7.蕭先生指出，當局將採取循序漸進的方式，有計劃地推
行擬議的發牌制度，確保不會導致大量地產代理失業，並
避免可能因此而出現的大型地產代理機構壟斷市場或市民
所獲服務受到打擊的情況。蕭先生又強調，政府會考慮業
內人士、市民或專業團體的意見，對於條例草案中必需作
出的修訂，政府當局願意接納，並會對草案的運作事宜作
出改善。

8.議員接著提出多項備受關注的事項以作討論，而政府當
局亦一一作答。現將商議要點綜述於下文各段。

9.何承天議員詢問政府如何協助地產代理獲取有關每一物
業的重要資料。.蕭先生強調，條例草案所規定的六項資料(
包括業權、樓面面積、落成年份、核准用途、契約屆滿日
期及續期權利)，均是關乎物業買賣的基本和重要資料，市
民只須繳付合理的查冊費，瞬即可從土地註冊處取得這些
資料。當局將提供查冊表格樣本及有關各種查冊服務收費
的資料，供議員參閱。地產代理在登記成為土地註冊處直
接查冊系統的用戶後，亦可取得所需資料。直接查冊系統
是一項完全電腦化的查冊設施，使用戶可透過其辦公室的
電腦終端機進行聯線搜尋，查閱土地註冊紀錄冊的資料。
此外，政府計劃在差餉物業估價署裝設電腦資訊檢索系統
，方便市民翻查有關住宅物業樓齡及實用面積的資料，該
檢索系統預期可於一九九六年年底裝設妥當。政府的目的
是把所有有關資料集中儲存在一個接觸點內，使地產代理
易於獲取這些資料。然而，他承認在舊型樓宇如戰前舊樓
方面，公眾未必可輕易查獲條例草案所規定的若干資料。

10.蕭先生表示根據地產代理條例草案，只要地產代理已採
取合理的步驟獲取資料及驗證其向客戶提供的資料準確無
誤，則毋須承擔刑事罪行的法律責任。物業業主亦有責任
作出聲明，說明有關物業曾否進行任何未經許可的改建工
程。議員察悉草案第56條清楚列明，未有遵照規定行事的
地產代理僅在無合理辯解時，始須承擔法律責任。合理辯
解此項抗辯理由，可為地產代理提供足夠的保障。

11.何承天議員質疑土地註冊處未必備有某些資料，蕭先生
表示公眾人士或可透過其他渠道如差餉物業估價署及屋宇
署取得這些資料。

12.就此方面而言，主席建議政府當局應在條例草案的附表
中清楚訂明適當程序及有關表格。蕭先生回應時表示，上
述事項將由地產代理監管局以規例的形式訂定。

13.何承天議員進一步建議立法局資料研究及圖書館服務部
進行模式研究，供條例草案審議委員會審議，議員對此表
示同意。該項研究的目的是，就條例草案第37(2)條所列各
項與物業有關的資料，確定：(a)是否容易獲取此等資料；
(b)地產代理需花費多少時間及金錢，包括從賣方、政府部
門(如土地註冊處、差餉物業估價署及屋宇署)或任何有關
方面獲取此等資料，並在合理的範圍內確保本身能信納此
等資料的準確性。該項研究應同時涵蓋舊型及新型物業，
以作比較。涂謹申議員補充，是項研究應包括其他未有在
草案第37(2)條中訂明的有關資料(例如有關工業樓宇樓面負
荷量的規定，以及即將改建為餐廳的商業單位的污水渠接
駁系統等資料)。蕭先生指出，對於有關方面須就不同種類
物業提供的各種重要資料，地產代理監管局會加以指定及
作出統一。

14.涂謹申議員認為，由地產代理查證賣方根據草案第37(2)
(g)條的規定提供的聲明中所載資料的準確程度，可能會為
地產代理造成過重的負擔。杜巧賢女士解釋，草案第37(8)
條免除地產代理核證聲明中所載資料準確性的責任。她又
補充，此項條文亦不應解釋為規定賣方保證所作聲明準確
無誤。如出現失實陳述的情況，賣方才需負上民事法律責
任。議員同意在條例草案審議委員會對草案條文進行逐條
審議的工作時，才就此項問題再作討論。

地產代理監管局的成員組合

15.鑑於地產代理監管局將是具有權力的監察機構，李華明
議員關注到利益或許互有關連的地產代理及有關行業人士
在監管局內的代表性過高，因此等人士共佔監管局成員總
數的三份之二。蕭先生回應時表示，為確保地產代理監管
局大公無私，局內三份之一成員將為業內人士(主席及副主
席除外)，其餘成員則為有關的專業人士及社會人士。他強
調地產代理監管局的重要任務之一是平衡各方利益，以確
保其公正無私及足可信賴。李華明議員就此提出建議，並
獲蕭先生答允考慮可否作出規定，使地產代理監管局的成
員中，有一半為業內人士及有關的專業人士，而另一半則
為社會人士(包括總督特派廉政專員公署及消費者委員會的
代表)。

發牌規定

16.李華明議員及何承天議員提出查詢，並獲蕭先生證實，
由日後成立的地產代理監管局訂定的發牌規定，將須按照
正常的立法程序提交立法局。鄭家富議員建議政府當局參
考外地的發牌規定，在條例草案內訂明有關的細則。蕭先
生指出，根據條例草案的規定，地產代理監管局將制定詳
細的發牌規定，他答允向日後成立的地產代理監管局轉達
議員的意見。

17.顏錦全議員亦認為對於那些擁有不關乎其個人信用的刑
事紀錄的人士，地產代理監管局在評核其領牌資格時應採
用較寬鬆的準則。蕭先生解釋，條例草案的目的是規定地
產代理從業員執行某些職務，並處罰那些嚴重觸犯草案規
定的從業員，藉以保障消費者的利益。在決定申請人是否
具備領牌資格時，地產代理監管局必須考慮其過往的刑事
紀錄，以確保業內人士的操守及保持地產代理業的形象。

18.羅祥國議員詢問當局如何避免因實施是項條例草案的條
文而出現地產代理從業員流失的情況，蕭先生回應時表示
，當局將訂立一段過渡期，地產代理監管局於該段時間內
將簽發供過渡期使用的牌照，使地產代理有足夠時間作出
準備，以便能全面達到所需的發牌規定。

被大型地產代理公司壟斷巿場

19.羅祥國議員詢問當局，是項條例草案如何處理可能出現
的大型地產代理公司壟斷巿場的問題。蕭先生回應時表示
，在日後訂立的監察制度下，所有地產代理均會獲得公平
和合理的對待，地產代理監管局亦會以持平的態度行事，
避免出現大型機構壟斷巿場的情況。是項條例草案旨在確
保地產代理具備所需能力，符合若干基本的執業條件，並
以公正及誠信的手法執行其職務。然而，草案內並沒有對
經營地產代理業務所需的最少資金及職員數目作出規定，
因為如作出此等規定，便會對小型地產代理公司帶來不良
影響。

海外物業

20.羅祥國議員提及草案第37(1)(a)(ii)條，該條文規定每名持
牌地產代理均須在合理的範圍內確保自己能信納物業資料
的準確性(不論該物業是位於香港或其他地方)。他質疑對
於那些尚未動工興建的海外物業，此項規定如何能夠適用
於和這些物業有關的廣告內所列的物業落成日期。有關此
項問題，議員察悉法律改革委員會轄下一個小組委員會正
在研究海外物業售樓說明的事宜。當局將於適當時公布法
律改革委員會的建議，以便作出公眾諮詢。

廣告宣傳

21.周梁淑怡議員提及地產代理須確保廣告內沒有虛假、不
準確或有誤導性的資料的規定，她認為由於廣告是用以吸
引及喚起他人的注意，而且是為了商業目的而發出，因此
，有關方面值得對此項規定再作仔細的審議。

領牌所需的學歷

22.顏錦全議員表示，當局宜規定任何人均須修畢某些指定
的訓練課程後，始有資格申請地產代理牌照。較諸規定申
請人獲取高水平的學歷，此舉實較為恰當。

23.周梁淑怡議員對此表示贊同，她表示領牌所需的學歷如
訂得過高，便會對業內的就業機會構成不良影響。她認為
與其作出此種規定，不如把著眼點放在申請人在業內的有
關工作經驗及能力之上。地產代理監管局在訂定申請人所
應具有的資格水平時，應以修畢一項特別設計的訓練課程
或通過一項指定的考試為標準。蕭先生回應議員的詢問時
表示，草案第19(1)(b)(ii)條所述的學歷，可以指一項指定的
訓練課程或指定的基本教育水平，又或兩者兼備，此事有
待地產代理監管局作出決定。在涂謹申議員建議下，政府
當局同意參考其他行業(並未訂明從業員所需學歷)的資格
檢定考試，這些行業包括電氣技術員、水喉匠及證券及期
貨事務監察委員會的投資顧問。

地產代理監管局的紀律制裁權

24.杜巧賢女士在回應議員的詢問時解釋，草案第31(1)(v)
條及第56(6)(a)條並無矛盾之處。第31(1)(v)條授權地產代理
監管局作出處罰及行使其紀律制裁權，其中一項權力是撤
銷現有牌照。第56(6)(a)條則賦予法庭有關權力，在某人被
定罪後取消該人獲取牌照或申領新牌照的資格，停牌期最
長可達五年。蕭先生補充，地產代理監管局必須擁有適當
的權力，以便對發牌制度作出規管。監管局在簽發牌照前
，將會參考法庭的決定行事。

地產代理同時代表買賣雙方

25.主席詢問何以條例草案內並無條文禁止地產代理同時代
表買賣雙方，因此舉或會導致瀆職行為。蕭先生答稱，雙
重代理是地產代理業內存在已久的做法，此舉使地產代理
在一般情況下，能以有效及具成本效益的方式處理物業交
易事務。條例草案使客戶可靈活處事，讓地產代理可代表
賣方、買方或同時代表買賣雙方。草案中有關地產代理須
向客戶披露其利害關係及把每項要約通知賣方的規定，已
是足夠的保障。

賠償基金

26.有關主席建議成立賠償基金一事，蕭先生作出回應，表
示根據投訴方面的統計數字，並無侵吞或挪用客戶金錢的
問題。當局曾徵詢總督特派廉政專員公署及消費者委員會
的意見，並同意在現階段毋須成立基金。他補充此項建議
或會對地產代理造成財務上的負擔，且有可能導致大型地
產代理公司壟斷市場的情況。主席表示旅遊代理業的賠償
基金一直運作順利，蕭先生則答稱，賠償基金的管理費用
龐大，此等費用最終可能會轉嫁至消費者身上。為了保障
消費者的利益，條例草案建議地產代理應把從客戶處收取
的款項存入另外開設的銀行帳戶內，而地產代理監管局則
有權查核帳戶的資料。

地產代理的轉承法律責任

27.陳鑑林議員提及草案第45條就僱主因僱員的關係而須負
上轉承法律責任一事所作的規定，並表示如所涉及的責任
是刑事方面的法律責任，則可能會對僱主有欠公平。莫偉
聲先生指出，僱主只會因為僱員的作為或不作為，才須負
上轉承法律責任。因此，第三者在參觀地產代理按指示出
售的物業時的行為，並不會導致任何轉承法律責任。杜巧
賢女士澄清，草案第45條的規定只適用於民事法律責任而
非刑事法律責任。除了此項條文外，在普通法下，如有關
人士存有僱員及僱主的關係，而僱員在受僱期間曾有任何
可被訴諸法律行動的作為或不作為，則轉承法律責任的問
題便告存在。周梁淑怡議員表示，地產代理業人士有合理
理由支持其表達關注，因為並無犯罪意圖的商業活動亦有
可能導致刑事法律責任。主席就此表達其意見，政府當局
亦同意就條例草案進行教育是一項重要的工作，因為此舉
可令地產代理從業員清楚理解草案的內容，以及有關的法
律概念。

28.會議於下午五時四十分結束。

29.下兩次會議的舉行日期為：(a)一九九六年一月二十二日
下午四時三十分與代表團體舉行會議；及(b)一九九六年一
月三十一日上午十時四十五分與政府當局繼續討論。

立法局秘書處
一九九六年一月二十九日

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地產代理條例草案委員會第二次會議紀錄

地產代理
條例草案委員會
第二次
會議紀錄