立法會

香港的土地租用制度

ISE07/16-17

主題：	發展、土地管理、土地租用、土地契約

據政府所表示，最少有3萬份新界(包括新九龍)土地契約將於2047年年中期滿。^{1註釋符號代表請參閱GovHK (2016b)。} 近月，有公眾關注政府是否有權為將於2047年年中期滿的土地契約續期；若然有權的話，政府會如何為相關土地契約續期。這是由於這項關乎土地租用的不確定因素，或會對物業轉讓和按揭融資帶來中長期影響。
本期《資訊述要》簡略回顧香港土地租用制度的歷史演變，並討論社會人士就2047年期滿的土地契約所提出的關注事項。

土地租用制度在1997年前的歷史演變

香港的土地差不多全部由政府批租，只有位於中區的聖約翰座堂的一小幅土地除外。^{2註釋符號代表聖約翰座堂現址的土地於1847年獲批永久業權，條件是該幅土地必須用作教堂之用。請參閱Goo (2010)。} 自1843年起，政府批地的慣常做法都是向使用者批出土地契約，年期大多為75年或99年，但亦有少數土地契約的年期長達999年。批租制度在香港回歸後大致維持不變，在1997年年中前批出的契約稱為"官契"，其後批出的稱為"政府租契"。

大體而言，香港在九七回歸前批出的土地契約有下列3個常見的年期，當中以75年和99年為主：

(a)	75年的契約年期：香港島於1842年割讓予英國政府後，前殖民地政府初期根據英國政府的指示，在批出土地契約時把年期訂為75年。1860年，在九龍半島界限街以南的地區被割讓予英國政府後，前殖民地政府繼續採用此做法。
(b)	99年的契約年期：1898年，新界及界限街以北的新九龍以99年期租借予英國政府。自此以後，前殖民地政府向使用者批出的土地契約以99年減3天為期限，而此契約年期後來亦適用於香港其他地區。
(c)	999年的契約年期：999年的契約年期，屬例外情況而非慣例。在1849年至1898年期間，土地擁有人可就土地契約申請999年的契約年期。然而，前殖民地政府於1898年5月後已停止批出這類長年期契約，因為這安排變相令政府失去相關土地的長遠控制權及期內的潛在土地收益。目前，只有少數位於香港島及九龍的土地的契約年期長達999年。^{3註釋符號代表太古城的住宅發展項目的土地契約年期為999年便是其中一個例子。請參閱Swire Properties (2011)。}

根據於1973年制定的《政府租契條例》(第40章)，凡屬本港可續期的土地租契，在續期後均須每年繳納經重估的租金，金額為相關土地應課差餉租值的3%。此規定亦影響了往後有關土地契約續期(包括沒有續期權的土地契約)的事宜。

1980年代初期，由於新界土地的年期即將於1997年屆滿，其土地契約的不確定因素在香港廣受關注。這個不確定因素到1984年12月簽訂《中英聯合聲明》時被解除。《聯合聲明》不僅清楚說明整個香港的主權將於1997年7月1日回歸中國，更訂明香港土地契約和其他有關事項會按《聯合聲明》附件三的規定處理。扼要而言，土地事項會按下列原則處理：^{4註釋符號代表關於《聯合聲明》中有關土地契約事宜的概要，請參閱Goo (2014)；原文則請參閱Constitutional and Mainland Affairs Bureau (2007)。}

(a)	所有土地契約，包括超越1997年6月30日年期的續期權利，均可延續；
(b)	凡於1997年6月30日前期滿的新界土地契約，均可續期50年，直至2047年6月30日為止；^{5註釋符號代表相關的規管法例為於1988年制定的《新界土地契約(續期)條例》(第150章)。該條例旨在為新界的合資格土地續期至2047年，而無須補繳地價。}
(c)	凡於1997年6月30日前期滿而沒有續期權利的香港島及九龍土地契約，可由政府續期，無須補繳地價，惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金；及
(d)	政府當局可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地契約。

2047年後期滿土地契約的相關土地管理政策

《基本法》第七條規定，香港境內的土地全部"屬於國家所有"，由"香港特別行政區政府負責管理、使用、開發"，以及"出租或批給"土地使用者。^{6註釋符號代表《基本法》第七條規定，"香港特別行政區境內的土地和自然資源屬於國家所有，由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸香港特別行政區政府支配。"}《基本法》第一百二十條至第一百二十三條亦保證，將沿用現有的土地契約及續期政策。這些條文為回歸後的土地政策提供了法律基礎。
根據政府於1997年7月公布的政策聲明，新的土地契約會以50年的年期批出，需補地價，並需每年繳納相當於該物業當日的應課差餉租值3%的租金。此外，沒有續期權利的契約於期滿後可續期50年，惟短期租約及特殊用途契約除外。^{7註釋符號代表短期租約的批給年期通常不超過5年，期滿後會按月或按季續租。特殊用途契約包括康樂和加油站用途的契約，一般為期21年。} 這兩項措施直接影響於2047年期滿或年期跨越2047年的土地契約。
有鑑市民對2047年期滿的土地契約問題的關注，地政總署最近於2016年9月表示，2047年並非"大限"，並重申沒有續期權利的契約"在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價"，惟須每年繳納租金，款額相當於有關物業應課差餉租值的3%。^{8註釋符號代表請參閱GovHK (2016a)。}
事實上，回歸後根據批地計劃批出的新土地契約一般由賣地日期起計為期50年，年期已超越2047年。至於現有土地契約續期至超越2047年的個案，薄扶林花園正是一例。該屋苑原本的土地契約為75年，在2006年年中期滿後，獲續期50年至2056年，無須補地價。^{9註釋符號代表請參閱Development Bureau (2016)。} 另一個近期的例子，則為政府於2016年6月批出為期50年的沙田馬場特殊用途契約。^{10註釋符號代表請參閱沙田區議會2015年及2016年。沙田馬場的土地契約於2012年期滿，其後以短期租約形式續租。2016年6月，香港賽馬會獲政府批出為期50年的特殊用途契約，其中一項租賃條件是該會須負責提供和管理位於馬場內的彭福公園的康樂設施，以供公眾使用。}

即使政府表示具有法律權力處理於2047年期滿的土地契約問題，但社會人士對於其執行安排仍有憂慮，現概述如下：

(a)	契約續期的酌情權：社會大眾對政府如何"全權酌情決定"為土地契約續期至超越2047年，表示關注及疑慮，部份人士亦關注政府的決定能否做到"公平合理"。^{11註釋符號代表請參閱Ejinsight (2016)。}
(b)	相關個案為數眾多：據地政總署的資料，最少有3萬份新界(包括新九龍)土地契約將於2047年期滿，因為在1988年制定的《新界土地契約(續期)條例》(第150章)下，這些土地契約已在1997年自動續期至2047年。^{12註釋符號代表請參閱GovHK (2016b)。} 對於社會上關注到地政總署或須動用大量資源處理這些契約，政府已表明，可能會"透過立法方式一次過為大量同時期滿的地契續期"，此舉應有助釋除這方面的疑慮。^{13註釋符號代表請參閱GovHK (2016b)。}
(c)	作出續期決定的所需時間：按現行沒有續期權的土地契約續期政策，承租人通常會在期滿日期前兩年申請"重批條件"。然而，有社會人士關注到，相關申請應在更早時間提出，因為土地契約若有不確定因素，可能會在物業轉讓方面造成連鎖反應，繼而影響相關物業的市值。
(d)	銀行的按揭貸款政策：由於銀行的按揭貸款年期可長達30年，有社會人士關注到，距離2047年的時間逐漸縮短，這會否對按揭貸款政策造成影響。香港金融管理局於2016年10月發表聲明，向銀行保證，銀行無須為此調整其按揭政策，因為政府有權為於2047年期滿的契約續期。^{14註釋符號代表請參閱《明報》，2016年10月29日。}

因應社會各界提出的關注，政府重申目前已有清晰明確的政策，處理土地契約於期滿時續期的相關事宜。政府當局並表示，會在適當時候作出安排，處理土地契約的續期工作。^{15註釋符號代表請參閱GovHK (2016b)。}

立法會秘書處
資訊服務部
資料研究組
蔡筱雯
2016年12月8日

附註：

1.	請參閱GovHK (2016b)。
2.	聖約翰座堂現址的土地於1847年獲批永久業權，條件是該幅土地必須用作教堂之用。請參閱Goo (2010)。
3.	太古城的住宅發展項目的土地契約年期為999年便是其中一個例子。請參閱Swire Properties (2011)。
4.	關於《聯合聲明》中有關土地契約事宜的概要，請參閱Goo (2014)；原文則請參閱Constitutional and Mainland Affairs Bureau (2007)。
5.	相關的規管法例為於1988年制定的《新界土地契約(續期)條例》(第150章)。該條例旨在為新界的合資格土地續期至2047年，而無須補繳地價。
6.	《基本法》第七條規定，"香港特別行政區境內的土地和自然資源屬於國家所有，由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸香港特別行政區政府支配。"
7.	短期租約的批給年期通常不超過5年，期滿後會按月或按季續租。特殊用途契約包括康樂和加油站用途的契約，一般為期21年。
8.	請參閱GovHK (2016a)。
9.	請參閱Development Bureau (2016)。
10.	請參閱沙田區議會2015年及2016年。沙田馬場的土地契約於2012年期滿，其後以短期租約形式續租。2016年6月，香港賽馬會獲政府批出為期50年的特殊用途契約，其中一項租賃條件是該會須負責提供和管理位於馬場內的彭福公園的康樂設施，以供公眾使用。
11.	請參閱Ejinsight (2016)。
12.	請參閱GovHK (2016b)。
13.	請參閱GovHK (2016b)。
14.	請參閱《明報》，2016年10月29日。
15.	請參閱GovHK (2016b)。

參考資料：

1.	Constitutional and Mainland Affairs Bureau. (2007) The Joint Declaration.
2.	Daily Information Bulletin. (1997) HKSAR land policy and first Land Disposal Programme announced, 15 July 1997.
3.	Development Bureau. (2016) "Doomsday" Story Ungrounded.
4.	Ejinsight. (2016) Land lease: It's not too soon to fret over 2047, 15 September 2016.
5.	Gittings, D. (2011) What will Happen to Hong Kong after 2047? California Western International Law Journal, vol. 42, no. 1, pp. 37-60.
6.	Gittings, D. (2013) Introduction to the Hong Kong Basic Law.
7.	Goo, S. H. & Lee, A. (2010) Land Law in Hong Kong.
8.	Goo, S. H. (2014) An overview of Hong Kong land law and dispute resolution, Resolving Land Disputes in East Asia.
9.	GovHK. (2016a) LandsD's response to media enquiries on land leases expiring in 2047, 13 September 2016.
10.	GovHK. (2016b) Renewal of land leases expiring in 2047, 16 November 2016.
11.	Hong Kong Monetary Authority. (2012) Prudential Measures for Property Mortgage Loans, 14 September 2012.
12.	Nissim, R. (2012) Land Administration and Practice in Hong Kong.
13.	Swire Properties. (2011) Swire Properties Limited: Listing by Introduction of the Main Board of The Stock Exchange of Hong Kong Limited.
14.	《2047年地契問題金管局：銀行毋須調整按揭政策》，《明報》，2016年10月29日。
15.	《銀行促港府釐清2047地契問題》，《明報》，2016年10月15日。
16.	沙田區議會：《發展及房屋委員會》，2015年4月30日。
17.	沙田區議會：《發展及房屋委員會》，2016年11月3日。
18.	香港測量師學會：《香港測量師學會回應「2047年到期的土地契約」問題》，2016年10月7日。