長遠房屋策略檢討小組委員會 (會議紀要) 1996年11月26日

(立法局CB(1)369/96-97(01)-(03)號文件)

2. 應主席的邀請，首席助理房屋司介紹該份參考文件的
要點。他表示當局因應議員及其他各方面提出的意見，
已對房屋需求模式作出若干技術修訂，並調整所作出的
各項假設。經修訂的推算數字將會納入長遠房屋策略評
議諮詢文件及規劃署於本年稍後時間發表的最終技術報
告。首席助理房屋司強調，推算房屋需求量的工作，並
不能一蹴而就，當局需要定期檢討及作出調整，以顧及
一九九六年中期人口統計與規劃署委託進行的住戶的住
屋意願調查結果等最新數據，以及社會及經濟環境不斷
轉變的情況。首席政府城市規劃師 (全港及次區域) 補充
，一如其他推算模式(包括有關交通及環境的模式 )，現
行的房屋需求模式是專為策略規劃的目的而制定，可靈
活地應用於各種不同的暫定假設。此一模式容易應用，
並可根據各種用以計算未來十年的房屋需求及建屋指標
的不同方案而作出調整。此一模式最重要的一點，是可
以把需求的預測與土地供應及基建設施的供應聯繫起來
。接著他向議員簡介對原有模式結構所作出的主要修訂
，其中包括在原有模式結構的第三步驟中不再採用轉換
因素，以期把私營房屋需求量當作相等於私營房屋需要
，情況如公營房屋一樣；相應調整第四步驟中的建屋比
率，以剔除為那些沒有能力負擔私營房屋，但又不符合
資格申請公屋的家庭而加大的房屋需求量；及剔除公營
房屋建屋需求量的建屋量容差。

3. 議員不同意擬議剔除公營房屋建屋需求量的建屋量容
差的做法，因為此一容差可作為一項保障，預防建屋計
劃可能出現建屋量下降的情況。他們提出警告，由於當
局在一九八七年低估房屋需要，結果導致公共房屋單位
供應出現嚴重短缺的情況。為避免同類事件發生，議員
認為當局有必要為公營房屋建屋需求量再度訂定建屋量
容差。政府城市規劃師解釋，由於建屋量容差與供應量
的關係較其與需求量的關係更為密切，故將容差納入土
地增闢計劃中是較為恰當的。此外，由於需考慮到多項
轉變因素如人口增長及從中國來港的合法移民數目，因
此，公營房屋建屋需求量的容差亦未必可以計算出實際
的需求量。首席政府城市規劃師補充，當局已在二零零
一至二零零六年期間的土地增闢計劃內加上 6-10% 的容
差。至於實際房屋供應量能否配合建屋需求量，首席政
府城市規劃師表示，當局在計算整體房屋需求時，採用
了「由下至上」的計算方式。土地及建設諮詢委員會每
年會全面檢討供建屋及其他用途的土地需求量，經修訂
的估計數字將用作構成推算新房屋需求模式中的組成部
分。部分議員雖對設有檢討的新機制表示讚賞，但對當
局能否及時調整建屋需求量表示懷疑。首席政府城市規
劃師(全港及次區域)向議員保證，所有假設將會根據邏
輯推斷，並獲得事實的支持。此外，該模式將會用作測
試每一項極端或保守的假設。首席助理房屋司承認有必
要訂定一個合理的建屋量容差，但他强調，現行模式乃
專為最準確地估計不同房屋需求類別的未來房屋需求而
設，此等類別包括新婚、離婚、從中國來港的合法移民
及複雜家庭結構分戶等。當局會每年檢討有關估計數字
，如有需要，將會因應轉變的情況而調整檢討次數。政
府城市規劃師又擧例說明，當局已根據一九九一年人口
普查所得的統計數字，修訂新婚人士的住戶需求衍生率
至79%(低)及83%(高)。

4. 議員從提交是次會議的參考文件及從出席會議的高級
統計師提供的資料得悉，不少有關房屋需求的推算數字
是基於一九九一年人口普查所得的數據計算出來的。議
員認為香港的情況不斷快速轉變，但當局卻使用一九九
一年距今頗遠的數據，作為推算遠至二零零六年的房屋
需求，對此他們表示極度關注。政府城市規劃師強調，
該等推算數字是根據當局所能取得的最準確資料而制定
的。至於一九九六年中期人口統計的部分統計結果，則
只在前兩星期才能取得，故當局沒有足夠時間更新參考
文件內的數據。他向議員保證，當局會根據一九九六年
中期人口統計及住戶的住屋意願調查結果，檢討各項技
術性的假設。助理房屋司澄清，當局已按照一九九四／
九五年綜合住戶統計的數字修訂該等推算數字。首席政
府城市規劃師(全港及次區域)表示，重要的一點是須維
持足够的土地供應，以滿足建屋的需要。

5.議員認為，假設從中國來港的合法移民中只有 17%在
抵港後有房屋需要是不切實際的。每年有超過 55 000名
此類移民抵港，當局須作出準確估計他們的房屋需要實
至為重要。首席政府城市規劃師及政府城市規劃師同意
從中國來港的移民是本港人口增長的主要組成部分。根
據一項對過往統計數字所作的分析，此類移民中，有
17%沒有近親在港，又或是來港與父母團聚的成人，他
們日後會成為住戶的戶主，而餘下的83%的來港目的，
則是與家人團聚，因此他們沒有即時的房屋需要。按每
住戶有三個人為計算基礎，估計每年此類合法移民約有
28 000 人。然而助理房屋司指出，由於需顧及於一九九
七年中發表的一九九六年中期人口統計及住戶的住屋意
願調查結果，此數字仍有待確定。

6. 主席認為，為了更新目前正進行的長遠房屋策略檢討
的計算基礎，有必要加快取得一九九六年中期人口統計
的數據。議員要求秘書與政府統計處跟進有關事項。

(會後補註：秘書於一九九六年十一月二十七日去函政
府統計處處長。該處處長於一九九六年十二月三日作
出回覆，並表示由一九九六年十一月起，政府部門已
可取得所要求的指定數據，至於包括人口推算的數字
，則可在一九九七年首季內取得。)

7. 政府城市規劃師在入住公營或私營房屋比率的問題上
回應議員時表示，當局已採用了一個新方法，以顧及兩
個不同的方案，即住戶家庭總入息與現行資格準則及對
房屋的喜好。前者用以與房屋委員會 ( 以下簡稱「房委
會」) 所訂定的入息限額作一比較，以確定符合資格入
住公共房屋的住戶的比率，而後者則以租住公屋／居者
有其屋(以下簡稱「居屋」)私人樓宇的實際入住率為計
算基礎，直至住戶的住屋意願調查結果發表為止。助理
房屋司補充，估計入住公營或私營房屋比率的整體數字
為25%租住公屋：25%居屋：50%私人樓宇，此一數字
將根據一九九六年中期人口統計結果而作修訂。

8. 議員對當局承諾把入住租住公屋的平均輪候時間從七
年減至低於五年，以及房屋署與房委會可以在二零零一
年達致建屋指標的106 000個租住公屋單位並不樂觀，因
為根據過往的經驗，一年內最多可建成的私人及公共房
屋單位數目也只約為 80 000個。部分議員擔心當局為了
收回更多單位以便抵銷租住公屋的短缺數字，可能會限
制只有租住公屋的租戶才能購買居屋單位。他們認為此
擧會剝削私人樓宇的租戶獲得購買居屋單位的機會。首
席助理房屋司表示，過往的建屋率只可視為反映供求以
及市場趨勢等因素的數字，而未必是實際建屋能力的確
實指標。他強調當局會盡力在二零零一年建成106 000個
單位。當局並會與房屋署擧行定期會議，討論推行公營
房屋發展計劃的各方面問題，以確保該計劃可以如期推
展。政府城市規劃師補充，當局已預留足夠數量的土地
，有關部門亦會繼續商議如何加快處理技術程序。

III. 建屋工作所需的籌備時間

(立法局CB(1)369/96-97(04)-(08)號文件)

與香港地產建設商會擧行會議

9.應主席的邀請，唐振寰先生向議員簡介題為「工程發
展期在城市規劃白皮書擬議新措施實施前後的比較 ─
有關位於市區的建築工地的發展」。他表示現時無須
提交規劃申請的簡單工程的平均建屋所需籌備時間為
39 個月；其中包括審批建築圖則需時五個月(雖然法定
期限為60天)，審批結構圖則需時三個月，取得動工同
意書需時兩個月，建築工序需時 27個月，申請入伙紙
及消防證書需時兩個月。至於須提交規劃申請書或總
綱發展藍圖的工程，則需要額外增加三至12個月。此
外，取得環境影響評估報告書需要另外七個月。唐先
生補充，實施城市規劃白皮書各項建議後，情況將更
趨惡化。在擬議的法例下，發展商將需為提交規劃申
請的工程進行公眾諮詢；在屋宇署審批建築圖則前須
取得規劃證明書；並在發出入伙紙前，向有關規劃部
門取得不反對公函。唐先生表示，以上額外程序將阻
延所有發展工程，其中尤以性質較複雜的工程會受到
較大影響。

10.何承天議員同意香港地產建設商會所提出的意見，
並指出建築圖則審批受到阻延可能是由於屋宇署人力
資源短缺所致。他建議為了加快整個程序，屋宇署應
擔當中央協調部門的角色。此外，地政總署及規劃署
的審批工作應與建築圖則申請程序同時進行。主席講
述他本人在處理建築工程的經驗，指出有關部門需要
就工程問題召開多次會議，而部門之間所出現的意見
分歧又令問題更形複雜。他認為有需要依照何先生所
建議，設立一個中央協調機制。

與當局擧行會議

11. 助理房屋署長(專責事務)對議員的意見作出回應時
表示，經一九九五年進行檢討後，所有公營房屋發展
計劃下的租住公屋及居屋工程的平均建屋籌備時間已
從72個月減至61個月。然而，鑑於所有標準型住宅大
廈均需加建兩層，因而需要額外一個月的建築時間。

12.一位議員認為，達致二零零一年建屋指標的唯一途
徑，是縮短建屋的籌備時間。他促請當局考慮簡化規
劃及發展程序。首席助理房屋司表示，為配合需求，
當局會致力物色足夠的土地作建屋之用。他摘記議員
及業內人士對有必要設立有效而有效率的監管架構的
關注，並向與會人士保證，房屋科及規劃環境地政科
會就會上所表達的意見，研究檢討有關規劃及發展程
序的事宜。首席政府城市規劃師補充，當局會盡力消
除私營發展商的憂慮，但仍需要設立一個監管的架構。

13.議員認為邀請與規劃及發展程序有關的九個部門的
代表出席小組委員會下次會議，將有助議員了解該等
部門的運作。首席助理房屋司承諾將議員的請求轉達
規劃環境地政科。

( 會後補註：立法局房屋事務委員會及規劃地政及工
程事務委員會已定於一九九七年二月十八日(星期二)
上午八時三十分擧行聯席會議)

V. 其他事項

14.議事完畢，會議於下午十二時四十五分結束。

立法局秘書處
一九九七年二月二十六日

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事務委員會 長遠房屋策略檢討小組委員會 會議紀要

I. 續議事項

II. 房屋需求模式及房屋需求量

III. 建屋工作所需的籌備時間

與香港地產建設商會擧行會議

與當局擧行會議

V. 其他事項

立法局房屋事務委員會
長遠房屋策略檢討小組委員會
會議紀要