立法局
規劃地政及工程
事務委員會及
立法局
房屋事務委員會
回應地產建設商會對
發展處理程序的意見
關於地產建設商會對發展處理程序的意見,當局的回應如
下:
對第1段的回應:既定目標和實際政
策
2.地產建設商會指稱,當局在政策建議和政策大綱上並不
一致,而《城市規劃白紙條例草案》將會對所有發展計劃
造成延誤和加劇官僚作風,而實質上並無帶來益處。這些
指稱並不正確。商會忽略了白紙條例草案內各項正面的建
議,這些建議可增加規劃制度的運作效率,包括城市規劃
委員會和規劃事務監督完成某些規劃程序所需的法定時限
、小組研訊沒有撤回的反對陳述書、城市規劃委員會進一
步授權和其他快速程序。簡而言之,白紙條例草案所提議
的程序衹需時20個月,而在現時的制度下,則平均需時45
個月。
對第2段的回應:政府在私人樓宇單
位的職責
3.地產建設商會辯稱,政府無需干預私人樓宇設計,而私
人機構在設計私人樓宇方面,熟悉市場需求,因此會更為
勝任。一般來說,規劃署及城市規劃委員會是不會控制每
座私人樓宇的詳細設計。不過,規劃署及城市規劃委員會
對影響整體市區環境質素的個別樓宇的形式、功能及相互
的關係,會有合理的關注。作為政府,我們要照顧到公眾
利益,包括我們的市容。在過去數年,城市規劃委員會在
一些個案中,把規劃條件加入個別樓宇的詳細設計內。鑑
於這些建築建議的敏感性質或建築建議對四周環境特徵的
影響,這樣做是完全合理的。城市規劃委員會只會在必要
和符合《城市規劃條例》規定的職權範圍時才這樣做。
4.就有關的《城市規劃白紙條例草案》而言,該條例草案
已為城市規劃委員會制訂明確條文,透過把一些具有建築
、歷史或特殊市區設計優點的地點劃為「特別設計區」,
對市區設計事宜,多加注重。在指定為「特別設計區」的
地方進行任何發展,均須獲城市規劃委員會批出規劃許可
。此舉在有需要時可使城市規劃委員會能更有效地管制特
殊地區的市區設計,但卻無意將有關管制擴展至涵蓋所有
個別樓宇的發展。在制訂計劃過程中,地主會有機會就「
特別設計區」提交意見書。
對第3段的回應:權力重疊
5.有關跨部門糾紛的問題,經已備悉。不過,我們不認為
僅靠有關土地契約的管制便可解決問題。除一直以來就一
般建築計劃所進行的中央處理建築圖則的審批工作外,規
劃署現已扮演統籌各政府部門的角色,負責落實城市規劃
委員會的批准條件。若發展商與政府部門之間的糾紛不能
圓滿解決,便可以根據城市規劃委員會的有關程序,將糾
紛提交以作裁決。我們歡迎任何改善目前工作程序的建議
。
對第4段的回應:雙重標準及鼓勵性
措施
6.對第4(a)段的回應
由於修訂影響私人及政府用地發展密度的法定圖則,須經
過相同程序,因此不會出現有雙重標準的問題。兩者均須
獲得城市規劃委員會通過及須經過類似的反對程序。
7.對第4(c)段的回應
有關修訂分劃條例的建議,將會在檢討市區重建政策時再
作進一步考慮。
對第5段的回應:詳盡意見
8.對5.1段的回應:有關批核規劃申請、總綱發
展藍圖設計、外貌、高度的問題
- (i)對第5.1(a)段的回應
-
有關在提出規劃申請時所遞交的資料的詳細程度
,須視乎個別個案的複雜性。城市規劃委員會無
意要求規劃申請者提供過於詳盡的資料,亦無意
在有關樓宇設計的問題上訂立詳細的規定。申請
者可以自行決定是否為其申請提供足夠的資料,
以供城市規劃委員會審理。
- (ii)對第5.1(b)段的回應
-
根據《城市規劃條例》,現時已有規定,使城市
規劃委員會可以授權規劃署署長去考慮及決定有
關輕微修訂城市規劃委員會較早前發出的規劃許
可的申請。在城市規劃白紙條例草案內,亦有規
定。使規劃事務監督可以在獲得城市規劃委員會
的授權及無需公開有關申請的情况下,快速處理
有關輕微修訂規劃許可的申請。
要確切界定何謂規劃許可的輕微修訂是不可能的
。每個個案均須根據其個別的情况考慮。在行使
這項權力時必須小心謹慎。廉政公署曾於較早前
忠告謂,如「輕微修訂」的釋義太過廣泛,便有
可能給予公職人員過大的酌情權,這是有關的賦
權法例並無預設的。
- (iii)對第5.1(c)段的回應
-
當局現時是以行政程序處理有關更改分區用途的
申請。在現行的條例下,並無對這些申請作出規
定。在白紙條例草案上則對此有所規定,把這個
由來已久的做法制度化。有關覆檢城市規劃委員
會就申請所作出的決定的權利,則在白紙條例草
案及現時的行政程序上均並無規定。有關更改分
區用途的申請,是要給予法定規劃制度一些彈性
,使分區用途可以有較重大的更改,但這個申請
程序不應用作對法定圖則提出第二輪意見書的途
徑。
- (iv)對第5.1(d)段的回應
-
我們同意,如申請人在正式遞交規劃申請前,可
以與有關的政府部門作非正式的意見交流,這樣
對雙方均有幫助。
- (v)對5.1(e)段的回應
-
根據現時的行政做法,規劃署承諾在3個月內,會
向城市規劃委員會提交修訂分區用途的申請,以
供審議。白紙條例草案經已制備特訂條文,對任
何人士提交修訂法定圖則的申請有所規定。不過
,至於城市規劃委員會何時必須審議申請,則並
沒有訂下時限。至於如何就城市規劃委員會對修
訂法定圖則的申請作出的裁決提出上訴或作出覆
核,白紙條例草案並沒有條文規定。
- (vi)對5.1(f)段的回應
-
有關許多規劃條件均是不必要的指稱,實在欠缺
理由。根據既定的普通法原則,只可在有需要時
、關係到許可的發展時及在各方均合理的情况下
,才能附加規劃條件。若申請人不滿城市規劃委
員會附加的批准條件,現時的條例及白紙草案條
例均有條文讓申請人向上訴委員會提出上訴。
至於建議訂立時限以規定有關當局必須於時限內
審批就規劃條件所遞交的圖則一事,我們同意應
進一步審議這個問題,又或透過有關部門的「服
務承諾」,以行政方法跟進。
- (vii)對第5.1(g)段的回應
-
自1994年7月起,地政總署經已為處理總綱發展
藍圖的意見書,訂下12個星期的時限,而該署的
服務承諾亦已列明這點。
- (viii)對第5.1(h)段的回應
-
建築小組委員會III是一個政府內部的會議,負責
考慮建築發展圖則的設計、外貌及高度。其成員
包括各行業具經驗的專業人士,他們的職責是要
確保建議的發展配合四周的環境。
- (ix)對第5.1(I)段的回應
-
這已是城市規劃委員會的現行做法。
9.對第5.2段的回應:環境規定
- (i)對第5.2(a)段的回應
-
我們已向條例審議委員會提交一份有關住宅發展
的類似建議,以研究環境影響評估條例草案。
- (ii)對第5.2(c)段的回應
-
我們並無留意到有任何傳閱信件或指引是不符合
屋宇署的規定的。我們希望收到地產建設商會的
具體回應,指出他們所指的是甚麼傳閱信件或指
引,以便我們進一步作出研究。
10.對第5.3段的回應:預售申請
- (i)對第5.3(a)段的回應
-
把預售同意限於住宅發展是沒有理由的,而更不
應對「大型」住宅計劃和較小型的有不同的處理
方法。
- (ii)對第5.3(b)段的回應
-
預售同意是由法律諮詢及田土轉易處處理。在這
過程中,地政專員的職責是通知法律諮詢及田土
轉易處有關設計、外貌及高度是否已獲批准,以
及對公契提出意見。法律諮詢及田土轉易處非常
積極地定期檢討有關的規定和程序,以及向香港
律師會和發展商發出通函,通知他們現時申請的
政策和規定,並不時簡化有關程序,以便加快同
意申請的辦理時間。
- (iii)對第5.3(c)段的回應
-
法律諮詢及田土轉易處在給予預售同意和批准公
契的職責,是要確保樓花的買家得到公平對待、
批地的租約條件獲得遵守和從地主的角度來看,
已顧及政府的利益。政府產業署是負責照顧客戶
部門的利益,即政府辦公室使用者的利益。政府
產業署在作為發展物業的買家和共同業主的利益
是頗為不同的,因此不應由地政專員或法律諮詢
及田土轉易處內部作代表。
11.對第5.4段的回應:與建築物條例執行處有
關的問題
在審批建築圖則方面,屋宇署的職員已獲發清晰的指示及
指引。除了一些基本的問題之外,屋宇署的職員只會就8
項基本的要點進行限制檢查,以決定批准或拒絕批准有關
圖則。這些要點已在「認可人士及註冊結構工程師工作摘
要99」中列出。如圖則違反了有關審理圖則申請的其他指
定規例,則只會在批准∕拒絕批准公函上以獨立的段落說
明,但這不會構成圖則被初步否決的理由。
12.對第5.5段的回應:與土地有關的問題
除了地政監督以外,在審理及批核發展建議一共需時多久
方面,發展商亦須負上責任。例如,1995年,地政總署共
審理了260宗有關修訂契約∕換地的個案,其中46宗個案
均需要較長時間來審理,而其中19宗更是與申請人延遲提
供資料有關,受延誤的時間由90天至964天不等(佔審理
需時總數的15%至77%)。
1996年(直至96年10月31日為止),數據顯示完成審批的
個案共有208宗。在33宗需要長時間審理的個案中,12宗是
由於申請人遲遲未作出回應。受延誤的時間由104天至576
天不等,即佔審理需時總數的12%至57%。
- (i)對第5.5(a)段的回應
-
地政總署於1996年10月發出的工作摘要中,引進
新的程序,以處理要求檢討補地價的複雜個案,
代表申請人的註冊專業測量師或會被邀請到估價
會議上陳述其理由。這會議是專門處理上訴的內
部會議。我們希望這個新程序可以縮短上訴所需
的時間及使我們的制度更為公開。
- (ii)對第5.5(b)段的回應
-
在一般的情况下,如申請在經建築小組委員會III
批核的建築圖則上作出輕微修改則可由地政專員
批核,無須再經過建築小組委員會III。
- (iii)對第5.5(c)段的回應
-
建築小組委員會III只要求總綱發展藍圖的概念設
計,而並非詳細設計圖。有時申請人遞交的圖則
是過於詳細。
- (iv)對第5.5(d)段的回應
-
建築小組委員會III通常都會盡量批准圖則,而不
是否決圖則。該委員會將會
- 批准圖則;或
- 在附有條件的情况下批准圖則〔可由
地政專員追認〕;或
- 拒絕批准圖則〔主要事項將交回建築
小組委員會III處理〕。
不過,建築圖則大多通常集中於是否符合《建築
物條例》的規定,而忽略了有關土地契約所要求
的條件。不過,或許透過註冊專業測量師就建築
圖則所提供的意見,可以改善∕加快圖則的處理
程序。
- (v)對第5.5(e)段的回應
-
若申請人及其顧問能就建議發展協助提供足夠資
料,使政府部門能給予全面的意見,土地事宜的
處理所需要的時間便可進一步減少。
- (vi)對第5.5(f)段的回應
-
各地政處一直擔任統籌角色。不過,其他政府部
門均有獨立的程序∕慣例來審批發展建議。
13.對夾附圖表的回應
有關資料並無顯示如何計算圖表內的平均期間,例如處理
規劃申請(6至24個月)和規劃證明書(7個月)。其中必
須包括申請人本身所耗費的時間。此外,我們亦希望作出
以下澄清:
- 處理規劃申請所需的額外1個月,是因為
要展示申請,收集公眾意見;
- 目前,上訴委員會考慮上訴時並無時限
規定;而在《城市規劃白紙條例草案》
中,則有條文規定上訴委員會要在收到
上訴後3個月內予以考慮;
- 如申請人選擇透過綜合建築圖則處理系
統申請規劃證明書,規劃事務監督處理
規劃證明書的60天期限,可與處理申請
批准建築圖則的時間一同計算;以及
- 為何已備有規劃許可的計劃,獲得規劃
許可之前,必須先取得規劃事務監督的
不反對信,仍要兩個月才能發出入住許
可證。《建築物條例》第21(7)條規定,
建築事務監督應在收到這些申請的14天
內,拒絕發出入住許可證或臨時入住許
可證,否則許可證會被視作已發出。白
紙條例草案並無建議對《建築物條例》
第21(7)條作任何修訂。14天的期限的規
定仍然維持不變。規劃事務監督發出不
反對信或其他文件,需要遵守這項14天
期限的規定。
- 建築圖則第一次批准時間,包括認可人
士修訂(或補充)其申請的圖則或其他
內容所需的時間。不過,認可人士如果
能認真工作,一般都可在3個月內收到
建議的第一次批准,即已包括其規劃被
拒絕一次的時間。
- 申請同意書一般都會在法定的28天內獲
得處理;至於入住許可證的申請,如有
關的建築工程經已按照核准圖則完成,
並已遞交所有必要的文件,則此類申請
一般會在14天內獲得處理。
- 在圖表最底部分的「環境影響評估至少
會另外需時7個月」既不正確,而且有
誤導成份,因為事實上,環境影響評估
通常是與規劃及詳細設計的程序同步進
行的。要是說環境影響評估的研究實際
上會延長了所需的時間,是沒有根據的
。即使進行這項研究確實需時長達7個
月,這個期限亦可以包括在地產建設商
會估計處理規劃申請(1至15個月)及
批准建築圖則(5個月)所需的平均時
段內。
規劃環境地政科
1997年2月
Last Updated on 21 August 1998