事務委員會 --會議紀要

立法局CB(1)872/96-97號文件
(此份會議紀要業經當局審閱)

檔　號： CB1/PL/PLW/1

立法局規劃地政及工程事務委員會
會議紀要

日　期：	一九九七年一月二十一日(星期二)
時　間：	上午十時四十五分
地　點：	立法局大樓會議室A

出席委員：

其他出席議員：

缺席委員：

出席公職人員：

參與討論議程項目IV至VI
規劃環境地政司: 梁寶榮先生
參與討論議程項目IV
規劃署政府城市規劃師(委員會及設計): 伍謝淑瑩女士
參與討論議程項目V及VI
首席助理規劃環境地政司(地政): 祈能賢先生
參與討論議程項目V
地政總署首席政府地政監督: 伯利先生
參與討論議程項目VI
署理土地註冊處處長: 陳吉輝先生
土地註冊處業務經理: 麥詠琴女士
參與討論議程項目VII
副庫務司: 林鄭月娥女士
首席助理庫務司(工務): 許雅達先生

列席秘書：

總主任(1)1: 梁慶儀小姐

列席職員：

助理法律顧問1: 黃思敏女士
高級主任(1)2: 鄧曾藹琪女士

VI.資本投資基金 ─ 貸款予土地註冊處營運
基金

VII.基本工程儲備基金 ─ 一九九七至九八
年度整體撥款

I. 通過會議紀要

(立法局CB(1)542/96-97號、CB(1)725/96-97號文件)
BR> 一九九六年十一月十九日及十二月十二日日兩次會議的
紀要獲得確認通過。

II. 下次會議的日期及討論事項

(在會議席上提交待議事項)

2.議員商定於一九九七年二月十八日擧行的下次事務委
員會會議將討論下列事項：

中區三號碼頭的設計及其支援設施；及
政府批出的設計及建造合約。

III. 自上次會議以來發出的參考文件

(立法局CB(1)700/96-97號文件)

3. 議員對該份有關〈全港發展策略檢討〉的意見書表示
察悉。

IV. 綜合發展區

(立法局CB(1)692/96-97(01)號文件)

4. 議員對指定「綜合發展區」所帶來的負面影響表示關
注。他們認為指定綜合發展區實際上凍結了私人的個別
發展。在一般情況下，綜合發展區用途分區內物業的個
別業權人無法出售其物業，亦無法自行發展該區。由於
在法定圖則上指定綜合發展區用途分區，以及切實推行
該區重建計劃之間的籌備時間十分長，在若干綜合發展
區用途分區內的綜合發展進度緩慢，例如在堅尼地城，
該區的市民便需要忍受區內日漸惡化的環境。

5. 規劃環境地政司及政府城市規劃師回應議員的意見時
指出下列各點

城市規劃委員會在法定圖則上把地區指定為綜合
發展區用途分區的目標，在於鼓勵進行綜合發展
或重建，使當局為該區提供環境、基礎建設及康
樂設施時能作較佳的規劃；同時亦可鼓勵小型地
盤合併作較具規模的綜合發展，及重整市區舊區。
當局並不同意指定綜合發展區用途分區會凍結該
等地盤的發展。首先市民可反對在法定圖則上把
某些地區指定為綜合發展區分區用途。區內業權
人亦可聯手共同發展綜合發展區，不一定要倚賴
外界機構進行重建。
在35個尚未提交總綱發展藍圖的「綜合發展區」
用地中，其中10個在一九九四年指定為綜合發展
區用地，16個則在一九九六年指定為綜合發展區
分區用途。由於綜合發展區是面積較大的用地，
當局通常需要申請人進行發展方案研究，而總綱
發展藍圖由提交以至獲得核准，整個程序需時二
至三年完成。
在現行的《城市規劃條例》(第131章)內，並沒有
就向發展方案提出反對訂定任何法定時限。城市
規劃白紙條例草案則把上述期限訂為九個月；此
將大大有助發展過程的順利推展。
根據現行的做法，城市規劃委員會是在綜合發展
區用地首次在法定圖則上公布後第五年檢討落實
計劃的情況，其後每三年再進行覆檢。當局將建
議城市規劃委員會考慮加快檢討的步伐，在公布
後第三年進行首次檢討，其後每兩年再進行覆檢
。倘若到首次檢討時，仍未有任何方面提交總綱
發展藍圖，當局將會考慮修改綜合發展區的發展
計劃，或重新評估該用地是否適宜繼續在法定圖
則上指定為綜合發展區。
香港房屋協會及土地發展公司在提出於綜合發展
區進行重建的建議時，將需考慮受影響居民的安
置及賠償安排。

6. 一位議員對綜合發展區內持有物業的個別業權人的權
益保障問題表示關注，規劃環境地政司就此問題解釋，
除非個別物業真的進行重建，否則其重建潛質在重建前
是無法確定的。各業主可聯合起來，進行重建，又或把
物業售與發展商重建該區。在綜合發展區的物業，其交
易價在扣除在法定圖則上指定綜合發展區所需提供公共
設施的成本後，通常可反映該物業的發展潛質。以土地
發展公司的重建個案為例，該公司在考慮用地的重建價
值後，會把綜合發展區內單一業權用地的收購價，釐定
為獨立測量師評估該等用地市價的 110% 。倘個別業權
人拒絕接受收購價，則需再次進行個別估價的工作。倘
若業權人仍堅持拒絕接受收購價，總督會同行政局將決
定應否根據《收回官地條例》(第124章)收回該等物業。
收回土地的過程往往需要一段長時間方能完成，以致市
區的重建工作受到延誤。

7. 至於由業權人參與發展綜合發展區一事，規劃環境地
政司解釋，當局歡迎業權人參與發展，但過往經驗顯示
，只有極少數業權人會答應出任發展夥伴，主要原因是
大部分業權人均不願意承擔發展工程涉及的法律責任及
財務風險。

8. 一位議員指出，為達致較佳的城市規劃而指定綜合發
展區，此擧本意甚佳，但卻剝削了業權人 ( 特別是擁有
新界土地的業權人 ) 發展其土地的個人權益。規劃環境
地政司回答時解釋，新界農地的發展潛質非常有限。當
局在指定新界地區為綜合發展區時，將就整體設計提供
全面規劃，並確保有關發展能與週圍環境配合。

9. 一位議員詢問過往有否反對綜合發展區的成功個案，
政府城市規劃師表示，確有若干成功的反對個案，結果
當局需重新釐定綜合發展區的範圍，甚至撤消指定某區
為綜合發展區。

10.至於為綜合發展區進行發展的時限，規劃環境地政司
表示，當私人發展商申請把某區指定為綜合發展區用途
分區時，他們需要向城市規劃委員會提交擬議計劃。倘
若該區最終獲批准指定為綜合發展區，日後的發展工程
計劃將須按照申請人提交申請時所列明的時間表進行。
至於由規劃署建議指定為綜合發展區分區用途的用地，
在提交總綱發展藍圖時將不須訂定任何時限。私人發展
商及半官方組織均可藉向當局提交總綱發展藍圖申請重
建某一用地。

11.議員雖然歡迎當局建議把城市規劃委員會就綜合發展
區計劃的實施進行檢討的時間表提前，但他們認為當局
在把地區指定為綜合發展區前，應採取措施確保該區會
有一定程度的發展前景，否則其發展進度反而會因被指
定為綜合發展區而受到阻礙。規劃環境地政司在回答時
重申，把某些地區指定為綜合發展區的目的，是旨在使
當局可進行較佳的規劃。當局無法確保某一地區的發展
前景，因為發展商可自由選擇決定是否參與發展計劃。
然而，當局將在規劃過程中進行更多的諮詢工作，確保
市民的意見可在設計階段已獲得考慮。

V. 換地政策

(立法局CB(1)692/96-97(02)號文件)

12. 首席政府地政監督簡介兩種換地方式，即原址換地
和非原址換地。

13. 就政府基於何種情況批出非原址換地，規劃環境地
政司解釋，此種換地方式不常出現，當局只會在下
列情況考慮進行非原址換地 ─

現時的租契條件限制了土地作某種特殊用途，例
如興建學校，而有關用途不符合城市規劃的分區
用途，及適宜將有關機構遷往較恰當位置；及
就那些非透過收地實施的規劃設計而言，有土地
可用來交換已可供重建的屋地，而該屋地的重建
並不符合規劃設計。

14.首席助理規劃環境地政司補充，除非情況非常特殊，
否則當局在一般情況下不會進行非原址換地，因為非原
址換地實際上是以私人協約方式批地，有可能會影響與
另一發展商簽訂的批地協議。當局盡可能以拍賣或投標
等競爭形式賣地，以非競爭形式進行換地則應盡量避免。

15.一名議員詢問倘若某一塊地的發展因環境理由而遭禁
止，當局會否考慮進行非原址換地，規劃環境地政司表
示，當局需衡量每一個案的個別情況，而考慮的因素包
括有關的發展可否在無須換地的情況下進行，以及業權
人是否有權按照其建議發展該地。事實上，大多數農地
的發展潛質非常有限。在某些情況下，當局會考慮收回
土地，作為換地的另一可行方案。

16.至於原址換地，規劃環境地政司表示，此乃比較常採
用的方式，特別是當重建用地涉及數個面積較小的地段
，或因修正地界的緣故。

17. 關於重批土地面積較交回給政府土地的面積不得超
過25%的指標，首席政府地政監督表示，此一數字是當
局根據處理多宗此類換地個案的經驗而得出的，但首席
政府地政監督強調會彈性處理此指標，如額外的土地不
宜作獨立發展之用，當局批出的換地百分比可能會更大。

VI.資本投資基金 ─ 貸款予土地註
冊處營運基金

(立法局CB(1)692/96-97(03)號文件)

18.署理土地註冊處處長向議員簡介有關把現時資本投資
基金貸款予土地註冊處營運基金(以下簡稱「營運基金」
)的提款期限延長的建議，此項貸款是用作支付營運基金
主要發展計劃的經費。提款期限有需要予以延長，是由
於若干主要發展計劃在籌措資金及推行方面均出現變化
，例如把新界土地紀錄以微型縮影處理的計劃，已發展
至成為文件影像處理系統，此種方式將取代營運基金現
時用人手操作的方法來儲存、尋找及複印土地文件。文
件影像處理系統可提供更快捷及方便的土地查冊服務，
而土地註冊處亦可節省存儲地方及運作成本。設置文件
影像處理系統及推行其他主要基本建設計劃後，顧客可
享有更方便及更合符經濟效益的服務。

19.議員關注是項建議對各項服務的收費會帶來的影響，
署理土地註冊處處長強調，由於實施上述各項發展計劃
所節省的款項足以抵消有關利息支出，因此是項建議不
會對收費的現行水平或未來調整構成影響；此外，在計
算土地註冊處營運基金的回報率時，有關支付利息的項
款將不會計算在內。

20.在提及參考文件附件中有關流動現金推測時，議員要
求當局解釋從一九九五至九六年度到一九九八至九九年
度各財政年度中，營運項目中的流動現金淨額出現大幅
波動的原因。土地註冊處業務經理解釋一九九六至九七
年度的流動現金激增，是由於物業交易數量大幅增加，
而一九九七至九八年度至一九九八至九九年度的預算增
幅，則已計算一般通脹及營業額的增幅。署理土地註冊
處處長表示，土地註冊處營運基金的目標是以用者自付
的原則收回成本，而任何收費調整，將不會超逾通脹率。

VII. 基本工程儲備基金 ─ 一九九七
至九八年度整體撥款

(立法局CB(1)692/96-97(04)號文件)

21.副庫務司向議員簡介當局就撥款共75億2,300萬元，為
一九九七至九八年度基本工程儲備基金各開支總目項下
全部現有整體撥款提供款項的建議。除修補斜坡工程的
有關項目外，整體撥款下每一個開支項目的上限定為
1,500萬元。參考文件中所列項目主要與局部改善工程有
關。是項建議將於一九九七年一月二十二日提交財務委
員會轄下工務小組委員會審閱。由一九九七至九八年度
整體撥款支付的各項工程詳細列表的副本將存放於立法
局圖書館，而當局將每隔三個月提交工程進度報告。

22.有關總目707項下新市鎮及市區發展的建議撥款，與
一九九六至九七年度核准撥款比較，減幅為19.6%，副
庫務司解釋，與一九九六至九七年度實際支出金額比較
(即修訂預算1億6,500萬元)，減幅僅為0.3%。

23.議員注意到總目711項下房屋的整體撥款增幅達169%
，副庫務司解釋，此項為去年新增項目，因此其基數較
小。由於預期將需支付有關建屋研究的開支，因而有必
要訂定較顯著的增幅。制訂此一整體撥款亦可加快進行
有關房屋發展計劃的小規模工程及研究工作。

24.議事完畢，會議於下午十二時三十五分結束。

立法局秘書處
一九九七年二月十三日

Last Updated on 21 August 1998

立法局規劃地政及工程事務委員會 會議紀要