2. 部分議員認為地產代理監管局(以下簡稱「監管局」) 需擬備訂明的地產代理協議，但涂謹申議員對此做法表示保留，因使用訂明格式的情況在其他行業並不普遍。蕭偉全先生及陳子敏女士表示，根據草案第2條釋義條文中為「訂明」一詞所作的定義，以及第49(1)(a)及 57(1)(k)款的規定，監管局獲授權在房屋司批准下並按照正常立法程序，藉制定規例訂明包含地產代理協議的文件的格式，以及須列入該等文件的詳情。陳女士補充，《釋義及通則條例》並無規定必須在訂明格式內採用某些特定的用語，只要根據條例草案訂明的協議內容不受影響，以其他形式擬備的協議亦可接受。她以《公司條例》為例，指各公司可各自印製與法定表格有所不同的表格，以供提交公司註冊處處長。議員認為有需要在地產代理協議內列明某些重要資料，以確保一致。蕭先生表示，第p50(2)至(4)款已述明應在何種基礎上擬備協議。

3. 對於當局會否考慮效法新加坡，規定透過律師收取物業交易的佣金，以免出現欠繳款項的情況，蕭先生表示，地產代理協議本身會為地產代理及客戶雙方提供充分的保障，至於佣金方面的爭議，則可轉介監管局仲裁。

4. 議員認為應按照地產代理工作的實際經驗，在第50(3) 款訂明須予支付的佣金的收費率，而非佣金款額。蕭先生解釋，上述條款已就指明須予支付的佣金的收費率及款額一事作出規定。雖然如此，他仍答允在適當情況下修改有關用語，以消除任何可能出現的含糊之處。議員又要求當局闡釋第50(3)(b)與(c)款之間的關係。陳女士表示，前者訂明地產代理有責任據其於簽訂協議時所知，向客戶披露其對有關物業擁有的一切金錢上的及其他實益的權益，而後者則訂明代理有責任告知客戶其後出現但尚未在協議中說明的各項轉變，例如新作出的承諾。

5. 議員認為應從主體法例刪除第50(4)款所訂的運作細則，
尤以第50(4)(d)款所訂的為然，以便監管局可靈活行事。蕭先生表示，上述條款已賦予監管局行事上的靈活性，使之可在情況有此需要時訂定除第50(3)款所述者以外的
條件。他又補充，即使協議內容其後出現任何轉變，例如須予支付的佣金款額或收費率有變，有關方面亦可按第50(4)(d)款的規定訂立補充協議，以應所需。杜巧賢
女士補充，第50(4)(d)款僅訂明在地產代理及客戶均表
同意下訂立補充協議的方式。

6. 議員詢問可否把第50(5)款的適用範圍擴展至地產代理配偶以外的其他近親，例如父母及兄弟姊妹，以加強對客戶的保障。陳女士回應時表示，在這方面須作何種程度的規管，乃屬政策事宜。她以《公司條例》為例，指有關人士的後裔亦涵蓋在內。蕭先生答允考慮議員在
這方面的意見。

7. 鑑於在地產代理協議中加入免責條款會使消費者的利益受損，部分議員認為有必要在條例草案中制定條文，禁止這種做法；但其他議員卻認為此事應由監管局決定。蕭先生答允按照《管制免責條款條例》的規定，考慮議
員的意見。

草案第51條提供未簽立的地產代理協
議的副本的責任

草案第52條提供已簽立的地產代理協
議的副本的責任

8. 陳女士回答議員時解釋，草案第51條旨在訂明未簽立
的地產代理協議副本的提交方式。第51(1)款規定，在地
產代理親自提交未簽立的地產代理協議供客戶簽署，而簽立協議的其他各方尚未簽署該份協議的情況下，應當場把如此簽署的協議的副本交給該客戶。根據第51(2)款，
如把未簽立的協議送交客戶或其代表簽署，應同時把該協議的副本送交該名客戶或代表。陳女士強調，協議只有在經買賣雙方簽署的情況下，才成為已簽立的文件，草案第52條已就此作出規定。至於草案第51條的目的，
則是確保首先簽署未簽立協議的一方擁有該協議的副本，
以作參考。

第VII部 ── 雜項條文

草案第53條在佣金方面的爭議

9. 蕭先生回答議員時證實，在代理和客戶雙方同意之下，或在雙重代理情況下獲得雙方客戶同意後，可把在佣金方面的爭議轉介監管局仲裁。議員憂慮此種做法會限制了監管局作為申訴渠道的角色，因部分地產代理可能會拒絕就所提申索採取進一步行動。然而，陳女士表示情況剛剛相反，只要問題涉及佣金，地產代理便會更急切盼望尋求迅速的解決辦法。她強調，該條文並未抹煞其他申訴途徑。擧例而言，倘協議其中一方拒絕把個案交由監管局仲裁，所涉款額達15,000元或以下者，可向小
額錢債審裁處提出申索；款額在15,000元以上至120,000
元者，可向地方法院提出申索；至於款額超逾上述數目
者，則可向高等法院提出申索。

10. 議員雖同意有必要設立更廉宜快捷的申訴途徑，但卻認為如協議其中一方對監管局的裁決提出反對，此項裁決即不應屬最終和具約束力的決定。蕭先生表示，由於把爭議轉介監管局仲裁乃出於協議雙方自願，故監管局的決定應屬最終決定。部分議員認為地產代理日後或會傾向於在地產代理協議中加入裁判條款，以免在這方
面出現任何爭議。

11. 至於口頭協議所引起的爭議可否根據草案第53條予
以解決的問題，蕭先生表示，第53(1)(c)款已清楚說明需
以書面訂立地產代理協議，草案第53條方告適用。協議
內容其後如出現任何轉變，例如須予支付的佣金的收費率或款額有變時，則應透過補充協議加以述明。陳女士補充，第50(4)(d)款已就訂明訂立補充協議的方式一事作
出規定。然而，對於根據第50(4)(d)款作出，有關口頭協
議無效且與其在普通法中適用情況相反的任何規定，議員憂慮消費者未必可察覺得到。為對此作出補救，一位議員建議將不遵守草案第49和50條的行為列為刑事罪
行。陳女士則表示，與不遵守規定的行為有關的罰則，仍有待監管局訂明。她補充，監管局可制定附屬法例，禁止以口頭協議的方式訂立地產代理協議。助理法律顧問表示，根據一般原則，如需修訂協議，應依循訂立協議的方式進行。在禁止作出口頭協議的情況下，客戶如因地產代理所作的失實陳述而蒙受任何損失，可根據契
約法循民事法律程序追討賠償。

12. 議員對規定口頭協議無效的建議表示保留，因此擧
與普通法的規定迴然不同。他們促請當局重新研究地產代理在其後對地產代理協議內容作出修改，但卻未有據以告知有關客戶的情況下，將須承擔何種法律責任。蕭
先生答允考慮議員的意見。

──	一九九六年七月十九日(星期五)財務委員會會議結束後；及
──	一九九六年七月二十九日(星期一)下午二時三十分。

(會後補註：

原定於一九九六年七月十九日擧行的會
議其後取消。)

16. 議事完畢，會議於下午十二時四十五分結束。

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地產代理條例草案委員會
會議紀要

I. 通過以往會議的紀要

II. 會議過程

草案第50條地產代理協議的格式及內容

草案第51條提供未簽立的地產代理協
議的副本的責任

草案第52條提供已簽立的地產代理協
議的副本的責任

第VII部 ── 雜項條文

草案第53條在佣金方面的爭議

草案第54條合夥

草案第55條豁免權

III. 其他事項

地產代理條例草案委員會 會議紀要

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會議紀要