供1996年6月25日會議考慮
立法局
規劃環境地政事務委員會
新界土地交換權利（贖回）條例草案
本文旨在向各委員簡介附件所載的《新界土地交換權利
（贖回）條例草案》中的建議。
2. 新界土地交換權利，一般稱為甲種換地權益書/乙種
換地權益書1，於1960年與1983年期間發給土地被徵用
作發展用途的新界地主。甲種換地權益書/乙種換地權
益書持有人均有權換取建築用地，是代替現金補償的另
一選擇，比率為1平方呎建築用地換取1平方呎建築用地，
以及以5平方呎農地換取2平方呎建築用地。收回的土地
將會參考收回土地時的地價水平來評估面值。
3. 當局於1983年停止發出甲種換地權益書/乙種換地權
益書，因為越來越難以兌現約相等138公頃建築土地的承
諾。自1984年4月1日起，甲種換地權益書/乙種換地權
益書持有人可用另一種選擇，即根據每年修訂及刋登憲
報2次的貨幣化價值表來換取現金。上述貨幣化價值是依
據新界物業價格變動來釐定的。
4. 實際上，只有極少甲種換地權益書/乙種換地權益書持
有人接受以現金贖回土地方式，因為甲種換地權益書/乙
種換地權益書均以較貨幣化價值高出許多的價格來進行
交易。這是因為地主可透過甲種及乙種換地權益書投標
計劃，在較少競爭的情況下及以遠低於公開拍賣價的地
價購得新市鎮土地。經過多年後，大部份尚未處理的換
地權利均由主要地產發展商囊括，現今大部份換地權益
書均由其中4個發展商持有。
5. 地政總署署長（署長）估計約共有6.75公頃的土地交
換權利尚未處理，其中4.68公頃的相等建築用地，即佔
尚未處理部份的70%，現由4個發展商所持有。餘下的2.07
公頃建築用地的業權恐怕難以追查，例如甲種/乙種換地
權益書屬於未留遺囑而死亡的人士，致成為無人申領的
產業，或屬於移民海外的人士。
6. 政府一直希望能盡快贖回所有尚未處理的甲種/乙種換
地權益書。當局將在1996/97年度的批地計劃提供足夠
用地來應付尚未處理的換地權益書。不過，現時無從得
知那些「無法追查」的甲種/乙種換地權益書何時會出現，
以及這些地主何時贖回它們。而且，政府亦不能繼續提
供土地以贖回餘下的無法追查的承諾，這些承諾的土地
很可能是面積細小的。
7. 處理這種情況的最佳方法是透過立例，訂明剩餘的甲
種/乙種換地權益書在某日期的價值，同時確保預留足
夠資金來支付贖回換地權益書時須付的款項以及利息。
此舉除了對那些無法追查的土地交換權利的日後承諾具
體化外，建議法例亦令有助於鼓勵那些持有餘下甲種/
乙種換地權益書而又對現金贖回不感興趣的人士，盡快
贖回其土地交換權利。
8. 現建議訂定向土地交換權利的擁有人支付贖回款項的
條文，並訂明其在土地交換權利下對政府所具有的權利，
須予終絕。依照建議，任何土地交換權利的擁有人應使
用指定的格式，向署長提出申索。申索人應向署長提供
任何需要的細則及証據，以支持其申索。署長須在接獲
申索人的申索通知或提供進一步詳細資料後三個月內
（以較遲者計算），將决定通知申索人。
9. 署長會按照該土地交換權利的法律上的擁有權中所代
表的份額比例，向擁有人支付贖回款項。申索人須負責
証明其所佔有份額的比例。如無法提供証明，則視作相
等份額處理。
10. 建議中的法例的附表列明須支付贖回款項的付款率。
附表的付款率是以最近在憲報刋登的土地交換權利付款
率為依據。為確保在條例草案頒布前，附表所載是最新
的付款率，我們計劃如在條例草案頒布前，公布的付款
率如有進一步調整，則由立法局在條例草案審議委員會
階段以委員會修訂方式予以更改。
11. 現建議任何須支付的贖回款項可衍生利息，由建議
中的法例生效日期起計，直至付款日期止。其利率須為
發鈔銀行就24小時通知存款所須支付的最低利率。
12. 署長可以規定申索人須向署長交付全部或部份他所
提出用以支持申索的証明文件，作為向申索人支付贖回
款項及其利息的一項條件。署長亦可要求申索人就該項
付款簽立一份以署長為受益人的彌償書，訂明如署長因
或就該項付款而招致的全部責任、損失、訟費、費用及
開支，他須向署長作出補償。這使如有錯誤付款情况，
政府可尋求退款或向申索人追討損失。
13. 任何人士就申索提供任何虛假或具誤導性的重要資
料，即屬犯罪，可被判處第5級罰款及監禁3個月。
14. 現建議除根據建議中的法例而具有的權利外，在土
地交換權利下對政府所具的一切權利，須予終絕。建議
中的法例生效日期由規劃環境地政司指定。
15. 根據最高法院規則第16條第15號指令，一名人士可
取得聲明，以聲明他是業主或其所佔的土地交換權利份
額。有鑑於此，我們認為毋須在條例草案內訂明上訴權
利。
16. 立法時間表如下 -
| 登憲報
| 1996年5月24日
|
| 首讀及進行二讀辯論
| 1996年6月5日
|
恢復二讀辯論、委員會
審議階段及三讀
|
容後公布
|
17. 律政署的意見是，條例草案的條文和適用於香港的
《公民權利和政治權利國際公約》沒有不符之處。
18. 當局將會在今個財政年度提供足夠土地來贖回已知
而尚未處理的換地權益，於今個財政年度底檢討情况，
並預留足夠資金來支付贖回餘下仍未處理的換地權益的
款項。
19. 在條例草案獲通過後，我們會要求立法局財務委員
會批准在基本工程儲備基金的總目701 - 土地徵用項
下開設新分目，繳付贖回款項。
20. 條例草案對人手並無影響。
21. 由於政府已在1996/97年度的批地計劃提供足夠土
地來應付尚未贖回的甲種/乙種換地權益書，對土地市
場應無甚影響。長遠來說，取消所有仍未換地的甲/乙
種換地權益書，會使對政府土地需求的複雜性相對地減
低。
22. 由於當局相信有70%仍未換地的換地權益是由4個主
要發展商持有，因此並無進行正式的公眾諮詢工作。不
過，我們已在多個場合，把政府打算在一個固定日期訂
定餘下甲/乙種換地權益書價值的計劃告知公眾。
規劃環境地政科
1996年6月
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如土地是在收地通告發出前交回政府，當局會發出甲種換地
權益書。如土地是在收地通告發出後才交回政府，則當局會
發出乙種換地權益書。兩種權益書的交換條件是相同的。 |
Last Updated on 21 August 1998/FONT>
