立法局95-96年度第HB554號文件
檔 號：HB/C/11/95
地產代理
條例草案委員會
第三次
會議紀錄
| 日 期 | ：一九九六年一月二十二日(星期一)
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| 時 間 | ：下午四時三十分
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| 地 點 | ：立法局會議廳
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出席者：
鄭家富議員(主席)
周梁淑怡議員
夏佳理議員
陳偉業議員
李永達議員
李華明議員
涂謹申議員
陳鑑林議員
陳婉嫻議員
羅祥國議員
顏錦全議員
缺席者：
何承天議員(另有要事)
應邀出席者：
香港地產代理專業協會
- 會長
- 蔡涯棉先生
- 副會長
- 蕭亮有先生
- 副會長
- 陳東岳先生
香港地產代理商協會
九龍地產代理聯合商會
- 主席
- 鄧海東先生
- 副主席
- 李文邦先生
- 秘書
- 土瓜灣區代表
- 盧光輝先生
香港地產行政學會
- 會長
- 黎志強先生
- 執行委員會主席
- 許永渡先生
- 第一副主席
- 張小傑先生
新界地產商業協會
列席者：
- 條例草案審議委員會秘書
- 總主任(條例草案審議委員會)(三)
- 梁歐陽碧提女士
- 高級主任(條例草案審議委員會)(三)
- 戴燕萍小姐
議員察悉何俊仁議員已提出辭退條例草案審議委員會工作
的要求，其辭退委員會工作的函件已於席上提交。
一九九六年一月十八日的意見書摘要一覽表中譯本，已連
同下述函件於席上提交。該等文件並於其後隨立法局95-96
年度第HB526號文件送交缺席會議的議員參閱：
- 香港地產建設商會一九九六年一月十一日
的來函；
- 杜韋有限公司韋嘉露小姐一九九六年一月
十六日的來函；
- 筲箕灣地產代理聯合商會一九九六年一月
十八日的來函；及
- John Wong 先生一九九六年一月十八日及
十九日的來函。
3.議員察悉除了即將在席上接見的代表團體外，另有六個
地產代理業的代表團體及五家公共機構要求與條例草案審
議委員會會面。主席就條例草案審議委員會應否另訂日期
會見更多代表團體一事徵詢議員的意見。經商議後，議員
同意在原定與政府當局進行商議的下次會議上會見更多代
表團體。該次訂於一九九六年一月三十一日(星期三)上午十
時至下午一時舉行的會議將分為兩節進行，議員將於第一
節(上午十時至正午十二時)會見公共機構代表，並於第二
節(正午十二時至下午十二時四十五分)會見地產代理業的
代表團體。由於時間有限，主席建議將於第二節會議接見
的每個代表團體，均只應派出一至兩名代表出席會議。
(一九九六年一月九日提交的意見書已隨立法局95-96年度第
HB500號文件送交議員參閱)
4.蔡涯棉先生表示該會支持當局為地產代理業訂立發牌制
度，此舉不但可保障消費者，更可提高業內人士的專業水
平。蔡先生向議員簡述該會在意見書內就條例草案發表的
各項意見，他強調政府應在提供準確物業資料方面擔當更
積極的角色。至於日後成立的地產代理監管局，該會認為
條例草案不應訂明其成員組合，以便其在未來發展方面更
具彈性。此外，條例草案應只訂立一般原則／政策，而把
業內的運作細則交由地產代理監管局制定。對於草案內把
地產代理在並無訛騙或欺詐意圖下所犯錯誤列為刑事罪行
一事，該會認為不可接受。
5.顏錦全議員提及該會意見書第3.7段，並詢問若地產代理
獲豁免提供重要物業資料，買方的利益如何可得到保障。
蕭亮有先生在回應時表示，倘買方在沒有重要資料的情況
下仍決定購買某一物業，便應徵詢法律顧問的意見。
6.周梁淑怡議員質疑為何地產代理可按該會所提建議，在
物業交易最初階段無需向準買家提供所有重要物業資料。
蔡先生解釋，在並未設有中央資料庫的情況下，搜集所有
重要資料是十分困難和費時的工作。該會提出的建議可避
免在安排準買家參觀樓宇方面造成任何延誤。
7.李華明議員提及該會意見書第3.3段，並認為賣方既須向
提供服務的地產代理支付佣金，提供重要物業資料的責任
便不應轉嫁至其身上。他指出，地產代理應對其所服務地
區的物業有基本認識。羅祥國議員則詢問該會曾否聯絡政
府當局，就協助賣方以低廉費用提供重要物業資料一事進
行商討。蔡先生在回應時表示，賣方應具備若干關乎其物
業的基本資料，但地產代理卻對業權轉變的事宜一無所知
。鑑於賣方可能委託多間地產代理公司出售物業，該會遂
提出該項建議，以免不同的地產代理重覆進行有關的工作
。他又證實該會曾與政府討論查證物業資料的問題，政府
更因此計劃設立中央資料庫。
8.至於地產代理可能因犯錯而遭受刑事處分的問題，涂謹
申議員表示，在不同規管架構下，有不少從事商業活動的
人士即使並無犯罪意圖，在犯錯時亦有遭受刑事處分之虞
。蔡先生重申，問題主要在於犯錯的地產代理是否有訛騙
和欺詐的意圖。對在毫無犯罪意圖下犯錯的地產代理施加
刑事處分，將對地產代理業的發展造成不良影響。
(意見書載於隨一九九六年一月十五日發出的立法局95-96
年度第HB468號文件送交議員參閱的摘要一覽表附錄13)
9.梁慧根先生及吳錦津先生向議員簡述該會的意見。有關
地產代理的轉承法律責任，梁先生稱雖然政府當局已澄清
該項規定僅適用於民事(而非刑事)法律責任，但當局亦應
在條例草案內清楚訂明此點。鑑於政府至一九九六年年底
始能把物業資料統一儲存在同一地點，梁先生關注到在過
渡期內倘有某項資料尚未可供查閱，買方或賣方可以此作
為藉口取消買賣協議。吳先生指出，當局應僅規定地產代
理在簽訂買賣協議前而非向準買家介紹物業時提供一切重
要物業資料。該會亦認為無需規定每名持牌地產代理每年
向地產代理監管局提交會計師報告，因為地產代理須把向
客戶收取的款項存放於獨立帳戶的規定，已可提供充分保
障。
10.李永達議員提到該會在意見書內指出，就進行廣告宣傳
徵求客戶書面同意的做法過於麻煩，他詢問如不作出此項
規定，客戶的利益將如何可獲得保障。王文彥先生在回應
時表示，草案第47(1)(a)條禁止地產代理在廣告中加入任何
虛假和有誤導性的資料，並會阻止不誠實的地產代理在未
獲賣方同意下為物業進行廣告宣傳，或在宣傳廣告中列出
並非確實出售的物業。徵求客戶書面同意的規定只會令賣
方打消委託太多地產代理出售物業的念頭，因而損害賣方
的利益，最終亦會令買方和地產代理受害。李議員就此表
示，賣方在決定委託多少地產代理出售物業時自會衡量本
身的利益。周梁淑怡議員詢問為何該會認為難以履行草案
第47(1)(a)及(b)條的規定。在主席建議下，該會同意就此作
出書面回覆。
(意見書載於隨一九九六年一月十五日發出的立法局95-96
年度第HB468號文件送交議員參閱的摘要一覽表附錄2及
2A)
11.鄧海東先生及盧光輝先生向議員簡述該會的意見。他們
憂慮地產代理須承擔刑事法律責任此項規定，會令有意加
入該行業的人士望而卻步。此外，政府部門、律師、清盤
人或其他指定專業人士可獲豁免，亦對地產代理有欠公平
。他們又表示，政府至今才著手成立中央資料庫，未免為
時已晚，而條例草案亦無訂明會計師報告應屬核數師報告
還是財務管理報告。鄧先生認為如所需提交的是核數師報
告，地產代理將無法履行此項規定。
12.李永達議員詢問成立中央資料庫如何可令消費者受惠。
李文邦先生答稱，由於地產代理能更快取得所需資料，故
此舉不但可令消費者受惠，更可有助達成交易協議。陳偉
業議員則詢問，倘由政府或賣方承擔地產代理的責任，他
們尚可以何種理由收取1％服務費。 鄧先生在回應時表
示，客戶僅在達成交易時才需支付佣金，故此，此項收費
與完成交易前的運作費用毫無關係。在這方面，羅祥國議
員詢問成立中央資料庫會否影響業內人士的競爭能力，因
而須對佣金收費率作出調整。鄧先生解釋，條例草案各項
規定事實上會使地產代理業的經營成本有所增加。
13.鄧先生回應周梁淑怡議員所提詢問時證實，政府當局尚
未表明應由何方負責支付從中央資料庫獲取資料的費用。
主席建議由條例草案審議委員會與政府當局跟進此事。
(意見書載於隨一九九六年一月十五日發出的立法局95-96
年度第HB468號文件送交議員參閱的摘要一覽表附錄6)
14.許永渡先生向議員簡述該會的意見。條例草案的精神在
於保障消費者的利益，該會對此表示支持，但草案在廣告
宣傳方面所作的規限，卻似乎與規管未落成物業售樓說明
書出版事宜的其他法例有所重覆。此外，當局應清楚訂明
簽發營業員牌照的標準。至於地產代理監管局的成員組合
，條例草案對相關行業類別未作任何界定，許先生建議把
地產公司高級行政人員及測量師包括在內。在地產代理的
轉承法律責任方面，許先生表示雖然政府當局已澄清該項
規定僅適用於民事(而非刑事)法律責任，但此點亦應在條
例草案中加以清楚訂明。該會又建議當局在條例草案中訂
明地產代理所需的學歷和專業水準，以便有關方面可就舉
行資格檢定考試一事作出安排。
15.張小傑先生回應周梁淑怡議員所提詢問時證實，該會認
為干犯罪行的地產代理如無訛騙及欺詐意圖，則不應被判
監禁。
16.有關申領牌照所需的學歷，顏錦全議員詢問為何需訂定
較高的學歷及專業水平，因此舉將導致經營成本增加，而
且以殷實態度經營業務才是重點所在。周梁怡議員對此亦
有同感，並表示業內人士勝任其職務與否，並不一定與其
學歷有關。黎志強先生及許永渡先生澄清，學歷及業內經
驗是衡量地產代理專業水平的準則。許先生在回應主席所
提詢問時證實，當局未必可在過渡期內舉辦資格檢定考試
，但應以舉辦此類考試為其長遠目標。
(意見書載於隨一九九六年一月十五日發出的立法局95-96
年度第HB468號文件送交議員參閱的摘要一覽表附錄8)
17.梁瑞彪先生向議員簡述該會的意見。梁先生補充，該會
在監察新界地產代理方面一直擔當重要的角色，並竭力提
供標準的「睇樓紙」及合約等，以協助地產代理順利運作
。他對當局未有就條例草案徵詢該會意見一事表示關注，
且強調該會在處理新界物業交易方面獨具經驗，故其代表
應獲委任加入日後成立的地產代理監管局。尤錫禧先生請
議員注意新界的獨特情況，因地產代理不一定可以取得有
關該區物業的準確資料。條例草案使物業交易的費用有所
增加，會對小地主造成不良影響，買方亦因而須負擔額外
費用。廖志明先生補充，具有與訛騙或欺詐行為無關的刑
事紀錄的人士，應有資格領取牌照。由地產代理承擔轉承
法律責任並不公平，而當局亦應就地產代理的民事法律責
任設立中央補償基金。至於發牌規定，由於現職地產代理
從業員皆為經驗豐富的業內人士，故他們應可獲豁免遵守
學歷方面的規定。廖先生又強調，該會反對當局向地產代
理施加刑事處分。
18.羅祥國議員同意政府及條例草案審議委員會應在條例草
案的立法過程中考慮新界的獨特情況，尤其是欠缺準確物
業資料的問題。然而，陳鑑林議員認為當局難以對不同地
區採用不同的準則，而且此舉亦令到獲豁免的地產代理不
能處理新落成物業或多層大廈單位的交易。廖志明先生承
認採取不同準則確有困難，但他建議具兩年經驗的現職地
產代理從業員應可自動符合發牌資格，以免其工作前途受
到影響，而新訂的發牌規定則應只適用於業內新進。業內
各個協會亦可為從業員舉辦各類培訓課程，藉以提供協助
。
19.夏佳理議員詢問該會有否就欠缺準確物業資料的情況向
政府表達其關注。梁瑞彪先生指出，提供準確的新界物業
資料直如緣木求魚。主席就此建議該會及條例草案審議委
員會向政府反映困難所在。
20.顏錦全議員詢問條例草案訂明的發牌規定一旦實施，地
產代理業將受到何種影響。梁瑞彪先生在回應時表示，大
部分新界地產代理從業員均沒有接受正式教育，因此，草
案所訂的發牌規定一經推行，他們的就業機會勢必面臨嚴
重威脅。
21.議事完畢，會議於下午六時四十五分結束。
立法局秘書處
一九九六年一月二十九日
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