立法局財經事務委員會
香港按揭證券有限公司

引言

繼外匯基金諮詢委員會在一九九六年七月批准成立按揭證券
公司後，香港金融管理局（金管局）開始進行有關的籌備工
作，按揭證券公司名稱將定為香港按揭證券有限公司（按揭
證券公司）。

2.籌備工作進展良好，按揭證券公司的章程經外匯基金諮詢
委員會批准，及諮詢香港銀行公會、接受存款公司公會和香
港資本市場公會的意見後，現已備妥。我們亦擬備了按揭買
賣總協議和管理供款總協議；這些文件已分發上述三個公會
，以便徵詢他們的意見。此外，我們亦曾就按揭證券公司的
購買按揭準則向多家銀行進行非正式的諮詢。本文件將闡釋
按揭證券公司章程及兩份協議草稿的主要內容，並概述經非
正式諮詢而從銀行界收集到有關購買按揭準則的意見。

章程大綱及細則

3.章程大綱列載公司的宗旨和業務範疇，並規管公司與外界
的往還。章程細則附屬於章程大綱，列載有關公司的管理和
經營的內部規則。章程大綱和細則分別載於附件A和附件B。
章程大綱及細則的條文與金融管理局在一九九六年四月發出
的諮詢文件中建議的按揭證券公司的組織架構相符。

章程大綱

4.在香港根據公司條例成立的公司，一般均會在其章程大綱
中把公司宗旨草擬得盡可能具備靈活性，以便能進行廣泛的
業務。事實上，這些章程大綱大致上都有標準模式，個別公
司會因應其本身的需要而對主要宗旨作出修訂。按揭證券公
司的章程大綱草稿載有多項配合按揭證券公司的獨特情況的
條款，並盡可能保留一般適用於有限公司的標準條款。

5.章程大綱的要點概述如下：

  1. 公司名稱：公司名稱為「香港按揭證券有限公司」。
  2. 公司地位：按揭證券公司將會為一家公共股份有限公
    司，但不會上市。「公共」公司可以向公眾人士發行
    債券，而這將會是按揭證券公司的核心業務。作為「
    公共」公司，按揭證券公司需要公布其年度帳目。此
    舉符合我們所定的目標，也就是其事務應具有透明度。
  3. 業務範疇：宗旨1界定公司的業務範疇為收購在香港的
    住宅物業按揭貸款組合，並持有及出售該等按揭貸款
    組合。這項條文禁止按揭證券公司購買商用物業或在
    香港以外的物業的按揭貸款，因為這兩類業務的風險
    可能大許多。這項宗旨亦規定公司須公布其購買住宅
    按揭組合的準則，其中包括有關物業須為業主自住的
    準則。現計劃按揭證券公司會規定業主自住為其中一
    項購買準則，而這項準則是風險管理中一項重要的要
    求。我們沒有在章程大綱中具體列明這項準則，是為
    了避免公司在技術上違反這項準則，會引致外界可以
    指公司有越權行為，而影響所購買的按揭組合。要核
    證所有有關物業是否業主自住，會遇到許多實際問題
    。認可機構和按揭證券公司亦沒有可能進行百分百的
    「必要調查」，以確保能遵守這項準則。同時，這也
    不是香港過往的證券化例子的普遍特點。按照市場慣
    例，我們預期賣方會在合約中向按揭證券公司作出保
    證，這項保證會規定賣方需以符合準則的按揭來調換
    不符合準則的按揭，以糾正任何違反業主自住準則的
    情況。

    宗旨1亦列明按揭證券公司不得直接提供貸款，供借款
    人購買在香港的住宅物業。此舉清楚表明按揭證券公
    司不會從事直接提供按揭貸款業務，與認可機構競爭。

  4. 借款能力：宗旨2賦予按揭證券公司權力，可以按公司
    認為適當的方式，借入或籌措港元或其他幣值的資金
    。同時，這項宗旨亦賦予公司權力，可按其不時的需
    要，通過信託或其他渠道發行債券。此舉賦予公司最
    大的靈活性，以管理其籌資活動，同時也是進行證券
    化通常會採用的方法。
  5. 運用金融衍生工具：由於對沖是按揭證券公司風險管
    理系統的一個重要部分，因此宗旨5列明公司有權訂立
    多種借款和衍生工具合約，以便審慎管理公司的金融
    事務。

章程細則

6.就按揭證券公司提出的章程細則大部分均為商業機構的標
準條款。有關的要點概述如下：
  1. 董事局：細則第87條規定，董事人數不得少於八人，
    或多於十五人。這些人數限制讓按揭證券公司能夠組
    成一個具有廣泛代表性的董事局的同時，董事人數又
    不會過多。細則第118條規定財政司（以其作為財政
    司的身分）應為董事局主席，而細則第1條則規定他
    應委任一名副主席。財政司應以其作為股東的身分，
    委任個別人士為按揭證券公司的董事（細則第88條）
    。換句話說，雖然業內公會會獲邀請提名按揭證券公
    司董事的候選人，但成功的候選人會由財政司按其個
    人身分委任為董事，並需按照公司條例的規定，履行
    董事應有的受信責任。財政司可委任一位或以上的董
    事為執行董事，按照董事局釐定的政策負責按揭證券
    公司的日常管理工作（細則第88條和99條）。
  2. 委員會和諮詢小組：細則第100條規定董事和執行董
    事可成立委員會和諮詢小組，就有效管理按揭證券公
    司提供協助。這些諮詢小組讓按揭證券公司可運用對
    不同範疇有深入認識的業內專家的專門知識，例如是
    購買貸款、管理供款標準和程序以及發債安排等。

按揭買賣總協議及管理供款總協議

7.兩項總協議載有一般條款，適用於認可機構出售按揭予按
揭證券公司，以及繼續由該等認可機構就有關按揭提供管理
供款的服務。附件C載有按揭買賣總協議工作草稿，內容主
要涉及下列範疇：
  1. 提出和完成出售按揭的程序；
  2. 按揭證券公司可向抵押人送達通知的情況，而通知的
    內容是要求抵押人完成有關的法律手續，使按揭證券
    公司所進行的轉讓由衡平法上的轉讓成為法定轉讓 ；
  3. 出售方認可機構對按揭證券公司作出的聲明、保證、
    承諾和彌償保證；
  4. 出售方認可機構需購回按揭貸款的情況（基本上是由
    於出售按揭時，有關按揭未能符合按揭證券公司的購
    買準則）。 附件D載有管理供款總協議工作草稿，內容主要涉及下列範
    疇：
    1. 出售方認可機構繼續管理按揭供款（包括釐定按揭利
      率和贖回按揭）；
    2. 收取按揭供款和現金流量；
    3. 供款管理人向按揭證券公司提供資料；
    4. 供款管理人就業權契據、按揭契據和保險單的義務；
    5. 供款管理人對按揭證券公司作出的聲明、保證、契諾
      和彌償保證；
    6. 可終止供款管理職責的情況；及
    7. 雙方各自的保密責任。
    8.有關購買按揭組合的個別事項，如訂價和應付的管理供款
    費用，將會在完成有關交易時所交換的確認書內處理。同時
    ，也應留意兩份總協議內提到的兩份手冊，即「買賣手冊」
    和「管理供款手冊」。買賣手冊會詳細列明按揭證券公司所
    購買的按揭須符合的購買準則，以及確認書和轉讓文件的標
    準格式。管理供款手冊則會列載供款管理人就按揭證券公司
    購買的按揭貸款需繼續履行的行政服務，包括供款管理人需
    向按揭證券公司提交的各項報告的格式。

    購買按揭準則

    9.在我們所諮詢的銀行中，一致認為應按審慎原則，並參照
    按揭貸款業務的一般慣例來釐定購買準則。下文概述我們與
    銀行所作的討論：
    1. 原有貸款額：一般均同意按揭證券公司需要定下最高
      貸款額，以避免購入有關豪華物業的按揭，因為這類
      物業
    10.兩項總協議載有一般條款，適用於認可機構出售按揭予按
    揭證券公司，以及繼續由該等認可機構就有關按揭提供管理
    供款的服務。附件C載有按揭買賣總協議工作草稿，內容主
    要涉及下列範疇：
    1. 提出和完成出售按揭的程序；
    2. 按揭證券公司可向抵押人送達通知的情況，而通知的
      內容是要求抵押人完成有關的法律手續，使按揭證券
      公司所進行的轉讓由衡平法上的轉讓成為法定轉讓；
    3. 出售方認可機構對按揭證券公司作出的聲明、保證、
      承諾和彌償保證；
    4. 出售方認可機構需購回按揭貸款的情況（基本上是由
      於出售按揭時，有關按揭未能符合按揭證券公司的購
      買準則）。
    附件D載有管理供款總協議工作草稿，內容主要涉及下列範
    疇：
    1. 出售方認可機構繼續管理按揭供款（包括釐定按揭利
      率和贖回按揭）；
    2. 收取按揭供款和現金流量；
    3. 供款管理人向按揭證券公司提供資料；
    4. 供款管理人就業權契據、按揭契據和保險單的義務；
    5. 供款管理人對按揭證券公司作出的聲明、保證、契諾
      和彌償保證；
    6. 可終止供款管理職責的情況；及
    7. 雙方各自的保密責任。
    8.有關購買按揭組合的個別事項，如訂價和應付的管理供
    款費用，將會在完成有關交易時所交換的確認書內處理。
    同時，也應留意兩份總協議內提到的兩份手冊，即「買賣
    手冊」和「管理供款手冊」。買賣手冊會詳細列明按揭證
    券公司所購買的按揭須符合的購買準則，以及確認書和轉
    讓文件的標準格式。管理供款手冊則會列載供款管理人就
    按揭證券公司購買的按揭貸款需繼續履行的行政服務，包
    括供款管理人需向按揭證券公司提交的各項報告的格式。

    買按揭準則

    9.在我們所諮詢的銀行中，一致認為應按審慎原則，並參
    照按揭貸款業務的一般慣例來釐定購買準則。下文概述我
    們與銀行所作的討論：
    1. 原有貸款額：一般均同意按揭證券公司需要定下最高
      貸款額，以避免購入有關豪華物業的按揭，因為這類
      物業的價格一般較其他類型物業的價格波幅較大，也
      就是說不還款和逾期還款的風險會較高。大部分銀行
      認為最高貸款額定為5百萬元較為適合，並須因應物
      業市場的情況，不時作出檢討；不過，亦有部分銀行
      建議8百萬元這個較高的數字。根據七成按揭上限（
      見下文(c)）來計算，貸款額5百萬元即表示物業價格
      最高為7百萬元左右。

      此外，銀行也認為應定下最低貸款額，以避免因處理
      相當小額的貸款所涉及的高昂行政費用。部分銀行建
      議最低貸款額應為2百萬元。但其他銀行則認為最低
      貸款額不應過高，否則會將小型和較舊的物業排除在
      外，以致造成不利影響，令銀行不願意向首次置業人
      士或較低收入置業人士提供按揭，或推高這類按揭的
      息率。這些銀行認為最低貸款額在50萬元至80萬元左
      右較為適合。

    2. 未償還本金額：由於建議的已供款期數約為一年，所
      以最高和最低未償還本金額應接近原有貸款額。
    3. 最高按揭成數：在批出按揭時為七成。
    4. 在批出按揭時貸款對家庭收入的最高比率：根據大部
      分銀行的按揭貸款政策，這個比率為五成。家庭收入
      包括共同抵押人和按揭貸款擔保人的收入。
    5. 已供款期數：由於香港大部分按揭貸款都是在四至五
      年的時間內清償的，所以一般認為已供款期數的最低
      要求不應過高。大部分銀行認為已供款期數定為一年
      較為適合，亦有少數銀行認為六個月已足夠。
    6. 最高原定年期：二十五至三十年。
    7. 尚餘年期：會參照上文(e)及(f)段釐定最高尚餘年期，
      即是說，如最高原定年期為三十年，則最高尚餘年期
      為二十九年。此外，我們可能需要定下最低尚餘年期
      ，以避免購入在一段短時間內便會全數清還的貸款。
    8. 樓齡：大部分銀行認為物業的質素對物業的市值所造
      成影響，較實際樓齡所造成的影響為大。一個可行的
      方法，是在得到合格測量師一份滿意的報告的情況下
      ，接受有關物業的樓齡在三十年或以上的按揭。另一
      個方法是不設定任何樓齡限制，只以「原定期限」與
      「批出按揭時的樓齡」之和來作為一項限制（見下文
      (i)）。
    9. 「原定期限」與「批出按揭時的樓齡」之和：按照銀
      行的一般借貸慣例，最多為四十年。此舉令樓齡限制
      方面可以有較大的靈活性。例如以三十年樓齡的物業
      的按揭來說，如果其原定期限為十年的話，該項按揭
      即符合資格，按揭證券公司可考慮購買。
    10. 逾期還款情況：一般認為合理的標準應為在出售按揭
      前十二個月的還款紀錄良好（界定為沒有一期供款是
      逾期超過三十天的）。
    11. 法定押記：第一法定押記。
    12. 避免風險過度集中：銀行一般認為按揭證券公司應就
      有關同屬一項發展項目的物業的按揭所佔比例釐定限
      額，而不是硬性規定在香港島、九龍和新界的地理分
      布比例。
    13. 物業佔用情況：在出售按揭時，為業主自住。
    14. 保險：應按銀行就按揭貸款的一般做法，為物業購買
      火險及其他災難的保險。
    10.附件E載有對照表，比較上述準則以及按揭貸款業務的一
    般慣例。惟須注意，上述準則只適用於私人住宅物業的浮息
    按揭。至於定息按揭，以上所列的部分準則可能需要再行釐
    定，例如是關於供款期數的要求。此外，對於居者有其屋計
    劃和私人參建計劃的物業按揭，由於是房屋委員會提供擔保
    ，所以涉及的風險極低。因此，較為適當的做法是應該就這
    類貸款另行訂定一套購買準則。

    前瞻

    11.我們現正將按揭買賣總協議和管理供款總協議的工作草稿
    ，以及我們與銀行就貸款購買準則所作的非正式討論概要發
    給香港銀行公會、接受存款公司公會和香港資本市場公會，
    以便徵詢它們的意見。兩份總協議以及擬議按揭購買準則將
    於適當時候提交按揭證券公司董事局，以供考慮。

    12.同時，我們會繼續進行其他方面的籌備工作，包括發展資
    訊科技系統、風險管理系統和人力資源安排等。我們目前的
    計劃，是在一九九七年上半年組成按揭證券公司的董事局。
    預計按揭證券公司可於一九九七年下半年開始經營。

    香港金融管理局
    一九九六年十二月



    Last Updated on 20 August 1998