立法局CB(1)951/96-97號文件
(此份會議紀要業經當局審閱)
檔 號： CB1/BC/8/96
地租(評估及徵收)
條例草案委員會
會議紀要
| 日 期 | ：一九九七年一月二十三日(星期二)
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| 時 間 | ：下午四時
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| 地 點 | ：立法局大樓會議室B
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出席委員：
陳偉業議員(主席)
夏佳理議員
楊孝華議員
劉漢銓議員
羅祥國議員
吳靄儀議員
缺席委員：
出席公職人員：
- 副規劃環境地政司
- 麥振芳先生
- 首席助理規劃環境地政司
- 祁能賢先生
- 差餉物業估價署副署長
- 黃振韶先生
- 差餉物業估價署助理署長
- 許賢富先生
- 政府地政監督(產業管理)
- 白潤林先生
- 律政署高級助理法律草擬專員
- 屈信朋先生
列席秘書：
- 總主任(1)1
- 梁慶儀小姐
列席職員：
- 助理法律顧問1
- 黃思敏小姐
- 高級主任(1)2
- 鄧曾藹琪女士
I.與當局會晤
(立法局CB(1)749/96-97號文件)
當局應議員上次會議所作要求，已提供有關參考文件；議
員要求當局簡介此等文件的內容。
比較《差餉條例》與地租(評估及徵收)條例草案
中的豁免事項
2.差餉物業估價署副署長(副估價署長)向議員介紹比較《差
餉條例》與地租(評估及徵收)條例草案(條例草案)中豁免事
項的對照表的內容。
3.助理法律顧問1指出，條例草案的豁免事項僅適用於在一
九八四年六月三十日由原居村民及其男性合法繼承人全部
擁有的鄉村物業。
4.議員察悉，根據《差餉條例》，用作公眾宗教崇拜的場
所及墳場均可獲豁免評估及繳交差餉。除非此等處所根據
條例草案第4條獲得豁免，否則仍須繳交地租。 議員希
望得悉當局如何評估此等處所的應課差餉租值、政府向此
等處所徵收地租的機制、當局有否諮詢公眾，以及如有進
行諮詢，公眾的反應為何。議員預料政府在向此等處所徵
收地租時可能會遇上困難。他們尤其關注，政府向用作公
眾宗教崇拜的場所收取地租，會對此等場所的運作構成何
種影響。議員認為有需要大肆宣傳條例草案，使市民大眾
了解草案對他們的影響。
5.在回應時，當局的代表提出以下各點：
- 以繳交地租代替補地價已屬一項優惠措施。
政府只是根據《中英聯合聲明》(《聯合聲明
》)附件三徵收相當於租出土地的不時的應課
差餉租值3%，而毋須在為此等租出土地續約
時收取須一次清付的地價。由於在《聯合聲
明》中，用作公眾宗教崇拜的場所及墳場未
獲豁免繳付地租，因此此等場所均須繳交地
租。
- 差餉物業估價署(估價署)會就沒有應課差餉
租值的處所進行差餉估價的工作。當局並不
認為為墳場或用作公眾宗教崇拜的場所評估
應課差餉租值會出現重大的困難。在英國，
當地已有若干可以接受的方法，為位於租出
土地上的墳場評估應課差餉租值。
- 大部分教堂／廟宇已獲批出特別用途租約，
此等新租約均以私人協約方式批地，其中已
列有繳交地租的條文，此等條文與條例草案
的規定大致相若。
6.至於行政局有否正式獲告知徵收地租規定的後果，首席
助理規劃環境地政司解釋，《聯合聲明》附件三清楚訂明
除非獲特別豁免，否則所有適用的租契均須繳交地租；因
此，當局並沒有增加新豁免類別的酌情權。
7.議員對受資助的非政府機構是否須繳交地租表示關注。
副估價署長表示此等機構不會獲豁免。根據現行的做法，
受資助的非政府機構可就已繳付的差餉向政府申請發還款
項。他預期在當局日後處理地租的問題上，將採用同一原
則。
8.議員察悉，對應課差餉租值不超逾特定數額(現時為2,600
元)的物業單位如須向其徵收地租，其地租會釐訂為每年一
元。副估價署長表示，此項安排曾與中英土地委員會中方
代表進行磋商，而作出此一決定原因，是因為就此等處所
進行評估及徵收地租的行政費用，將遠較所收得的地租為
高。大部分農地及墳場可能均屬此一類別。議員認為，此
一安排亦應適用於租金不能確定的處所。
9.議員要求當局提供下列資料：
- 如何評定墳場的應課差餉租值、會受影響的
墳場數目及政府向此等墳場徵收地租的機制
；
- 須繳交地租的主要教堂、修院及墳場的估計
應課差餉租值；
- 政府購買作公務員宿舍或其他用途的私人樓
宇是否須繳交地租；
- 受資助的非政府機構是否可就已繳付的地租
向政府申請發還款項；
- 外國使館是否知悉其領事館物業亦須繳交地
租；以及他們對此一安排有何看法；
- 一份闡釋補地價與繳交地租二者關係的文件
；及
- 一份解釋《聯合聲明》附件三內有關豁免繳
交地租法律責任的文件。
比較《新界土地契約(續期)條例》(第150章)與條
例草案
10.副估價署長解釋，《新界土地契約(續期)條例》乃為新
界若干土地(包括新九龍)租契的續期作出規定，而條例草
案則為所有適用的租契評估及徵收地租的安排而作出規定
。該條例與條例草案均擬執行《聯合聲明》附件三內訂明
的條文。條例草案沒有賦予估價署長任何額外的新權力。
政府在承租人不繳交地租的情況下，可以重收有關地段的
權力在現行法例中已告存在。
為徵收地租而對農地進行估價
11.差餉物業估價署助理署長(助理估價署長)解釋，文件中
的例子說明如何評估農地的應課差餉租值。基本上，農地
的應課差餉租值的評估方法與其他物業相同，即估計有關
物業在某一特定日期可能出租的租值。當局亦會考慮有關
土地的面積及分區用途價值。在進行估值時農地可分三大
類，即空置的土地、建有建築物的土地及作非農業用途的
土地。在大部分的情況下，有關差餉估價的判斷是根據可
作比較的租值而作出的。
12.就主席問及如何評估棄置土地的應課差餉租值，助理估
價署長解釋大部分棄置土地均為農地，而此等土地的價值
往往很少變動，當局在估值時一般會以該區的分區用途租
計算。有關土地的應課差餉租值如低於指定的數額，即會
評估為每年一元。
13.就根據《差餉條例》第7(2)條確定應課差餉租值，吳靄
儀議員指出該條文清楚訂明，物業單位的應課差餉租值，
須相等於在下述情況下物業單位按年租出可合理預期得到
的租金--
- 租客承擔支付一般由租客支付的所有差餉及
稅項；及
- 業主承擔地租、修葺費用、保險費以及維持
該物業單位於能得到該租金的狀況所需的其
他開支。
她認為在評估應課差餉租值時應假設有關土地將被佔用。
至於尚未佔用的土地，其應課差餉租值純屬揣測性質，特
別是那些棄置經年、全無租出可能的新界土地。
14.在回答時，助理估價署長確認在評估應課差餉租值時須
假設有關土地已有人租用。估值人員須就所有不獲豁免的
物業單位評估其應課差餉租值。即使是空置的土地，在評
估其應課差餉租值時，仍有可供比較的租值可作參考。
15.高級助理法律草擬專員補充，空置土地的擁有人或承租
人如對政府評估的地租感到受屈，他仍有權根據條例草案
的條文提出上訴。
16.議員同意，未被佔用土地的地租評估問題應交由立法局
規劃地政及工程事務委員會跟進研究。
向差餉繳付者徵收地租
17.議員明白向差餉繳付者徵收或追討地租較具成本效益，
而且在行政上也較方便。不過，他們對此一安排有所保留
，因為應具有繳交地租的法律責任的應是承租人，而非差
餉繳付者。
18.在回應時，高級助理法律草擬專員解釋，第(6)6條規定
，如差餉繳付者繳付地租，但他卻非承租人，則除非雙方
事先的協議另有規定，否則所繳交的地租即屬該承租人欠
該人(差餉繳付者)的款項。第(6)7條規定，如承租人欠差餉
繳付者已繳交的地租的款項，後者可以該債項抵銷其所欠
該承租人的任何款項。 如他是租客，便可自應繳給承租人
的租金中扣除。此規定可為租客提供一項法定權利，可從
應繳租金中扣除地租。
地租(評估及徵收)規例擬稿
19.由於議員需更多時間研究該規例擬稿，因此同意在較後
階段才進行討論。
地租說明小冊子
20.議員察悉，在較早時為提出條例草案而召開的記者招待
會中，已向公眾發出說明小冊子。市民可向各政府部門索
取該小冊子。當局已設立電話熱線，解答市民有關條例草
案的問題，截至目前為止，已接獲約5,000個查詢電話。
根據《官契條例》(第40章)徵收的地租
21.副估價署長解釋，根據《官契條例》(第40章)徵收的地
租適用於可續期的租契，其地租並會以固定金額訂定，直
至有關物業在土地重新發展時為止。須繳付的地租會按應
課差餉租值的變動而作調整。
22.應議員的要求，當局答允提供文件，解釋現時根據《官
契條例》獲續期的租出土地的應課差餉租值，與條例草案
生效後的差異。
23.議員對當局提供全面的資料，以解答他們的問題表示感
謝。此等資料對條例草案的討論十分有幫助。議員商定於
下列日期進一步研究條例草案--
- 一九九七年一月三十日下午二時三十分；及
- 一九九七年二月二十日下午二時三十分。
24.議事完畢，會議於下午五時三十分結束。
立法局秘書處
一九九七年二月二十五日
Last Updated on 4 December 1998
