4.陳子敏女士回答時解釋，「客戶」一詞的定義主要與草
案第37條有關。該條文訂明持牌地產代理的各項責任，包
括向客戶提供物業資料的責任。令人關注的是，僅就某一
物業索取資料或進行查詢的人士，應否與實際上已簽訂地
產代理協議的人士一樣同被列為客戶。現有的定義僅涵蓋
直接接觸地產代理的人士，使當局可在這方面採取溫和的
做法。至於草案第37條，當局可藉以增進公眾人士對地產
代理協議在物業交易中的重要性的認識和瞭解。蕭偉全先
生表示，當局對「客戶」一詞的定義再作研究時，將考慮
議員的意見及搜集所得的公眾意見。

「地產代理工作」與「雙重代理制度」

5.部分議員詢問，當局會否考慮地產代理在物業交易中同
時代表買賣雙方的做法是否可以接受這個問題，因此舉可
能引起利益衝突，故被認為未符理想。蕭先生承認該制度
確為香港所獨有，並指出當局並未就本地與外國的做法作
出任何科學化的比較。然而，他表示監察地產代理工作小
組曾研究此種做法，並建議保留雙重代理制度，因為該制
度存在已久，且廣為人們接受，同時又具備例如效率高和
符合成本效益等多項優點。為防止地產代理作出失實陳述
，當局已訂有措施，規定地產代理向客戶(買方／賣方或買
賣雙方)披露其在物業交易中的一切利益及有關所有要約的
詳情，以便有關人士可根據所得資料自行作出決定。條例
草案雖未訂明地產代理在物業交易中代表客戶的方式，但
卻使客戶可靈活選擇由地產代理代表買賣其中一方，或同
時代表買賣雙方。蕭先生補充，消費者委員會及總督特派
廉政專員公署是負責處理針對地產代理不當經營手法的投
訴的機構，該兩個組織對此種做法亦表同意。

6.議員對地產代理代表客戶的方式意見不一。若干議員主
張效法《執業律師條例》的精神，規定由不同的地產代理
代表買賣雙方，但其他議員則同意當局的意見，認為應在
這方面保持靈活的處事方式，避免對地產代理業造成不必
要的干擾。蕭先生強調，清楚界定地產代理的角色和責任
，以及規定他們披露一切所需資料，將有助有關人士在物
業交易中盡量作出最佳的決定。蕭先生應議員所請，答允
以書面列明雙重代理預期會對物業交易的效率及成本效益
造成何種影響。他亦會提供數據，列出由一名代理代表買
賣雙方的物業交易所佔的百分比，以及牽涉地產代理欺詐
或非法收取佣金的法庭個案數目。

7.部分議員憂慮，當局一旦批准實行雙重代理制度，小型
地產代理公司可能無法繼續在業內立足，因客戶或會偏向
採用大型地產代理公司的服務。蕭先生表示，當局完全支
持自由貿易，並會致力維持有利的環境，使大小地產代理
公司均可公平競爭。他相信為地產代理的服務範疇設定界
限，將可在一定程度上解決問題。

8.議員認為在業主或發展商首次銷售物業方面，條例草案
未能為消費者提供足夠的保障，因此，有關披露資料的規
定，應同時涵蓋此等銷售事宜。杜巧賢女士解釋，此等銷
售並不在地產代理工作定義的範圍內，故包括發展商在內
的業主並不受條例草案的發牌規定管限。蕭先生補充，此
事屬另一問題，正由法律改革委員會另行研究，當局將於
適當時提交條例草案，供立法局審議。他向議員保證，物
業發展商轄下為母公司以外的公司出售物業的附屬公司，
將須受到條例草案所管限。他又強調，當局有需要對所有
從事地產代理工作的人士予以平等對待。陳女士補充，當
局現正與律政署研究可否在草案第3條加入一項條文，以涵
蓋附屬公司為母公司出售物業的情況。

9.蕭先生應議員所請，答允考慮在條例草案中界定為發展
商出售物業的附屬公司的地位。一如「拍賣活動」一詞的
情況，當局亦會研究在草案第2條加入「公開招標」的釋
義的建議。

草案第3條　豁免

10.蕭先生回應議員時重申，地產代理監管局(以下簡稱「監
管局」)獲授權在房屋司的批准下作出豁免。至於以命令形
式於憲報刊登豁免名單的理據，陳女士解釋，按照《釋義
及通則條例》，根據或憑藉任何條例訂立並具有立法效力
的任何命令，均屬附屬法例。如附屬法例修訂期限並未根
據該條例第34條予以延展，則該附屬法例應在提交立法局
會議席上省覽後28天內，由立法局按不否決或不提出修訂
的議決程序通過。

11.議員要求當局就按不否決或不提出修訂的議決程序通過
附屬法例一事作出闡釋。助理法律顧問回應時表示，各決
策科可全權決定在任何附屬法例於憲報刊登前，將之提交
有關的立法局事務委員會進行諮詢。以此等形式公布的法
例，須由立法局按不否決或不提出修訂的議決程序予以概
括通過。在這種議決程序下，修訂法例的議案可在法例提
交立法局會議席上省覽後不超過28天提出。在所指期限屆
滿前，立法局可藉決議把上述期限延展至下次會議。助理
法律顧問補充，立法局亦可採用正式通過的議決程序，以
便在更長時間內審議法例。

12.議員要求以正式通過的議決程序通過豁免名單。陳女士
表示，雖然在其他法例的類似個案中，在此等情況下採用
此種程序並不常見，但仍可予以考慮。她建議採用另一方
法，就是考慮把按不否決或不提出修訂的議決程序通過的
附屬法例的生效日期押後，以便有足夠時間進行審議。蕭
先生答允考慮議員的意見。

--一九九六年四月三十日(星期二)下午四時三十分。

17.會議於上午十時三十五分結束。

立法局秘書處
一九九六年六月七日

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地產代理條例草案委員會會議紀要

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