7.部分議員認為該條文以其草擬方式而言，會造成地產代
理須承擔較真正所需更加嚴格的法律責任的危險，因僱主
即使事前一無所知，仍須為僱員的刑事欺詐行為承擔法律
後果。鑑於普通法已就轉承民事法律責任作出規定，他們
質疑有否需要制定此項條文，並詢問刪除此項條文會造成
何種影響。然而，一位議員卻有不同看法，他認為只要在
條例草案中加入「應盡的努力」此一免責條款，使已採取
一切所需預防措施確保僱員處理業務時的行事操守的僱主
不會受到不合理的懲罰，此條文便應予保留。助理法律顧
問作出警告，指加入該條款的建議，可能會令僱主得享較
普通法所規定更大的保障。

8.蕭先生回應時表示，該條文的目的在於澄清持牌地產代
理與持牌營業員之間的關係，以消除任何疑竇。就轉承法
律責任而言，該條文並未在普通法下為地產代理帶來額外
負擔。他認為刪除該條文的建議，會削弱規管制度。陳子
敏女士補充，只有在僱傭關係已然建立的情況下，僱主才
須因僱員在受僱期間任何可被訴諸法律行動的作為或不作
為負上轉承的法律責任。該條文的目的是保障客戶的利益
。至於在條例草案中加入免責條款一事，陳女士表示，根
據第45(2)款的規定，對草案條文所作的任何增刪，均不應
被視為影響普通法適用範圍的做法。

9.一位議員擔憂，此項條文可能會改變現時業內的僱傭關
係，因僱主或會企圖逃避責任而拒絕與僱員訂立僱傭合約
。他要求當局澄清在其他法例如《保險公司條例》、《證
券條例》及《證券及期貨事務監察委員會條例》中，是否
訂有和轉承法律責任有關的類似條文。蕭先生承認現時的
僱傭關係可有不同詮釋。為消除任何可能出現的含糊之處
，當局實有需要在條例草案中明確界定此等關係。陳女士
認為該名議員所設想的情況，普遍見於逃稅行為方面。根
據普通法，即使並未訂有僱傭合約，僱主仍須為其直接管
轄的人的行為負上轉承法律責任。

10.議員促請當局考慮重新擬寫第45(1)款中「不作為」一詞
，因該詞或會被視為就可被訴諸法律行動的作為向僱主施
加轉承的刑事法律責任，而非轉承的民事法律責任。陳女
士表示，該條文中「可被訴諸法律行動的」一語同時適用
於「作為」及「不作為」兩詞。為釋議員的疑慮，陳女士
建議在「不作為」一詞之前加上「可被訴諸法律行動的」
一語。議員大致上贊同此種做法，但認為或有需要在草案
第2條的釋義中，加入「可被訴諸法律行動的作為」及「
可被訴諸法律行動的不作為」的法律定義。他們又認為附
加註釋以補充說明制定該條文的目的，將屬有用之舉。

草案第46條地產代理在收取某些款項方面的法
律責任

11.議員要求當局澄清地產代理可對其收取的款項作出何種
程度的支配。蕭先生表示，地產代理應僅可將其收取的金
錢，按照客戶的指示用以支付款項。至於就雙重代理及各
自委聘代理兩種情況，分別訂立有關地產代理收取款項的
指引此項建議，蕭先生則認為無此需要，因草案第39條已
訂明地產代理有責任把向客戶(包括買賣雙方)收取的款項
存放於獨立的帳戶內。

草案第47條廣告宣傳

12.對於立法局95-96年度第CB(1)1622號文件附錄III第6段所
載當局就本條文作出的回應，議員質疑在地產代理協議中
加入物業售價資料的理據，因樓價會隨樓巿趨勢而變動。
他們亦對口頭協議的效力表示關注，並認為有需要明確界
定口頭協議的地位，以及海外物業是否亦須受到類似的規
管，一位議員又建議刪除第47(1)(b)款或延遲執行該條文的
規定，因該條文以其草擬方式而言，不但有異於業內的現
行做法，更會使地產代理的運作成本增加。

13.蕭先生表示，鑑於針對廣告宣傳的投訴主要與提供有誤
導性的資料有關，故有需要制訂措施，以防在這方面出現
任何不當行為。條例草案授權監管局在房屋司的批准下，
就廣告宣傳制定規例及訂明須列入廣告內的詳情。該條文
的目的在於規定地產代理為其客戶的物業作廣告宣傳前，
先行徵求賣方的同意。物業的售價僅為可納入地產代理協
議的資料之一。蕭先生同意議員的意見，承認樓價確可能
會有波動，但他認為披露一切資料包括所接獲的要約此項
規定，已在這方面提供了保障，讓有關人士根據所得資料
自行作出決定。至於口頭協議，陳女士提出以下兩種可行
做法，供議員考慮：在草案第2條的釋義中加入廣告的定
義，或在「廣告」一詞之前加上「口頭」或「書面」的字
眼，以消除任何可能出現的含糊之處。對於上述有關第47
(1)(b)款的最後一點，蕭先生承認條例草案確會為業內運作
帶來轉變，但由於條例草案的性質前所未見，加上其目的
在於保障所有有關人士包括地產代理的利益，故此等轉變
乃無可避免。他向議員保證，當局將考慮進行公眾教育及
採取如分期實施條例草案的各種安排，以確保草案通過後
一切順利過渡。一位議員表示，由於廣告宣傳乃銷售策略
，故條例草案在這方面不宜作出過多限制。議員要求當局
提供須列入廣告中的訂明的陳述或詳情的樣本，以作參考
。

14.一位議員認為，地產代理應先物色準賣家，才可為有
關物業作廣告宣傳。地產代理如為準買家行事，亦應告知
客戶手頭上是否有其所需類別而又預備出售的物業。蕭先
生回應時表示，地產代理有責任向地產代理協議的簽約各
方披露一切所需資料。

15.議員詢問草案第47條不獲納入草案第56條有關罪行的條
文適用範圍的理據何在。陳女士回答時表示，由於廣告宣
傳方面的規例仍有待監管局制訂，故當局無法在實際規定
尚未予訂明的情況下，在條例草案中加入因不遵守有關條
文的規定而引致的各項罪行。雖然如此，有關罪行的刑罰
級別會按照第57(2)款所設定的界限訂立。陳女士回答一項
相關問題時解釋，第56(1)(g)款的規定適用於與提供虛假或
有誤導性資料有關的一般罪行。

16.議員要求當局闡釋是否容許地產代理轉介個案，並認為
有需要就此在條例草案內加入具體條文。蕭先生表示，只
要有關的賣方在地產代理協議中對此項安排表示同意，地
產代理轉介個案的行為便不會構成任何問題，但此事的細
節仍有待監管局擬定。陳女士強調，由於訂立協議是支付
佣金的先決條件，故地產代理協議對地產代理實甚為重要
。

17.議員就「虛假、不準確的或有誤導性的」資料的定義提
出查詢，陳女士回應時表示，當局將考慮重新擬寫此語句
。蕭先生則向議員保證，監管局會在這方面擬訂指引。

草案第48條第37(4)條不適用於某些持牌地
產代理

18.議員詢問在條例草案內加入此項條文的理據，陳女士答
稱，該條文的目的在於使持牌地產代理受僱擔任另一地產
代理的營業員期間，可免受條例草案內各項條文的管限。
第37(4)款的內容和地產代理的職責有關，因此如保留此條
文，即不應將其規定應用於此類持牌地產代理身上，而應
把他們納入第37(3)(b)款的適用範圍。

19.議事完畢，會議於上午十時四十分結束。

立法局秘書處
一九九六年九月四日

Last Updated on {{PUBLISH AUTO[[DATE("d mmm, yyyy")]]}}

地產代理條例草案委員會會議紀要

地產代理
條例草案委員會
會議紀要