2. 對於當局考慮就條例草案提出委員會審議階段修正案的六個主要範疇，條例草案委員會所作的討論已告完成，因此，主席要求當局澄清擬訂有關的委員會審議階段修正案所需的時間。署理高級助理法律草擬專員表示，鑑於需要就修正事項諮詢有關的決策科，以及律政署民事檢察科及法律政策科，是項工作需時約一至兩個月方可完成。議員促請當局加快進行草擬工作，並提交可供條例草案委員會研究的委員會審議階段修正案擬稿。在是次會議上，議員將會研究主席及顏錦全議員提出的主要事項，有關文件已隨立法局CB(1)462/96-97號文件送交議
員參閱。

3. 在開始討論前，主席邀請當局向議員簡介已隨立法局 CB(1)484/96-97號文件送交議員的參考文件的內容，該文件載有與條例草案有關的刑事處分及紀律制裁。助理房屋司解釋，嚴重罪行如在沒有牌照的情況下執行地產代理工作，以及提供虛假或有誤導性的資料，均會遭受刑事處分。至於和提供物業資料、專業能力及遵守監管事項有關的違例行為，則會施以紀律制裁。

草案第7條　房屋司的指示

4. 鑑於地產代理監管局(以下簡稱「監管局」)可根據條例草案擁有廣泛的權力，主席認為房屋司向監管局作出政策上的指示時，有需要把有關理據知會立法局，以確保在監管局的運作方面設有適當的制衡機制。首席助理房屋司強調，草案第7條的目的是保障公眾利益，其他法例亦訂有類似條文，例如《機場管理局條例》、《醫院管理局條例》及《證券及期貨事務監察委員會條例》。他向議員保證，當局訂定的任何規則或規例均需經立法局審核。署理高級助理法律草擬專員補充，《刑事訴訟程序條例》第79G(8)條規定，首席大法官所訂的規則或指示須經立法局批准，除此以外，由總督或某科首長向法定機構作出指示並非罕見之擧。助理房屋司回答一項相關問題時表示，房屋司僅可在危及公眾利益的情況下，才可援引草案第7條所賦予的權力。主席認為「公眾利益」一詞過於籠統，並建議當局應明確列出房屋司在何種情況下，才可行使此項權力。署理高級助理法律草擬專員表示，雖然對「公眾利益」一詞的範圍作出局限是可行之擧，但此種做法有損房屋司因應不同情況給予指令的靈活處事方式。此外，在其他法例中亦有普遍使用
「公眾利益」一詞。

5. 至於根據上述各條條例負責發出指令的「公職人員」，助理房屋司表示，在《醫院管理局條例》及《證券及期貨事務監察委員會條例》方面，總督是給予指令的有關當局，而《機場管理局條例》中的有關當局則為總督會同行政局。周梁淑怡議員認為由於僅可在特殊情況下援用草案第7條所訂的權力，由更高層的權力當局如總督或總督會同行政局而非房屋司行使此項權力，是合乎邏輯之擧。她解釋如房屋司或其屬下一名人員將會擔任監管局的成員，有關的做法便會損害監管局的自主權，尤其當監管局和當局之間出現意見分歧之時。由於此項權力不應由監管局任何成員行使，由總督或總督會同行政局作出有關指示，實屬非常重要。她促請當局修正此項條文，否則她會動議委員會審議階段修正案，以達到此項目的。主席及顏錦全議員對此項意見表示支持。主席補充，議員無意對房屋科人員表示懷疑，但在監察機制中取得平衡是重要的一點。首席助理房屋司強調，草案第 7條的精神是保障公眾利益，此擧不應被視為干預監管局的運作。他補充，委任公職人員加入監管局的事宜將由總督決定，被委任擔當此職位的人員未必會來自房屋科。有關的決策科首長可在有需要時隨時徵詢總督會同行政局的意見，但卻無需在每當有問題出現時均請示總督會同行政局。然而，首席助理房屋司答允考慮議員的建議。

草案第15條　地產代理須領牌

6. 主席認為草案第15(1)(c)條中「地產代理的任何職能」一語的範圍過於廣泛，並促請當局就有關條文重新作出界定。署理高級助理法律草擬專員表示，當局已因應先前就草案第15條所作的討論，考慮在草案第2條釋義條文內的「地產代理工作」定義中，於「進行」一詞之前(英文本的"done"一字之後)加入「在業務過程中」("in the
course of business")之語，並以「以地產代理身分進行地產代理工作」("doing estate agency work as an estate agent") 取代有關用語，以消除可能出現的含糊之處。

草案第17條　牌照及條件

7. 主席建議把草案第17(3)條重新擬寫為「監管局可基於公眾利益將其認為適當的條件附加於牌照上，而如此附加於牌照上的條件可包括根據第57條訂明的條件。」
("the Authority may, in the interest of the public, attach to a
licence such conditions as it considers appropriate and conditions
so attached to a licence may include conditions prescribed under
section 57.")。他解釋「基於公眾利益」一語可提供訂定附加條件的範圍，藉以紓解小型地產代理對草案第17(3) 條的憂慮。可是，周梁淑怡議員卻持不同意見，並反對加入該語的建議，因條例草案的目的是保障公眾利益，此外，草案第5條已就監管局履行其職能的架構作出規定。首席助理房屋司贊同周梁淑怡議員的看法，並指出草案第5(a)及(b)條連同草案第17(3)條已訂明應以何種方式訂定牌照條件。助理房屋司補充，草案第17(3)條的目的是使監管局可因應附屬法例未有涵蓋的情況，以靈活方式訂定附加條件，而且讓發牌機構擁有此等權力是常見之擧。況且，根據草案第32(1)(b)條的規定，地產代理有權就根據草案第17條附加於牌照上的條件提出上訴。她提出告誡，指加入該用語的建議可能會對該條文的應用情況造成混淆。為紓解主席的疑慮，署理高級助理法律草擬專員建議以「其認為符合公眾利益」("it considers
to be in the public interest") 取代「其認為適當」之語。助理法律顧問表示，雖然根據主席的建議訂定的條件在性質上較為客觀，但是讓發牌機構擁有較大的彈性，以便視乎需要及在有需要時在牌照上附加額外條件，亦非罕見之擧。主席代表民主黨答允考慮議員的意見，但他仍不信納在加入其建議的語句後會造成混淆。

草案第20條　向公司批給地產代理牌照須受
限制

8. 署理高級助理法律草擬專員回應議員時解釋，草案第 20(1)(a)條旨在列明地產代理公司的組成方式，此等公司須包括監管局透過附屬法例訂明的若干數目的持牌地產代理。可是，她同意議員的意見，認為有需要在該條文中「數目」一詞之後加入「或比例」("or proportion")的字眼，以消除可能出現的合糊之處。何承天議員認為當局不宜就某一機構訂明固定數目的董事，並應參考《建築師註冊條例》的規定。根據該條例，即使是經營多界別學科業務的公司，亦只需由一名註冊建築師全面控制及管理公司的業務。首席助理房屋司澄清，地產代理公司的規模並非當局擬定草案第20(1)(a)條時的主要關注事項。他同意由一名持牌地產代理擔任地產代理公司董事，基本上已屬足夠，不過大型地產代理公司可由多於一名持牌地產代理組成。然而，對於議員建議在條文內加入「或比例」一語，當局會予以適當的考慮。

草案第27條　反對

9. 首席助理房屋司答允考慮顏錦全議員擬備的參考文件所載的建議，以及刪除草案第27條的建議。

草案第37條　有關物業的資料等

10. 鑑於物業市值瞬息萬變，顏議員認為規定地產代理向客戶披露例如佣金的利益，是不切實際的做法。他認為由於客戶已可獲取有關的物業資料，故應對此等轉變知之甚詳。助理房屋司強調，地產代理必須向客戶披露其在物業交易中所得的所有利益，尤其當地產代理同時代表買賣雙方行事時，此擧可避免對事實作出失實的陳述及出現利益衝突。律政署已證實此項披露資料的規定和《香港人權法案條例》的規定一致，而且僅會局限於地產代理在物業交易中所得的金錢上的利益。周梁淑怡議員贊成保留此條文，因其在保障消費者方面至為重要，尤其是在雙重代理的情況下。顏議員同意考慮議員的意
見。

草案第38條　會計師報告

11. 對於監管局需要審閱涉及客戶金錢的帳戶資料以外的其他帳戶資料，主席表示保留，並建議把草案第38(1) 條的適用範圍局限於僅包括客戶帳戶。周梁淑怡議員雖原則上贊同主席的意見，但卻認為當局有需要在和調查有關的草案第29條內，訂明監管局可在何種情況下查閱帳戶文件，例如在出現把客戶金錢非法轉入地產代理帳戶的情況時。首席助理房屋司察悉議員的意見，但他表示草案第39條規定地產代理把客戶的金錢存入獨立帳戶，以便和地產代理本身的業務帳戶分開，此擧已可提供適
當的保障。

草案第39條　帳戶規例

12. 主席仍然認為，監管局可根據草案第39(3)條向刑事檢控專員披露地產代理的帳戶資料，以供在任何檢控中使用的規定過於廣泛，並認為當局應考慮就有關條文重新作出界定。助理房屋司察知議員的關注事項，並同意可能須對「可」("at liberty")一詞作出更清楚的說明。她補充，由於條例草案中並無明文禁止向刑事檢控專員披露資料，當局現正與律政署研究是否適宜刪除草案中的
該項條文。

草案第40條對辦事處的有效控制；經理

13. 署理高級助理法律草擬專員回應主席時証實，在先前就草案第40條進行討論後，當局已考慮在草案第 40(3)(a)條加入草案第37(1)(a)(ii)條的規定，使地產代理的經理亦須負責核證經理僱主所提供資料的準確程度。

14. 草案第40(4)(a)(i)(A)條規定經理須定時而且付出相當多的時間到辦事處視事，議員認為此規定對主體法例而言未免過於仔細。此外，按具體方式以數量表達「定時」及「相當多」等字眼的意思將有困難。首席助理房屋司強調，草案第40(4)(a)(i)(A)條的精神是確保由合資格的持牌地產代理對地產代理辦事處作出有效的控制，可是，如議員認為此等規定過於含糊，當局亦樂意重新擬寫該
條文。

草案第47條　廣告宣傳

15. 一位議員認為應把草案第37條和第47(a)條連繫起來，以確保廣告內的物業資料準確無誤。然而，鑑於物業市場及物業價格的變化很大，如地產代理在最初發出的廣告內已如實反映賣方的指示，即應被視為已履行本身的職責。她亦認為和蓄意欺騙有關的罪行應接受刑事制裁，因疏忽而未有遵守規定的行為則需接受紀律處分。助理房屋司對該議員的建議表示感謝，並表示當局已因應先前進行的討論，考慮改善草案第47條中「虛假、不準確的或有誤導性的」一語，以紓解地產代理的憂慮。

16. 至於當局是否准許地產代理之間以分包合約的形式轉讓物業交易個案的問題，首席助理房屋司表示當局禁止進行此種行為，因地產代理可藉著擔任分包合約承辦商來逃避規管制度的管限，從而減低條例草案對消費者作出的保障。然而，周梁淑怡議員卻持不同意見，並指出地產代理之間轉讓個案是業內的例常商業行為。況且，草案第37條規定地產代理須向客戶(賣方及／或買方)披露其在物業交易中的所有利益，此擧已為消費者提供保障。部分議員建議加入具體條文，涵蓋地產代理把廣告轉交接收轉讓個案一方處理的可能性。李永達議員反對此種做法，因此擧和條例草案的精神背道而馳，由賣方委託多名代理行事應是較恰當之擧。顏議員對李議員的意見不表贊同，因賣方可能急欲盡快出售其物業。他表示希望只委託一名代理行事的賣方，大可把協議中的有關條文刪除。署理高級助理法律草擬專員表示實際而言，可以在地產代理協議加入有關批出廣告的具體條文。有關的分包合約承辦商只會在其後如簽立地產代理協議時，才須按照草案第47(1)(a)條核證有關的物業資料。首席助理房屋司補充，只要賣方在地產代理協議內同意作出轉讓個案的安排，地產代理之間所採取的此種做法便不會造成任何問題，有關的地產代理亦須受到草案第37條所訂的職責管限。他補充，草案第50(2)條已作出了彈性規定，使監管局可藉規例訂明須列入載有地產代理協議的文件的詳情。可是，當局會因應議員的意見，考慮修改
草案第47條。

II. 其他事項

17. 在會議結束前，主席提醒議員，下次會議訂於一九九六年十二月十七日(星期二)上午十時四十五分擧行。他請擬討論其他條文的議員將有關事項通知秘書。

18. 議事完畢，會議於上午十時四十分結束。

立法局秘書處
一九九七年二月二十日

Last Updated on {{PUBLISH AUTO[[DATE("d mmm,yyyy")]]}}

地產代理條例草案委員會會議紀要

地產代理
條例草案委員會
會議紀要