立法局CB(1)922/96-97號文件
(此份會議紀要的英文本業經當局審閱)
檔　號： CB1/BC/11/95/2

地產代理
條例草案委員會
非正式會議紀要

日　　期	：一九九六年十一月二十六日(星期二)
時　　間	：下午四時三十分
地　　點	：立法局大樓會議室B

出席委員：

缺席委員：

出席公職人員：

助理房屋司: 杜巧賢女士
署理高級助理法律草擬專員: 陳子敏女士
副土地註冊處經理: 衛超雄先生
總屋宇測量師: 毛劍明先生

列席秘書：

總主任(1)2: 甘伍麗文女士

列席職員：

助理法律顧問4: 林秉文先生
資料研究及圖書館服務部主管: 劉騏嘉小姐
高級主任(1)3: 余麗琼小姐

I. 與當局擧行會議

一九九六年十一月十八日會議結束後的
續議事項

立法局資料研究及圖書館服務部擬備
的研究報告
提供物業資料(草案第37條)
提供物業資料的中央資料庫
條例草案的草擬方式

一九九六年十一月十三日會議結束後的
續議事項

需要再作討論的事項

草案第7條　房屋司的指示

II. 其他事項

由於鄭家富議員不在本港，故由周梁淑怡議員擔任是次
會議的主席。

I. 與當局擧行會議

一九九六年十一月十八日會議結束後的續議
事項

2. 主席告知議員，當局於會議席上提交其就一九九六年十一月十八日非正式會議上所提關注事項作出回覆的文件。議員隨後就一九九六年十一月十三日及十八日會議上提出的主要事項進行研究。

3. 助理房屋司回應主席時重申，當局無意質疑研究報告所載的結果，但有關方面雖然並無以書面提出要求，卻有提出和資料研究及圖書館服務部擧行會議，以便就該項研究所得的若干結果作出澄清。副土地註冊處經理補充，他在接獲該研究報告後隨即於一九九六年一月十六日聯絡資料研究及圖書館服務部的李敏儀女士，希望獲取需要較長時間進行查冊的問題個案的資料。此擧的目的是查證土地註冊處可否採取所需行動改善有關服務。劉騏嘉小姐解釋，由於資料研究及圖書館服務部曾和政府統計處簽訂一份承諾書，允諾不會披露和其他人士有關的資料，故該部不能答應該項要求。雖然如此，該部已因應土地註冊處於一九九六年二月五日提出的性質較為概括的要求作出回覆。主席作出結論，指有關事宜已
予澄清，無需再作討論。

提供物業資料(草案第37條)

4. 助理房屋司表示，當局已因應地產代理業代表於一九九六年十一月十八日非正式會議上提出的關注事項，採取三管齊下的措施紓解業內人士的憂慮。她扼要指出，業內人士基本上對三方面事宜感到關注。首先，草案第 37(2)條所規定的物業資料的確實類別；其次，獲取此等資料的途徑；最後，如未能提供此等資料，將需承擔何種法律責任。她就當局的三管齊下措施作出以下闡釋：

差餉物業估價署將於一九九七年年初實施全新的資訊聆服務，提供住宅物業實用面積及落成年份的資料，此擧將可大為減低往屋宇署翻查
類似資料的需要；
引入「應盡的努力」的概念，使已採取合理步驟蒐集資料，並盡其所知向客戶提供資料的地產代理，即使在未能提供資料的情況下亦不會
受到不合理的懲罰；及
不把違反和提供資料有關的規定的行為列為刑
事罪行。

此外，當局亦考慮按照下述各項資料，修改草案第37(2) 條的涵蓋範圍，以消除可能出現的合糊之處：

載於訂明紀錄的有關物業當時的業權及產權負
擔；
如適用的話，以訂明方式計算、表達或顯示實
用樓面面積；
如適用的話，記錄在佔用許可證或其他訂明文
件的物業落成年份；
訂明文件所載明的用途限制；
有關的官契或其他租契所註明的未滿年期及續
期權利；及
如將會批出租契，則有關物業的租契年期。

根據草案第37條，地產代理監管局(以下簡稱「監管局」) 將有權訂明所需資料的確實類別，以及通常可於何處取得此等資料。助理房屋司相信上述建議將可在極大程度上紓解業內人士的憂慮，而又不會對保障消費者的原則造成損害。助理房屋司回答一項相關問題時表示，條例草案已作出靈活的規定，讓監管局可以附屬法例的形式訂明就不同物業而需要提供的資料類別。

5. 議員從一九九六年十一月十三日的會議察悉，有七成物業資料需要前往屋宇署再作查冊，他們認為當局有需要解決此問題。助理房屋司強調，有關物業實用樓面面積及落成年份的資料，將無需前往屋宇署進行查冊，因土地註冊處現時實施的電腦資訊系統，或差餉物業估價署將於一九九七年年初實施的資訊聆服務，均可提供有關此方面的大部分資料。上述部門備存的資料將涵蓋本港所有類型物業，包括住宅、商業及工業樓宇，以及若干鄉村式屋宇。雖然部分物業如戰前樓宇的資料未必可輕易取得，但鑑於涉及此類物業的交易數目有限，此情況應不會造成重大問題。此外，當局建議在制定有關規例時，只要地產代理曾前往土地註冊處及差餉物業估價署進行查冊，嘗試獲取草案第37條所訂明的資料，即會被視為已作出應盡的努力。助理房屋司補充，對於準備進行差餉估價的新建成物業，售樓說明書是有用的資料
來源。

6. 對於當局在改善獲取物業實用面積及落成日期資料方面所取得的進展，議員雖表欣賞，但對於佔用許可證訂明的用途限制資料仍表關注，因有超過六成資料需前往屋宇署再作查冊。他們要求當局澄清訂有何種措施處理此問題。總屋宇測量師表示，當局已努力改善公眾人士獲取屋宇署備存的物業資料的情況，有關資料包括建築圖則及佔用許可證。由一九九六年三月開始，當局已指派兩名職員專責處理查閱建築圖則的申請。雖然申請數目由一九九五年九月的約500宗大幅增加至今天的逾800
宗，但上述措施已成功把平均輪候時間由六星期縮減至五星期。待所有建築圖則均經過縮微處理後，輪候時間可望再獲縮短。此外，當局已實施管理參議署發展的電子檔案處理系統，把佔用許可證轉化成電子影像，以方便檢取。由於缺乏人手核證申請書的資料及查閱檔案，申請翻查佔用許可證的平均處理時間為七至十天。為改善有關情況，屋宇署正與資訊科技署合作發展一套更為先進的屋宇資訊系統，冀能把處理時間進一步縮短。議員促請屋宇署不要拖延時間，加快作出改善及進行縮微處理的工作，因為所支出的款項可透過徵收費用取回。總屋宇測量師察悉議員表達的關注，但卻表示有關的撥款申請須經當局內部批准，並須連同其他同屬須優先處
理的事項一併考慮。

7. 助理房屋司強調，只有在土地註冊處未能提供佔用許可證所載的用途限制資料時，才須轉而查閱屋宇署的資料。應付此問題的其中一個方法，是一如部分地產代理業人士在一九九六年十一月十八日會議上所提建議，容許地產代理在稍後階段如簽訂初步買賣協議之前才提供此等資料。此外，亦可考慮分期實施條例草案的各項規定，例如首先處理住宅物業。主席因應當局所作回覆，建議把用途限制資料的涵蓋範圍局限於官契而非佔用許可證所載的限制事項。此外，在簽訂買賣協議後，核證官契所載資料將屬律師的責任。助理房屋司歡迎有關建議，但她表示在某些個案中，可能需要查閱佔用許可證。助理房屋司回應一項相關問題時表示，在廣告中無需列
明有關用途限制的資料。

8. 在提述參考文件第1(b)段時，部分議員對地產代理可依賴另一方如賣方提供的資料此項規定表示保留，因有關情況可按個別個案而有所不同。他們詢問如賣方作出失實陳述，準買家可否向地產代理提起法律訴訟。助理房屋司強調，條例草案不會為地產代理增添更多法律責任，規定其核證賣方提供的資料，而且失實陳述將為普通法所涵蓋。助理房屋司回答一項相關問題時表示，草案第37(2)(g)條已作出彈性的規定，讓監管局可訂明作出賣方聲明的方式。一位議員提出制訂供賣方使用的標準表格，助理房屋司答稱監管局有權制訂該表格。

提供物業資料的中央資料庫

9. 助理房屋司回應議員時表示，當局雖認同成立提供物業資料的中央資料庫的優點，但此項計劃需要綜合處理大量數據資料，以及整理互不兼容的數據資料及系統。她強調，對物業資料進行中央處理仍是當局的長遠目標，但成立中央資料庫並非實施條例草案規定的先決條件。助理房屋司重申，公眾現時可透過多個渠道獲取草案第 37條所規定的物業資料，此等渠道包括：

差餉物業估價署將會實施的全新資訊聆服務；
土地註冊處的直接查冊系統，該系統讓登記用戶對所有市區及新界土地的登記冊進行聯線查
冊；
以文件影像處理系統把土地文件作影像處理，使直接查冊系統的登記用戶可透過安裝在辦公室的傳真機，取得已經過影像處理的土地文件；
及
屋宇署對所有建築圖則進行縮微處理。

副土地註冊處經理補充，土地註冊處已在各方面作出努力，方便市民在櫃位進行查冊及改善獲取資料的情況，有關的工作包括把位於金鐘的各個查冊辦事處集中設在同一樓層；設立諮詢櫃位協助查冊人士填寫查冊票及查冊表格；以及提供中英雙語的查冊表格。助理房屋司相信經實施上述措施，加上引入「應盡的努力」的概念，以及不把違反和提供資料有關的規定的行為列為刑事罪行的建議，將可釋除業內人士的疑慮。主席雖對獲取物業資料的情況有所改善表示欣賞，但亦憂慮當局在條例草案獲通過成為法例後，可能會擱置成立提供物業資料
的中央資料庫。

條例草案的草擬方式

10. 至於當局會否考慮重新擬寫條例草案的若干條文，署理高級助理法律草擬專員解釋，除非在政策上出現重大的更改，否則在條例草案於憲報上刊登後對之作出重大改動，實非可取之擧。她承認可能需要在附屬法例作出若干修改，例如為樓面面積制訂清晰的定義，以消除可能出現的含糊之處。慣常的做法是在主體條例內載列較概括的事項，細節則由附屬法例處理。議員普遍支持把運作上的細則豁除於條例草案以外，並就實際的安排作出查詢。助理房屋司表示如條例草案獲通過成為法例，當局可在憲報刊登生效日期公告，列明草案內不同條文的生效日期。當局希望可在條例草案獲得通過後三個月
內成立監管局。

一九九六年十一月十三日會議結束後的續議
事項

(立法局CB(1)379/96-97(02)號文件)

11. 根據草案第39(3)條的規定，監管局可向刑事檢控專員披露地產代理帳戶的資料，以供在任何檢控中使用，鄭家富議員曾對此表示關注。助理房屋司對鄭議員的關注雖表理解，但卻強調讓有關當局獲得某些資料的用意，是協助對可能干犯罪行的行為進行調查。當局會再就此事與律政署進行討論。主席仍然認為草案第39(3)條的規定過於籠統，當局應在參考其他法例的類似條文後，考慮對有關條文重新作出界定。

12. 至於刪除草案第37條中「公平、公開和誠實」一語，署理高級助理法律草擬專員表示，律政署法律政策科已建議刪除此語，因為以「公平、公開和誠實」的方式行事此項概念上的規定過於含糊，不能作為一項理想的法定職責，而且構成該用語的大部分顯著元素均已在草案第37(1)條訂明。助理房屋司補充，當局對建議刪除此語一事持開放的態度，倘能就「公平、公開和誠實」之語制訂更清楚的指引或定義，當局會考慮把該語重新納入條例草案之內。主席強調由於草案第37(1)及37(4)條的對象不同，前者未必可以在雙重代理的個案中為客戶提供必需的保障。她認為刪除要求地產代理以「公平、公開和誠實」的方式進行交易的規定並非可取之擧，除非能夠專門為雙重代理的情況制訂保障措施。助理房屋司向議員保證，根據草案第37及57條，監管局可就進行雙重代理工作的應有方式制訂明確的執業指引。

13. 在議員的要求下，助理房屋司答允盡快提交文件，詳列和草案第37及56條所有規定有關的刑事及紀律制裁。

(會後補註：

和條例草案有關的刑事及紀律制裁一覽已隨立法局CB(1)484/96-97號文件送交
議員參閱。)

─	一九九六年十二月十日(星期二) 下午四時三十分；及
─	一九九六年十二月十七日(星期二) 下午四時三十分。

(會後補註：

原定於一九九六年十二月十日(星期二) 下午四時三十分擧行的會議，其後提前於上午八時三十分擧行，以免與1996年法律服務立法(雜項修訂)條例草案委員
會的會議撞期。)

16. 議事完畢，會議於下午六時三十分結束。

立法局秘書處
一九九七年二月二十一日

Last Updated on {{PUBLISH AUTO[[DATE("d mmm,yyyy")]]}}

地產代理條例草案委員會非正式會議紀要

地產代理
條例草案委員會
非正式會議紀要