立法局財經事務委員會
香港按揭證券有限公司
引言
繼外匯基金諮詢委員會在一九九六年七月批准成立按揭證券
公司後，香港金融管理局（金管局）開始進行有關的籌備工
作，按揭證券公司名稱將定為香港按揭證券有限公司（按揭
證券公司）。
2.籌備工作進展良好，按揭證券公司的章程經外匯基金諮詢
委員會批准，及諮詢香港銀行公會、接受存款公司公會和香
港資本市場公會的意見後，現已備妥。我們亦擬備了按揭買
賣總協議和管理供款總協議；這些文件已分發上述三個公會
，以便徵詢他們的意見。此外，我們亦曾就按揭證券公司的
購買按揭準則向多家銀行進行非正式的諮詢。本文件將闡釋
按揭證券公司章程及兩份協議草稿的主要內容，並概述經非
正式諮詢而從銀行界收集到有關購買按揭準則的意見。
章程大綱及細則
3.章程大綱列載公司的宗旨和業務範疇，並規管公司與外界
的往還。章程細則附屬於章程大綱，列載有關公司的管理和
經營的內部規則。章程大綱和細則分別載於附件A和附件B。
章程大綱及細則的條文與金融管理局在一九九六年四月發出
的諮詢文件中建議的按揭證券公司的組織架構相符。
章程大綱
4.在香港根據公司條例成立的公司，一般均會在其章程大綱
中把公司宗旨草擬得盡可能具備靈活性，以便能進行廣泛的
業務。事實上，這些章程大綱大致上都有標準模式，個別公
司會因應其本身的需要而對主要宗旨作出修訂。按揭證券公
司的章程大綱草稿載有多項配合按揭證券公司的獨特情況的
條款，並盡可能保留一般適用於有限公司的標準條款。
5.章程大綱的要點概述如下：
- 公司名稱：公司名稱為「香港按揭證券有限公司」。
- 公司地位：按揭證券公司將會為一家公共股份有限公
司，但不會上市。「公共」公司可以向公眾人士發行
債券，而這將會是按揭證券公司的核心業務。作為「
公共」公司，按揭證券公司需要公布其年度帳目。此
舉符合我們所定的目標，也就是其事務應具有透明度。
- 業務範疇：宗旨1界定公司的業務範疇為收購在香港的
住宅物業按揭貸款組合，並持有及出售該等按揭貸款
組合。這項條文禁止按揭證券公司購買商用物業或在
香港以外的物業的按揭貸款，因為這兩類業務的風險
可能大許多。這項宗旨亦規定公司須公布其購買住宅
按揭組合的準則，其中包括有關物業須為業主自住的
準則。現計劃按揭證券公司會規定業主自住為其中一
項購買準則，而這項準則是風險管理中一項重要的要
求。我們沒有在章程大綱中具體列明這項準則，是為
了避免公司在技術上違反這項準則，會引致外界可以
指公司有越權行為，而影響所購買的按揭組合。要核
證所有有關物業是否業主自住，會遇到許多實際問題
。認可機構和按揭證券公司亦沒有可能進行百分百的
「必要調查」，以確保能遵守這項準則。同時，這也
不是香港過往的證券化例子的普遍特點。按照市場慣
例，我們預期賣方會在合約中向按揭證券公司作出保
證，這項保證會規定賣方需以符合準則的按揭來調換
不符合準則的按揭，以糾正任何違反業主自住準則的
情況。
宗旨1亦列明按揭證券公司不得直接提供貸款，供借款
人購買在香港的住宅物業。此舉清楚表明按揭證券公
司不會從事直接提供按揭貸款業務，與認可機構競爭。
- 借款能力：宗旨2賦予按揭證券公司權力，可以按公司
認為適當的方式，借入或籌措港元或其他幣值的資金
。同時，這項宗旨亦賦予公司權力，可按其不時的需
要，通過信託或其他渠道發行債券。此舉賦予公司最
大的靈活性，以管理其籌資活動，同時也是進行證券
化通常會採用的方法。
- 運用金融衍生工具：由於對沖是按揭證券公司風險管
理系統的一個重要部分，因此宗旨5列明公司有權訂立
多種借款和衍生工具合約，以便審慎管理公司的金融
事務。
章程細則
6.就按揭證券公司提出的章程細則大部分均為商業機構的標
準條款。有關的要點概述如下：
- 董事局：細則第87條規定，董事人數不得少於八人，
或多於十五人。這些人數限制讓按揭證券公司能夠組
成一個具有廣泛代表性的董事局的同時，董事人數又
不會過多。細則第118條規定財政司（以其作為財政
司的身分）應為董事局主席，而細則第1條則規定他
應委任一名副主席。財政司應以其作為股東的身分，
委任個別人士為按揭證券公司的董事（細則第88條）
。換句話說，雖然業內公會會獲邀請提名按揭證券公
司董事的候選人，但成功的候選人會由財政司按其個
人身分委任為董事，並需按照公司條例的規定，履行
董事應有的受信責任。財政司可委任一位或以上的董
事為執行董事，按照董事局釐定的政策負責按揭證券
公司的日常管理工作（細則第88條和99條）。
- 委員會和諮詢小組：細則第100條規定董事和執行董
事可成立委員會和諮詢小組，就有效管理按揭證券公
司提供協助。這些諮詢小組讓按揭證券公司可運用對
不同範疇有深入認識的業內專家的專門知識，例如是
購買貸款、管理供款標準和程序以及發債安排等。
按揭買賣總協議及管理供款總協議
7.兩項總協議載有一般條款，適用於認可機構出售按揭予按
揭證券公司，以及繼續由該等認可機構就有關按揭提供管理
供款的服務。附件C載有按揭買賣總協議工作草稿，內容主
要涉及下列範疇：
- 提出和完成出售按揭的程序；
- 按揭證券公司可向抵押人送達通知的情況，而通知的
內容是要求抵押人完成有關的法律手續，使按揭證券
公司所進行的轉讓由衡平法上的轉讓成為法定轉讓 ；
- 出售方認可機構對按揭證券公司作出的聲明、保證、
承諾和彌償保證；
- 出售方認可機構需購回按揭貸款的情況（基本上是由
於出售按揭時，有關按揭未能符合按揭證券公司的購
買準則）。
附件D載有管理供款總協議工作草稿，內容主要涉及下列範
疇：
- 出售方認可機構繼續管理按揭供款（包括釐定按揭利
率和贖回按揭）；
- 收取按揭供款和現金流量；
- 供款管理人向按揭證券公司提供資料；
- 供款管理人就業權契據、按揭契據和保險單的義務；
- 供款管理人對按揭證券公司作出的聲明、保證、契諾
和彌償保證；
- 可終止供款管理職責的情況；及
- 雙方各自的保密責任。
8.有關購買按揭組合的個別事項，如訂價和應付的管理供款
費用，將會在完成有關交易時所交換的確認書內處理。同時
，也應留意兩份總協議內提到的兩份手冊，即「買賣手冊」
和「管理供款手冊」。買賣手冊會詳細列明按揭證券公司所
購買的按揭須符合的購買準則，以及確認書和轉讓文件的標
準格式。管理供款手冊則會列載供款管理人就按揭證券公司
購買的按揭貸款需繼續履行的行政服務，包括供款管理人需
向按揭證券公司提交的各項報告的格式。
購買按揭準則
9.在我們所諮詢的銀行中，一致認為應按審慎原則，並參照
按揭貸款業務的一般慣例來釐定購買準則。下文概述我們與
銀行所作的討論：- 原有貸款額：一般均同意按揭證券公司需要定下最高
貸款額，以避免購入有關豪華物業的按揭，因為這類
物業
10.兩項總協議載有一般條款，適用於認可機構出售按揭予按
揭證券公司，以及繼續由該等認可機構就有關按揭提供管理
供款的服務。附件C載有按揭買賣總協議工作草稿，內容主
要涉及下列範疇：
- 提出和完成出售按揭的程序；
- 按揭證券公司可向抵押人送達通知的情況，而通知的
內容是要求抵押人完成有關的法律手續，使按揭證券
公司所進行的轉讓由衡平法上的轉讓成為法定轉讓；
- 出售方認可機構對按揭證券公司作出的聲明、保證、
承諾和彌償保證；
- 出售方認可機構需購回按揭貸款的情況（基本上是由
於出售按揭時，有關按揭未能符合按揭證券公司的購
買準則）。
附件D載有管理供款總協議工作草稿，內容主要涉及下列範
疇：
- 出售方認可機構繼續管理按揭供款（包括釐定按揭利
率和贖回按揭）；
- 收取按揭供款和現金流量；
- 供款管理人向按揭證券公司提供資料；
- 供款管理人就業權契據、按揭契據和保險單的義務；
- 供款管理人對按揭證券公司作出的聲明、保證、契諾
和彌償保證；
- 可終止供款管理職責的情況；及
- 雙方各自的保密責任。
8.有關購買按揭組合的個別事項，如訂價和應付的管理供
款費用，將會在完成有關交易時所交換的確認書內處理。
同時，也應留意兩份總協議內提到的兩份手冊，即「買賣
手冊」和「管理供款手冊」。買賣手冊會詳細列明按揭證
券公司所購買的按揭須符合的購買準則，以及確認書和轉
讓文件的標準格式。管理供款手冊則會列載供款管理人就
按揭證券公司購買的按揭貸款需繼續履行的行政服務，包
括供款管理人需向按揭證券公司提交的各項報告的格式。
買按揭準則
9.在我們所諮詢的銀行中，一致認為應按審慎原則，並參
照按揭貸款業務的一般慣例來釐定購買準則。下文概述我
們與銀行所作的討論：
- 原有貸款額：一般均同意按揭證券公司需要定下最高
貸款額，以避免購入有關豪華物業的按揭，因為這類
物業的價格一般較其他類型物業的價格波幅較大，也
就是說不還款和逾期還款的風險會較高。大部分銀行
認為最高貸款額定為5百萬元較為適合，並須因應物
業市場的情況，不時作出檢討；不過，亦有部分銀行
建議8百萬元這個較高的數字。根據七成按揭上限（
見下文(c)）來計算，貸款額5百萬元即表示物業價格
最高為7百萬元左右。
此外，銀行也認為應定下最低貸款額，以避免因處理
相當小額的貸款所涉及的高昂行政費用。部分銀行建
議最低貸款額應為2百萬元。但其他銀行則認為最低
貸款額不應過高，否則會將小型和較舊的物業排除在
外，以致造成不利影響，令銀行不願意向首次置業人
士或較低收入置業人士提供按揭，或推高這類按揭的
息率。這些銀行認為最低貸款額在50萬元至80萬元左
右較為適合。
- 未償還本金額：由於建議的已供款期數約為一年，所
以最高和最低未償還本金額應接近原有貸款額。
- 最高按揭成數：在批出按揭時為七成。
- 在批出按揭時貸款對家庭收入的最高比率：根據大部
分銀行的按揭貸款政策，這個比率為五成。家庭收入
包括共同抵押人和按揭貸款擔保人的收入。
- 已供款期數：由於香港大部分按揭貸款都是在四至五
年的時間內清償的，所以一般認為已供款期數的最低
要求不應過高。大部分銀行認為已供款期數定為一年
較為適合，亦有少數銀行認為六個月已足夠。
- 最高原定年期：二十五至三十年。
- 尚餘年期：會參照上文(e)及(f)段釐定最高尚餘年期，
即是說，如最高原定年期為三十年，則最高尚餘年期
為二十九年。此外，我們可能需要定下最低尚餘年期
，以避免購入在一段短時間內便會全數清還的貸款。
- 樓齡：大部分銀行認為物業的質素對物業的市值所造
成影響，較實際樓齡所造成的影響為大。一個可行的
方法，是在得到合格測量師一份滿意的報告的情況下
，接受有關物業的樓齡在三十年或以上的按揭。另一
個方法是不設定任何樓齡限制，只以「原定期限」與
「批出按揭時的樓齡」之和來作為一項限制（見下文
(i)）。
- 「原定期限」與「批出按揭時的樓齡」之和：按照銀
行的一般借貸慣例，最多為四十年。此舉令樓齡限制
方面可以有較大的靈活性。例如以三十年樓齡的物業
的按揭來說，如果其原定期限為十年的話，該項按揭
即符合資格，按揭證券公司可考慮購買。
- 逾期還款情況：一般認為合理的標準應為在出售按揭
前十二個月的還款紀錄良好（界定為沒有一期供款是
逾期超過三十天的）。
- 法定押記：第一法定押記。
- 避免風險過度集中：銀行一般認為按揭證券公司應就
有關同屬一項發展項目的物業的按揭所佔比例釐定限
額，而不是硬性規定在香港島、九龍和新界的地理分
布比例。
- 物業佔用情況：在出售按揭時，為業主自住。
- 保險：應按銀行就按揭貸款的一般做法，為物業購買
火險及其他災難的保險。
10.附件E載有對照表，比較上述準則以及按揭貸款業務的一
般慣例。惟須注意，上述準則只適用於私人住宅物業的浮息
按揭。至於定息按揭，以上所列的部分準則可能需要再行釐
定，例如是關於供款期數的要求。此外，對於居者有其屋計
劃和私人參建計劃的物業按揭，由於是房屋委員會提供擔保
，所以涉及的風險極低。因此，較為適當的做法是應該就這
類貸款另行訂定一套購買準則。
前瞻
11.我們現正將按揭買賣總協議和管理供款總協議的工作草稿
，以及我們與銀行就貸款購買準則所作的非正式討論概要發
給香港銀行公會、接受存款公司公會和香港資本市場公會，
以便徵詢它們的意見。兩份總協議以及擬議按揭購買準則將
於適當時候提交按揭證券公司董事局，以供考慮。
12.同時，我們會繼續進行其他方面的籌備工作，包括發展資
訊科技系統、風險管理系統和人力資源安排等。我們目前的
計劃，是在一九九七年上半年組成按揭證券公司的董事局。
預計按揭證券公司可於一九九七年下半年開始經營。
香港金融管理局
一九九六年十二月
Last Updated on 20 August 1998
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