立法局CB(1)1318/96-97號文件
(此份會議紀要業經當局審閱)
檔 號：CB1/PS/10/95/1
立法局
房屋事務委員會
長遠房屋策略
檢討小組委員會
會議紀要
| 日 期： | 一九九七年三月十日(星期一)
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| 時 間： | 下午四時三十分
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| 地 點： | 立法局大樓會議室A
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出席委員：
李永達議員(主席)
周梁淑怡議員
陳偉業議員
馮檢基議員
陳婉嫻議員
羅叔清議員
其他出席議員：
陳鑑林議員(非小組委員的議員)
單仲偕議員(非小組委員的議員)
缺席委員 ：
夏佳理議員
梁耀忠議員
出席公職人員 ：
- 房屋科
-
副房屋司
- 華賢仕先生
-
首席助理房屋司
- 陳佩珊小姐
-
總助理房屋司
- 藍列群小姐
列席秘書 ：
-
總主任(1)1
- 梁慶儀小姐
列席職員 ：
-
高級主任(1)3
- 余麗琼小姐
(立法局CB(1)946/96-97號文件)
一九九六年十一月二十六日會議的紀要獲得確認通過。
2. 主席表示，為了讓立法局資料研究及圖書館服務部有
充分時間擬備「香港的土地供應」及「房屋單位的供應」
兩份研究報告，因此有關「第三章 增加房屋單位的供
應」的討論將押後至一九九七年四月九日的會議中進行。
3. 應主席的邀請，副房屋司簡單介紹本章的要點。他表
示，當局的目的，是協助及鼓勵私人機構投資興建房屋，
因為私人樓宇供求差距越小，住宅物業價格所承受的壓
力亦越小。為鼓勵私人機構投資興建房屋，當局將盡量
減少供應方面可能出現的限制，特別是有關土地及勞工
方面的限制。當局將視乎一項詳細的可行性研究及即將
推行的一項試驗計劃的結果，考慮邀請私人發展商以
「混合發展方式」，提供適當比例數量的私人機構參建
居屋計劃單位。當局並將繼續監察私人物業市場的運作，
及在適當情況下採取措施，保障真正置業人士的權益。
副房屋司強調，《長遠房屋策略評議諮詢文件》(諮詢文
件)是一份釐定策略的文件，因此並未對一些短期問題提
出解決方案，例如市民近日非常關注的住宅物業市場(特
別是貴價樓宇)出現炒賣活動等問題。
4. 在展開討論前，陳偉業議員要求紀錄他對房屋司最近
就樓市所發表言論表示不滿。房屋司曾表示雖然樓價飊
升，但二手樓市並無投機炒賣活動的跡象。陳議員指出，
中小型住宅單位價格已升至真正置業人士無法負擔的水
平。副房屋司表示明白陳議員的憂慮，但他認為投機炒
賣活動及樓價是兩個不同的問題。樓價上升主要因為一
方面人口迅速增長，而另一方面是由於可供建屋之用的
土地供應有限。副房屋司承認雖然在過去兩年，負擔能
力指標上升7%，但不少家庭仍然沒有能力購買私人樓宇。
為了協助中等入息及入息較低家庭置業，當局推出一連
串資助自置居所計劃，如居者有其屋計劃(居屋計劃)及
夾心階層住屋計劃。副房屋司補充，當局認識到有需要
遏止投機炒賣活動，因此自一九九七年一月起與香港地
產建設商會聯手推行多項打擊投機的措施。該等措施在
遏止投機活動方面已證實有效。當局將繼續監察物業市
場，並在有需要時採取進一步措施。
5. 部分議員雖然同意有需要減少供應方面的限制，但要
求當局詳細說明如何達致本章內第4.4(甲)至(丙)段所列出
的承諾。他們指出，當局在隨立法局CB(1)1022/96-97(02)
號文件發出的參考文件第A4段所作回應與建造業出現嚴
重的勞工短缺的實際情況相違。副房屋司在回應時表示，
第4.4(甲)段有關土地供應的問題應與第三章「增加房屋單
位的供應」一併討論。至於第4.4(乙)段，副房屋司表示，
房屋科現正與有關政府部門如規劃署及環境保護署緊密聯
繫，以期簡化及加快審批私人樓宇工程計劃的行政程序。
城市規劃白紙條例草案為大部分程序訂定法定時限，正是
朝此路向邁進一步的表現。主席表示有關地產發展的審批
程序及管制機制等問題將會在規劃地政及工程事務委員會
的會議上作進一步研究。至於第4.4(丙)段，副房屋司澄清，
根據最新的估計數字，建造業在管理人員及勞工類別方面
不會出現嚴重的勞工短缺情況，但一些個別行業如技工則
有人手短缺的隱憂。為加深了解情況，教育統籌司將進行
一項調查，以確定建造業的需求，如有需要，將及早採取
適當措施，紓緩可能出現的任何特定限制。
6. 議員普遍支持邀請私人發展商以混合發展方式興建資
助自置居所單位的概念。然而部分議員表示，他們的支
持是有條件的，主要視乎發展計劃中資助自置居所單位
及私人樓宇單位的合理比例及隨機分布等因素，以及按
目前居屋計劃現行標準釐定資助自置居所單位的價格及
管理費。其他議員認為當局應研究如何鼓勵私營機構利
用其土地儲備進行混合發展，而其中一個可行的方法，
是當局透過提供基建設施及提高地積比率等方法，協助
發展商把農地轉作具備公用設施的土地供建屋之用。有
關發展商則須在發展計劃中撥出指定數量的單位，以指
定價格售予合資格的買家。此一方法將可在短期內增加
公營房屋及私營樓宇單位的供應。
7. 副房屋司表示，根據當局的建議，將在混合發展方式
興建的單位中撥出指定比例的數量(例如單位總數的四分
之一)作為資助自置居所單位。發展計劃中的私人樓宇單
位的價格由發展商釐定，而訂定資助自置居所單位的價
格的標準，則會與釐定居屋單位的價格的標準一致，換
言之，除了其他標準外，還包括買家的負擔能力及租金
與入息比例中位數40%。副房屋司向議員保證，當局在
挑選地點進行混合發展時，將會非常審慎，一方面避免
資助自置居所單位與私人樓宇單位的價格出現重大的差
距，而另一方面，則須確保單位的質素。總助理房屋司
補充，在混合發展計劃中，此兩類單位價格上的差異將
會在其地價中予以反映。副房屋司感謝議員就協助私人
發展商解決徵集土地進行房屋計劃的困難所提出的建議，
此一建議將有助增加土地供應以達致建屋量指標，特別
是後半期計劃(二零零一年至二零零六年)的指標。他又
答允轉達有關提高混合發展計劃下私人土地地積比率的
建議，供房屋工程行動小組考慮。
8. 至於合作計劃此一新概念能否帶來改進，如縮短籌建
房屋所需時間及增加房屋供應量(與第三章所列的建屋量
指標比較)，副房屋司澄清新方案的目的，在於為資助自
置居所的單位的買家提供更多房屋種類，以及使此等買
家在住所的設計、裝飾、設施及管理等方面，享有較現
有的私人機構參建居屋計劃(私人參建計劃)更高的水準。
部分議員則認為在建築時間及單位供應兩方面如沒有重
大的改進，便不應讓私人發展商參與有關計劃。他們表
示，有多個方法可以改善現行私人參建計劃單位的質素，
如訂定較高的售價等。單仲偕議員擔心當局為徵集更多
土地作混合發展，會不時引用《收回官地條例》(第124
章)的條文。陳偉業議員認為由當局進行財務分析，就採
用新概念的情況下，估計發展商在某項特定工程計劃中
將可取得的利潤數額，將會是十分有用的。
9. 馮檢基議員並不同意單仲偕議員的意見，他認為《收
回官地條例》只限處理收回土地作重建用途，與第四章
所述無關。馮議員講述他以香港房屋委員會(房委會)委
員的身份參與訂定合作計劃的建議的經驗。他表示，此
一概念的原意，是逐步將興建居屋計劃單位的工作轉移
至私人機構，從而使房委會可集中興建租住公屋單位。
新方案還有其他好處，包括加快興建居屋計劃單位，以
較低價格興建質素較佳的單位，及將資助自置居所大廈
物業管理私營化等。不過，馮議員質詢當局沒有委派房
委會推行合作計劃的試驗計劃的理據。副房屋司表示，
當局並不反對房委會參與試驗計劃。當局認為香港房屋
協會在專為若干類別人士提供新房屋的試驗計劃方面具
有豐富的經驗，因而建議該協會推行試驗計劃。一名議
員對假如把所有居屋單位都交由私人發展商興建，可能
會出現壟斷的局面表示關注，副房屋司向議員保證當局
在有關發展合約上將會清楚訂明各項條件與條款。
10. 一名議員詢問當局會否考慮鼓勵舊式私人樓宇業主
修葺及翻新其大廈，以代替重建該等大廈。首席助理房
屋司感謝議員提出此一建議，因為此建議可改善居住環
境，特別是合法新移民及居住在床位寓所的住客的居住
環境。副房屋司表示，當局已在研究市區重建政策文件
時一併考慮此一建議，並答允在適當時間就此事項提供
最新發展的情況。
11. 主席提及一間地產代理公司迅速地把物業成交最新
資料公開發放，他認為當局需要檢討其資訊系統，以便
可迅速採取適當行動配合不斷轉變的市場情況。副房屋
司強調在考慮採取任何形式的干預前，實有需要確保所
收集有關物業市場的資料是否準確。有關部門在收到買
賣協議及轉讓契據後，才能確定資料如物業價格的準確
性；此一過程亦是導致政府和私人機構在編集有關資料
所需時間出現差距的原因。副房屋司向議員保證，在推
行綜合房屋資訊系統後，情況將會大為改善。該系統將
綜合提供有關土地供應、建屋及物業市場的詳盡資料。
12. 主席提醒議員下次會議將於一九九七年三月二十四
日(星期一)上午八時三十分擧行，該會議將研究第五章
「鼓勵更多市民自置居所」。
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(會後補註：
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由於出席會議的委員不足法定人數，該
會議遂告取消。) |
13. 會議於下午六時十五分結束。
立法局秘書處
一九九七年四月十七日
Last Updated on 20 August 1998
