3. 祈能賢先生應主席所請，解釋新界土地交換權利(贖
回)條例草案(以下簡稱「條例草案」)的背景。新界土地交換權利，一般稱為甲／乙種換地權益書，於一九六零年至一九八三年期間發給土地被徵用作發展用途的新界地主。當局於一九八三年停止發出甲／乙種換地權益書，因為越來越難以兌現此方面的承諾。當局估計約共有6.75
公頃的土地交換權利或相等建築用地尚未處理。經過多年後，大部分尚未處理的換地權利均由主要地產發展商囊括，其中4.68公頃的相等建築用地，即佔尚未處理部
份的70％，由四個發展商所持有。政府一直希望能盡快
贖回所有尚未處理的甲／乙種換地權益書。當局將在一九九六／九七年度的批地計劃內提供足夠用地，以應付
此等尚未行使的換地權利。然而，餘下的2.07公頃建築
用地的業權恐怕難以追查。政府不可能繼續提供土地以贖回餘下無法追查的換地權利承諾，此等承諾涉及的土地很可能是面積細小的。條例草案的目的是透過訂明剩餘的甲／乙種換地權益書在某日期的價值，同時確保預留足夠資金來支付贖回換地權益書時須付的款項及利息，
藉此提供一個方法，以處理此種情況。

4. 議員關注到，此項建議會令贖回價值與現時的土地價
格脫鈎。他們認為，現時贖回甲／乙種換地權益書的貨幣化價值，已遠遠低於市場上的土地價格，而根據貨幣價值定出贖回款項的數額亦不公平。有關人士何時行使土地交換權利，本來並無任何時間限制。若制定條例草案，會剝奪甲／乙種換地權益書持有人現時可享有的各種贖回選擇。條例草案一經生效，持有人只能接受當局以現金贖回土地的方式，再無其他選擇。

5. 當局代表回應時提出下列各點：

與甲／乙種換地權益書有關的價值可分三種，分別是面值、貨幣化價值，以及市場上的交易價值。當局建議按貨幣化價值贖回甲／乙種換地權益書。選擇貨幣化價值，原因是這種價值是根據各類土地的平均價值而釐定的。貨幣化價值確立已久，每年均修訂兩次。人們在接納貨幣化價值方面，從未出現任何問題。既然政府並無責任提供某一特定類別的土地，因此參照可反映最新土地價格的貨幣
化價值是公平的。
當局認為，將贖回價值與土地價格脫鈎是合
理的。倘貨幣化價值繼續與土地價格掛鈎，
由公帑承擔的此方面的債務便須視乎市場上土地價格的波動而定，因而變得無法釐定評估。只有透過訂明貨幣化價值在某日期的價值，當局才能知悉財務責任究竟有多大，從
而作出明智的財務策劃。
以往只有極少甲／乙種換地權益書持有人接受當局以現金贖回土地的方式，因為甲／乙種換地權益書均以高出許多的價格進行交易。然而，很多甲／乙種換地權益書經已在根據貨幣化制度進行的土地交易中贖回，以代替以現金贖回土地。有關紀錄顯示，一九八五至八六年度、一九九零至九一年度及一九九五至九六年度的交回土地權益價值分別為7
億5,800萬元、4億6,500萬元及300萬元。
多年來，當局讓甲／乙種換地權益書持有人選擇以交回土地權利的方式換取土地，今年是他們可以採用這種方式的最後機會。當局不打算終絕甲／乙種換地權益書持有人的權利，只希望以其他方式取代贖回土地的現有安排，因為此種安排已不再切實可行。條例草案並無違反人權法案。根據條例草案，贖回土地並無時間限制。自擬議法例生效日期至付款日期間，任何應付的贖回款項均應附
帶利息計算。
當局在五年多前已計劃終止土地交換權利制度，但卻無法做到，原因是發展商有見於土地價格上升，均不願交回他們的甲／乙種換地權益書。當局不時知會中方有關贖回土地工作的進展，中方並無施加任何壓力，要求加快有關過程，當局亦沒有把現時的建議提交中英聯合聯絡小組討論。當局認為，現在是為此事劃下界限的適當時機，因而提出條例草案。應議員要求，當局將提供有關計算貨幣化價值方程式的資料，並就甲／乙種換地權益書的面值、貨幣化價值及交易價值作
一比較。

6. 至於此項建議在財政方面的影響，祈能賢先生估計，
兌現餘下2.07公頃的土地權利須耗資約20億元，實際
數目則視乎仍未處理的土地交換權利的相等建築用地數目，以及最新的貨幣化價值而定。祈能賢先生強調當局不打算將條例草案應用於全部共6.75公頃尚未處理交換
權利的土地上，因為大部分權利均由四個發展商持有，並且會在一九九六至九七年度的批地計劃中透過提供土地而贖回。當局正與發展商磋商，估計當條例通過成為法例時，該4.68頃由四個發展商持有而尚未處理交換權
利的土地，將會獲得處理。

7. 一位議員對當局透過立法手段，單方面更改合約條款
帶來的影響表示關注，並問及是否有性質類似的個案先例。祈能賢先生表示，當局不會輕易採用立法手段改變合約訂明的責任，但在這宗個案中，卻有實際理由需要這樣做。至於是否有先例可援，祈能賢先生表示，根據《城市規劃條例》(第131章)更改的發展密度規則，曾令
批地情況有所改變。陳子敏女士表示，以往曾有因徵用土地興建大型基建項目而必須更改已批出官契條款的個
案。

8. 至於倘不制定條例草案而可能造成的後果，祈能賢先生表示，這樣做會令此事停滯不前，因為要當局繼續騰出土地作贖回土地權益之用，根本並不切實可行。甲／乙種換地權益書持有人屆時可能別無其他選擇，須按面值交回他們持有的甲／乙種換地權益書，這樣便不公平
了。

9. 部分議員關注到，甲／乙種換地權益書持有人可能在條例草案制定前，沒有足夠時間為換地而將所持有的土地合併。一位議員建議，應讓持有人可在某一時限內(例如三至五年)將土地合併。祈能賢先生表示，當局會在本年內進行一次公開投標，投標廣告會在香港及海外刊登，當中會清楚說明錯過投標的後果。當局尚未決定條例草案的生效日期。在生效日或該日後，各種贖回土地的方式將不再存在。當局會考慮有關在條例草案生效前提供
一段較長時間的建議。

草案第3條

10. 關於是否需要這條條文，祈能賢先生解釋，納入這條條文的目的，是避免可能會在其他土地交易中引起任
何混亂或反對。

草案第7條

11. 議員質疑指定贖回款項及利息須由基本工程儲備基金支付的理由。他們關注到，資本賬務的改變會對可供動用的基金數額造成影響。祈能賢先生答應與財政科澄清，以研究是否需要另外撥出一筆指定款項作贖回土地
權益之用。

草案第8條

12. 祈能賢先生表示，這條條文是確保當局繳付贖回款項前，可核證甲／乙種換地權益書的擁有權。若對甲／乙種換地權益書是否真確存疑，當局會查核土地註冊處所記錄的其他擁有權證據。應議員要求，當局會提供一份關於接納甲／乙種換地權益書的規定及現行程序的參
考文件。

13. 由於並無確立甲／乙種換地權益書擁有權的法律程序，議員關注到當局如何處理爭相申索的個案。議員又質疑第(1)(c)款關於彌償書的條文是否必要。祈能賢先生及陳女士解釋，第(1)(c)款旨在保障當局不會付出雙重款項，以及確保倘出現錯誤付款時，可向申索人追討退款及要求賠償損失。目前，若出現爭相申索的個案，法庭會決定換地權益書的擁有權誰屬。雖然土地業權的爭執是由土地審裁處裁決，但甲／乙種換地權益書引起的紛爭卻是由法庭頒布命令解決。條例草案並無訂立就甲／乙種換地權益書的申索提出上訴的條文，因為現行機制
已可處理此事。

14. 關於彌償書的條文，祈能賢先生表示，當局在收地的個案中，要求取得彌償書是慣常的做法。贖回甲／乙種換地權益書及收地的主要分別，是前者處理土地權利，而後者則是處理實際存在的土地。雖然付款程序略有不同，但在兩種情況下，當局在付款前均須確定擁有權誰屬。當局會證實，根據現時的做法，甲／乙種換地權益書持有人是否需就當局錯付款項的情況，簽立一份以政府為受益人的彌償書，以及當局曾否向不應付款予他們
的人士追討退款。

第11條

15. 議員對確保申索人接獲當局送達的通知的方法表示關注。陳女士澄清，第11條關乎通知的條文特別訂明，在法例生效後向提出申索的申索人送達通知。至於在法例生效前找尋及追查甲／乙種換地權益書持有人去向的方法為何，陳女士表示，當局很可能會訴諸行政手段，例如刊登廣告，以及按最後獲悉的持有人地址致函持有
人。

16. 議員商定下次會議將於一九九六年十月七日上午十
時四十五分舉行。

17. 會議在下午十二時十五分結束。

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新界土地交換權利(贖回) 條例草案委員會 會議紀要

I. 選舉主席

II. 與當局會晤

草案第3條

草案第7條

草案第8條

第11條

新界土地交換權利(贖回)
條例草案委員會
會議紀要