3. 當局在其提交的參考文件第25段中曾提述修改有關罪行的條文一事，關於此事的進展，蕭偉全先生向議員保證，當局將根據議員的見解及搜集所得的公眾意見，特別是在建議把地產代理的不當經營手法列為刑事罪行方面，研究需否修改上述條文。蕭先生又強調，修改條文的目的在於一方面確保消費者獲得保障，另一方面則避免對地產代理業造成不必要的干擾。為條例草案引入「應盡的努力」此一概念，是朝著這方向邁進的一項措
施。

4. 議員詢問類似罪行是否適用於服務業內存在商戶與客戶關係的其他行業，尤其是有關提供資料方面的罪行。蕭先生答允就此作出回應，但卻提出警告，指鑑於條例草案的性質前所未見，把有關條文與其他法例直接作出
比較的做法未必恰當。

5. 議員認為在閱讀本條文時必須經常對不同的條文作出相互參照，可見本條文的表達方式過於累贅。因此，他們促請當局考慮重新編排條文中各項條款的次序，以便查閱。陳子敏女士表示，在草擬法律時，為求清晰明確而以不同條文訂明各項罪行及相關罰則，是常見的做法。為方便議員研究有關條文，助理法律顧問答允就罪行及罰則的規定擬備相關條文對照一覽表。

(會後補註：

相關條文對照一覽表已隨立法局95-96
年度第CB(1)1848號文件送交議員參閱。)

6. 陳女士回應議員時解釋，任何人無合理辯解而無牌進
行地產代理工作，即屬犯罪。根據第56(3)(a)(i)款，一經
循公訴程序定罪，該人可被判罰款500,000元或監禁兩年，
或同時被判罰款500,000元及監禁兩年。在第56(3)(a)(ii)款
的規定下，循簡易程序定罪的罰則為第六級罰款(100,000
元)或監禁六個月，或同時被判第六級罰款和監禁六個月。
陳女士表示，循公訴程序定罪與循簡易程序定罪的分別，
僅在於程序上的不同。然而，裁判官就上述罪行循簡易程序定罪時所判處的刑罰的水平，已在《裁判官條例》
的條文中有所規定。陳女士就一項相關問題證實，律政
司獲授予在裁判法院或高等法院進行檢控工作的任務。

7. 至於和罪行有關的類似條文是否適用於其他法例的問題，蕭先生表示，根據《旅行代理商條例》、《槓桿式外匯買賣條例》、《保險公司條例》及《放債人條例》，任何人如在沒有適當牌照的情況下進行此等條例所訂明的各類工作，亦屬犯罪。按照上述各項條例的規定，違反此項規定者可被判罰款100,000至10,000,000元或監禁
一至七年不等，或同時被判罰款及監禁。至於等候牌照續期的地產代理會否被視為無牌進行地產代理工作一事，蕭先生向議員保證，地產代理監管局(以下簡稱「監管
局」)將制訂指引，以消除可能出現的含糊之處。

8. 部分議員詢問物業交易的中間人是否在條例草案的適用範圍內。蕭先生表示，條例草案所涵蓋的是地產代理而非中間人，草案中亦已清楚說明任何人必須持有牌照，才可進行任何與取得或處置物業有關的工作。蕭先生回答一項相關問題時表示，在消費者委員會及總督特派廉政專員公署處理的針對地產代理不當經營手法的投訴中，主要與失實陳述及濫收佣金等問題有關。與中間人所擔當的角色或進行的工作有關的資料則甚少。議員對中間人需否申領牌照一事意見不一。部分議員建議中間人應獲豁免領取牌照，其他議員則同意當局的看法，認為領取牌照在確保消費者獲得保障方面十分重要。蕭先生強調有需要對所有地產代理工作一視同仁，並作出警告，指豁免中間人領取牌照的建議，將對發牌制度的有效程度產生不利影響。一位議員憂慮公眾人士可能亦會因任何與物業交易有關的用語或作為，而受到條例草案不必要的掣肘。蕭先生向議員保證，當局將加強宣傳工作，讓公眾人士認識和了解條例草案各項規定，尤其是從事地產代理工作須領取牌照的規定。此外，當局亦會設立過渡期，以便業內人士於條例草案的規定開始實施後，有足夠時間作出準備以符合一切發牌規定。陳女士補充，當局正根據以往就同一事項所作的商議，考慮是否值得在草案第2條釋義部分內，「地產代理工作」定義中「進行」一詞之前(英文本的“done”一字之後)，加入
「在業務過程中」(“in the course of business”)等字
眼，以期消除任何可能出現的含糊之處。至於「業務」
(“business”)一詞的定義，陳女士表示該詞的含義應
按普通法予以詮釋。一位議員認為有需要明確界定「業
務」一詞的含義，並要求助理法律顧問跟進此事。

第56(1)(b)款

9. 議員要求當局澄清物業交易的中間人會否被視為營業員。陳女士澄清，營業員指該等在受僱於持牌地產代理的過程中進行地產代理工作的人士。中間人通常以自僱方式工作，故不應被視為營業員。因此，此等人士雖或會受到第56(1)(a)款的規限，但卻未有納入第56(1)(b)款
的涵蓋範圍。

第56(1)(c)款

10. 陳女士解釋，任何人無合理辯解而在申請批給地產代理牌照或牌照續期方面，作出任何虛假的或有誤導性的陳述，或提供任何虛假的或有誤導性的資料，即屬犯罪。根據第56(3)(d)(i)款，此等人士一經循公訴程序定
罪，可被判第六級罰款(100,000元)或監禁一年，或同時
被判第六級罰款及監禁一年。在第56(3)(d)(ii)款的規定
下，循簡易程序定罪的罰則為第五級罰款(50,000元)或
監禁六個月，或同時被判第五級罰款和監禁六個月。

11. 議員要求當局闡釋「有誤導性的」資料的定義，並
詢問從條文中刪除此語會帶來何種影響。陳女士明白議
員對此語意義含糊一事感到關注，但她表示，此語是其他法例中的常見用語，包括《旅行代理商條例》在內。她又補充，刪除此語的建議，將無可避免對發牌制度所作管制的程度產生影響。關於「有誤導性的資料」一語，陳女士舉例稱，為符合申請批給牌照或牌照續期的資格準則，申請人或會試圖向監管局隱瞞部分真相，例如被取消若干資格的事實。雖然如此，有關人士並不能因此種行為而被控提供虛假資料。議員表示，有關其他法例的類似事例，將可作為有用的參考資料。

第56(1)(d)款

12. 陳女士解釋，任何營業員無合理辯解而在申請批給地產代理牌照或牌照續期方面，作出任何虛假的或有誤導性的陳述，或提供任何虛假的或有誤導性的資料，均須受到和第56(1)(c)款所訂罰則相同的懲罰。

13. 部分議員並不贊同營業員應與地產代理承擔相同的法律責任，因前者乃受僱於後者。他們建議為營業員而設的罰則條文，不應以第56(1)(c)款所訂罰則為依據。蕭先生認為就提供資料方面而言，地產代理及營業員應負上相同的法律責任和接受同等的刑罰。他答允考慮議員的意見，但仍認為上述兩類人士應受到類似的懲罰。

第56(1)(e)款

14. 陳女士解釋，任何人無合理辯解而未有向調查員交出與調查有關的任何紀錄或文件，即屬犯罪。根據第56(3)(b)(i)款，此等人士一經循公訴程序定罪，可被
判罰款200,000元或監禁一年，或同時被判罰款200,000
元及監禁一年。在第56(3)(b)(ii)款的規定下，循簡易程
序定罪的罰則為第六級罰款(100,000元)或監禁六個月，
或同時被判第六級罰款和監禁六個月。蕭先生表示，根
據《證券及期貨事務監察委員條例》及《保險公司條
例》，類似罪行的罰則分別為罰款1,000,000元或監禁
七年，以及罰款100,000元或每天500元。

15. 陳女士回答議員時證實，《證券及期貨事務監察委
員條例》及《槓桿式外匯買賣條例》亦訂有與第29(4)(c)
款類似的條文。

第56(1)(f)款

16. 陳女士表示，任何人無合理辯解而在未持有地產代理牌照的情況下接受委任為地產代理辦事處的經理或看來是依據該項委任行事，即屬犯罪。根據第56(3)(c)(i)款，
此等人士一經循公訴程序定罪，可被判罰款150,000元
或監禁六個月，或同時被判罰款150,000元及監禁六個
月。在第56(3)(c)(ii)款的規定下，循簡易程序定罪的罰
則為第五級罰款(50,000元)或監禁三個月，或同時被判
第五級罰款和監禁三個月。陳女士回答議員時證實，根
據第56(1)(a)及(f)款，任何人諸如自稱為經理的人如無
牌從事地產代理工作，均可構成罪行。她同意議員的看
法，認為根據第56(1)(a)款，在地產代理辦事處內僅擔
任行政職務的經理，可能無須申領牌照。

17. 議員認為有需要統一各項罪行的刑罰等級，尤以監禁年期為然。蕭先生答允探討訂立不同等級刑罰的理據，
並於日後向條例草案委員會作出匯報。

第56(1)(g)款

18. 陳女士解釋，任何人無合理辯解而作出任何虛假的
或有誤導性的陳述，或提供任何虛假的或有誤導性的資
料，以充作遵守條例條文或任何根據條例而訂立，並規
定須提供資料的規例，即屬犯罪。根據第56(3)(b)(i)款，
此等人士一經循公訴程序定罪，可被判罰款200,000元
或監禁一年，或同時被判罰款200,000元及監禁一年。
在第56(3)(b)(ii)款的規定下，循簡易程序定罪的罰則為
第六級罰款(100,000元)或監禁六個月，或同時被判第六
級罰款和監禁六個月。

19. 由於第56(1)(c)、(d)及(g)款性質相若，議員質疑就此等條款訂定不同等級罰款的理據何在。陳女士表示，當局正考慮是否值得修改此條款，暫時尚未作出任何決
定。

第56(1)(h)款

20. 陳女士解釋，任何人無合理辯解而未有根據條例任
何其他條文或任何根據條例訂立的規例以證人身分出席、
交出任何文件或回答向其提出的任何問題，即屬犯罪。
根據第56(3)(b)(i)款，此等人士一經循公訴程序定罪，可
被判罰款200,000元或監禁一年，或同時被判罰款200,000
元及監禁一年。在第56(3)(b)(ii)款的規定下，循簡易程
序定罪的罰則為第六級罰款(100,000元)或監禁六個月，
或同時被判第六級罰款和監禁六個月。

21. 議員要求當局澄清「根據本條例任何其他條文」一語，是否指第29(4)款以外的條文。蕭先生表示，當局的目的是確保日後對條例草案作出修訂時，第56(1)(h)款的規定仍然適用。陳女士察悉議員的意見，並答允考慮更
明確界定有關用語。

第56(1)(i)及(j)款

22. 議員對此兩項條款並無特別意見。

第56(2)(a)款

23. 陳女士解釋，任何持牌地產代理或持牌營業員無合理辯解而沒有遵守附加於其牌照上的任何一項條件，包括草案第57條訂明的條件，即屬犯罪。根據第56(4)(a)(i)
款，持牌地產代理一經循公訴程序定罪，可被判罰款
500,000元或監禁兩年，或同時被判罰款500,000元及
監禁兩年。在第56(4)(a)(ii)款的規定下，循簡易程序定
罪的罰則為第六級罰款(100,000元)或監禁六個月，或
同時被判第六級罰款和監禁六個月。至於持牌營業員方
面，根據第56(5)(a)(i)款，一經循公訴程序定罪，可被
判罰款200,000元或監禁一年，或同時被判罰款200,000
元及監禁一年。在第56(5)(a)(ii)款的規定下，循簡易程
序定罪的罰則為第六級罰款(100,000元)或監禁六個月，
或同時被判第六級罰款和監禁六個月。

24. 蕭先生回答議員時解釋，有關條件指將由監管局按照草案第17及57條訂明的各項條件。陳女士補充，其他發牌機關亦有訂明附加條件的類似權力，重要之處在於讓監管局就附屬法例未有涵蓋的各種情況訂明附加條件。議員認為有需要先行訂定附加條件，然後才訂明因違反此等條件而引致的罪行，而非以相反次序行事。蕭先生回應時表示，對於監管局在處理條例草案所訂範圍以外各種不能預計的情況或環境方面，此舉將嚴重損害其有效程度和效率。

第56(2)(b)款

25. 議員對該條款並無特別意見。

III. 其他事項

26. 主席提醒議員，條例草案委員會已訂於一九九六年七月十九日(星期五)財務委員會會議結束後，以及於一九九六年七月二十九日(星期一)下午二時三十分舉行下
兩次會議。

(會後補註：

一九九六年七月十九日的會議改期於一九
九六年七月二十三日舉行，而一九九六年
七月二十九日的會議則於其後取消。)

27. 議事完畢，會議於下午六時三十分結束。

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地產代理條例草案委員會 會議紀要

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