6. 在建築成本方面，主席指出，附錄B以每個單位的成本作比較，而並非以每平方米的成本作對比，因而令人產生錯誤印象，以為中轉房屋單位的成本比和諧三型的租住公屋單位低。事實上，兩者每平方米的成本相若，大約為5,000元，相差幅度約為200元。在此情況下，選取較差類別的房屋並非明智之擧。此外，和諧三型公屋亦可讓舊型公屋的住戶改善居住環境，繼而騰出其公屋單位，由當局再行分配予有真正需要的人士。基於上述考慮因素，主席詢問，將資源用於興建和諧三型屋邨而並非用於中轉房屋，是否能更加善用資源。

7. 房屋署助理署長(行動及重建)答稱，雖然兩類房屋的建築成本相若，但與和諧三型屋邨比較，中轉房屋能令更多住戶受惠。中轉房屋每層可容納36戶，但和諧三型公屋每層卻只可容納20戶。中轉房屋可應付因清拆寮屋區及臨時房屋區(以下簡稱「臨屋區」)而出現的急切房屋需求，而未符合入住公屋的臨屋區居民可即時得到適
當安置，而不致無家可歸。

8. 副房屋司澄清，附錄B所載的資料並非蓄意誤導。在考慮成本時，必須同時顧及機會成本，因為押後清拆臨屋區將會妨礙其他公屋工程。然而，政府當局在作出最後決定前，將會充分考慮議員的意見。

9. 一名議員表示理解當局需要興建不同種類的公共房屋以應付住屋需求，亦不反對中轉房屋的概念。然而，他關注該等中轉房屋所處的地點，並且表示，在將軍澳等交通較為方便的地區興建中轉房屋，會更為市民所接受。他亦問及以預製組件建築的中轉房屋的保養成本及租金水平。房屋署助理署長(行動及重建)察悉上述意見，並表示以預製組件建築的大廈在強度及耐用程度方面均符合標準，樓宇的質素及保養應不會構成問題。在使用年期方面，中轉房屋與其他公屋大廈相若。政府當局正與房委會商討中轉房屋的租金水平，目的是將租金訂於合
理的水平。

政策方向

10. 部分議員認為，中轉房屋的建議反映出公共房屋政策的一般弊端。在解決臨屋區的清拆問題時，政府當局製造新的問題及不公平的情況。中轉房屋的建議，只是將臨屋區清拆戶由問題的一端轉至另一端，而在舊型公屋居住已久的住戶，改善居住環境的希望仍然落空。此項建議將會受到批評。議員認為，若要正確對待此問題，已劃作長遠用途的土地，不應用作興建臨時房屋。中轉房屋的建議，是用以履行總督對清拆臨屋區所作承諾的簡單方法，但此項承諾亦可透過重建及徙置方式實踐。因此，議員促請當局致力於興建新公屋單位及翻新舊單位等更有效率的計劃。當局的路向應為增加土地供應，加快興建房屋，以及無需經過中轉房屋的過渡安排而直
接徙置臨屋區清拆戶。

11. 一名議員認為，當局將所有臨屋區清拆戶安置在屯門及天水圍的中轉房屋，是要達致將居民由市區外圍遷往偏遠地區的效果。他擔心此種方式可能是當局日後採用的隱藏政策，與原區安置的慣例不符。房屋署助理署長(行動及重建)表示，臨屋區清拆戶過往亦曾被徙置至新界，而屯門區的公屋亦日益受歡迎，因為居民已克服初期不願遷入屯門的心理，並且能善用該區的社區服務及設施。他澄清，兩個中轉房屋的選址受到有否土地可用的限制，上述結果純屬巧合，他亦指出，在市區或接近市區的地點撥出中轉房屋用地，並非實際可行。

12. 副房屋司確定，中轉房屋可應付臨屋區清拆戶的中期及緊急住屋需要。他向議員保證，當局不會為實踐清拆臨屋區的目標而犧牲長遠的公屋需要。此項保證亦適用於屯門及天水圍的中轉房屋。關於整體政策方面，議員認為長遠而言需要有充裕及適當的土地。副房屋司贊
同議員的見解。

翻新較舊的租住公屋大廈

13. 一名議員表示，基於住戶對樓宇結構老化的投訴，特別是樓宇所用的混凝土不斷變質，因此不贊同以翻新較舊的公屋大廈作為解決臨屋區清拆問題的方法。倘若考慮到翻新的單位使用年期只有5年，但新建樓宇的使用年期最少有20年，翻新樓宇計劃的成本效益更遜於興建新的中轉房屋大廈。安全因素亦是新樓宇更為可取之
處。

14. 副房屋司表示，房委會及政府當局仍在考慮建興層數較多的中轉房屋的建議，預計兩個月內將會作出決定。
由於難以物色適當的新地點，當局亦會考慮長遠的解決方法。房屋署助理署長(行動及重建)補充，資料文件第5
段所述3座經翻新的舊型公屋大廈，儘管因樓宇狀況老化而需要清拆，而使用年期只有大約5年，但仍然安全
及適宜居住。

15. 關於清拆全部19個臨屋區的時間表，副房屋司表示，所有在1984年以前落成的臨屋區經已清拆，而另有6個將於1997年年底清拆，其餘則會盡快清拆。清拆臨屋區所得的土地將會轉作規劃署原先劃定的長遠用途，其中或會包括興建公屋。他亦在回應一名議員時確定，當局將會評估該兩座以預製組件建築及層數較少的中轉房屋的試驗計劃。房屋署助理署長(行動及重建)補充，所有臨屋區均會在2000年年初或之前清拆。層數較少的房屋共有984個單位，分別位於沙角尾及朗邊，可迅速提供單位，以應付寮屋區及臨屋區清拆戶的急切需要，並可作為長遠安排的補充。雖然中轉房屋單位主要為新近的清拆戶而設，但房屋署助理署長(行動及重建)答應考慮議員的意見，即邀請鄰近臨屋區的持證人申請入住。

V 為夾心階層房屋計劃單位提供財
務支援及市區改善計劃單位的售價

(立法局CB(1)1487/96-97(02)號文件 ── 李永達議員提
出的關注事項；
立法局CB(1)1487/96-97(03)號文件 ── 對立法局
CB(1)1487/96-97(02)號文件的回應；
立法局CB(1)1487/96-97(04)件 ── 當局就財政支持夾
心階層住屋計劃單位提交的資料文件；及
立法局CB(1)1487/96-97(02)號文件 ── 當局就市區改
善計劃單位售價提交的資料文件)

市區改善計劃單位的售價

16. 主席不贊同以十足市價出售市區改善計劃單位。儘管當局以相等於十足市值的土地補價將該等地區批予香港房屋協會(以下簡稱「房協」)，但鑑於房協的整體財政狀況良好，他質疑以十足市價出售該等單位是否合理。房協在出售4個夾心階層住屋計劃(以下簡稱「夾屋計劃」)
的單位及市區改善計劃的單位方面取得可觀的利潤，在上一財政年度已累積逾35億元的盈餘。根據房協的整體財政狀況，應可將售價略為調低，以履行房協照顧社會夾心階層的社會目標。部分議員支持此見解，並認為將售價訂於十足市價的水平會令市區改善計劃成為公開市場上一項純粹商業的計劃，令房協與其他私營發展商無異。該等議員認為此非房協應擔當的角色，而資源亦並非用以滿足對象客戶的需求。一名議員擔心，以十足市價出售市區改善計劃單位，會加強私人發展商在維持物業價格方面的力量。他詢問當局能否採用與其他資助房屋計劃相同的方法，在批地予房協時給予折扣。

17. 一名議員更指出，自市區改善計劃於1974年推出以來，至今只有4 122個單位落成，成績只屬一般。他詢問當局有否打算提高該項計劃的成效。另一名議員建議，當局應考慮終止推行市區改善計劃，將資源及力量集中協助夾心階層及其他有需要的階層。

18. 副房屋司回應時表示，房協是一個獨立非牟利機構，負責補充政府的公共房屋計劃。房協亦曾因應社會要求，協助承擔小型的工程項目，例如老人住屋計劃。當局完全認同房協的貢獻。當局現正與房協討論市區改善計劃的日後路向，包括可能進行的改善工作，並會充分考慮議員的意見。批給房協的土地的土地補價，屬財政科的財政政策，至今尚未有人提出市區改善計劃的土地補價問題。他特別指出，市區改善計劃的主要目標在於改善
市區舊區的環境。

19. 香港房屋協會執行總幹事(以下簡稱「房協執行總幹事」)確認，市區改善計劃的主要目標是透過重建舊樓，改善市區舊區的環境，以及提供公共遊憩用地、托兒所及老人日間護理中心等康樂及社會設施，但其中涉及各種限制因素及風險。以「欣榮花園」為例，該項計劃歷時8年完成，其中5至6年時間用於處理徵用土地、安置、收回土地及清拆工作，並在洽談申索及補償，以及保養已徵用而有待發展的樓宇方面，花費相當的人力及金錢。私人發展商不大可能有興趣承擔同類性質的重建計劃。此外，他強調，房協備有不同組合的發展計劃及房屋計劃，以應付社會各階層的需要。在履行其職責方面，房協一直樂於在其計劃中配合政府的目標，包括提供政府
／團體／社區用途用地。更重要的一點，以及有別於私人發展商的方面，就是房協會將所有在發展計劃中賺得
的盈利再行投資，以資助其他公共房屋計劃，或為該等公共房屋計劃提供資金，令更多社會階層受惠。基於上述所有考慮因素，以及須繳付相當於十足市價的土地補價，房協在釐訂樓價時採用將價格訂於接近市價水平的政策實屬合理。雖然已作出上述解釋，房協執行總幹事表示，房協願意考慮為受重建計劃影響的房協住戶及符合資格的清拆戶調整價格。此外，他指出，作為協助政府滿足住屋需求的執行機構，房協必須依循各項主導政
策。

20. 一名議員提出夾心階層某部分人士面對的問題。在享用資助房屋的資格方面，他們的家庭總收入介乎房委會租住公屋住戶收入的上限及房協夾心階層住屋計劃最低入息限額之間。他們入住資助房屋的唯一機會，就只有以「白表」申請人的身分申請房委會的居者有其屋
(「居屋」)單位，成功被抽中的比率為1:30，而「綠表」申請人的成功比率則為1:7。他詢問房協會否顧及該部分的夾心階層人士。房協執行總幹事表示，此為政策上的
問題，須由政府當局考慮。

夾心階層住屋計劃單位的財政支持

21. 主席詢問，鑑於夾屋計劃單位的按揭利率不及居屋單位優厚，而在銀行轉按方面亦會有困難，當局能否進一步改善為購買夾屋計劃單位人士提供的財政安排。副房屋司表示，有關情況現已改變，因為該兩類單位的現行利率已無分別。房協執行總幹事補充，由於有關文件的處理方式經已改善，銀行轉按方面的困難現已得到解決。雖然銀行一般會為居屋／私人參建計劃單位的人士提供十成按揭，以及為購買夾屋計劃單位的人士提供八成按揭，但並非所有買家均需最高限額的按揭款額。擧
例而言，只有65%的宏福花園買家選擇八成的最高按揭
額。

VI 1997年房屋條例(修訂附表)令

(立法局CB(1)1487/96-97(06)號文件 ── 當局提交的
資料文件)

22. 副房屋司介紹有關1997年房屋條例(修訂附表)令的資料文件。該項法令與放寬居屋及私人機構參建居屋計劃 (以下簡稱「私人參建計劃」)單位的轉售限制的建議有
關。

23. 房委會曾於1996年4月檢討有關的轉售限制，其後提出該項建議，放寬轉售限制，藉以提高居屋及私人參建計劃單位的轉售比率，以滿足市民對資助自置居所單位的需求，並騰出租住公屋單位，重新編配予真正有需要的人士。當局預計每年約可騰出3 000個租住公屋單位供重新編配。當局已建議對《房屋條例》(第283章)附表作
出修訂，以實施上述建議。

24. 一名議員詢問當局有何根據將購入單位的期限由5年縮短至3年，以及預計每年會有3 000個單位轉售。總房屋事務經理(申請)答稱，房委會在1996年進行的調查顯示，在購入居屋及私人參建計劃單位5年至10年的業主當中，24%曾表示，倘能在公開市場出售其單位，他們傾向購買更佳的物業。副房屋司補充，對於具有財政能力及希望轉售單位的業主，包括以「綠表」購入單位的業主，建議的期限令業主可合理地轉售其單位。該項建議不應被視為鼓勵轉售的做法，而是一項方便業主轉售其單位的措施。由此騰出的租住公屋單位，可供重新編
配，因此應受市民歡迎。

25. 議員關注該項措施對居屋及私人參建計劃單位第二市場造成的刺激，以及對香港過度熾熱的物業市場產生的影響。一名議員詢問有關方面如何達成「擬定」價格。

26. 總房屋事務經理(申請)表示，購入價格及初步市價等有關資料會印在准予轉售證明書上。當局亦會計算出折扣率及買家須承擔的補價。根據該等資料，買賣雙方便可擬定價格。副房屋司表示，根據附帶的限制措施，例如買家必須擁有公屋住戶身分等，應不會出現可供投機的機會。房屋署法律顧問補充，交易須經房委會查證及確認，而買家須交出其租住公屋單位或放棄其輪候分配單位的權利。因此，當局所建議的第二市場的買家應為
真正的最終用家。

27. 主席表示，在1997年5月9日內務委員會會議上，議員已決定就該附屬法例成立小組委員會，並已定於1997 年5月20日下午2時30分擧行會議。他希望議員屆時可更
詳細討論該項建議。

VII 其他事項

28. 議事完畢，會議在下午6時45分結束。

立法局秘書處
1997年6月20日

Last Updated on 20 August 1998

立法局 房屋事務委員會會議紀要

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