如下限较低,投机者则较难
取得地段的控制权益,因为他们须购买更多单位,所
涉成本亦相应较高。
11.在某些情况下,多数份数拥有人根本无意重新发展
地段,而只想强迫少数份数拥有人出售其物业,以便
套取利润,主席请律师会对此提出意见。康信先生表
示,律师会认为多数份数拥有人出售地段的目的无关
重要,因此土地审裁处不应将之纳入考虑范围。拥有
人的目的可能是要令其物业取得最高造价。由于重新
发展的条件会成为售卖令的一部分,土地审裁处不应
考虑多数份数拥有人提出申请的动机。高级助理法律
草拟专员补充,多数份数拥有人只需令土地审裁处信
纳,基于楼宇的龄期及维修状况,有关地段确有理由
重新发展。重新发展地段的将会是购买者而非多数份
数拥有人。
12.主席询问,依律师会之见,把土地审裁处的司法管
辖权延伸至逆权管有的申索个案是否适宜之举。康信
先生回应时表示,律师会不主张撤销原讼法庭在裁定
逆权管有申索个案方面的司法管辖权。然而,律师会
认为土地审裁处应有权扣留售卖收益,待受影响人士
的申索个案获得裁定后,才把售卖收益分摊予受影响
的人士。
13.至于为受影响人士提供保障的优先次序,康信先生
表示,除非楼宇的住客全是已在该处居住数十年的长
期住戶,否则自住业主应较非自住业主或租客优先获
得保障。
14.议员及律师会代表讨论条例草案第8(1)条所带来的
影响,该条文旨在于出售地段时终绝任何前拥有人的
权利。律师会看不到有任何理由,不能在前拥有人所
设地役权或通道权仍然存续的情况下出售地段。高级
助理法律草拟专员建议,这类地役权或通道权可根据
《土地注册条例》(第128章)注册为待决案件,以便土
地审裁处及准业主能注意到这些条件,而土地审裁处
亦可考虑预留部分售卖收益,听候对申索个案的裁定
。然而,康信先生指出,有些因长期使用而取得的地
役权或通道权不能以金钱形式衡量。
15.主席同意,条例草案不应旨在撤销所有注册或因长
期使用而取得的地役权或通道权。他欢迎律师会对条
例草案第8条提出修正建议,以保留这些权利。
(会后补注:律师会对条例草案第8条提出修正建议的
补充意见书,已随临立会CB(1)1012号文件送交法案
委员会委员参阅。)
香港规划师学会(下称"规划师学会")
(临立会CB(1)974(02)号文件)
16.规划师学会代表支持条例草案建议加快进行市区重
建的机制。然而,规划师学会认为在决定一幢楼宇应
否进行重建时,首要考虑因素并非楼龄,而是安全问
题。依该会之见,市区重建未必一律需要清拆楼宇,
因为不少楼宇均可透过妥善的维修保养翻新。
17.规划师学会代表强调有需要审慎研究条例草案对社
会造成的影响。政府或土地发展公司决定进行的综合
重建计划,均受一套明确的甄选准则规限,但规模零
碎的重建却不同,这类重建可能只著眼于用地的发展
潜力而非重新发展的需要。条例草案把重点完全放在
收购地段某一百分比的不分割份数上,可能偏离市区
重建的宗旨,因为建议机制会同时促进发展潜力优厚
的新旧楼宇的重建工作。
18.保障少数份数拥有人和租客的权益,也是规划师学
会关注的事项。该会代表强调,这些人士在利益上的
损失不能单靠现金补偿,因为他们可能会因强制售卖
地段而失去在其负担能力以內购买廉价房屋的权利。
在技术问题上,规划师学会代表指出,条例草案第 3
条提述的估值报告应由注册专业估值师拟备。此外,
土地审裁处根据条例草案第 4(1) 条就爭议进行聆讯和
作出裁定的过程应设定时限,而处理爭议的方式亦应
在条例草案中订明。
香港测量师学会(下称"测量师学会")
(临立会CB(1)985号文件)
19.测量师学会代表重点讲述该会意见书所载的主要关
注事项。他们表示,测量师学会普遍认同条例草案的
精神,但该会特别关注条例草案的适用范围。与其如
条例草案建议般规定最低收购水平适用于单一地段,
测量师学会建议扩大这个适用范围,以涵盖那些包括
多个相连地段的计划。他们强调,就市区重建而言,
重新发展面积较大的用地较重新发展单一地段,更合
乎成本效益和经济原则。因此,应考虑把多个地段当
作单一地段或物业一并出售,这样将可提高有关地段
的价值,令所有业主受惠。
20.主席问及重新发展的最新趋势。测量师学会代表表
示,他们手头上并无这方面的统计资料,但知悉大部
分发展商均有兴趣收购多个建有低层大厦的相连地段
,将之合并后作重新发展。然而,租客根据《业主与
租客(综合)条例》(第 7 章)获得的赔偿款额最近经调整
后,重建成本已较过往为高,以致发展商对重建计划
裹足不前。此外,发展商认为重建10层以上的楼宇欠
缺成本效益,因为当中涉及的赔偿费用可能比重新发
展的潜在价值还要高。就条例草案而言,最低收购水
平如订为不分割份数的90%,重建6层以下的楼宇会有
困难,因为只要这些楼宇其中一层未能收回,便达不
到所需的收购水平。在这方面,测量师学会建议在条
例草案中加入条文,使绝对多数份数拥有人(即一个单
位的不分割份数以外全部份数的拥有人)可根据条例草
案提出申请,重新发展有关地段。
21.为确保估值工作水准良好,测量师学会认为估值报
告须由一名产业测量师核证,该名产业测量师应属《
测量师注册条例》(第417章)所规定的注册专业测量师
。测量师学会又建议鼓励少数份数拥有人聘请估值师
进行独立估值工作。若在物业估值方面出现爭议,可
由第三名独立估值师定出一个协议估值来解决问题,
而无须把此事交由土地审裁处仲裁。议员对接纳这项
安排有所保留,尤其是考虑到当中一点,就是所有专
业费用将建议由多数份数拥有人承担。
土地发展公司(下称"土发公司")
22.土发公司的意见书在会议上提交,并随临立会
CB(1)985号文件送交议员参阅。
23.石礼谦先生表示,土发公司赞成条例草案的整体意
向和目的,就是加快进行市区重建。他告知议员,土
发公司过往10年在进行重建计划时遇到重重障碍,所
涉问题包括物业业权问题、个别业主对重建的抗拒、
安置问题及赔偿费用。估值工作在若干程度上带有主
观成分,因此,解决对物业估值的爭议所涉及的难题
尤其值得注意。他指出,条例草案建议的机制与土发
公司一贯运作方式有颇大分别。政府的自置居所津贴
适用于土发公司所进行的各项重建计划。该项津贴的
用意是使住宅物业业主可在同区购买面积与其原来居
所相若的单位。受影响的租客可选择接受安置或特惠
补偿。在近期进行的重建计划中,土发公司更让业主
有机会参与用地的重新发展。条例草案未有就特惠补
偿一事作出规定,而只建议以拍卖方式售卖地段,藉
此确保少数份数拥有人尽可能取得最佳卖价。土发公
司负责的重建计划以综合重建为目标,条例草案则旨
在促进针对面积较少的地段的重新发展。石礼谦先生
又表示,土发公司曾对都会区市区重建的需要进行评
估,评估结果已载于《分区市区重建策略》內。议员
如欲参阅该份文件,土发公司可把文件提交法案委员
会。是次评估的结果显示,约有 500 个市区用地需要
重新发展,预计受影响的人士约有150 000人。
(会后补注:《分区市区重建策略》备存于临立会图书
馆內,有关摘录已随临立会CB(1)1013号文件送交议员
参阅。)
24.一位议员询问土发公司会否考虑借助条例草案推行
其重建计划。石礼谦先生证实,土发公司无意援引条
例草案的规定来进行各项计划。土发公司是在《土地
发展公司条例》(第15章)所规管的法定架构下运作,
运作透明度甚高。如要对《土地发展公司条例》作任
何修改,须循正常立法程序行事。
25.议员关注到天台居民的赔偿安排,石礼谦先生承认
这是最棘手的工作之一。在这些居民中,有些是持有
一个细小百分比不分割份数的业主,往往要与他们进
行冗长的磋商,才能达成协议。石礼谦先生认为,实
施条例草案无疑有助进行市区重建,但会对社会构成
影响,须予正视处理。
与政府当局举行会议
26.议员关注到,在受影响的业主和租客获得的赔偿方
面,土发公司进行的重建计划和条例草案下的私人重
建计划两者规定有所不同。土发公司的重建计划提供
较多不同的赔偿方案,包括现金补偿、安置及参与重
建计划。规划环境地政局首席助理局长承认私人重建
计划与土发公司进行的重建计划在赔偿安排上确有分
别。他表示,土发公司坚守一项原则,就是不能使任
何人因该公司进行的重建计划而无家可归。然而,因
私人重建计划而被迫迁离原来居所的租客,赔偿安排
主要受《业主与租客( 综合 )条例》的条文规管。住宅
单位租客有权以其处所应课差饷租值的倍数获得现金
补偿,赔偿款额足以让其租住面积相若的较新单位 6
至7年左右。
27.议员同意在未来数次会议上讨论下列主要事项 --
- 向土地审裁处申请售卖令的最低下限(不分割份
数的百分比);
- 条例草案的涵盖范围(适用于单一地段还是相连
地段);
- 重新发展的理由(须在条例草案抑或在有关规例
中指明);
- 完成重新发展项目的时限;
- 藉售卖令终绝第三方的权益,包括透过逆权管
有取得的权益;
- 藉售卖令终止租赁及向租客作出赔偿;及
- 分摊售卖收益的先后次序。
28. 议员商定在以下时间举行各次会议 --
- 1998年2月24日上午10时45分;
- 1998年2月25日上午8时30分;
- 1998年2月26日上午8时30分;及
- 1998年2月28日上午8时30分。
29. 议事完毕,会议于下午12时25分结束。
临时立法会秘书处
1998年6月11日