3.李永達議員表示，鑑於目前並無法例規管發展商名下物業
的銷售事宜，若不把為發展商出售名下物業的發展商附屬公
司納入條例草案的適用範圍，便會有違保障消費者的原則。
他作出警告，指發展商可能會為了免受規管制度管限而成立
附屬公司。因此，他認為當局有需要草擬委員會審議階段修
正案，以便對所涉情況作出適當的界定，並消除任何可能出
現的含糊之處。部分議員詢問由地產代理代售物業並向其支
付佣金的發展商附屬公司，會因此種做法被納入條例草案的
適用範圍，還是可免受草案的規限。他們又認為發展商出售
已落成物業的做法，應被視為地產代理工作的一種。

4.首席助理房屋司承認發展商應就所出售的物業提供準確的
售樓說明，但他強調，此事不在條例草案的涵蓋範圍，而將
由當局於一九九七年提交立法局的另一條法例處理。為如實
反映條例草案的規管範圍，以及避免對地產發展商的運作造
成不必要的干擾，當局正與律政署進行研究，冀能使發展商
及為其出售名下物業的附屬公司不致被納入地產代理工作定
義的涵蓋範圍。當局在作出此等修正時，將會參考其他法例
中的類似規定。首席助理房屋司向議員保證，如發展商附屬
公司出售其母公司名下物業以外的其他物業，將須受到條例
草案的管限，而地產代理監管局(以下簡稱「監管局」)亦將
制訂指引，以顧及各種不同的情況。在這方面，重要的是避
免造成任何含糊之處，並確保所有從事地產代理工作的人士
皆獲得公平對待。署理高級助理法律草擬專員補充，不把發
展商附屬公司納入條例草案適用範圍的建議，將須受到一項
重要的規管，以確保此擧僅涵蓋在發展商名下物業的銷售過
程中代表母公司行事的發展商附屬公司；而在物業交易中為
買家行事的地產發展商附屬公司，則會成為條例草案的監管
對象。署理高級助理法律草擬專員又補充，附屬公司與其母
公司之間的關係，將按照《公司條例》作出詮釋。

5.部分議員依然認為，條例草案沒有就發展商進行的首次銷
售向消費者提供足夠保障，倚龍山莊事件即屬一例。署理高
級助理法律草擬專員表示，不把發展商及為其出售名下物業
的附屬公司納入條例草案的適用範圍此項建議，是因應較早
前在會議上就豁免事宜所作的討論而提出的。她強調，一如
首席助理房屋司所言，當局擬就售樓說明提出的另一條法例
，將會同時涵蓋發展商進行的首次銷售。一位議員表示，由
於透過轉讓公司達成交易的個案有所增加，實難以區分發展
商進行的首次銷售與二手市場的銷售。另一位議員則認為，
不論銷售方式為何，消費者都應得到充分保障。署理高級助
理法律草擬專員表示，轉讓契據一經簽署，發展商的首次銷
售即被視作已經完成。

6.關於當局會否就不把發展商及為其出售名下物業的附屬公
司納入條例草案適用範圍的建議，諮詢業內人士及有關機構
如消費者委員會的問題，首席助理房屋司表示，當局是因應
各有關方面先前表達的意見提出此項建議，但在現階段諮詢
所有有關機構，則非可行之擧。他補充，若議員贊同此項建
議的取向，當局將與律政署擬定有關細節，並提交委員會審
議階段修正案擬本，供條例草案委員會審閱。

7.議員對擬議修正案各有不同見解。部分議員贊同不應將為
發展商出售名下物業的發展商附屬公司納入條例草案的適用
範圍，其他議員對此項建議則表示反對。一位議員關注到按
非同意方案發展的物業的買方，其利益可如何得到保障。

調查權力(草案第29及55條)

8.議員接納當局的建議，認為應修改草案第29及55條中有關
監管局調查權力範圍的規定。主席表示草案第39(3)條亦應
予以檢討，因為該條文中容監管局向刑事檢控專員披露持牌
地產代理帳戶資料的規定是有問題的。

物業資料的提供(草案第37條)

9.對於引進「應盡的努力」的概念，議員普遍表示支持。一
位議員要求當局說明該概念的確實涵蓋範圍，因業內人士在
詮釋該用語方面可能會有困難；其他議員則明白到實際上難
以作出全面包含所涉範圍的描述，故寧可略去此點，以便保
持靈活性。部分議員認為，監管局有需要列出地產代理須提
供的基本資料。署理高級助理法律草擬專員贊同議員的意見
，認為詳盡無遺地列出「應盡的努力」的涵蓋範圍，的確存
有困難。她表示，此概念的用意是為已採取所有合理步驟避
免觸犯有關規定的地產代理提供免責辯護，且已普遍在其他
法例中以廣義概括的用語表達出來。首席助理房屋司補充，
條例草案令監管局可以靈活手法訂明所需資料的種類。助理
法律顧問證實在訂定「應盡的努力」的條文後，法庭將可以
靈活的方式，就地產代理有否竭盡所能蒐集及核證資料作出
裁決。

10.議員並不信納差餉物業估價署新推出的資訊聆服務可紓
解業內人士的疑慮。他們提出警告，指根據立法局秘書處資
料研究及圖書館服務部撰備的報告所述，查閱物業資料的過
程並不如當局預期般容易，其中尤以屋宇署備存的資料為甚
。首席助理房屋司表示，當局明白到市民務需查閱與物業有
關的資料，而市民現時亦可循若干渠道獲取物業資料。除土
地註冊處設立的資訊系統，以及提供住宅物業實用面積和落
成日期資料的資訊聆服務外，當局還設有一條傳真線路，方
便市民獲取有關資料。他強調，在引入「應盡的努力」這個
概念，以及違反有關提供資料規定的行為不列作刑事罪行的
情況下，只要地產代理已採取合理步驟遵照有關規定行事，
並已通知有關客戶，即使並無可供查閱的資料，亦不會受到
過於嚴厲的處分。首席助理房屋司補充，屋宇署在提供戰前
樓宇及非住宅樓宇資料方面雖有實際困難，但該署已致力作
出改善。

11.議員要求當局提供屋宇署備存的物業資料全面電腦化的時
間表，並說明現時及在實行電腦化後，從該署獲取各種資料
如佔用許可證、樓面平面圖或建築圖則及其他有關資料所需
的時間及費用。首席助理房屋司答允與屋宇署聯絡，並於稍
後向條例草案委員會匯報電腦化工作的進展。但他強調，草
案第37(2)(a)至(g)條所規定的資料，大部分可從土地註冊處及
差餉物業估價署獲取。一位議員認為，訂明地產代理若已採
取合理步驟避免觸犯有關規定，即會被視為已作出應盡的努
力，是可予接受的做法。其他議員則強調，當局需設法方便
市民查閱有關資料。

地產代理的職責(草案第37條)

12.議員擔憂若刪除草案第37(3)(b)條所載的「公平、公開和
誠實」一語，消費者獲得的保障將會減少，特別是涉及雙重
代理的個案。他們指出，條例草案委員會並非要求當局刪除
地產代理須以「公平、公開和誠實」的方式進行交易的規定
，而是要求當局考慮重新擬寫此語句。部分議員詢問草案第
37(1)(a)及37(3)(b)條是否可予取代，助理法律顧問回應時表
示，由於此兩條條文針對的對象不同，在雙重代理的個案中
，前者未必能為客戶提供所需的保障。署理高級助理法律草
擬專員解釋，「公平、公開和誠實」此語在該條文中的意思
，大抵在於規定地產代理披露所有資料及避免可能出現的利
益衝突。然而，鑑於須以「公平、公開和誠實」的方式行事
這項概念性的規定過於籠統，不足以構成法定職責，加上構
成此語句所指的行事方式的主要元素，大部分已載於草案第
37(1)(a)(v)及(vii)條，故此，律政署法律政策科建議將此語句
從條例草案中刪除。首席助理房屋司補充，當局對刪除此語
句的建議抱開明態度，並歡迎議員就這方面提出任何意見。
重要的是確保消費者可獲得保障。

13.議員大致上贊成保留「公平、公開和誠實」的原則，因為
這對涉及雙重代理的交易尤為重要，但他們對如何在條例草
案中訂明此點則各有不同見解。部分議員認為監管局需以制
定指引或規例的方式，就此語句制訂具體的規定；其他議員
對此做法則表示保留，因為此擧可能會為地產代理帶來含糊
不清的情況，他們並建議以較具體的用語界定進行雙重代理
的應有方式。一位議員表示，兩項建議雖無重大差別，前者
仍較後者可取，因為按照有關規定，當局日後可藉附屬法例
作出修改。

轉承法律責任(草案第45條)

14.議員贊成刪除草案第45條的建議。

罪行(草案第56條)

15.部分議員對就違反草案第37條規定的行為訂定劃一罰則表
示保留，尤其是有關在地產代理協議中提供關乎業權、有效
的產權負擔及用途限制的虛假資料此類性質較為嚴重的罪行
。其他議員認為應對不遵守草案第37(1)(a)(v)至(vii)條的行為
施以較重刑罰，並應在草案第56條中清楚訂明蓄意欺騙的行
為須承擔刑事法律責任。首席助理房屋司回應時表示，當局
在訂定有關草案第37條的刑罰水平時，已對所涉罪行的性質
及嚴重程度作出整體的考慮，而不僅著重各類不確的物業資
料可能造成的損害。首席助理房屋司向議員保證，在簽署買
賣協議前，最終將須由有關的律師負責核證業權、有效的產
權負擔及用途限制等資料，藉此查核當中有否不妥當之處，
因而可能對達成交易帶來影響。署理高級助理法律草擬專員
補充，客戶若因地產代理未有遵守草案第37條的規定而蒙受
任何損失或損害，可根據草案第37(5)條對有關的地產代理提
起民事法律程序。然而，有關欺騙、串謀詐騙及可能涉及偽
造的罪行，則須予以刑事制裁。首席助理房屋司回答一項相
關問題時表示，過往確有客戶向有關的地產代理討回其所蒙
受損失的先例，只要買方提出足夠證據，證明他如進行另一
宗物業交易定可獲利，該項申索即告成立。

16.一位議員詢問，條例草案獲通過成為法例後，由海外註冊
地產代理公司處理海外物業的銷售事宜，會否構成罪行。首
席助理房屋司表示，此乃另一事項，將在審核法律改革委員
會(以下簡稱「法改會」)境外未建成住宅物業售樓說明報告
書時另行研究。就此事進行的諮詢工作尚未完成，法改會將
參考所得的公眾意見，就此事擬備最後報告書。署理高級助
理法律草擬專員證實，條例草案雖清楚訂明，在香港執業的
地產代理若就本地或海外物業銷售事宜進行地產代理工作，
均必須申領牌照，但此項規定並未涵蓋海外註冊地產代理公
司在香港以外地方從事的業務。議員認為當局有需要訂定規
例，以防在這方面出現任何流弊。

17.主席在結束討論前表示，部分議員要求在下次會議就草
案第15、17、20、47及58條作更深入的討論。議員若希望
討論草案內其他條文，則請通知秘書。

III. 其他事項

18.議員同意取消訂於一九九六年十月三十一日(星期四)擧
行的下次會議，並將原定於一九九六年十一月六日(星期三)
擧行的會議延至一九九六年十一月十三日(星期三)上午八時
三十分擧行，以免與工務小組委員會會議撞期。

19.議事完畢，會議於下午十二時四十五分結束。

立法局秘書處
一九九七年一月十六日

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地產代理條例草案委員會 會議紀要

I. 通過以往會議的紀要

II. 與當局擧行會議

為發展商出售名下物業的發展商附屬公司不獲納入 條例草案的適用範圍(草案第2條)