立法局95-96年度第CB(1)1418號文件
(此份會議紀要的英文本業經當局審閱)
檔 號：CB1/BC/11/95/2
研究地產代理
條例草案委員會
會議紀要
| 日 期 | ：一九九六年三月十八日(星期一)
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| 時 間 | ：上午八時三十分
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| 地 點 | ：立法局大樓會議室Ｂ
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出席委員：
鄭家富議員(主席)
周梁淑怡議員
何承天議員
陳鑑林議員
陳婉嫻議員
羅祥國議員
缺席委員：
夏佳理議員
陳偉業議員
李永達議員
李華明議員
涂謹申議員
顏錦全議員
出席公職人員：
- 首席助理房屋司
- 蕭偉全先生
- 助理房屋司
- 杜巧賢女士
- 高級助理法律草擬專員
- 莫偉聲先生
列席職員：
- 助理法律顧問(五)
- 張炳鑫先生
- 總主任(事務委員會)(二)
- 甘伍麗文女士
- 高級主任(事務委員會)(三)
- 余麗琼小姐
I.內部討論
主席表示，是次會議為一九九六年三月八日上次會議的延
續。議員已於上次會議上討論立法局參考資料摘要中有關
地產代理的定義、發牌制度及地產代理監管局的內容，而
是次會議的目的則是繼續進行審議工作。主席亦匯報，港
樂顧問有限公司江諾安小姐已按其於一九九六年一月三十
一日會議上所作承諾提供資料，詳列地產代理為符合擬議
條例草案的規定而須支付的額外費用。此等資料已提供予
當局參考，並隨立法局95-96年度第PL987號文件送交議員
參閱。此外，香港測量師學會地產代理條例草案工作小組
報告亦於會議上提交，供議員參閱。
II.與當局代表會晤
2.主席歡迎當局代表出席會議，並請他們於適當時解答議
員所關注的問題。
一般意見
3.議員認為條例草案應避免作出過度的規管，否則便會干
擾地產代理的日常行政工作。他們又認為，主要的規管架
構應在主體法例中訂明，至於運作事宜，則應以附屬法例
或業務守則作出規定，以便靈活行事。
第V部 地產代理的責任、法律責任及廣告宣傳
第37條 有關物業的資料等
4.雖然議員原則上同意地產代理須披露其在物業交易過程
中所擁有的任何金錢上或其他實益的權益，但部分議員則
認為運作細則不應納入主體條例內。他們又詢問當局會採
取何種措施，確保地產代理在同時代表買賣雙方的情況下
，以公平和公開的方式向買方及賣方提供資料。
5.蕭偉全先生表示，條例草案是按照《監察地產代理工作
小組報告書》內各項建議，以及所得的公眾意見而擬訂的
，其目的在於保障地產代理和客戶的利益，以及提高地產
代理業的透明度。為達到上述目的，蕭先生強調地產代理
的權利和義務須予明確界定。該條例草案亦是日後成立的
地產代理監管局在執行其職務時的法律依據及指引。蕭先
生在議員要求下答允提供資料，將本港與外國在管制地產
代理方面所採取的方針作一比較。
6.有關把條例草案應用於海外物業一事，議員認為實行起
來或有困難，因該條例草案是根據本港情況草擬的。有見
及此，當局應考慮分期推行條例草案各項規定。他們又要
求當局澄清下列事項：條例草案會否同樣適用於僅處理海
外物業交易事務的地產代理；在本港進行廣告宣傳而於海
外出售的物業會否受條例草案管限；以及當海外法例與本
港法例有異時，應以何者為準。
7.蕭先生察悉議員就未落成的海外物業所表達的關注事項
，並表示法律改革委員會現正研究此事，預計可於本年稍
後時間發表諮詢文件。至於有關分期推行條例草案各項規
定的建議，蕭先生及莫偉聲先生證實此乃可行方法，故可
予以考慮。
第38條 會計師報告
8.議員要求當局闡明報告內應包括何種資料。
第40條 對辦事處的有效控制；經理；
第41條 禁止某些僱用；
第42條 就某些事項發出的通知；及
第43條 發出通知
9.議員認為此等條文針對的事項較為混雜，故對於將之納
入主體法例內的做法表示保留。舉例而言，草案第42條所
訂的31天通知期限將須作出更改，因此，把該項規定加入
附屬法例內應較為恰當。議員又認為難以實行草案第40條
的各項規定，並詢問把未有遵守草案第40至42條的規定列
為刑事罪行的理據何在。
第44條 董事等的法律責任
10.議員懷疑是否需要把此項條文納入條例草案，因為《公
司條例》中已有類似規例，就董事的法律責任作出規定。
第45條 地產代理的轉承法律責任
11.部分議員認為該條文以其現有草擬方式而言，可能會帶
來較實際需要更加嚴格的法律責任，因僱主須為僱員所觸
犯而他們事前一無所知的刑事欺詐行為承擔法律後果。一
位議員警告，槓桿式外匯買賣條例草案的類似條文已令若
干小型企業無法立足。議員質疑是否有需要訂立此項條文
，並要求當局提供資料，詳述其他行業的管理階層須承擔
類似法律責任的有關情況。
第46條 地產代理在收取某些款項方面的法律責任
12.議員要求當局詳述客戶信託戶口的運作情況。
第47條 廣告宣傳
13.議員要求當局闡釋下列事項：第(1)(a)款所指「不準確的
資料」的定義；規定地產代理就進行廣告宣傳一事徵求賣
方同意的理據，因此舉或會局限了業主對地產代理的選擇
；按第(2)(b)款的規定在廣告內加入及剔除若干陳述的理據
；及此等規定會否同樣適用於代表地產代理行事的媒體和
已就所需物業進行廣告宣傳的準買家。
14.蕭先生回答時表示，地產代理監管局可在房屋司同意下
訂定有關廣告宣傳及違例刑罰的規例。主席就此要求當局
為需要列入廣告內的指定陳述或詳情提供樣本，供議員參
閱。
第VI部 地產代理協議
第49條 須就某些建議及承諾訂立地產代理協議
15.議員就第(1)(a)及(b)款要求當局澄清，簽訂地產代理協議
的地產代理或營業員可否提出檢控，以及客戶可否控告地
產代理。
第50條 地產代理協議的格式及內容
16.雖然部分議員認為有關規定過於嚴厲，局限了地產代理
在運作上的靈活性，但有一位議員同意有需要在地產代理
協議中列明各項基本資料。對於在客戶僅就其所物色的物
業提供概括資料時，應在協議內加入何種資料一事，若干
議員亦表關注。
第51條 提供未簽立的地產代理協議的副本的責任
17.議員要求當局告知須提供未簽立的協議的理據。
第IV部 調查及紀律制裁
第29條 調查
18.議員察悉立法局參考資料摘要內並未提及條例草案中有
關調查及紀律制裁的條文，但這部分的條文卻相當重要。
鑑於有關條文影響深遠，議員認為務須謹慎審議此部分各
項條文。
19.議員認為由於未有適當的制約及平衡，以防出現濫用權
力的情況，故地產代理監管局及其調查員所享有的權力過
於廣泛。此外，由地產代理監管局把紀律制裁權轉授予他
人的規定，亦會帶來嚴重後果。他們詢問其他法定團體有
否類似地產代理監管局所享有的權力，以及何類人士有可
能被委任為調查員。
20.議員關注到第(3)款的規定。莫偉聲先生就此表示，地產
代理監管局為一財政自給的機構，故在有需要時將須要求
立法局額外撥款，以資進行調查工作。不過，議員對此種
做法表示保留，因其所涉及的程序實屬前所未有。
第30條 投訴
21.議員憂慮地產代理監管局未必有能力調查所有投訴個案
。他們又詢問房屋司能否發出有關可否跟進某一投訴個案
的指引。蕭先生表示，草案第7條授權房屋司如認為公眾利
益有此需要，則可向地產代理監管局發出指示。至於投訴
個案方面，蕭先生表示，所有投訴個案均會經由總行政主
任提交地產代理監管局審議。監管局將自行處理有關事項
，或在認為適當時按照草案第8條的規定委任委員會進行研
訊。議員認為，鑑於地產代理監管局享有廣泛權力，當局
或須訂立獨立的監察機制，以監管該局的運作。
第31條 紀律制裁權
22.議員提及第(1)(b)(ii)款，並要求當局為「是有充分理據
支持的」一語提供法律上的定義。他們又詢問該條文以何
種依據，授權地產代理監管局將其紀律制裁權轉授予調查
員。
III.下次會議的日期
23.條例草案委員會將於一九九六年三月十九日(星期二)下
午四時三十分舉行下次會議。議事完畢，會議於下午六時
三十五分結束。
立法局秘書處
一九九六年五月十六日
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