主席歡迎當局的代表，以及立法局資料研究及圖書館服務部(研究部)主管及其同事出席會議。他向研究部主管致謝，感謝該部擬備兩份分別題為《香港的土地供應》及《房屋單位的供應》的研究報告；該兩份報告內容詳盡，為議員提供不少有關土地及房屋的有用參考資料。然而，主席不滿當局在研究部職員要求提供資料時，往往需要一段長時間才作出回應。部分議員要求當局澄清出現延誤的原因；他們關注到，倘當局未能及時提供準確可靠的資料，會影響立法局發揮其監察的功能。首席助理規劃環境地政司(特別職務)解釋，當局於一九九六年年底接獲研究部提出的49條問題後，已為該部安排一連串的簡報會及會議。他強調，當局在搜集所需資料時不時要進行人手核對，倘核對工作涉及規劃署、建築署及差餉物業估價署等多個部門，情況便會更加複雜。此點可解釋當局為何需要較長的時間才能提供該等資料。議員不接納當局的回應，並認為需要找出問題的根源。應議員的要求，研究部主管答應提供圖表，列出取得有關資料的過程，而當局亦答應跟進此事。一名議員建議，小組委員會應在日後的會議上討論此問題。

《香港的土地供應》研究報告

2. 應主席的邀請，研究部主管向議員簡介研究報告的內容。香港土地總面積為109,500公頃，其中17,500公頃是已發展土地，佔土地總面積的16.5%。在已發展土地中，共有5,800公頃的土地用作房屋發展。雖然住宅用地只佔總面積的小部分，但仍有約4,300公頃土地目前空置，此等空置土地佔已發展土地總面積的24.6%。有關該等可供發展的空置土地的分布及用途的進一步資料仍有待當局提供。上述研究亦發現土地供應量與批地量並不相等。除一九九五／九六年度的供應量達2,094公頃外，過去十年每年平均土地供應量為1,000公頃，但為符合《中英聯合聲明》的規定，每年批地均以50公頃為限。按此形式批出的土地主要作私人發展用途，至於批予房屋委員會 (房委會)興建租住公屋或有特別要求的土地則不受上述條件限制。預料於一九九七年七月一日起實施的新批地計劃會對批地造成一定的影響。雖然當局已根據分區計劃大綱圖及發展審批地區圖，分別預留4,973公頃及2,774
公頃的土地作住宅用途及鄉村式發展，能夠興建的總樓面面積仍需視乎建築工程的類別、位置、地積比率及高
度限制等因素而定。

《房屋單位的供應》研究報告

3. 研究部主管表示，截至一九九六年年底的十年間，私營房屋單位的實際供應量有六年是持續低於原先公布的估計數字。一九九零年、一九九二／九三年度、一九九五／九六年度的供應量，甚至低於十年來的平均數字，特別是一九九六年，該年的建屋量僅為平均數字的66%。私人物業發展商及專業人士均認為，建屋量不足是由於提出規劃申請至進行其他行政程序需要大量時間，以及提供基建設施方面出現延誤等因素所引致。關於公營房屋，上述研究發現，在一九九一／九二年度至一九九五
／九六年度期間的第二發展期，不足的租住公屋及資助自置居所單位數目為8,972個。在該段期間租住公屋的建屋量，僅及一九八五／八六年度至一九九零／九一年度第一發展期的56%，而一九九五／九六年度的數字是該十年期間的最低數字，僅及一九八八／八九年度的37%。資助自置居所單位的供應量在該兩個發展期亦出現波動。一九九四／九五年度的建屋量只有4,158個單位，但一九九五／九六年度卻有約20,000個單位。預料在第二發展期，單位短缺數字約為10,000個。此情況會對房委會、房屋署(房署)、房屋協會(房協)及建築業構成壓力。此外，合資格的申請人將須輪候一段較長的時間，才能獲編配單位。房委會及房協均認為，公營房屋的供應出現波動，是由於政府撥地的數量並不穩定(特別是已平整土地)所
致。

4. 研究部在報告內列出七個應予改善的方面，以確保公營及私營房屋的供應量維持穩定，詳情如下：

(a) 土地供應

此題目已在《香港的土地供應》研究報告內進行探討。

(b) 政府訂定的規例及審批程序

房屋發展出現延誤，可能是由於政府部門及機關需要長時間作出回應及審批，以及不同部門會在環境保護、城市規劃、運輸等範疇持不同或相反的意見。研究部建議設立一個中央統籌機制，解決各部門之間的意見分歧。此外，由於大部分租住公共屋邨的設計及規劃程序相同，規劃及發展的時間應可進一步縮短。

(c) 基建發展

迅速提供足夠的基建設施是影響公營及私營房屋的一項主要因素。當局應考慮將基建設施交由發展商負責提供，或成立一個中央統籌機制，確保及時完成該等設施。

(d) 發展及建築工程的勞工供應

由於公營房屋的興建工程預計會在一九九八至二零零一年期間大幅增加，當局應密切注視業內情況，以及採取適當措施，紓緩可能出現的任何特殊限制因素，例如電工技師及批盪技工是否足夠。為僱員提供培訓及再培訓課程是兩個可以採用的辦法。

(e) 城市規劃政策

嚴格控制發展密度對可發展的樓面面積有所影響。研究部在即將撰寫有關充分善用土地的研究報告內，會詳細
研究此題目。

(f) 環境規例

環境因素是令公營及私營房屋計劃受到延誤的一個主要原因。如何在保護環境及興建房屋之間取得平衡，將需
進一步進行探討。

5. 研究部主管總結時表示，為增加單位的供應，當局應考慮增加土地供應、簡化及加快房屋工程及有關的土地買賣的審批程序、確保及時完成與房屋有關的基建工程、加快市區重建工程及注視建築業的應付能力。同時值得注意的是，政府、發展商及專業人士均意見一致，認為有需要檢討土地發展及建屋程序，其中包括重訂分區用途、修訂契約、收回土地、城市規劃、環境及交通評估等事宜。最重要的是，當局應履行承諾，增加日後的房
屋供應。

6. 主席感謝研究部主管的介紹，並告知議員該兩份研究報告的中文本正在擬備中，一俟備妥，便會送交議員參
閱。

與當局擧行會議

7. 在展開討論前，副房屋司表示，由於當局在兩日前才接獲研究報告，所以需要時間就研究結果作出回應。他建議利用是次會議討論《長遠房屋策略評議諮詢文件》 (諮詢文件)第三章，日後再安排另一次會議讓雙方就研究報告交換意見。議員不同意副房屋司的建議，認為必需同時討論諮詢文件及研究報告，因為該兩份研究報告與第三章有關，而且諮詢文件所載的資料十分有限。陳偉業議員亦指出，當局也經常在會議席上提交討論文件。

8. 經參考《香港的土地供應》研究報告附錄I表1所載的資料，獲悉一九八八年及一九九六年空置發展用地的面積分別高達3,300公頃及4,300公頃後，議員感到十分詫異。他們認為，由於香港嚴重缺乏興建房屋的土地，空置該等土地實屬浪費。議員要求當局澄清空置發展用地的定義，以及現時有何機制將空置發展用地轉為經敷設公用設施的土地。首席助理規劃環境地政司(規劃)解釋，報告內的資料取材自《香港年報》，該份年報將香港所有土地分為已發展土地及非建設用地兩大類。空置發展用地屬九類已發展土地其中一類，包括並無任何上蓋的已平整土地，例如部分西九龍填海區及工務工程正在進行的土地。完成包括根據《城市規劃條例》規定的程序以內的所需程序後，已平整土地會批出予私營或公營機構。首席助理規劃環境地政司(特別職務)補充，有待批出的空置發展用地會出租作停車用地或綠化地帶等其他用途。議員並不接受當局的觀點，認為不應把寶貴的土地資源作房屋發展以外的用途。他們認為，當局需要提供有關空置發展用地的一覽表，顯示該等用地於一九八八至一九九六年間的發展情況。首席助理規劃環境地政司(規劃)答應搜集所需資料，但強調需要若干時間進行此項工作。他澄清，把空置發展用地轉為其他土地是一個滾動的過程，而新的空置發展用地亦會加入有關儲備
中。擧例而言，一九九六／九七年度的空置發展用地
4,300公頃中，有 1,248公頃是赤鱲角機場的用地。議員不滿當局聲稱需要額外時間搜集有關空置發展用地的資料，因為當局一定已有數據支持，才能計算出一九九六年的空置發展用地為4,300公頃，並在《香港年報》刊出
此一資料。

9. 部分議員將單位供應的波動歸咎於經敷設公用設施的土地的供應不穩定，他們詢問有否任何措施改善有關情況。首席助理規劃環境地政司(規劃)強調，在批出土地前，當局需要進行法定規劃及發展過程。當局會進行規劃大綱研究，確定有關土地的發展潛力，當規劃大綱研究獲得通過，便需進行工程可行性研究，研究土力工程、交通、環境、基建設施等方面的事宜。當局會根據規劃大綱所載的土地使用建議，擬備一個分區計劃大綱圖。倘發展工程符合分區計劃大綱圖的規定，便會進行地盤平整工程，否則地政總署會採取清拆行動，收回有關土地作批出用途。此外，公眾人士在諮詢期間提出的反對意見會拖慢騰空土地的過程。除一九九四／九五年度及一九九五／九六年度的供應量出現波動，分別為193公頃及94公頃外，在過去十年，供房屋發展用途的土地的面積一直維持在每年平均130公頃的水平。首席助理規劃環境地政司(規劃)表示，政府承認需要加快規劃及發展過程，因此會在進行部分規劃程序的同時展開可行性研究，以縮短增闢土地的時間。新界西北部、新界東北部，以及香港島及南丫島三個策略性發展區便採用了上述的程序。首席助理規劃環境地政司(特別職務)補充，當局對私營機構房屋的供應量所能實施的控制實屬有限，而私營房屋單位的供應是由市場決定的；政治及經濟不穩等
因素也會對市場的情況有所影響。

10. 關於每年在50公頃的基準內選擇土地作批出用途的準則，首席助理規劃環境地政司(特別職務)表示，有關準則會顧及市場的需要。擧例而言，當局於一九九二／九三、一九九三／九四及一九九四／九五年度分別撥出 35公頃、55公頃及75公頃住宅用地作批地用途，然而由於本港經濟一度不景，當局於一九九二／九三年度須收回一公頃批地，於一九九三／九四及一九九四／九五年度亦曾分別收回三公頃的批地。在一九九六／九七年度，超過50公頃的土地指明作批地用途，然而部分土地需予撤回，因為有關土地不符合分區計劃大綱圖，以及該區居民提出反對。需予撤回的土地包括佔加快發展工程的總數37%的土地，其中37%是私人機構參建居屋計劃的工程。首席助理規劃環境地政司(特別職務)在回答另一相關問題時表示，一九九四年至一九九七年期間，批出的新土地總面積分別為22公頃、41公頃及28公頃。

11. 就財政司最近發表有關未來五年土地供應量會增加 46%至587公頃的言論，主席要求當局澄清如何達致此目標，因為除闢拓新土地外，當局或許不能對透過修訂租約、換地及市區重建獲得的土地加以控制。首席助理規劃環境地政司(特別職務)澄清，透過修訂租約獲得的土地不會納入該587公頃的土地內，因為事實上當局並不會因修訂租約而提供額外的土地。政府地政監督贊同議員的觀點，認為未來五年就更改土地作住宅用途而提出的修訂租約及換地申請的數目會視乎市場的情況而定。主席認為倘當局能提供透過闢拓土地及換地將可獲得的土地的分類數字，以及說明闢拓土地會否彌補可能出現的換地所需土地供應不足的情況，會有助議員瞭解有關
情況。

12. 就《香港的土地供應》研究報告表12的內容，議員認為當局把高比例(75%)的未平整土地撥給房委會，會延誤公共屋邨的落成，不能滿足有關需求。此外，將交通、環境等土地發展問題交由房委會解決亦不公平，倘有關的各部門出現意見分歧，情況便會更加複雜。議員要求當局澄清如何在撥出土地予房委會前，消除有關規劃及發展方面的障礙。首席助理規劃環境地政司(規劃) 重申，當局已承諾會簡化及加快房屋工程的審批程序，但他強調，由於香港現正發展成為一個更開放的社會，諮詢公眾等程序是必須進行的。他表示，地區地政會議，以及由規劃環境地政司及其他有關部門的高級代表組成的規劃及土地發展委員會，會有助解決有關批地及供應方面的衝突。副房屋司補充，房屋科轄下的房屋工程行動小組已採納一個因應個別地盤的情況釐定的方針，解決各部門對建屋方面所持的不同意見。截至目前為止，該小組已協助當局在58個建築地盤興建130,000個單位。副房屋司強調，雖然當局一貫的做法是向房委會提供足夠或充足的土地予房委會，但有關土地未必一定屬完全平整的土地。從撥出土地至單位落成，房委會需要五年時間，其中三年為建築工程實際所需的時間，之前的時間則進行所需的規劃及預備工作，該等工作可在基本基建完成後同時進行。撥出「完全」闢拓的土地事實上會阻延，而並非加快建屋的速度。他補充，倘房委會認為將某地盤納入公營房屋發展計劃屬言之過早，房委會會拒絕這樣做。雖然房屋科會協助解決在個別地盤出現的問題，但有關地盤一旦納入公營房屋發展計劃，供應單位便屬房委會的責任。總規劃師回應議員提問時，提及在不少個案中，房署需在發展地盤前，就環境、交通及污水渠等方面進行影響評估。當局間或需要較長時間與各有關部門解決各類問題。倘有問題不能在工作層面解決，便會要求擧行高層次的會議，例如規劃及土地發展委員會及房屋工程行動小組會議，以期在會議席上作出
裁決。

13. 一名議員對於諮詢文件第3.5段所載，在一九九五／九六至二零零零／零一年度，以及二零零一／零二至二零零五／零六年度該兩段期間，當局能否分別提供85,000 及73,000個單位應付需求表示不樂觀，因為從《香港的土地供應》研究報告附錄20可見，上述數段期間的土地供應並不穩定，特別是在較後的一段期間。副房屋司認為，為確保報告的研究結果的準確性，或需顧及不斷改變的情況作出修訂。他重申，當局已撥出或物色到適當的土地，以配合已公布的第一期建屋量；當局亦會提供足夠的土地配合《全港發展策略檢討》所反映的第二期的建屋量需求。首席助理規劃環境地政司(規劃)提及日前政府發表的新聞稿，表示附錄20的資料是根據拓展署一九九六年發展進度計劃擬稿擬備，顯示以一九九五年九月已獲得的撥款為根據，該署在預測期內需闢拓的住宅用地的面積。根據政府的資源分配制度，部門可獲撥五年的款項，而有關款項會逐年滾動，此種運作模式正好解釋一九九六／九七年度至一九九九／二零零零年度的闢拓土地目標較高的原因。然而，該附錄顯示的二零零零／零一年度至二零零四／零五年度的土地只顯示先前已獲撥款的工程將會闢拓的剩餘土地，而新工程一旦獲得撥款，該等工程將會闢拓的土地便會加入發展進度計劃內。此外，以重建、重訂分區用途及提高發展密度等其他方式供應的土地的資料並不包括在內。應議員的要求，當局答應盡可能提供一個類似附錄20的圖表，顯示分別根據土地闢拓、重訂分區用途及提高發展密度等土地增闢類別興建的房屋單位的數目。

14. 陳偉業議員提到青洲、荃灣七街及深井東村三個發展計劃。雖然青洲填海區屬一九八四年全港發展策略檢討的主要發展區，有關工程現時仍未展開。至於發展深井東村的計劃，當局於一九八六年完成可行性研究及諮詢有關的區議會後已中止該項計劃。清拆位於荃灣七街的四季樓，並將居民遷往祈德尊新邨後，騰空的地盤一直作泊車用途，而不是發展房屋。陳議員要求有關方面澄清上述三項發展計劃出現延誤的原因，以及當局現正採取的行動。他亦問及避免日後出現同類事件的機制。首席助理規劃環境地政司(規劃)解釋，青洲工程已被界定為長遠的發展計劃，該計劃亦涉及引起爭議的填海工程。當局會根據一九九六年全港發展策略檢討的結果，就該項工程作出決定。他澄清，青洲工程的規劃大綱研究已經完成。至於荃灣七街的工程，當局仍考慮該項工程財政上是否可行。首席助理規劃環境地政司(規劃)向議員保證，當局另有渠道處理該等工程的問題，而該等問題主要屬策略性及財政方面的問題。

II 其他事項

15. 議員同意按下列時間表擧行隨後的三次會議：

－	一九九七年四月二十二日(星期二)下午四時三十分，討論第五章 ── 鼓勵更多居民自置居所；
－	一九九七年四月二十四日(星期四)下午十二時三十分，繼續討論第三章 ── 增加房屋單位的供應，以及《香港的土地供應》及《房屋單位的供應》兩份研究報告；及
－	一九九七年五月十三日(星期二)下午四時三十分，總結有關諮詢文件的討論。

16. 馮檢基議員表示不能出席一九九七年四月二十二日的會議，而陳婉嫻議員則表示將會稍遲出席一九九七年
四月二十四日的會議。

17. 陳偉業議員提出建議後，小組委員會同意議員可將與該兩份研究報告的研究結果有關的問題交給秘書，再由秘書轉交當局，以便當局作出書面回應。

18. 議事完畢，會議於上午十時四十分結束。

立法局秘書處
一九九七年五月九日

Last Updated on 20 August 1998

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