2.夏佳理議員提到會見代表團體的時間表時表示，香港地
產建設商會是業內極具規模且富代表性的大型機構。他建
議該會應與業內其他大型機構看齊，獲編配相同長度的時
段，以便和條例草案審議委員會會面。議員亦察悉，作為
數家大型地產代理公司的代表，保柏測量師行要求與條例
草案審議委員會作為時更長的會面。經商議後，議員同意
於一九九六年二月九日舉行的下次會議會見香港地產建設
商會及保柏測量師行的代表，會面時間各為20分鐘，原定
在是次會議進行的會面則告取消。

資料研究及圖書館服務部擬備的研究文件

3.由立法局秘書處資料研究及圖書館服務部擬備，題為「
地產代理條例草案就獲取草案第37(2)條所規定資料的情
況進行的分析」的研究文件，已隨立法局95-96年度第HB
568號文件送交議員參閱。議員決定有關的研究人員應出席
下次會議，向他們介紹該份研究文件的內容。

會見代表團體

香港律師會

(一九九六年一月三十日提交的意見書已隨立法局95-96年
度第HB592號文件送交議員參閱)

4.陳爵先生表示，香港律師會原則上支持條例草案，因為
當局應制定若干規管措施，以保障公眾的利益。雖然如此
，該會並不贊成當局實施過份嚴苛的法例，因此舉會令大
部分地產代理無法繼續在業內立足。

5.周永健先生向議員簡述該會的意見，其中的重點包括：
(a)刑事制裁應只適用於以訛騙和不誠實手法處理業務的地
產代理，例如向賣方隱瞞要約詳情或暗中收取佣金；至於
其他不當行為，則可實施紀律制裁；(b)在買賣雙方初步達
成協議後應設定一段「冷靜期」，以便買方可撤消協議而
毋須受罰；及(c)當局應盡快成立地產代理監管局。

6.李永達議員及周梁淑怡議員就實施刑事制裁一事提出查
詢。周永健先生回應時表示，在地產代理業成為一門專業
之前，僅以紀律制裁處理不當行為並不足夠。

7.周梁淑怡議員又指出，地產代理業人士曾提出應由業內
人士出任地產代理監管局的大部分成員，她詢問該會對此
有何意見。周永健先生答稱，只有在已發展成熟的行業中
，才可進行有效的自我規管。

8.夏佳理議員提到草案第29及55(2)(d)條，並就地產代理監
管局是否適宜擁有調查權力一事徵詢該會的意見。周永健
先生答稱，在諸如地產代理向賣方隱瞞要約詳情或暗中收
取佣金的情況下，監管局須適當行使此等權力及執行刑事
制裁的權力。

9.陳偉業議員詢問，律師與地產代理所享有的利益可說息
息相關，在此情況下，客戶的利益可如何獲得保障。周永
健先生回應時表示，條例草案可規定僱主有責任禁止屬下
僱員收取佣金。

10.周永健先生回應顏錦全議員的提問時承認，現行法例已
訂有措施，制裁作出不誠實及訛騙行為的地產代理。雖然
如此，當局仍有需要另訂制裁措施，對付以其他不當手法
經營業務的地產代理，因為針對此等不當經營手法的法例
尚有不足之處。舉例而言，地產代理如有隱瞞要約詳情及
暗中收取佣金的行為，便應接受適當的制裁，而此等制裁
措施更應在條例草案中予以清楚訂明。

消費者委員會

(一九九六年一月的意見書已於席上提交，並隨立法局95-
96年度第HB592號文件送交缺席會議的議員參閱)

11.陳黃穗女士向議員簡述消費者委員會(以下簡稱「消委
會」)的意見。李介明先生補充，草案第37(2)規定提供的
六項資料皆屬重要及通常可以取得的資料。

12.周梁淑怡議員詢問，對於使用其後被證實不確的資料的
持牌人應否為此負上刑事責任的問題，消委會有何看法。
她表示她所關注的是經營地產代理業務的實際問題。李介
明先生回應時表示，地產代理有責任查核向客戶提供的資
料是否準確無誤。倘他們蓄意訛騙或欺詐，便應接受刑事
處分。日後成立的地產代理監管局應在這方面發出詳細指
引。

13.李永達議員詢問消委會會否支持在簽訂初步協議後設立
一段「冷靜期」，讓買方可撤消合約而毋須受罰。他又詢
問消委會對大型地產代理公司會否成為條例草案實施後的
唯一得益者一事有何看法。在這方面，主席特別提述草案
第47條有關廣告宣傳的規定，並引述部分代表團體的意見
，指小型地產代理公司的業務將受到不利影響。陳黃穗女
士提出警告，指此事可引致其他問題或糾紛湧現，故須詳
加考慮。她續稱，無論規模大小，地產代理一律有責任以
公正和殷實的態度經營業務及提供準確的物業資料，就此
而言，她並不認為大型地產代理公司可從中受惠。她認為
業內團體在搜集物業資料提供予規模較小的地產代理公司
方面可擔當積極的角色，以確保各公司可作公平的競爭。
陳黃穗女士回應李議員另一項詢問時證實，除「睇樓紙」
外，消委會未有接獲任何有關為初步買賣協議訂立標準格
式的建議。

14.陳偉業議員詢問，在律師與地產發展商關係密切的情況
下，條例草案可如何保障消費者的利益。陳黃穗女士答稱
，律師與物業發展商之間的佣金問題並非條例草案針對的
事項。此事或會成為日後的地產代理監管局的研究範疇之
一，該項研究甚至可在總督特派廉政專員公署的協助下進
行。

15.鑑於當局只要求持牌地產代理以殷實態度經營業務，顏
錦全議員詢問消委會對申請地產代理牌照所需的適當學歷
規定有何意見。陳黃穗女士回應時表示，消委會不會建議
日後成立的地產代理監管局訂定高學歷水平的規定，但最
重要的是持牌人必須具備讀寫能力，以便執行向客戶解釋
協議內容和搜集物業資料的職務。

總督特派廉政專員公署

16.史覺先生告知議員，總督特派廉政專員公署(以下簡稱
「廉署」)轄下的防止貪污處曾於一九九○年就地產代理
的不當經營手法進行研究，結論是當局應設立監管及發牌
機制，以保障公眾利益。在建議訂立發牌制度規管地產代
理業的監察地產代理工作小組中，廉署代表亦為成員之一
。廉署支持新訂的規管架構，因其可為地產代理及客戶建
立明確的關係。地產代理監管局這個公共機構成立後，廉
署將可審議其工作程序，並在有需要時向其提供防止貪污
方面的意見。監管局日後制定的操守及營業守則，亦會有
助廉署確立地產代理貪污的證據。

17.李俊生先生向議員匯報廉署在一九九四至九五年度就六
類貪污個案所接獲的舉報數目。李先生回應周梁淑怡議員
所提詢問時，亦答允提供每類個案定罪率的資料，供議員
參閱。

(會後補註：廉署於會後以書面提供有關的統計資料，該
等資料已隨立法局95-96年度第HB602號文件送交議員參閱
。)

18.有關條例草案可如何涵蓋律師向地產代理支付佣金的做
法一事，陳偉業議員詢問廉署的意見。周梁淑怡議員亦詢
問條例草案可如何對業內人士起足夠的阻嚇作用，以防止
貪污。李先生表示，根據《防止賄賂條例》第9條，任何
代理人未經主事人許可而在經營業務的過程中收受利益，
即屬犯罪。不過，如要確立證據提出檢控，尤其是檢控未
有直接接觸行賄一方的貪污僱主，則會有一定困難。史覺
先生補充，操守及營業守則內如訂有條文，對收費分帳事
宜或地產代理向從事業權轉讓、按揭及保險的人士收取費
用的情況施加限制，則會有所幫助。

19.羅祥國議員提到地產代理隱瞞要約詳情的問題，並詢問
條例草案可如何杜絕這種不利於賣方的不當經營手法。陳
錦培先生表示，條例草案規定地產代理須將其接獲的每項
要約通知賣方，並向客戶披露其在物業交易中擁有的金錢
上及其他實益的權益。李先生又表示，地產代理將須妥為
記錄有關資料，故此，當局將可更易取得所需證據。

20.陳鑑林議員詢問，據廉署的意見，條例草案在防止業內
人士貪污或非法接受利益方面是否有不足之處。史覺先生
表示，條例草案的主要目的在於對地產代理業作出更有效
的規管，而非協助當局，使之更容易檢控貪污人士。條例
草案已在這方面作出適當的平衡，據之而訂定的規管架構
使地產代理在經營業務時須履行若干責任，舉例而言，地
產代理的職責已有明確的界定，在執行代理工作時更須簽
立適當的地產代理協議。由此而論，擬議規管架構足可填
補所有現存的法律漏洞。

21.廉署應議員所請，答允於會後向議員提供下列兩份文件
：(a)解釋廉署在調查涉及地產代理的貪污投訴及有關罪案
時所面對的困難的參考文件；及(b)廉署就地產代理不當經
營手法而擬備的報告。夏佳理議員同意周梁淑怡議員的建
議，認為條例草案審議委員會在逐一審議條例草案各項條
文時，應邀請廉署協助議員進行審議工作。

民主黨

(意見書載於隨立法局95-96年度第HB468號文件送交議員參
閱的摘要一覽表附錄15)

22.吳永輝先生向議員簡述民主黨對條例草案的意見，該等
意見已詳列於其意見書內。他又告知議員，旺角區部分地
產代理仍宣傳出售非法物業(如違例天台屋)，此情況清楚
證明當局實有需要監察和規管地產代理業。議員察悉其意
見，並向其致謝。

香港測量師學會

(意見書載於隨立法局95-96年度第HB500號文件送交議員參
閱的摘要一覽表附錄22)

23.梁振英先生告知議員，香港測量師學會將於兩週內向條
例草案審議委員會及房屋科提交正式的立場書。該會大致
上支持條例草案的立法精神，但就現今社會環境而言，條
例草案所訂的目標實在高不可攀。當局在訂定條例草案的
目標時，應詳細考慮本地物業市場的特殊性質，如所涉及
的金額總數龐大、成交率高、效率高和地產代理收費低廉
等情況，以期把目標訂於實際而可行的水平。

24.梁先生又指出，條例草案在界定「地產代理工作」一詞
方面，失之於含義過廣，使該詞可同時包括下列機構及人
士的工作：(a)出售發展商旗下物業的附屬公司；(b)測量師
；(c)「並非測量師」的地產代理，此等人士在業內引起的
投訴最多，流動性一般亦甚高；(d)買賣雙方的中間人；及
(e)參與地產代理工作如投標事宜的律師，此等人士將可獲
豁免遵守條例草案的規定。梁先生認為，該會成員應獲豁
免遵守條例草案的規定，因為他們已受到下列兩項規管：
(a)須遵守該會的章程、附則及操守規則，該等規則對經營
地產代理業務訂有較條例草案所作規定更高的標準；及(b)
接受一九九一年通過的《測量師註冊條例》的管制，該條
例主要透過測量師註冊管理局規管註冊專業測量師的工作
，其立法精神與條例草案的相若。

25.主席及李永達議員提到該會意見書的內容，並詢問該會
是否認為「屬測量師」及「並非測量師」的地產代理應分
別受到不同的法定管制所規限。梁先生表示，為一視同仁
起見，當局應對所有地產代理實施相同的監管標準。倘其
他地產代理所接受的法定規管與「屬測量師」的地產代理
所受到的規限相若，則兩者應同須遵守條例草案的規定，
這才說得上是公平的做法。事實上，若條例草案以其現時
形式獲通過成為法例，大部分小型地產代理公司勢必無法
在業內立足，從而使專業測量師行得以坐收其利。在這方
面，他強調當局應考慮有關法例對市場的整體影響。

26.李華明議員就該會意見書第1(b)段表示，為保障消費者
的利益，當局實有需要規定地產代理搜集及備存各項物業
資料。他就此詢問該會對地產代理應有的職務有何意見。
與此同時，他又詢問在該會的法定規例中，監禁是否已被
列為刑罰之一。梁先生提述草案第37(2)(d)條的規定，該項
規定關乎每項物業的用途的任何限制。他表示地產代理甚
至是並非專門從事物業交易工作的律師，將難以向客戶清
楚解釋有關的物業資料。此外，嚴格的規定會導致物業交
易的費用增加，此等額外費用最終亦只會轉嫁至消費者身
上。梁先生又解釋，該會對執行監禁刑罰一事不感憂慮，
但他指出在其他司法管轄區內，類似的地產代理法例並未
把監禁列為刑罰之一。黃浩明先生亦解釋，條例草案獲通
過成為法例後，投身地產代理業的限制將會較大，因此，
撤銷牌照此項處分已可帶來足夠的阻嚇作用。

27.顏錦全議員提到該會認為條例草案的目標在現今社會環
境下不切實際一事，並要求梁先生指出條例草案在何種情
況下才可達到其既定目標。梁先生提出了一種情況，就是
當條例草案所指定須由地產代理提供的資料均可輕易查獲
之時。

28.陳鑑林議員詢問該會是否接納地產代理牌照申請人須完
成有關訓練課程此項規定，並希望確知該會是否建議當局
應分別向大型地產發展商及一般地產代理簽發不同牌照。
梁先生答稱，該會並未研究何種發牌制度最適合香港，如
有需要，可於適當時向當局提供資料。

筲箕灣地產代理聯合商會

(意見書載於隨立法局95-96年度第HB468號文件送交議員參
閱的摘要一覽表附錄7)

29.余富康先生表示，筲箕灣地產代理聯合商會支持當局設
定立法架構規管地產代理業。然而，對於在交易完成後拒
絕支付佣金的消費者，條例草案並未訂明任何罰則，此舉
實在有欠公平。條例草案亦使日後的地產代理監管局獲享
過大權力，而監管局卻未必可代表小型地產代理公司的利
益。該會認為所有具兩年經驗的地產代理從業員應有資格
申請正式牌照，而毋須先行申請臨時牌照及通過專業考試
。

30.陳志傑先生及曾鑑明先生亦表示支持當局推行發牌制度
，因此舉可提高業內人士的專業水準。可是，他們均關注
到若發牌條件訂得過高，該項發牌制度便會對地產代理從
業員的工作造成不良影響。他們反對以學歷作為發牌條件
。他們又促請議員確保條例草案為地產代理營造有利而公
平的經營環境。

31.高植明先生憂慮條例草案僅對大型地產代理公司有利。
主席回應時表示，條例草案審議委員會將以公平和開明的
態度審議該條例草案，絕不偏袒任何一方。

32.李華明議員詢問，若所有地產代理從業員均自動符合領
取牌照的資格，地產代理業從何建立其專業水準。陳偉業
議員亦指出，地產代理除了須以公正和殷實的態度經營業
務外，具備專業知識亦是相當重要的一環。因此，他詢問
若現時從事地產代理的人士皆可自動獲發牌照，當局從何
確保他們具備此等專業知識。余先生承認地產代理必須具
備專業知識，並可透過培訓獲取此等知識，但最重要的是
，當局須在實施有關法例的最初階段保障現時從事地產代
理的人士的就業機會。

33.陳鑑林議員詢問該會對條例草案尚有何意見。余先生答
稱，他們一向以殷實態度經營業務，故無懼承擔刑事責任
和轉承法律責任，且歡迎當局為地產代理業制訂法定指引
。

34.羅祥國議員詢問該會對決定地產代理是否誠實可靠的客
觀標準有何意見。余先生表示，只要地產代理具有良好的
工作紀錄，且從未涉及訛騙及欺詐的指控，即可清楚顯示
其誠實可靠。

35.顏錦全議員提到地產代理須將為客戶或代客戶收取的款
項存於一個獨立的銀行帳戶內的規定，並詢問此舉對經營
費用將有何影響。余先生回應時表示，該會可藉著群體力
量協助地產代理減低經營費用，並希望消費者毋須支付較
高佣金。

江諾安小姐／韋嘉露小組／馮銳森先生

(意見書載於隨立法局95-96年度第HB468號文件送交議員參
閱的摘要一覽表附錄9至11)

36.馮銳森先生向議員簡述其意見。他請議員留意地產代理
在搜集條例草案所規定資料時面對的困難。他又提出下列
意見：(a)擔任地產代理工作的其他專業人士不應獲豁免遵
守條例草案的規定；(b)當局應為地產代理從業員提供更多
訓練；(c)地產代理監管局應賦予業內團體若干權力，例如
仲裁佣金方面的爭議的權力，藉以減低監管局的行政費用
；及(d)條例草案審議委員會成員應實地視察業內團體或地
產代理公司的運作，以便清楚了解其經營情況。江諾安小
姐及韋嘉露小姐亦向議員簡述其意見，此等意見已載列於
兩人的發言稿內(該等發言稿其後隨立法局95-96年度第HB
591及HB592號文件送交議員參閱)。

37.馮先生回應李華明議員所提詢問時解釋，其公司將須投
資一千萬元，始能履行條例草案各項規定，故此，他預期
欠缺足夠資本的地產代理將無法立足。

38.羅祥國議員詢問就某一物業搜集所需資料的費用估計會
增加多少。江諾安小姐估計為每一物業搜集資料的費用約
為400至500元，該項費用須在客戶觀看物業前支付，但卻
無取回成本的保證，故小型地產代理公司將無法負擔此種
開支。在陳偉業議員建議下，江諾安小姐答允提供資料，
詳列地產代理在條例草案獲通過後所須支付的額外開支，
供議員參閱。

下次會議日期

39.條例草案審議委員會訂於一九九六年二月九日(星期五)
上午八時三十分舉行下次會議。議員同意於會議上(a)聽取
立法局資料研究及圖書館服務部人員介紹研究文件；(b)會
見更多代表團體；及(c)與當局繼續進行討論。

40.議事完畢，會議於下午一時二十分結束。

立法局秘書處
一九九六年三月十三日

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地產代理條例草案委員會第四次會議紀錄

地產代理
條例草案委員會
第四次
會議紀錄