－	一九九七年二月二十四日(星期一)上午八時三十分；
－	一九九七年三月十日(星期一)上午八時三十分；
－	一九九七年三月二十四日(星期一)上午八時三十分；及
－	一九九七年四月九日(星期三)上午八時三十分。

對此議題感興趣但並沒有加入小組委員會的議員歡迎參與討論。至於會否邀請代表團體出席會議就諮詢文件發表意見，主席告知會在一九九七年二月二十四日的會議
上出決定。

(會後補註：

在主席指示下，一九九七年二月二十四日的會議改期在一九九七年二月二十日(星期四)上午八時三十分擧行，而一九九七年三月十日的會議時間則由上午八時三十分改
為下午四時三十分。)

II. 下次會議日期及討論事項

3. 事務委員會下次會議將在一九九七年三月三日(星期一)上午十時四十五分舉行，議題包括：

－為離婚人士提供公共房屋租約；及

－有關租有關租住公共屋邨的街市政策。

4. 應主席的邀請，副房屋司着重指出該參考文件的要點。他解釋，夾心階層住屋貸款計劃(夾屋貸款計劃)於一九九三年七月推出，原意是在夾心階層房屋主體計劃有充裕房屋單位建成前，為夾心階層家庭提供貸款資助，以滿足他們對自置居所的需求。直到目前為止，夾屋貸款計劃已協助逾4 000個家庭購置私人樓宇單位，而在一九九三年七月批出的20億元撥款亦將用盡。當局承諾在二零零一年年底前興建24 000個夾心階層房屋單位，到了二零零三年年底前再興建6 000個此類單位，但預計目前此類資助置業方式仍將繼續出現求過於供的現象。在考慮建築房屋所需的籌備時間後，當局建議向夾屋貸款計劃再度注資13.8億元，俾能在短期內協助另外3 000個夾心階層家庭購置居所。此項建議經立法局財務委員會批准通過後，香港房屋協會(房協)將於一九九七年年底展開擴展
貸款計劃的第一期工作。

5. 部分議員承認有必要協助夾心階層家庭，但同時憂慮有關建議提出向夾屋貸款計劃額外注資撥款，可能會推高私人樓宇的樓價，令市民的按揭供款負擔更形沉重。當局興建足夠數量而市民又有能力負擔的夾心階層房屋，將是解決此一問題的長遠方法。議員並認為當局有需要就夾心階層房屋計劃訂定一個建屋計劃，擧例說，訂定未來十年的建屋計劃，令有意置業人士更能了解樓市情況，此擧並會有助遏止樓市的投機活動。副房屋司同意有需要興建更多夾心階層房屋單位，並表示政府將致力使私人租住樓宇與租住公屋的數目，以及夾心階層房屋及居屋計劃下的單位數目達致適當的均衡。他又補充，房屋科正與規劃署緊密合作，以物色足夠數量的土地，以滿足《一九九六年全港發展策略檢討》及《長遠房屋策略評議諮詢文件》內所闡述已確認的房屋需求。至於擬議的十年建屋計劃，副房屋司向議員保證，此一建議將會在全港發展策略檢討中一併考慮。

6. 房協總監(物業管理)回應議員的問題時表示，根據過往的經驗，大部分夾屋貸款計劃的受資助人士，其每月入息均在35,000港元至45,000港元之間，而此等家庭中，超過98%已在二手市場購置居所；在此等物業中，有七成的面積在400平方呎至600平方呎之間，樓價約為150萬元至250萬元。議員認為到二零零三年年底前興建30 000 個夾心階層房屋單位，將無法滿足60 000至80 000個夾心階層家庭的需求，並敦促政府致力提供更多用地(不論該等地段的面積有多大)，以應付已告增加的房屋需求。應議員的要求，副房屋司答允提供有關夾心階層房屋計劃下多項發展工程計劃的地段面積的資料，其中包括現有計劃及未來計劃的有關資料。他又摘記一位議員的意見，認為當局不必一定要以大型屋邨的方式提供夾心階層房屋的單位，亦可運用面積較小地段作上述用途。

7. 至於夾心階層房屋單位轉按事宜，房協總監(物業管理) 表示，有關計劃自一九九六年十一月在事務委員會討論以來，已有超過三十項有關轉按的申請獲得批准。此外，多間銀行已知會房協，表示打算檢討現行政策，以便安排轉按夾心階層房屋單位。她又補充，目前正徵詢法律意見，以期改善夾心階層房屋計劃法律文件內的條文，藉以應付各種不同的情況，其重點在於確保此等安排不會違背貸款計劃的基本原則及不會影響政府的權益。副房屋司回應另一相關問題時表示，夾屋貸款計劃的受資助人士可購買二手市場的居屋單位。

8. 副房屋司回應議員的問題時表示，此項建議的撥款要求將於一九九七年二月下旬提交財務委員會審批。新貸款計劃暫擬在兩年內分四期推行。

IV. 外發公共屋邨的管理合約

(立法局CB(1)806/96-97(02)號文件)

9. 在提及參考文件的附錄A時，議員對該項評估物業管理公司效益的調查結果的可靠性表示懷疑，因為挑選進行試驗計劃的三個公共租住屋邨均為新建屋邨，有關維修等問題只會在屋邨建成多年較後期才會出現。他們強調當局有必要就房屋署(房署)所管理的租住公屋屋邨(公共屋邨)進行住戶意見調查，特別應在新建屋邨進行調查，以便與物業管理公司的表現作一比較。部分議員認為本港的物業管理市場競爭並不激烈，當局一旦在所有公共屋邨全面實施委聘物業管理公司的計劃，高度集中的市場架構可能會導致壟斷局面。他們擔心房署會失去談判條件的能力，而居住在物業管理公司管理的屋邨住戶，將比居住在房署管理的屋邨住戶須付較高的租金，一如公共屋邨停車場管理私營化後的情況。

10. 助理署長(申請及居屋)摘記議員的意見。他表示，房署多年來一直有聘用私人承辦商在公共屋邨進行潔淨及保安工作；而在過去十年，房署亦有委聘物業管理公司管理居屋屋苑。直到目前為止，從住戶及房屋事務經理兩方面取得的反應，均顯示他們對物業管理公司的表現感到滿意。當局在部分公共屋邨中實施外判管理服務的試驗計劃，藉以控制房署員工人數增長及提高服務質素。鑑於在一個關注團體進行的同類意見調查中，亦顯示住戶對物業管理公司的服務感到滿意，房屋委員會(房委會)已通過將試驗計劃擴展其實施範圍至一九九八年三月或之前落成的六個新建公屋租住屋邨。至於會否考慮進一步擴展該計劃，則尚需考慮多項因素，包括明年檢討的結果、物業管理公司的表現及能力、住戶的接受情況及屋邨工作人員的意見等。助理署長(申請及居屋)向議員保證，當局在邀請物業管理公司投標承辦合約前，將先對該等公司進行仔細評估。他又答允考慮部分議員的建議，把計劃擴展至若干舊式屋邨。至於物業管理公司的供應問題，助理署長(申請及居屋)表示，當局在政策上會考慮把市場上更多的物業管理公司加進可供選擇的名單內，從而使各承辦商有機會作公平競爭。他又澄清給予承辦商經理的薪酬數額將不會對租金水平有任何的影響，因為此等費用將由房署承擔。

11. 部分議員把房署與物業管理公司在服務質素上的差異歸咎於前者人手短缺，並鑑於物業管理公司在試驗計劃中有較高效率，建議當局檢討房署在管理公共屋邨方面的效益。助理署長(申請及居屋)強調，房署有足夠人手管理公共屋邨，如有需要，更可調配額外人手。他又補充，物業管理公司有較高效率，主要是由於他們在調配職員方面具有較大的靈活性，以及該等公司的管理架構較為簡單。其中一個例子是物業管理公司可調派額外的職員，以便在三個選定的公共屋邨內有效地管制狗隻的豢養。為使議員能對物業管理公司的運作有更佳的認識，議員認為當局如可提供個別屋邨在交由物業管理公司管理後，在節省成本的數額及人員編制方面的資料，將有助了解情況。至於有兩個由物業管理公司管理的公共屋邨邨出現住戶對維修問題的不滿率偏高的情況，助理署長(申請及居屋)解釋，新建公屋單位住戶在入伙初期提出有關建築瑕疵的投訴，以便建築承建商採取必要的跟進行動，此等情況並不罕見，並不足以反映物業管
理公司的質素。

12. 一位議員引用潔淨服務合約的情況為例，對因當局會採納最低投標價，可能會影響物業管理公司的服務質素表示關注，並要求房署解釋如何確保物業管理公司有良好的表現。助理署長(申請及居屋)表示，物業管理公司需每週向房署呈交供監察用的管理報告。此外，由個別屋邨的房屋事務經理、住戶協會如互助委員會的代表、商戶協會的代表、以及區議會民選議員組成的屋邨管理諮詢委員會將是有效的渠道，藉以收集住戶對服務承辦商的表現的意見。助理署長(申請及居屋)在回答一個相關問題時向議員保證，在新公共屋邨落成入伙初期仍未組成屋邨管理諮詢委員會時，房屋事務經理將與住戶及本區區議會議員保持緊密聯絡，從而收集他們對物業管理公司的意見。在議員的要求下，當局答允提供公共屋邨過去三年內潔淨服務合約的投標價、承辦商表現等資
料。

13. 至於將公屋的管理服務交由外界承辦對房署職員的影響，助理署長(申請及居屋)承認委聘物業管理公司後，屋邨管理人員的角色將由直接執行管理工作轉為監察物業管理公司的表現。然而他指出，房署屋邨職員將有三分之二繼續留在物業管理公司管理的公共屋邨，擔任房屋政策行政及執行房屋規例等工作。此擧亦可消除部分議員對房署在物業管理公司採取工業行動時是否有能力再次承擔公共屋邨管理工作的憂慮。

14. 在總結前，主席表示，雖然從社會角度而言，私營化並不理想，但鑑於房署在這方面的表現未能令人滿意，他支持當局把公共屋邨的管理服務交由物業管理公司承辦。雖然如此，主席促請當局在評估公共屋邨物業管理私營化的可行性時顧及市民及房署職員的意見。

V. 平房區政策

(立法局CB(1)619/96-97及806/96-97(03)-(05)號文件)

15. 在展開討論前，馮檢基議員向議員簡介平房區的背景。他表示，在一九五二年制訂的《緊急措施(徙置區) 條例》下，市政局獲授權劃定某些地區為平房區，由認可承建商根據標準圖則設計興建平房。除了政府興建的平房外，亦有志願機構興建的平房。此等平房售予受天災影響而擁有臨時證明書的寮屋居民。在石硤尾大火後，當局在一九五七年設立徙置事務處，火災災民被安置入住多層徙置區或平房區，而後者亦用作安置由於重建而須搬遷的公屋住戶。由於平房區的性質獨特，有關居民認為政府一旦進行清拆，平房區的地位應比寮屋區的地位為高，而政府更應給予他們與整體重建計劃下受影響公屋居民相同的待遇。除此之外，平房區的居民在平房居住是需要繳付居住許可證費的。馮先生強調，當局有需要承認平房區居民的地位，並在清拆平房區時，考慮為該等居民物色遷置屋邨。他又對《長遠房屋策略評議諮詢文件》(以下簡稱「諮詢文件」)並未就平房區制訂
特定政策表示失望。

16. 副房屋司雖承認平房區的地位獨特，但強調有關居民只屬臨時居民，既不擁有居所土地的合法業權，亦非房委會的住戶。政府只須給予三個月的通知期，便可終止他們的居住許可證。副房屋司表示，視乎諮詢文件諮詢期間所收集的市民意見，當局將邀請房委會為餘下的平房區訂定清拆計劃。與此同時，視乎房屋資源是否許可，房署將繼續讓平房區居民申請入住公屋單位。助理署長(行動及重建)補充，合資格入住公屋的平房區居民已獲當局給予第二優先綠表資格購買居屋單位，而他們應否獲給予更高優先資格的問題，則有待與《長遠房屋策略檢討》一併考慮。他又指出，由於平房區居民只須繳付居住許可證的費用，他們不應獲得與整體重建計劃下受影響公屋居民相同的待遇；該等公屋居民是根據其租約條文，獲給予原區安置的第一優先資格的。不過，助理署長(行動及重建)仍答允考慮議員的意見，在政府清拆平房區時，為平房區居民物色遷置屋邨。

17. 部分議員認為平房區居民除應獲得住戶搬遷津貼外，更應如調景嶺平房區居民的待遇一樣，獲得特別的清拆特惠津貼，雖然二者的津貼金額可能不同。此一建議是基於平房區內的上蓋物業是居民自資興建的合法搭建物。其他議員則鑑於此擧會對其他寮屋及天台居民構成影響，因此對此建議有所保留。副房屋司強調，政府發放特別清拆特惠津貼予調景嶺平房區受清拆影響的居民，是鑑於調景嶺平房區歷史背景獨特，但政府已清楚表明，其他平房區不得引此安排為先例。此外，倘若政府按照部分議員所建議，給予現時平房區居民此等特別的特惠津貼，將會對過往70 660名受清拆影響人士不公平。

18. 至於摩星嶺平房區的安全問題，助理署長(行動及重建)表示，在一九九五年八月山泥傾瀉事件後，政府指派房署的定期合約顧問公司即時到受影響的地區及其附近地點勘察。其後房署又定期派員到該區進行斜坡及污水管勘察工作，以確保斜坡及污水管在雨季來臨前獲得及時妥善的維修。助理署長(行動及重建)補充，由於土力工程問題，掃桿埔及摩星嶺平房區分別有約70名及60 名受影響的居民已獲得安置。

19. 助理署長(行動及重建)在回答議員提出的問題時，承認有需要改善平房區內的保安及生活環境等問題，並表示當局正著手進行這方面的工作，例如房署屋邨人員已加強巡邏平房區，封閉及拆卸空置的平房等。助理署長 (行動及重建)感謝一位議員建議調遷住戶至空置平房，以確保平房區獲得有效管理，但表示建議能否實行將需視乎有關住戶是否願意接納調遷。他又答允跟進有關平房區若干空置部分電力供應被切斷的個案。助理署長(行動及重建)補充，當局又鼓勵平房區居民在輪候公屋總登記冊(以下簡稱「輪候冊」)上登記，以增加其提早入住公屋的機會。在議員的要求下，助理署長(行動及重建) 答允就同時身為輪候冊上申請人及平房區居民的數目提
供資料。

20. 至於拆卸餘下五個平房區(包括屬政府擁有的火炭平房區)的時間表，助理署長(行動及重建)表示，當局須根據房屋資源供應情況，然後才訂定一個全面計劃進行此
事。

21. 在結束討論前，主席表示議員可在長遠房屋策略檢討小組委員會日後的會議中進一步研究平房區的問題。

VI. 其他事項

22. 議事完畢，會議在下午一時結束。

立法局秘書處
一九九七年三月七日

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事務委員會 會議紀要

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