主席歡迎當局、地產代理業及立法局秘書處資料研究及圖書館服務部的代表出席是次會議。他表示是次會議的目的，是讓業內人士就獲取草案第37(2)條所規定的六種主要資料的所需時間及費用，以及當局建議引入「應盡的努力」此項概念的事宜發表意見。主席提醒議員，由於是次會議為非正式會議，故《立法局(權力及特權)條例》(第382章)將不適用。

2. 在開始就草案第37條進行討論之前，劉騏嘉小姐指出首席助理房屋司於一九九六年十一月十三日擧行的上次會議席上表示，當局曾要求獲取若干和「地產代理條例
草案就獲取草案第37(2)條所規定資料的情況進行的分析」研究報告有關的資料，但資料研究及圖書館服務部並未作出積極的回應。劉小姐要求當局就此事作出澄清，並表示土地註冊處一名歐陽先生曾於一九九六年二月五日提出要求，索取與該項研究有關的個案分布統計資料，但除此以外，該部並未接獲當局提出的任何書面要求。劉小姐亦指出，在進行研究的整個過程中，房屋科的代表均有參與其事。助理房屋司強調，當局雖要求獲取和研究報告有關的更多資料和要求該部作出澄清，但卻無意質疑研究報告所得的結果。她強調當局確有要求取得有關資料，以便更充分了解該項研究所得的結果，但卻可能未有以書面提出有關要求。如此項探求事實真相的要求令資料研究及圖書館服務部產生任何誤會，助理房屋司表示遺憾。主席要求當局於下次會議擧行之前，以書面提出其對報告內所載資料的任何意見。

3. 對於屋宇署的代表未有出席是次會議，周梁淑怡議員極表不滿，因為是次會議的主要目的是討論獲取政府部門提供的物業資料的情況。助理房屋司解釋，由於草案第37(2)條所規定的大部分資料均可從土地註冊處及差餉物業估價署取得，故未有邀請屋宇署的代表出席會議。她表示如議員在此方面有任何問題，當局會以書面作出回覆。主席認為應邀請屋宇署的代表出席下次會議，以便向條例草案委員會委員提供第一手資料，並闡釋提供物業資料的情況、查閱資料的所需時間，以及該署將於
何時把物業資料電腦化。

與團體代表會面

4. 主席表示該12個團體的代表各獲編配五分鐘時間，以供其發表意見。各團體代表的發言次序將按照其對出席會議的邀請作出回應的先後次序排列。在六個團體的代表先後發表其意見後，當局將獲邀對團體代表所提各點作出回應。在12個團體的代表均已發表其意見後，則會
進行概括性的討論。

香港房地產建築業協進會

5. 何衍鈞先生雖確認條例草案的用意是保障消費者的利益，但卻作出告誡，表示地產代理在獲取草案第37(2)條所規定資料方面或許會有困難。為紓解業內人士的憂慮，何先生建議制訂標準的「披露資料聲明書」，使地產代理可告知準買家可予提供的資料類別。此擧可確保消費者的利益獲得保障，而又不會對物業交易造成阻延。長遠的目標是由當局在公眾人士獲取和物業有關的資料方面作出改善。余錦雄先生認為當局有需要就所規定的各類物業資料作出澄清及予以界定，例如物業單位的樓面面積可以指建築樓面面積、淨面積、實用面積或可用面積。此外，草案第37(2)(g)條規定，賣方聲明內須載有和單位內違例構築物有關的資料，鑑於在屋宇署進行查冊需時，地產代理在核實此等資料方面可能會有困難。余先生雖支持引入「應盡的努力」此項概念，以及不把和違反提供資料的規定有關的行為列為刑事罪行，但他認為當局有需要加強進行宣傳，以加深人們對此等規定的
了解。

香港地產行政學會

6. 許永渡先生對屋宇署的表現持不同意見。他表示自從成立有關建築圖則的工作小組後，在屋宇署查閱此等圖則已較前容易。然而，交易數目大增可能令屋宇署需要更多時間始可向查閱資料的人士提供此等圖則。他又指出，地產代理可能難以從此等圖則獲取個別物業單位的資料如違例改建工程、入伙日期、實用面積及淨面積。此外，建築圖則和佔用許可證所載資料出現歧異，亦可能會為地產代理帶來困難。許先生同意發展提供物業資料的中央資料庫一事非朝夕間可以完成，而且此項工作必須分期進行。他又建議在中央資料庫加入各種重要文件，例如完成規定事項證明書及地政總署發出的特別核
准文件。

香港大學地產專業代理校友會

7. 胡堅順先生認為如規定地產代理提供物業的有效產權負擔的資料，即要求地產代理承擔銀行的職務。他表示能否提供物業落成日期及用途限制的資料，關鍵在於屋宇署可否提供此等資料。陳耀民先生補充，立法局的研究報告已正確指出，如不前往屋宇署進行查冊，逾98% 的資料翻查工作將無法完成。地產代理需時逾一個月，方可自屋宇署獲取建築圖則／樓面平面圖，獲取佔用許可證則需時約一個星期，此情況將對物業交易帶來不良影響。此外，根據草案第37(2)條的規定要求賣方就結構上的加建及改建作出聲明，是有欠公允之擧，因第二手及隨後的業主對此等改建工程可能一無所知。陳先生亦認為當局有需要清楚訂明單位樓面面積的定義。

地產代理聯會

8. 李文邦先生認為部分物業資料如業權方面的資料較其他資料重要，而且地產代理未必需要前往不同的政府部門翻查資料，因草案第37(2)條規定的資料可從業權契約取得，至於和有效的產權負擔有關的資料則可從銀行取得。他指出蒐集該六種資料的工作需要不少時間及金錢，將會影響地產代理業的運作。如賣方委託多名代理為其出售物業，則所涉及的時間、人力及費用更尤其龐大。此項規定亦會令業內人士及有關的政府部門的工作量大增。李先生認為在全面實施提供物業資料的中央資料庫之前規定地產代理獲取該六種主要的物業資料，是不切實際之擧。由於「應盡的努力」的概念已為普通法所涵蓋，他認為無需在條例草案內加以訂明。他又指出準買家只須在視察有關的物業單位後，即可作出決定。

香港專業地產顧問商會

9. 孫漢明先生表示，條例草案旨在訂立一個盡善盡美的制度，但此目的在短期內根本無法達成。對於蒐集草案第37(2)條所規定資料需要的時間及費用，他表示關注，並指出鑑於物業市值瞬息萬變，準買家將急於完成交易。孫先生對「應盡的努力」的概念表示支持，因此擧可紓解地產代理對蒐集所需資料的困難的疑慮。他又提出告誡，指出由於草案第47條規定業主須先行作出書面同意，地產代理始可就有關的物業單位進行廣告宣傳，故該條文將對物業資料的流通帶來不良影響。

新界地產商業協會

10. 廖志明先生表示，新界物業交易所涉及的時間及程序遠較市區的為少，因為由準買家視察有關的單位已屬足夠。他的初步印象是只要業內人士作出應盡的努力，便足以達到作出規管的目的，其餘事宜則由監管局監察。可是，條例草案卻旨在把地產代理業提升至一如律師的專業水平。此外，以地產代理需要執行的複雜職務而言，將難以制訂與之相符的基本入職學歷規定。

11. 助理房屋司應主席的邀請就上述各點作出回應時表示，條例草案的用意是加強對消費者的保障，而又不致對業內人士造成不必要的干擾。草案第37(2)條所規定的六種主要物業資料，基本上是按照監察地產代理工作小組提出的建議而制訂，並已同時考慮在工作小組報告書諮詢期內蒐集所得的業內人士及公眾人士的意見。所規定的資料均屬基本而必需的資料，且可透過土地註冊處的直接查冊系統取得，或透過差餉物業估價署即將推出的資訊聆服務，獲得有關住宅物業實用面積及落成日期的資料。助理房屋司指出，當局不能為了運作上的效率而犧牲或妄顧消費者的利益。她補充，有關有效的產權負擔的資料可自屋宇署或土地註冊處取得，並澄清地產代理無需核證賣方聲明所載的資料，賣方亦只需盡其所知提供資料。助理房屋司察知地產代理業現時在樓面面積方面採用各種不同的定義，故業內人士對有關問題感到關注。她表示當局會作出努力，在有關規例內澄清樓面面積的定義，並強調條例草案已作出具有彈性的規定，使地產代理監管局(以下簡稱「監管局」)可分期實施各項具體規定，以及按不同情況訂明確實的資料類別。監管局亦可為地產代理擧辦有關檢取資料的訓練課程。至於「應盡的努力」的概念，助理房屋司向與會各人保證，監管局會就此制訂指引，使已採取合理步驟避免違反規例的地產代理不會受到不合理的懲罰。至於是否可能分期實施條例草案各項規定一事，當局會認真考慮把條例草案的規定先行應用於住宅物業方面，因大部分投訴及失當行為均和住宅物業交易有關。

12. 副土地註冊處經理(查冊及技術輔助)補充，當局已作出努力，方便市民查閱土地註冊處備存的和物業有關的資料。一九九四年實施的直接查冊系統使登記用戶可在其辦公室內，就已經電腦化的土地登記冊進行聯線查冊。直接查冊系統的涵蓋範圍現已擴展至包括所有市區地段登記冊及新界市地段登記冊，並會分期再作擴展，以涵蓋新界丈量約份地段及測量約份地段。他補充，新近實施的文件影像處理系統使直接查冊系統的登記用戶可自一九九七年年初開始，透過辦公室的傳真機獲得已經過
影像處理的土地文件。

13. 議員從一九九六年十一月十三日的會議察悉，有70% 物業資料需要前往屋宇署再作查冊，並認為當局必須就以下事項以書面作出回覆：

─	對草案第37(2)條所規定的六項資料逐一作出詳細的描述，以避免出現混淆。例如在要求提供「樓面面積」的資料時，究竟所指的是物業的建築樓面面積、實用面積還是可用面積；
─	上述資料各可從哪些政府部門取得，在適當情況下，此等部門應包括土地註冊處、差餉物業估價署、屋宇署及地政總署；及
─	在草案第37(2)條所規定的資料中，可以及未能從此等政府部門取得的資料的種類和所佔的百分率，並按物業落成年份如戰前、一九七零年之前、一九七零至八零年、一九八零至九零年及一九九零年以來，提供有關的分項數字。

14. 助理房屋司表示，草案第37(1)條已作出彈性的規定，使監管局可以附屬法例的方式訂明所需資料的確實種類，包括物業單位的樓面面積。有關的附屬法例須經房屋司批准，並透過例常的立法程序制定。她補充，在界定單位樓面面積方面可參考差餉物業估價署所採用的定義，並答允按議員所請提供更多資料。

香港地產代理專業協會

15. 陳東岳先生指出，除了土地註冊處、差餉物業估價署及屋宇署此三個政府部門外，地政總署亦負責提供某些物業資料，例如新界丁屋的資料。他同意在獲取物業單位樓面面積方面可能會有困難，因為在屋宇署提供的建築圖則中，有47%並無提供此方面的資料。陳先生雖認同有需要在條例草案中對單位樓面面積作出清楚的界定，但他提出告誡，指業內人士及業主均習慣提述單位的建築樓面面積，在此方面作出任何改變將有可能導致混淆。他補充，如當局設立儲存發展商就單位資料發出的售樓說明書的圖書館，將會十分有用，因此等說明書可提供和物業有關的寶貴資料。對於「應盡的努力」的概念，陳先生表示保留，因為在未能提供準確資料前，把擧證責任加諸被告人身上，是有欠公允之擧。他強調當局有需要透過成立提供和物業有關的資料的中央資料庫，以合理費用向地產代理提供可靠及易於取得的物業資料。他又建議當局考慮在建築圖則內訂明單位的建築樓面面積，或由差餉物業估價署提供此項資料；在徵收差餉通知書說明樓宇的樓齡及樓面面積；以及在《樓宇名稱》加入額外及有關的資料如業權契約，以方便地產
代理在過渡期內進行其工作。

香港地產代理商協會

16. 在實施資訊聆服務後，公眾可取得樓宇落成日期的資料，吳錦津先生對此雖表欣賞，但亦提出告誡，指若干資料如物業的有效產權負擔可能無從取得。他認為既然當局在成立提供物業資料的中央資料庫方面亦有困難，要求地產代理負責提供草案第37(2)條所規定的資料，是有欠公允之擧。吳先生支持分期實施條例草案的規定及制訂標準的「披露資料聲明書」的建議，因此等措施可確保物業交易不會遇到不必要的阻延。

美聯物業(集團)有限公司

17. 馮銳森先生認為當局在草擬條例草案時，似乎未有顧及業內人士的實際行事方式。根據條例草案訂明的條件，並考慮到本港每年進行的物業交易數目約達1 000萬宗，其中70%交易涉及地產代理的事實，地產代理將需花費數百萬元獲取物業資料。他補充在缺乏中央物業資料系統的情況下，地產代理在獲取某些資料如用途限制方面可能會有困難，因為此等資料可能只會載於公契內，而不會從佔用許可證查得。馮先生提出告誡，指地產代理如需查證公契的內容，便會擔當了律師的角色。他又指出海外國家如加拿大及美國的物業資料系統非常先進，地產代理可直接查閱各種電腦化的資料如用途限制及地段面積。相比之下，香港的地產代理業較海外國家篷勃及國際化得多，但當局提供的物業資料卻非常落後。他贊同以條例草案現有草擬方式而言，確實過於吹毛求疵。

香港主要地產物業顧問及發展商聯會

18. 對於將由監管局制定的規例和條例草案的用意是否一致，以及草案第37(2)(g)條規定賣方提供結構改建及加建的資料之擧是否合法，劉振江先生表示關注。對於地產代理需否就物業的用途限制此項資料查閱所有法律文件，他亦表示懷疑。劉先生認為當局有需要重新考慮條例草案的深度及效力，並檢討其條文。他提出告誡，指出如規定地產代理核實由其處理的每一物業的業權，土地註冊處未必可以應付急劇增加的工作量。

香港地產建設商會

19. 衛少羽先生促請議員、當局及監管局顧及並非可以輕易取得所有物業資料的事實，而且核實此等資料的工
作亦須由專家進行。

中原地產有限公司

20. 施永青先生表示，《監察地產代理工作小組報告書》載有極為概括的建議，但條例草案的條文卻極為仔細。他認為條例草案一旦通過成為法例，將對地產代理業的運作帶來重大轉變，並估計有90%地產代理無法適應及遵守有關的規定。施先生建議草案第37(2)條所規定的資料應由賣方提供，或僅在簽訂初步買賣協議之前才需提
供該等資料。

21. 助理房屋司回應主席時表示，當局的目標是透過經中央處理的和物業有關的資料，方便公眾人士查閱物業資料。她對於在較後階段才提供草案第37(2)條所規定的部分資料此項建議有所保留，因此等資料均為可從現時由當局管理的各個資訊系統取得的基本資料，在協助買方作出已考慮各種問題的決定方面至為重要。助理房屋司補充，在地產代理的學歷規定方面，當局並無任何先存的意見，有關決定仍需由監管局作出。當局的目的是在過渡期內盡量減低可能對現職地產代理造成的任何入職障礙。至於「應盡的努力」的概念，助理房屋司強調此概念是一項抗辯而非擧證責任的轉移，從而使已採取一切合理步驟避免違反規例的地產代理不會受到不合理的懲罰。她補充，此項概念並非新訂，在最近通過的若干
法例中已獲採用。

討論環節

22. 周梁淑怡議員支持業內人士的意見，認為條例草案以其現有草擬方式而言實嫌吹毛求疵，且已背離工作小組所作的建議。她要求當局檢討條例草案有否反映工作小組報告書所載建議，並考慮按需要重新擬寫條例草案。周梁淑怡議員亦認為當局有需要示知實施提供物業資料的中央資料庫的時間表，從而為地產代理及公眾人士提供易於取得及可靠的物業資料，以及向財務委員會提交
有關的撥款申請的時間表。

23. 蔡涯棉先生雖同意有需要為準買家提供有關物業的若干資料，但他憂慮獲取此等資料的費用會轉嫁至消費者身上。他認為買賣雙方均會受草案第37(2)條的規定影響，因前者會由於蒐集有關資料需時而未能迅速處置其物業，此情況會導致可供後者選擇的物業有限。蔡先生建議應彈性處理提述物業建築面積及實用面積的問題，因前者在現階段仍廣為人們所採用。重要之處是地產代理須向有關客戶提供足夠的資料，使他們可根據所得資
料作出決定。

24. 黃錦昌先生表示雖然地產代理須按照規定查閱佔用許可證，但此等許可證並未載有其後所作改建的資料。此外，由於不少業權契約均已殘舊及難於辨認，當局有需要為此等契約發出經過認證的真確文本。黃先生又指出，地產代理將難以取得某些資料，因部分新界物業並無業權契約，在一九六七年之前建成的物業甚至沒有
「豁免證明書」。

25. 助理房屋司重申，草案第37(2)條已作出彈性的規定，讓監管局訂明所需的資料類別。當局會考慮因應業內人士提出的關注，修改此條文的涵蓋範圍及改善其草擬方式。助理房屋司承認經常會出現一些難以處理的物業交易個案，特別是在未必可輕易獲得有關資料的新界區。她強調在此等個案中，地產代理只要已採取合理步驟獲取資料，並據實告知其客戶，即可按「應盡的努力」的概念被視為已履行其職責。雖然成立中央資料庫可方便獲取物業資料，但鑑於本港的物業數目眾多，加上綜合及整理各不兼容的資料是一項極複雜的工作，此事仍只能屬一項長遠的目標。成立中央資料庫並非實施條例草案規定的先決條件，然而，當局會考慮因應所表達的意見，重新擬寫條例草案若干條文。

26. 在結束討論前，主席感謝當局及地產代理業的代表出席是次會議，並要求當局跟進在會議上提出的關注事項。

II. 其他事項

27. 議事完畢，會議於下午六時四十分結束。

立法局秘書處
一九九七年二月十一日

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地產代理條例草案委員會非正式會議紀要

地產代理
條例草案委員會
非正式會議紀要