2. 議員對當局未能在擧行記者招待會前向事務委員會簡介《長遠房屋策略評議諮詢文件》，感到極為失望，並質疑該項安排的理據。他們提醒政府當局，行政機關在憲制須向立法機關負責。房屋司承認有需要向事務委員會作出簡報，更表示樂意在擧行記者招待會前以閉門會議形式向事務委員會作出簡報，並曾提出此項建議，然而卻被事務委員會主席拒絕。房屋司強調，當局有責任先向公眾發表該份如此重要的文件。主席解釋，根據《會議常規》第60E(12)條的規定，事務委員會會議須公開擧行，但按照事務委員會的決定不公開者除外。此外，當局在擧行記者招待會前，在公開會議席上向議員簡介有關的政策事宜是普遍的做法，當局在發表《全港發展策略檢討》及市區重建的政策文件時亦採用此種做法。

3. 楊森議員提出下列議案，並獲司徒華議員及梁耀忠議
員和議：

「立法局房屋事務委員會及規劃地政及工程事務委員會對房屋司未能在擧行記者招待會前，在公開會議席上向議員簡介長遠房屋策略評議
一事，感到遺憾。」

議員在會議席上一致通過上述議案。主席作出指示，把
此項議案向當局轉達。

(會後補註：

致當局的函件已於一九九七年一月
二十四日發出)

房屋司作出的簡報

4. 應主席的邀請，房屋司向議員簡介該份諮詢文件。他表示，長遠房屋策略評議的主要目的是研究是否需要改變目前有關政策或工作的優先次序，以達致政府的房屋目標，即顧及社會上不斷轉變的需求及期望，以及由現時至二零零零六年三月期間的房屋需求預測，幫助所有家庭獲得合適及可以負擔的住屋，以及鼓勵市民自置居所。雖然過去十年間，當局為400 000萬個家庭(即超逾本港人口20%)提供現代化的租住公屋，並將自置居所比率提高至50%，在這些方面成績斐然；不過，卻未能使私人機構在滿足房屋需求方面發揮最大的作用，亦未能公平有效地分配在租住公屋計劃所投資的龐大社會資源。因此，不少家庭因為經濟能力所限，無法自置居所，入住租住公屋的輪候時間仍然冗長，而公營房屋在市場所佔的比例持續增加。為應付上述種種挑戰，當局建議未來在房屋方面須優先處理的工作應集中在增加房屋供應、使私人機構發揮最大作用、鼓勵更多市民自置居所及按真正需要編配租住公屋。其後房屋司向議員簡介為達致上述目標而提出的改善措施及新制訂的措施。

增加房屋單位的供應

5. 房屋司表示，根據最新的房屋需求預測，在一九九五年四月至二零零六年三月的規劃期間，每年的房屋需求量平均約為80 000個新單位：前半期(一九九五／九六至二零零零／零一年度期間)約為85 000個單位，後半期(二零零零／零一至二零零五／零六年度期間)則為73 000個單位。當局會根據一九九六年中期人口統計及由規劃署委託進行的房屋意願研究的結果，定期更新單位的預計需求量。為確保房屋單位的供應量能滿足預測的需求，當局會增加土地供應及基礎建設、簡化及加快審批房屋工程計劃及有關交易的程序、協助進行市區重建工作、注視建築業的應付能力。房屋司補充，當局已撥出或物色足夠的土地，以達致前半期已公布的每年建屋量目標，即在前半期興建約85 200個公營及私營房屋單位；此外，一如《全港發展策略檢討》中所反映，當局亦有計劃達致後半期的建屋需求量，興建78 000個單位，此等計劃包括發展現有城市圖則上的預留用地、在公營及私營機構的現有用地進行重建、加快發展新闢的策略性發展區，以及根據詳細的可行性研究的結果，重新規劃土地用途。上述建屋需求量已包括預測需求量約7%的容差。

使私人機構發揮最大的作用

6. 雖然房屋司承認需要協助及鼓勵私營機構投資興建房屋，因為減小供求之間的差距可紓緩住宅物業價格承受的壓力，但房屋司強調，當局完全認為應保持一個自由的私人樓宇市場，以及私人樓宇單位的供應量及時間，應由市場決定，不過當局亦會制定所需規例，確保消費者獲得充分的保障。為鼓勵私人機構投資興建房屋，當局會致力消除供應方面的限制，特別是土地及勞工方面的限制。當局亦會考慮以「混合發展」方式，邀請私人發展商提供適當比例的私人機構參建居屋計劃單位，然而此項構思能否付諸實行，仍需視乎詳細的可行性研究
及試驗計劃的結果而定。

鼓勵自置居所

7. 房屋司表示，倘有足夠資源，當局會擴大已取得成效的資助自置居所計劃，協助中等及低入息家庭自置居所。其中一項優先進行的工作是鼓勵更多租住公屋住戶自置居所，因為此擧會加強該等家庭的經濟保障，並可將騰出的租住單位重新編配予更有迫切需要的家庭。為達致此目的，當局建議批准租住公屋住戶購買夾心階層住屋計劃單位，申請資格與居於私人樓宇的家庭相同，以及准許公眾人士及合資格的準租住公屋住戶購買原本預留
作租住用途的新單位。

為真正有需要的人士提供租住公屋

8. 房屋司強調，為公平起見，當局必須確保有真正需要的人士獲編配租住公屋。否則，市民大眾便須負起不公平及日益沉重的負擔，而有真正有需要的人士卻需輪候一段長時間，才獲得援助。為達致此目的，當局建議在編配租住公屋單位予準住戶前，規定所有此等準住戶必須接受包括收入及資產淨值的全面入息審查；並制訂類似措施，限制住戶「承襲」公屋租住權。已故戶主的成年家庭成員(在生配偶除外)在獲批新租約前，將須接受全面入息審查。未能通過入息審查的成年家庭成員會獲准暫時繼續在單位居住，並須繳交市值租金。房屋司亦強調，租住公屋住戶應根據其負擔能力，承擔其住屋全部成本的一個公平比例部分。為此，當局建議將公屋租金逐步調高，以期在二零零六年年底前使租金與入息比例中位數達致15%或18.5%的水平。然而，有真正經濟困難的租住公屋住戶可透過租金援助計劃獲得短期租金援
助。

9. 房屋司補充，除了為高齡人士而設的四項房屋計劃外，當局建議向房屋協會提供一些合適的小型地盤興建房屋，以高齡人士能夠負擔的價格或租金，售給或租予合資格的高齡人士；並增加公屋小型單位的供應量，用以編配予合資格的單身人士，以照顧此等特別需要支援的人士。

未來路向

10. 房屋司表示，當局會成立一個主要由非官方人員組成的諮詢委員會，負責監察新的長遠房屋策略的推行，以及在有需要時，向房屋司提出修訂建議。政府當局亦會在未來數星期，向各區議會，以及如土地及建設諮詢委員會等有關的諮詢及專業團體作出簡介。當局會在考慮於截至一九九七年五月底的諮詢期內收集的公眾意見後，才會就未來的路向作出最後決定，並在本年稍後時
間發表長遠房屋策略白皮書。

討論環節

整體政策

11. 部分議員評論說，諮詢文件內的建議過於保守，實屬房屋政策的一大倒退。根據諮詢文件有關房屋委員會 (「房委會」)的篇幅判斷，議員詢問當局是否不滿房委會現行的政策。房屋司重申，長遠房屋策略檢討的目的，是確定為達致在房屋方面的目標而需要作出的政策改變以及需要優先進行的工作。諮詢文件屬策略性質，其所提建議僅屬初步意見，仍需因應市民在諮詢期間表達的意見，與房委會、房屋協會及有關的政府部門作進一步討論。他向議員保證，房委會在整體房屋規劃的架構下，仍可靈活制定本身的政策。

第三章增加房屋單位的供應

12. 根據以往經驗，對於當局能否在一九九五／九六至二零零零／零一年度期間及二零零零／零一至二零零五／零六年度期間，達至每年分別興建85 000及78 000個房屋單位的建屋量指標，議員不表樂觀。他們促請當局制定一項規劃架構，以便在此架構的範圍內提供土地和基建設施，以滿足房屋的需求。一名議員認為，當局若能提供該85 000及78 000個房屋單位的位置分佈情況的資料，對他們頗有用處。房屋司在回應時重申，當局已為第一規劃階段撥出或物色足夠土地，以達致建屋量指標。至於第二規劃階段，當局計劃透過發展現行計劃內的預留土地;在現有住宅用地由公營及私人機構進行重建; 加快開闢新的策略性發展區;以及重新規劃土地用途。副規劃環境地政司補充說，當局決心提供穩定和充足的已配備基建設施的土地，供興建房屋用途。當局已採取措施，加快多個地區的規劃和發展工作，該等地區包括啟德機場、東涌新市鎮餘下各期發展計劃、將軍澳第3期發展計劃以及西九龍填海計劃。當局亦會因應本港工業未來發展的檢討結果，探討下述事項是否可行：重新規劃原先指定作工業用途的土地；在已規劃或已發展的市區的邊陲，選出有發展潛力且能擴建道路和基建設施的新發展地區；選出一些在基建容量未達飽和的地區，提高其土地的用途，藉以增加發展密度；以及在設計完善而人口數目卻下降、而現有社區服務和基建容量尚有發展潛力的地區，選出可供補充人口的地點。

13. 至於私人機構方面，副規劃環境地政司表示，當局確認私人機構在滿足市民的房屋需求方面擔當重要角色，亦承諾穩定地供應足夠的土地及有助發展的基建設施，以配合市民對私人樓宇的需求。根據資料顯示，土地委員會五年來已向私人機構撥地134公頃，預計未來五年會再撥地248公頃，即用作興建私人樓宇的土地供應會增加八成。副規劃環境地政司補充，過去數年私人樓宇單位的預計及實質供應量出現差距，原因是樓宇的籌建時間長達三至四年，不過，單位的供應量在稍後將會大幅上升。他有信心在一九九七及九八兩個財政年度中可分別達致約22 000及36 000個單位的目標興建量。當局希望土地供應及市場情況有所改善會產生刺激作用，可以推動私人機構滿足市民對私人樓宇的需求。

14. 部分議員憂慮發展商屯積物業單位會令市民對私人樓宇的需求上升，因此希望當局澄清以何種方法可減小私人樓宇供求之間的差距。房屋司表示，沒有明確跡象顯示議員所指的屯積物業單位現象存在，不過房屋科會密切監察私人物業市場，並就應採取適當行動，如在建築規約附加額外條件，以遏止業內不良的商業行徑，向
規劃環境地政科提供意見。

15. 鑑於每年均有大量來自中國的合法移民移居香港，一名議員對政府沒有為此類移民制訂特定政策感到失望。房屋司表示，當局在預測整體房屋需求時，已有顧及此類移民的預計數目。然而，合法移民須符合居港七年的規定才有資格申請公共房屋。他強調在香港沒有人會無家可歸，有真正需要但沒有資格即時申請公共房屋的移民將可獲編配入住中轉房屋。房屋司補充，當局不打算更改這項居港七年的規定，因為這樣才能確保香港珍貴的房屋資源可優先分配予永久居民，以滿足其需要。

第五章鼓勵更多市民自置居所

16. 一名議員表示民主黨的立場是，以自置居所為主導的原則會令政府在房屋市場的佔有率逐漸縮減，而私人機構的角色則會越來越重要。一名議員認為，這項原則能否奏效，須視乎本港的經濟狀況；他警告說，置業人士在經濟蕭條時期將會債台高築，這種情況已見於英國和美國。另一名議員憂慮，以自置居所為主導的原則會進一步加劇本港貧富懸殊的現象。把預留給受整體重建計劃影響的住戶作遷置屋邨的新建租住單位轉作居屋單位，即屬一例。然而，何承天議員持不同見解，他表示自由黨支持當局鼓勵更多市民自置居所的方針。房屋司強調當局一貫的目標，是為真正有需要的人提供合適及可以負擔的房屋。房委會已批准把新建的租住公屋轉作居屋，以期配合市民對自置居所仍未滿足的需求，同時又不致影響尚在輪候編配入住租住公屋家庭獲安置的機
會。

17. 第五章載述的各項資助自置居所計劃自推行以來成績理想，一名議員詢問，當局有否就該等計劃可能帶來的收入進行財務分析。房屋司強調，諮詢文件是策略性質的文件，至於運作上許多細節及財政影響仍有待擬定。他向與會者保證，從上述計劃獲得的收益會用作資助日
後的建屋計劃。

第六章為真正有需要的人士提供租住公屋

18. 諮詢文件第6.15段載述一項擬議規定，已故戶主的成年家庭成員在獲批新租約前，須接受全面入息審查，部分議員認為此項規定與現行房屋政策大相逕庭。房屋司重申，當局承諾為真正有需要的家庭提供合適房屋，亦鼓勵沒有迫切需要的家庭自置物業。

19. 倘租金與入息比例中位數一如諮詢文件所述，由現時的平均9%上升至15%及18.5%，議員憂慮租住公屋住戶須承受租金劇增的壓力，尤以居於樓齡較舊的住戶為然；他們要求以一個或兩個屋邨的情況為依據，說明直至二零零六年足以令當局達致目標比率的預計租金增幅。房屋司強調，現時租住公屋的租金會逐步調高，以達致所述的租金與入息比例中位數，即15%及18.5%。不過，真正有財政困難的住戶可透過租金援助計劃，尋求短期援助。房屋署署長補充，上述的租金與入息比例中位數，是房委會現時釐定租金時所採用的主要準則，而在決定各類租住公屋的租金水平時，仍會以住戶的負擔能力作為主要考慮因素。其他因素如各屋邨之間的比對價值和屋邨地點亦會加以考慮。此外，租金上升對樓齡較舊的屋邨造成的影響會逐漸減弱，因為到二零零六年年底，大部分此類屋邨均會被清拆。

20. 房屋司在回應一名議員的問題時表示，倘若能落實諮詢文件內各項建議，例如增加公共房屋的供應、以更公平制度編配租住公屋，將可縮短申請人的平均輪候時間。

III. 其他事項

21. 議事完畢，會議於下午一時三十分結束。

立法局秘書處
一九九七年四月二日

Last Updated on 21 August 1998

立法局房屋事務委員會
及
立法局規劃地政
及工程事務委員會
聯席會議紀要

I 選擧主席

Ⅱ 長遠房屋策略評議的簡介