2.助理房屋司應主席所請，著重提述當局於會議上所提交文
件的各項要點，該文件載有當局就條例草案委員會於一九九
六年十月三十日擧行的上次會議席上所表達意見的回應。她
表示條例草案旨在規管地產代理活動，而非出售本身物業的
賣方。至於規管發展商為出售未落成樓宇而發出的銷售說明
一事，則會由另一條法例處理，該法例將規定發展商就按照
同意方案及非同意方案發展的未建成物業，在售樓說明書中
提供充份而準確的資料。當局對議員就草案第39(3)條表達
的關注雖表理解，但卻認為地產代理監管局(以下簡稱「監
管局」)向有關機構披露資料，以便就可能觸犯罪行的行為
進行調查，是合理而恰當的做法。當局無意對涉及個人私
隱的事項作不必要的刺探，有關建議亦符合《香港人權法
案條例》的規定。助理房屋司補充，引入「應盡的努力」
此一概念，可為那些已採取合理措施避免觸犯有關規定的
地產代理提供免責辯護，特別是有關從其他途徑如賣方及
政府部門取得的資料是否準確的問題。她補充，當局將難
以鉅細無遺地列出構成「應盡的努力」的元素，條例草案
亦已賦予監管局行事方面的靈活性，使之可制定指引，協
助地產代理遵守各項條文的規定。鑑於要求地產代理以「
公平、公開和誠實」的方式行事此項概念性的規定有欠具
體，未必足以構成法定職責，但違反法定職責卻會招致刑
罰，故此，當局建議刪除草案第37條中「公平、公開和
誠實」之語，律政署對此亦表贊同。雖然該語句原則上可
納入條例草案內，但卻不會訂有觸犯該項規定的罰則。助
理房屋司向議員保證，由監管局擬定的執業指引及經營守
則，將可反映上述語句的精神。當局認為無必要在條例草
案內重覆對有關欺騙、串謀詐騙及偽造行為的罪行作出規
管，因其他法例如《盜竊罪條例》、《刑事罪行條例》以
至普通法，均已涵蓋該等罪行。然而，當局有需要在條例
草案內清楚訂明某些較特殊的罪行，例如在未領有牌照的
情況下以地產代理身分行事，以及在申請批給牌照方面提
供虛假資料。

為發展商出售名下物業的發展商附屬
公司不獲納入條例草案的適用範圍(草
案第2條)

3.李永達議員對於不把為發展商出售名下物業的發展商附
屬公司納入條例草案的適用範圍一事仍表反對，因他認為
此種做法違背了條例草案同時規管發展商物業銷售活動的
原意。對於當局建議立例規管發展商就其進行的首次銷售
提供的售樓說明，從而為消費者提供保障，李議員表示欣
賞，但對於該法例須經一段時間始可獲得通過則表關注。
李議員表示他會考慮提出委員會審議階段修正案，將發展
商進行的首次銷售納入條例草案的適用範圍，除非當局可
就有關法例提出明確的立法程序時間表。一位議員對於從
事地產代理工作的發展商附屬公司數目有所增加，以及藉
另一種身分行事以逃避責任的現象表示關注，並憂慮此等
公司可藉著是項擬議的豁免事宜，免受規管制度的制約。

4.首席助理房屋司重申，該條例草案的目的是規管地產代
理工作，草案第2條的釋義條文已對此項工作作出清楚的界
定。出售本身物業的業主或發展商並非條例草案的針對目
標，因此為發展商出售名下全資擁有或聯權共有物業的發
展商附屬公司，亦理應不在條例草案的涵蓋範圍。他補充
，部分議員在以往擧行的會議上曾表示，此類活動不應納
入條例草案對地產代理工作所作定義的涵蓋範圍，當局是
因應議員表達的意見而提出該項建議。首席助理房屋司表
示，當局在作出是項修正時已注意到必須避免出現任何含
糊之處，並會確保過往已從事地產代理工作的所有人士會
獲得公平對待。他又向議員保證，發展商附屬公司如非出
售由母公司擁有或發展的物業，即須受到條例草案的管限。

5.至於有關售樓說明的擬議法例，首席助理房屋司表示，
由於法律改革委員會(以下簡稱「法改會」)境外未建成住
宅物業售樓說明報告書的諮詢期尚未結束，加上當局必需
同時參考在諮詢期內蒐集所得的公眾意見，有關法例將於
一九九七年年底前提交立法局審議。立法局房屋事務委員
會亦會於一九九六年十二月二日會議討論該報告書。他強
調該條將於短期內訂定的法例與本條例草案並無任何直接
關係，不過兩者卻可互相補足。他同時強調據此理由暫緩
實施本條例草案，是不切實際之擧。

6.周梁淑怡議員與羅祥國議員對不把為發展商出售名下物
業的發展商附屬公司納入條例草案適用範圍之擧均表支持
，但他們強調，當局有必要在條例草案內清楚界定發展商
及其附屬公司在出售發展商名下物業時的關係。署理高級
助理法律草擬專員重申，正如物業賣方現時所獲得的豁免
，在出售發展商名下物業時僅代表發展商行事的發展商附
屬公司，亦可獲得相同的豁免，而此等活動亦不屬條例草
案的規管範圍。然而，在物業交易中代表買方行事的物業
發展商附屬公司，則屬條例草案的規管對象。她同意部分
議員的意見，認為可在條例草案內使用例如「純粹」此類
形容詞，反映僅出售發展商名下物業的發展商附屬公司不
獲納入條例草案適用範圍的情況。一位議員表示，在以往
擧行的會議上曾多次就發展商附屬公司一事進行討論，他
要求秘書蒐集有關的會議紀要摘錄，供議員參考。

(會後補註：有關的會議紀要摘錄已隨立法局
CB(1)336/96-97號文件送交議員參閱。)

調查權力(草案第29及55條)

7.根據草案第39(3)條的規定，監管局可向刑事檢控專員披
露持牌地產代理的帳戶資料，以供在任何檢控程序中使用
，主席認為此等條文過於概括，而且有違普通法通常需要
法庭命令的原則。助理房屋司解釋，由於監管局並無與警
方及其他紀律部隊相若的權力，對可能觸犯罪行的個案展
開調查，讓監管局為此目的向有關當局披露資料，是合理
而恰當的做法，否則，規管制度的效力可能會受到影響。
署理高級助理法律草擬專員補充，倘有任何疑問，大可參
考草案第29條有關調查的條文。主席對此仍然不表信納，
並且強調當局有需要在參考草案第29及55條的相關規定後
，重新界定草案第39(3)條。

物業資料的提供(草案第37條)

8.周梁淑怡議員對當局就此事所作的回應極表不滿，因其
並未能釋除議員於一九九六年十月四日及三十日會議上所
表達的關注。她要求當局就未能自有關的政府部門獲取的
各類物業資料，以及屋宇署備存的物業資料全面電腦化的
時間表等各項查詢，給予圓滿的答覆。首席助理房屋司表
示，當局過往已曾提供該等資料。他重申當局的目標是方
便巿民獲取與物業有關的資料，但發展中央資料庫一事不
能在朝夕間完成。他強調草案第37條所規定獲取的大部分
資料，均可從土地註冊處的資訊系統，以及差餉物業估價
署就物業實用面積及落成日期推出的全新資訊聆服務取得
，隨立法局CB(1)10/96-97(01)號文件送交議員參閱的附表
已列明此點。在某些情況下，市民或許未可輕易取得該等
物業資料，特別是和戰前樓宇及在一九七零年之前興建的
樓宇有關的資料。雖則如此，地產代理倘已盡力蒐集所需
資料及把所知一切資料告知其客戶，則會被視為已作出應
盡的努力。此外，條例草案亦令監管局可以靈活的手法，
訂明所需物業資料的確實種類，以及獲取此等資料的途徑。

9.議員在提到上述附表時，要求當局澄清地產代理可循何
種途徑蒐集未予登記的物業資料。助理房屋司解釋，草案
第37條所規定獲取的資料如業權及物業的用途限制，可分
別從土地註冊處的紀錄及佔用許可證取得；有關有效的產
權負擔、物業的落成年份、實用面積及租契年期的資料，
則可從土地註冊處的電腦列印資料及差餉物業估價署的資
訊聆服務取得。助理房屋司承認在部分個案中，地產代理
可能須查閱土地註冊處的有關檔案或屋宇署備存的建築圖
則，翻查不能從現有的資料檢索系統取得的資料。向屋宇
署作進一步的資料翻查可能需時約十天，但倘由監管局為
地產代理安排適當的訓練，所需時間可望縮短。至於屋宇
署備存的物業資料電腦化的進展，助理房屋司表示，把建
築圖則製成縮微膠片的工作會分後述三個階段進行：一九
九零年後建成樓宇的建築圖則現正進行縮微處理；一九七
零至九零年間建成樓宇的建築圖則的縮微工作需時約四年
進行；一九七零年之前建成樓宇的建築圖則的縮微工作則
尚未有任何計劃。她強調由於大部分資料可從土地註冊處
及差餉物業估價署的資訊聆服務取得，故無需經常翻查屋
宇署備存的資料。議員要求當局提供資料，示知在全港所
有物業中，未獲發給佔用許可證的物業所佔的百分比。

10.議員強調建築圖則及經修訂的建築圖則具有重要的參考
作用，因其可提供有關結構上的加建及改建的重要資料。
議員要求當局以書面確證屋宇署備存的物業資料全面電腦
化的時間表，以及現時及在實行電腦化後，從該署獲取佔
用許可證、建築圖則及其他有關資料所需的時間及費用。
首席助理房屋司重申，屋宇署備存的物業資料的電腦化工
作，並非朝夕間可以完成，但草案第37條規定獲取的大部
分資料，均可從土地註冊處及差餉物業估價署的資訊聆服
務取得。他建議議員可前往有關的部門或進行另一次調查
，查證獲取此等資料所需的時間。首席助理房屋司在作出
此項建議時強調，他無意質疑由立法局資料研究及圖書館
服務部擬備的「地產代理條例草案 ** 就獲取草案第37(2)
條所規定資料的情況進行的分析」研究報告的結果。他表
示當局曾要求取得有關該報告的更多資料，但卻未獲得積
極的回應。他強調作出該項要求的目的，在於找出事實的
真相及採取適當的跟進行動，以期進一步改善／提高服務
水平。

11.雖然議員強調他們對研究結果極具信心，但對於應否進
行另一次調查則意見不一。部分議員反對該項建議，因為
事實上在該報告發表以來，當局在改善資料檢索工作方面
的進展不大。其他議員同意如可提供所需的人力資源，則
可再作調查，研究最新情況。一位議員建議資料研究及圖
書館服務部與當局擧行會議，討論該報告的研究方法及向
政府部門蒐集資料時遇到的困難。另一位議員認為由當局
、地產代理業的代表、條例草案委員會委員和資料研究及
圖書館服務部人員擧行會議，特別就提供物業資料一事進
行討論，將是有用的安排。

地產代理的職責(草案第37條)

12.議員憂慮若刪除草案第37(3)條內「公平、公開和誠實」
一語，消費者獲得的保障將會減少，特別是涉及雙重代理
的個案。首席助理房屋司表示，規定地產代理向客戶(買方
／賣方或買賣雙方)披露其在物業交易中的權益及有關所有
要約的資料，均可確保消費者獲得保障，尤其在涉及雙重
代理的個案時為然。此外，倘地產代理同時代表買賣雙方
，便須在地產代理協議內清楚訂明代理方式。一位議員並
不信納可單憑規定地產代理披露其在物業交易中的個人權
益，便可達到保障消費者的目的。她又認為除非當局特別
為雙重代理行為制定保障措施，否則刪除要求地產代理以
「公平、公開和誠實」的方式進行物業交易的規定，實非
可取之擧。一位議員建議讓監管局以靈活手法就該語擬定
執業指引，其他議員則認為此擧可能會削弱條例草案在這
方面所作的規管，因此對此表示保留。署理高級助理法律
草擬專員指出，「公平、公開和誠實」此項概念所包含的
最重要特徵，已在草案第37(1)(a)條的其他規定中予以處
理。她補充，應否制定規例禁止地產代理在出現利益衝突
時參與進行物業交易，以及應否列明地產代理與客戶就要
約及承約進行的溝通，均屬決策問題。首席助理房屋司表
示，當局對刪除該語句的建議抱開明態度，如有需要，更
會考慮在條例草案內重新加入該用語。另一可行方法是由
監管局自行就該用語制定執業指引。

罪行(草案第56條)

13.議員對就違反草案第37條規定的行為訂定劃一罰則表示
保留。他們認為對於違反草案第37(1)(a)(vi)至(vii)條及第37
(2)(g)(i)至(ii)條規定的行為，應施以較重刑罰，並應在條例
草案內清楚訂明蓄意欺騙的行為會帶來刑事法律責任。署
理高級助理法律草擬專員雖承認草案第37條所訂的罪行具
有程度上的差別，但卻表示應否調整刑罰水平以反映有關
罪行的嚴重程度，以及是否在草案內加入新的罪行，同樣
屬決策上的問題。不過，在條例草案內把蓄意欺騙的行為
定為具體的罪行，在技術上亦屬可行。助理法律顧問同意
高級助理法律草擬專員所言，並作出告誡，表示對草案第

37(1)(a)條所作的任何修改，亦同樣適用於草案第56(1)(g)條
，因後者亦和披露資料有關。

14.部分議員詢問除了監管局所訂的紀律處分外，客戶可否
採取其他法律行動，對付有違草案第37條所訂的法定職
責的地產代理。署理高級助理法律草擬專員表示，由於地
產代理作出失實陳述而招致的損失，可循民事程序追討，
因欺騙、串謀詐騙及偽造而造成的損害，則由《盜竊罪條
例》、《刑事罪行條例》及新訂的欺詐罪條例草案涵蓋。
一位議員認為因疏忽而導致的違規行為應判處罰款而非監
禁，並詢問此類行為是否納入新訂的非監禁罪行中。署理
高級助理法律草擬專員解釋，即使是非監禁罪行，只要是
屬於刑事罪行，亦會引致刑事紀錄。涂謹申議員亦指出，
非監禁罪行指該等刑事紀錄仍告適用的不「留底」罪行。

15.為加深議員對有關罪行及罰則的條文的理解，當局將按
所請詳細列出與草案第37及56條所有規定有關的刑事及紀
律制裁。

III.其他事項

16.議員同意由當局、地產代理業的代表、條例草案委員會
委員及資料研究及圖書館服務部人員進行的會議，將於一
九九六年十一月十八日(星期一)下午四時三十分擧行，以
便討論獲取草案第37(2)條規定的物業資料所需的時間及費
用。條例草案委員會亦將於一九九六年十一月二十六日(星
期二)下午四時三十分擧行下次會議。

17.議事完畢，會議於上午十時四十五分結束。

立法局秘書處
一九九七年二月十一日

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地產代理條例草案委員會 會議紀要

I.通過以往會議的紀要

II.與當局擧行會議