臨立會CB(1)8號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱並經主席核正)
檔　號： CB1/PL/HG/1

立法局
房屋事務委員會
會議紀要

日　期：	1997年6月2日(星期一)
時　間：	上午10時30分
地　點：	立法局會議廳

出席委員：

缺席委員：

出席公職人員：

議程第II項、第III項及第IV項
房屋科 副房屋司: 華賢仕先生
議程第II項
房屋科
總助理房屋司(房屋策略): 藍列群女士
規劃署
政府城市規劃師: 劉燮明先生
高級統計師: 李震明先生
議程第III項
香港房屋協會
執行總幹事: 蘇慶和先生
總監(物業管理): 王麗珍小姐
議程項目IV
房屋科
首席助理房屋司: 杜巧賢女士

列席秘書　：

助理秘書長1(署理): 甘伍麗文女士

列席職員　：

高級主任(1)3: 陳權森先生

2. 副房屋司簡略介紹政府當局有關訂定房屋計劃以應付預計人口需求的資料文件。當局擬備該份文件時曾參考《香港人口推算1997-2016》及《長遠房屋策略評議諮詢文件》。議員察悉，至2016年年中，本港人口按推算將達821萬人。議員亦討論政府當局的承諾，即當局將會提供足夠土地，以供2001／02年至2005／06年間興建39萬個單位(包括7%容差)，而在2006／07年至2010／11年期間，將會興建38萬5千個單位(包括約10%容差)。

3. 議員非常關注人口預測的準確程度，以及倘若土地供應及單位興建量出現延誤時，將會有何累積影響。議員引述過往的教訓，並且對日後的不明朗因素，包括人口結構的改變，表示擔憂。議員提及2001年之前的目標，以及延誤實踐該目標對其後規劃工作的影響，並據此提出警告：倘若計劃在早期各階段出現延誤，將會導致短缺的情況加劇。由於並無現行規劃期(至2001年)實施細節的資料，議員對當局實踐現行目標的信心表示懷疑，對於其後五年的目標，即在2010年或該年前共興建77萬
5千個單位，疑慮更深，因為該項目標相等於容納新界現有全部人口的容量。議員強調，當局需有能力監督將空置的發展土地轉為具備公用設施的土地的進度，發現延誤之處及作出應變，以及使管理工作在任何時期均與工程進度保持一致，並且認為此種能力非常重要。

4. 副房屋司回應時表示，政府當局同意定期更新房屋需求的資料，以便在有需要時顧及需求的增長。至於該等目標能否實現，他向議員保證，政府當局目前採取的行動，足以證明其信心。由目前至2001年期間的計劃，規劃工作已進入實施階段。當局已批出或物色到所需的全部土地，將會根據《公共房屋發展計劃》的規定，用以興建14萬1千個租住公屋單位及15萬1千個居者有其屋計劃(居屋)單位。房屋委員會(房委會)及香港房屋協會(房協)曾承諾工程將會如期完成，但部分議員持相反意見。在私人物業發展方面，情況大致相同，但有小部分土地批核個案因涉及更改土地用途及重建問題，相對較為複雜。至於其後由2001／02年至2005／06年的規劃期，各有關方面將會根據最近就《長遠房屋策略評議》進行諮詢所得的結果，同心協力制訂規劃，以達到《全港發展策略檢討》所訂明的目標。財政司轄下負責房屋土地供應的專責小組，將會督導有關的策略及工作進程，確保
有關的規劃工作能順利實施。

5. 政府城市規劃師補充，根據1996年中期人口統計的人口推算，2011年的人口將為780萬。然而，為顧及不明朗因素，《全港發展策略檢討》採用較高的人口水平，即預計2011年的人口為810萬。他表示，考慮到實際可行的情況，7%是合理的容差，而當局會定期根據房屋需求模式重新進行推算，加入最新資料，並對各種改變作出反應。當局可於會後提交有關目前至2001年期間私人房屋發展實施詳情的初步數字。至於以後各個時期的發展，《全港發展策略檢討》已物色到10處策略性發展區，其中分別位於九龍東南面、北大嶼山及將軍澳的3
個發展區，將用以應付由2001／02年至2005／06年期間的需求。在2006／07年至2010／11年期間，其他策略性發展區，包括北大嶼山及九龍東南面較後期發展的土地，以及青洲填海區等，均可提供額外的房屋用地。在進一步推行新界西北及東北部的發展計劃時，若採用高於現行規劃的水平(當局將於短期內就此方面進行策略性規劃研究)，將可提供額外的房屋用地，應付2011年以後的需
求。

6. 一名議員對土地供應的效率有所保留，並擧出數個例子及引述一份報章的評論。他希望有關的決策科能監察此事。關於在2001年或之前達到建造14萬1千個租住公屋單位的指標，他提出兩項實際可行的建議。第一項建議是縮短由地盤平整工程至興建樓宇整個程序所需的總時間，有關程序目前一般需時62個月，其中包括就每次及每項工程進行十分費時的招標程序。倘若將整套工程委託予一個發展商負責，可省卻多重招標的程序，縮短所需時間。此種方式應該實際可行，「麗晶花園」便是一個例子。該項工程由一個發展商負責，在36個月內便告完成。然而，此種方式只應是一次過的臨時措施，目的是確保能達到2001年的目標，不會出現延誤。第二項建議是進一步善用現有社區中心用地。政務總署表示，位於160個公共屋邨的100間社區中心，使用率僅為20%至
30%。如此低的使用率實屬浪費。該等社區中心可重建成住宅樓宇，供數目日益增加的小型核心家庭入住，而樓宇的低層仍可保留作社區中心用途。以每幅用地可興建120個單位計算，該100幅用地約可建成1萬2千個新單位，並可於三年內達到目標。副房屋司欣賞該等建議，並表示會與房屋署及房委會跟進單一發展商的構思，以及諮詢有關各方，考慮使用社區中心用地的建議。

7. 主席總結上述討論及議員關注的事項時指出，儘管當局在是次及過往的會議席上曾表示有信心達到由現階段至2001年的土地供應及建屋指標，以及其後至2015／16 年各規劃階段的指標，但由於未有確實證據，議員仍未信服當局有能力完成上述工作。因此，事務委員會決定，由於最近成立的房屋土地供應專責小組由財政司擔任主席，事務委員會應致函財政司，請其特別注意下列四項議員未能與當局達成共識的事項：

政府當局曾承諾在1995年至2001年間提供14 萬1千個租住公屋單位及17萬5千個資助房屋單位。然而，由於截至目前該等單位只有約 22%經已落成(3萬3千個租住公屋單位及3萬8 千個資助房屋單位)，而現在距離2001年3月只有不到四年的時間，事務委員會難以接納當局斷言其有能力達到目標的說法。議員擔心，任何延誤均會影響以後每年的建屋指標。倘當局在某階段能確定有關指標不能達到，應盡早公布修訂的指標及任何彌補不足的應
變計劃。
關於在2001年至2011年間提供足夠土地興建 77萬5千個單位的承諾，議員詢問當局是否已展開批准該等土地的工作。若有關工作經已展開，請當局列出該等工作到目前為止的詳
情。
議員懷疑已物色作策略性發展區的地點是否
足以應付房屋發展的需求。
經考慮各種因素，例如來自中國的合法移民、租住公共屋邨的擠逼戶及單身人士等，7%或 10%的建屋量容差非常不足，應予以提高。政府當局應察悉，77萬5千個單位可容納整個新界區的現有人口，在估計時出現任何偏差，均
會變成龐大的數字。

事務委員會要求專責小組深入研究上述關注事項，並以
中英文提交書面回覆。

III. 重建觀龍樓及丹拿山邨的情況
報告

(立法局CB(1)1698/96-97(03) 號文件 ── 1997年1月13日
房屋事務委員會會議紀要摘錄；
立法局CB(1)1698/96-97(04) 號文件 ── 由香港房屋協會
提交的情況報告)

8. 一名議員在提及該情況報告所概述的安置安排時指出，觀龍樓及丹拿山邨現時的居民並非獲徙置至新的屋邨，而是遷往經翻新的舊租住公屋單位，例如明華大廈及漁光邨等。該份報告聲言的其中一項宗旨是改善上述兩個屋邨住戶的居住環境，但上述安排已違反該項宗旨。他表示，大多數居民曾要求原區安置，此項要求可解釋為何觀龍樓第I期共550戶當中，尚有136戶拒絕接受徙置，亦未曾交回「調遷意向表格」。由於西區海底隧道已令觀龍樓目前的交通更加方便，重建觀龍樓的目的似乎是牟利多於改善市區環境。他要求政府當局解釋此點，以及說明已計劃重建的堅尼地城五條街道的安置安排。

9. 副房屋司回應時表示，房協的資源比房委會的資源少得多，房協已盡力滿足受重建影響居民的需要。由於觀龍樓需要重建，以及進行大規模安置計劃會涉及各種實際困難，大多數觀龍樓的居民大體上接納安置安排。然而，必須強調一點，就是該等重建計劃中所得的任何盈餘均會全數再行投資，以資助其他公共房屋計劃或為該等計劃提供資金，令社會更多階層的人士受惠。

10. 房屋協會執行總幹事(以下簡稱「房協執行總幹事」) 解釋，重建計劃除可改善市區舊區的環境外，亦致力協助應付一般的房屋需求。該兩項重建計劃將興建兩個全新的屋邨，為該區提供現代康樂及社區設施。在重建計劃完成後，受影響的居民倘選擇返回重建屋邨，將會獲得優先處理。由於房協的屋邨相對較舊，現行的安排已是房協能夠提供的最佳選擇，而徙置安排必須分批及逐步進行，例如家維邨的徙置工作便歷時數年。位於將軍澳的新屋邨則屬例外，該區的新屋邨已吸引部分觀龍樓居民入住。然而，他向議員保證，房協所有屋邨均有維修小組提供良好的服務，而供受影響居民入住的單位均已翻新，更包括若干設備及裝置。有關堅尼地城五條街道的重建計劃，房協的職責是協助土地發展公司，並協議在有空置單位時，為有關居民提供安置機會。

11. 會上曾討論觀龍樓重建計劃的出租單位與出售單位的適當比例。部分議員不贊同800個單位便足以應付受影響而希望遷回的居民所需，並建議增加該等單位的數量。房協執行總幹事表示，800個單位只是初步的數字，但需注意，當局在收回所有受影響居民提交的「調遷意向表格」後，需在應付實際需要方面取得合理的平衡。過往的經驗顯示，在房協屋邨居住多年的住戶中，有能力及渴望置業的戶住數目日益增加。與此同時，輪候分配租住公屋的申請人數亦非常眾多。在進行重建規劃時，房協有需要瞭解整體情況，作為更佳的參考，而「調遷意向表格」將可反映有關情況。他藉此機會呼籲居民盡
早交回表格。

12. 一名議員指出，尚未交回「調遷意向表格」的136戶當中，很多是長者。她希望政府當局採取積極方法處理此批居民的安置問題，並盡可能為他們安排原區安置。房屋協會總監(物業管理)(以下簡稱「房協總監」)回應時表示，清拆工作須待住戶獲得安置後方會展開，而鄰舍輔導組織及社會工作者會提供輔導服務及協助住戶搬遷。當局已向住戶解釋重建計劃及安置安排，整件事件絕無哄騙或威迫的成分。她會跟進此事。

13. 一名議員提及無需安置的高齡單身人士及夫婦所享有的特別現金津貼，並表示與每個受影響住戶所享有的 6個月免租期相比，單身人士的20,000元津貼及夫婦的
35,000元津貼實在太少。他詢問當局可否增加優惠，以吸引高齡人士。房協總監回應時表示，該批高齡人士可同時享有特別現金津貼及六個月的免租期。特別現金津貼屬特惠補償性質，旨在協助應付有關人士的特別需要，而並非為吸引他們遷出。津貼水平參照其他機構類似的
津貼釐訂。

14. 主席建議給予受重建計劃影響的居民更多選擇。房協總監回應時表示，房委會與房協已有既定安排，方便合資格的家庭租住或購買由房委會或房協興建的單位。兩個機構均會考慮上述建議，各自向其轄下受重建計劃影響的居民提供機會及選擇，使該等居民可獲安置在房
委會或房協的屋邨。

15. 有關觀龍樓重建後的租金水平問題，房協執行總幹事回應時表示，當局尚未就此作出決定，但大有可能依循家維邨的模式訂定，而並非參照租金較貴的健康邨。

16. 主席總結討論時表示，在觀龍樓及丹拿山邨的重建計劃上，事務委員會堅持1997年1月13日會議席上通過的議案所紀錄的立場，事務委員會促請房協在未能於港島提供數量足夠、租金合理及可以負擔的單位安置受影響住戶前，以及在作出令人滿意的安置補償安排前，應凍結該兩個屋邨的重建計劃。房協亦應重新考慮出租單位與出售單位的比率。他表示事務委員會會跟進此事，並於較後時間要求當局提交進一步的報告。

IV. 建議為地產代理監管局提供的
貸款

(立法局CB(1)1698/96-97(05) 號文件 ── 由政府當局提
供的資料文件)

17. 關於政府當局的文件第5段提及有關實施方面的事宜，主席察悉，地產代理監管局(監管局)將會在一年內完成根據該條例各項條文訂立所需的全部規例及規則，例如有關發牌條件、申請手續、執業指引、提供物業資料等規例及規則。他詢問，在此段過渡期間，監管局能否以先驅或接受投訴機構的形式在業內開始運作，為其全面履行法定責任作好準備。副房屋司表示，此擧原則上是合適的，但最重要是避免監管局在所需的規則及規例訂妥後全面提供法定服務時，對監管局產生任何不良影響。部分準備工作實際上經已展開。首席助理房屋司補充，當前的工作集中於教育消費者及市民大眾，房屋科亦曾會見地產代理商協會，討論有關執業指引的事宜。

18. 在回應有關財政影響的問題時，首席助理房屋司表示，監管局日後將會自負盈虧，透過牌照費及其他服務收費支付運作開支，但在運作初期需要一些協助，才可設立一套發牌制度。資料文件附錄4的現金流量推算分析一覽表已有說明，但地產代理商及公司的數目，以及為配合通脹而每兩年調整一次的收費增幅，或會有所變化。據估計，目前共有5,000間地產代理商及17,000名地產代理在業內執業，以此為基礎，每年的牌照費用分別暫定為5,000元及1,500元左右。主席問及利潤的問題，首席助理房屋司回應時表示，在該段10年的分析期較後階段，預計監管局會有利潤。經營利潤將相等於監管局三個月的運作成本，當局認為此一水平應屬合理。

V 其他事項

19. 主席宣布是次會議是本年度會期的最後一次會議。他衷心感謝副房屋司華賢仕先生出席會議及提供寶貴意見，亦感謝事務委員會秘書甘伍麗文女士提供秘書服務。

20. 會議於下午12時55分結束。

臨時立法會秘書處
1997年7月4日

Last Updated on 20 August 1998

立法局 房屋事務委員會會議紀要

I. 自上次會議後發出的資料文件

II. 訂定房屋計劃以應付預計人口 的需求

III. 重建觀龍樓及丹拿山邨的情況報告

IV. 建議為地產代理監管局提供的貸款

V 其他事項

立法局
房屋事務委員會
會議紀要

II. 訂定房屋計劃以應付預計人口
的需求

III. 重建觀龍樓及丹拿山邨的情況
報告

IV. 建議為地產代理監管局提供的
貸款