4.議員詢問賣方是否亦須為提供有誤導性資料一事負上法
律責任，以及可否為第37(2)(g)款規定作出的聲明制訂標準
格式。陳子敏女士表示，雖然條例草案並未訂明賣方須負
上刑事責任，但在普通法下，賣方仍須承擔民事法律責任
。至於劃一聲明格式的建議，蕭偉全先生表示，此事將由
地產代理監管局(以下簡稱「監管局」)決定。

5.議員認為有需要重新擬寫第37(3)(b)款中「公開和誠實並
....公平」一語，以及其他帶有類似語句的條款，因此語句
的意義含糊不清。他們又詢問，在地產代理同時代表買賣
雙方的情況下，有何措施確保地產代理以公平和公開的方
式處理買賣雙方的事務。杜巧賢女士表示，「公開和誠實
並....公平」一語主要與披露所有資料及可能出現利益衝突
的情況有關。由於在第37(1)(a)款所載的各種事項內已包含
構成「公開和誠實並....公平」問題的大部分要點，當局現
正向律政署徵詢法律意見，研究根據第37(1)款的規定刪除
第37(3)(b)及(4)款中有關用語的好處。至於雙重代理一事，
蕭先生表示，為防止地產代理作出失實陳述，當局已訂有
措施，規定地產代理向客戶(買方／賣方或買賣雙方)披露
其在物業交易中的一切利益及有關所有要約的詳情,以便
有關人士可在公平的情況下自行作出決定。

6.議員要求當局闡釋在第37(6)(a)(ii)款加入「任何詳情」一
語的需要，以及此舉可能造成的影響。杜女士表示，該條
文所述的有關條款應為第(1)(a)款而非第(1)(c)款。她強調，
第37(6)(a)(ii)款僅適用於全部或部分由地產代理未能履行職
務而引起的民事程序。「詳情」一詞是指為第37(1)(a)款所
述事項而訂明的資料的類別及細則，除非相反證明成立，
否則地產代理將被推定知悉第37(1)(a)(iii)款規定提供的資料
。

7.議員要求當局澄清第37(1)(a)與37(6)(a)(ii)款之間的關係，
並質疑把舉證責任轉嫁至地產代理身上的理據何在，因此
舉不但違反普通法的精神，且容易被濫用。他們又要求當
局舉例列出其他專業團體如香港律師會及香港測量師學會
訂有的類似規定。陳女士表示，第37(1)(a)款訂明地產代理
須提供何類資料，因此，按第37(6)(a)(ii)款的規定，除非相
反證明成立，否則地產代理在適當個案中將被推定知悉此
等資料。她強調，第37(6)(a)(ii)款所述的推定與有關的刑事
法中適用於其他情況的強制性推定原則一致，而不會改變
各項已被廣為接納的舉證責任規則。陳女士舉例稱，第37
(1)(a)(iii)款規定地產代理向客戶提供若干資料，但此等資
料按有關事宜的性質而言，僅屬相應所需的資料。蕭先生
補充，監察地產代理工作小組及所得的公眾意見，均支持
地產代理須向客戶提供物業資料。因此，要求地產代理在
法律程序中向法院證明其不曾知悉或理應不曾知悉有關資
料，實非無理之舉。蕭先生重申，當局有意在條例草案中
引入「應盡的努力」和「合理程度的謹慎」的概念，使已
採取一切合理步驟遵照規定行事的地產代理不會受到不合
理的懲罰。對於議員關注到有關做法可能會被濫用的問題
，蕭先生向議員保證，法院定會採取一切預防措施，確保
法律程序中所涉各方皆可獲得公平對待。至於其他專業團
體的做法，蕭先生則表示不宜把地產代理業與議員所提的
其他專門行業直接作出比較，因後者的性質基本上屬自我
規管行業，有別於條例草案的精神。

8.議員不接納當局就舉證責任提出的論據，並要求當局以
書面列明加入第37(6)(a)(ii)款的理據，以及考慮更明確制訂
該條款的規定。一位議員重申，自由黨的立場是不應把運
作事宜納入主體條例的涵蓋範圍。

9.陳女士回應一位議員時解釋，在條例草案中加入第37(8)
款的用意，在於確保第37(2)(g)款的規定不會對普通法的應
用問題造成不必要的影響。她與議員的看法一致，認為有
需要更明確制定該條文，以消除任何可能出現的誤會。她
答允考慮在適當情況下修飾有關用語。

草案第38條會計師報告

10.議員要求當局澄清除代理所收款項的帳目外，把地產代
理的帳目納入報告內的理據。他們關注到當局就提交報告
訂定三個月期限，並詢問若由於不能預計的原因而有所延
誤，該期限可否延長。蕭先生表示，當局相當明白業內人
士對報告內所須列明的資料的性質和範圍感到關注，且將
研究在條例草案中訂明報告涵蓋範圍(例如將之局限於客戶
帳目方面)的優點。有關提交報告的期限，蕭先生表示，
三個月的期限實屬合理，當局在這方面亦曾參考其他法
例的類似條文。對於保持靈活性的建議，陳女士表示第
38(2)及38(4)(e)款的規定已讓監管局透過訂立規例，靈活
訂定其他期限。

11.部分議員認為房屋司在第38(4)款下獲享的權力過於廣泛
，此舉會限制監管局在運作上的靈活性。其他議員則同意
當局的做法，藉以提高監管局的問責性。杜女士表示，房
屋司在該條文下享有的權力，與草案第3條有關豁免的條
文中訂明的權力一致，和其他須經房屋司批准並按例常立
法程序通過的制定規例的權力亦無兩樣。杜女士應議員所
請，答允就此與決策科首長獲賦類似權力的其他法定組織
作一比較，並提供有關資料.

草案第39條帳戶規例

12.議員認為此項條文可能因草案第38條的擬議修改而須予
修正。陳女士表示，草案第38及39條的重點各異，前者訂
明有關會計師報告的各項規定，後者則就帳戶內的款項作
出規定。當局將研究需否修飾此兩項條文的語句，以消除
任何可能出現的含糊之處。

13.有關地產代理可對客戶帳戶中的款項作出何種程度的支
配，杜女士表示，草案第46條訂明地產代理在收取某些款
項方面的法律責任。這方面的整體原則是，地產代理應把
其代客戶管有的款項，存入其業務帳戶以外的獨立銀行帳
戶內，並應為此等款項備存適當的紀錄或分類帳。至於監
管局獲取報告的權力，杜女士表示，監管局有權獲取地產
代理的有關會計文件是恰當的做法，因此舉可確保地產代
理遵守帳戶規例。

14.議員質疑授權監管局向刑事檢控專員披露報告內容的理
據何在，因此種做法在其他法例中實屬前所未見。蕭先生
答允與律政署聯絡，以便作出書面答覆。

草案第40條對辦事處的有效控制；經理

15.議員要求當局估計按照條例草案的規定，管理全港所有
地產代理辦事處所需的經理人數若干。蕭先生強調辦事處
經理需要擔當監察的角色，並表示此做法在外國亦相當普
遍。然而，由於在條例草案實施前，當局未能掌握符合經
理資格的持牌地產代理數目的資料，因此無法就所需人數
作出估計。他重申，該條文旨在由合資格的持牌地產代理
管理地產代理辦事處。

16.有關「辦事處」一詞的定義，杜女士證實條例草案並未
對該詞的含義作出具體的界定。至於落成物業的銷售地點
會否被視為地產代理辦事處，以及需否由一名經理在此一
銷售地點監察業務運作的問題，杜女士重申，該條文的精
神在於確保由合資格的經理對營業員執行其職務方面作出
有效的管制及監察，因此，地點並非最重要的考慮因素。

17.議員質疑既已訂有第40(1)(b)(i)款的規定，復再加入第40
(1)(b)(ii)款的理據；以及第40(3)(a)款未有加入第37(1)(a)(ii)
款的規定的理據何在。陳女士表示，第40(1)(b)(i)與(ii)款的
重點各異，前者規定持牌地產代理對其僱用的經理施以有
效的管制，後者則訂明有關經理的責任，並把重點放在違
法行為上。議員提出草案第38條不適用於經理的問題，杜
女士回答時證實，出任轄下辦事處經理的持牌地產代理必
須受到草案第38條有關會計師報告的規定管限，以僱員身
分獲委任為經理的人士則可獲豁免。陳女士補充，草案第
48條已列明何類持牌地產代理將獲豁免遵守若干條文包括
草案第40(1)(a)條的規定。議員要求當局如保留第40(4)(a)(i)
(A)款中「相當多的」一語，則須就該語提供法律上的定
義。陳女士答允跟進此事。

18.議員認為在閱讀條例草案時必須經常對不同的條文作出
相互參照，可見草案的表達方式過於累贅。因此，他們促
請當局考慮重新編排條例草案各項條文的次序，以便查閱
。

下次會議日期

19.議員同意下兩次會議的安排如下：

一九九六年七月二日(星期二)下午四時三十分；及

一九九六年七月四日(星期四)上午十時四十五分。

(會後補註：原定於一九九六年七月二日舉行的會議業已取
消。)

20.議事完畢，會議於下午六時四十分結束。

立法局秘書處
一九九六年九月四日

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地產代理條例草案委員會會議紀要

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